УИД 77RS0034-02-2022-008966-75
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 декабря 2022 года адрес
Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио, при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-10265/22
по иску фио к ФИО1, фио о взыскании задатка по предварительному договору,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчика о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 05 декабря 2021 года в размере сумма, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.03.2022 по 30.03.2022 в размере сумма и по дату фактического уплаты долга, убытков в размере сумма, расходов по оплате госпошлины в размере сумма
Требования мотивированы тем, что ответчики, действуя со стороны Продавца, и истец, действуя как Покупатель, 05.12.2021 заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома № 2-531/21. В соответствии с условиями предварительного договора, Стороны договорились по взаимному согласию заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (далее - основной договор), составленный в простой письменной форме, на условиях и в сроки, изложенных в настоящем договоре (пункт 1). Продавцы приняли на себя обязательство передать в собственность Покупателя принадлежащий им на праве общей совместной собственности земельный участок, общей площадью 457 +/-7 кв.м., с кадастровым номером 77:18:0180519:531, а также расположенный на земельном участке жилой дом, находящийся в стадии строительства, ориентировочной площадью 152 +/-8 кв.адрес объектов: адрес, адрес, вблизи адрес, ООО «Агро-Ресурс» (пункт 2). Отчуждаемый земельный участок принадлежит Продавцам на праве общей совместной собственности на основании договора купли-продажи от 08.10.2020, соглашения о разделе земельного участка от 01.06.2021, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись № 77:18:0180519:531-77/072/2021-1 от 17.06.2021 (пункт 3). При этом Продавцам надлежало не позднее даты заключения основного договора оформить жилой дом в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право общей 2, абзац 2). Стороны определили общую стоимость имущества в размере сумма включающую в себя стоимость земельного участка - сумма и стоимость жилого дома сумма (пункт 4). Порядок оплаты установлен следующий: Покупатель оплачивает продавцам денежную сумму в размере сумма в качестве задатка, путем перечисления денежных средств на расчетный счет ФИО1 в течение трех рабочих дней с даты подписания предварительного договора (п. 4.1.1) Сумму в размере сумма Покупатель передает Продавцам в течение трех рабочих дней с момента перехода права собственности на земельный участок и жилой дом к Покупателю на основании заключенного основного договора (п. 4.1.2). В случае неисполнения Покупателем обязательств пункта 1.4.2 предварительного договора задаток остается у Продавцов и возврату не подлежит. В случае отказа Продавцов от заключения основного договора купли-продажи задаток возвращается Покупателю в двойном размере (п.4.2). Оплата задатка произведена Покупателем посредством перевода на расчетный счет Продавца ФИО1 двумя платежами. Стороны определили срок заключения основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома не позднее 01 марта 2022. На момент заключения основного договора дом должен быть подключен к инженерным сетям, должна быть изготовлена лестница, оштукатурены и ошпаклёваны одним слоем внутренние стены, смонтирован теплый пол, выполнена стяжка пола, подключено отопление. Окончательная отделка и передача жилого дома и земельного участка по акту приема-передачи должна быть не позднее 30 апреля 2022 (п. 10). При этом стороны договорились, что обязательства Продавцов перед Покупателем завершаются на дату передачи жилого дома и земельного участка по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами без замечаний. В случае немотивированного отказа от подписания акта приема-передачи Покупателем в течение 5 рабочих дней после уведомления Продавцами о готовности объектов, такой акт считается пописанным, а обязательства Продавцов исполненными. адрес и жилой дом передаются по акту приема-передачи не позднее 30 апреля 2022 (п.8). В рамках исполнения условий предварительного договора стороны совершили следующие юридически значимые действия. 18.12.2021 согласовано увеличение площади земельного участка на 1,5 сотки и изменение стоимости объекта. 24 и 25 января 2022 Продавцу направлена информация о предварительном одобрении ипотечного кредитования и перечень требований к объектам недвижимости, включающий правоустанавливающие документы. 19.02.2022 при содействии Продавца Покупатель согласовал работы по установке кондиционеров. 20.02.2022 Покупатель оплатил стоимость работ по монтажу трассы и дренажа. 25.02.2022 Продавец сообщил о получении выписки из ЕГРН и направили Покупателю документы, необходимые для предоставления в Банк. При этом в комплекте документов отсутствовала Выписка из домовой книги, истребованная также заблаговременно. 25.02.2022 по рекомендации Продавца Покупатель заказал и оплатил оформление отчета об оценке земельного участка у специалиста. 28.02.2022 весь пакет документов был направлен в Банк. Однако в связи с отсутствием выписки из домовой книги Банк не смог приступить к рассмотрению документов. 01.03.2022 после предоставления выписки из домовой книги Продавцом, Банк направил Покупателю сообщение о принятии документов на рассмотрение. 04.03.2022 получено одобрение Банка по сумме займа, направлены соответствующие документы по объектам. 06.03.2022 на электронную почту Покупателя поступило уведомление от Продавцов о расторжении предварительного договора ввиду того, что все принятые на себя обязательства Продавцами исполнены и завершены. 12.03.2022 на электронную почту Покупателя поступило уведомление от Продавцов о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором, поскольку ни одна из сторон в установленный срок не предложила заключить основной договор, также были указаны условия возврата задатка Покупателю. 17.03.2022 истец направила ответчикам претензию, в которой выразила свои возражения против одностороннего прекращения обязательств со стороны Продавцов. 24.03.2022 истец получила отказ в удовлетворении претензии.
Истец, ее представитель по доверенности фио в судебное заседание явились, требования иска поддержали.
Ответчик ФИО1, представитель ответчиков по доверенности фио в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения иска.
Ответчик фио в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, в связи с чем суд полагал возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Выслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению в силу следующего.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В судебном заседании установлено, что ответчики, действуя со стороны Продавца, и истец, действуя как Покупатель, 05.12.2021 заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома № 2-531/21.
В соответствии с условиями предварительного договора, Стороны договорились по взаимному согласию заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (далее - основной договор), составленный в простой письменной форме, на условиях и в сроки, изложенных в настоящем договоре (пункт 1).
Продавцы приняли на себя обязательство передать в собственность Покупателя принадлежащий им на праве общей совместной собственности земельный участок, общей площадью 457 +/-7 кв.м., с кадастровым номером 77:18:0180519:531, а также расположенный на земельном участке жилой дом, находящийся в стадии строительства, ориентировочной площадью 152 +/-8 кв.адрес объектов: адрес, адрес, вблизи адрес, ООО «Агро-Ресурс» (пункт 2).
Отчуждаемый земельный участок принадлежит Продавцам на праве общей совместной собственности на основании договора купли-продажи от 08.10.2020, соглашения о разделе земельного участка от 01.06.2021, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись № 77:18:0180519:531-77/072/2021-1 от 17.06.2021 (пункт 3).
При этом Продавцам надлежало не позднее даты заключения основного договора оформить жилой дом в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право общей 2, абзац 2).
Стороны определили общую стоимость имущества в размере сумма включающую в себя стоимость земельного участка - сумма и стоимость жилого дома сумма (пункт 4).
Порядок оплаты установлен следующий: Покупатель оплачивает продавцам денежную сумму в размере сумма в качестве задатка, путем перечисления денежных средств на расчетный счет ФИО1 в течение трех рабочих дней с даты подписания предварительного договора (п. 4.1.1).
Сумму в размере сумма Покупатель передает Продавцам в течение трех рабочих дней с момента перехода права собственности на земельный участок и жилой дом к Покупателю на основании заключенного основного договора (п. 4.1.2).
В случае неисполнения Покупателем обязательств пункта 1.4.2 предварительного договора задаток остается у Продавцов и возврату не подлежит. В случае отказа Продавцов от заключения основного договора купли-продажи задаток возвращается Покупателю в двойном размере (п.4.2).
Оплата задатка произведена Покупателем посредством перевода на расчетный счет Продавца ФИО1 двумя платежами.
Стороны определили срок заключения основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома не позднее 01 марта 2022.
На момент заключения основного договора дом должен быть подключен к инженерным сетям, должна быть изготовлена лестница, оштукатурены и ошпаклёваны одним слоем внутренние стены, смонтирован теплый пол, выполнена стяжка пола, подключено отопление. Окончательная отделка и передача жилого дома и земельного участка по акту приема-передачи должна быть не позднее 30 апреля 2022 (п. 10).
При этом стороны договорились, что обязательства Продавцов перед Покупателем завершаются на дату передачи жилого дома и земельного участка по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами без замечаний. В случае немотивированного отказа от подписания акта приема-передачи Покупателем в течение 5 рабочих дней после уведомления Продавцами о готовности объектов, такой акт считается пописанным, а обязательства Продавцов исполненными. адрес и жилой дом передаются по акту приема-передачи не позднее 30 апреля 2022 (п.8).
В рамках исполнения условий предварительного договора стороны совершили следующие юридически значимые действия.
18.12.2021 согласовано увеличение площади земельного участка на 1,5 сотки и изменение стоимости объекта.
24 и 25 января 2022 Продавцу направлена информация о предварительном одобрении ипотечного кредитования и перечень требований к объектам недвижимости, включающий правоустанавливающие документы.
19.02.2022 при содействии Продавца Покупатель согласовал работы по установке кондиционеров.
20.02.2022 Покупатель оплатил стоимость работ по монтажу трассы и дренажа.
25.02.2022 Продавец сообщил о получении выписки из ЕГРН и направили Покупателю документы, необходимые для предоставления в Банк.
При этом в комплекте документов отсутствовала Выписка из домовой книги, истребованная также заблаговременно.
25.02.2022 по рекомендации Продавца Покупатель заказал и оплатил оформление отчета об оценке земельного участка у специалиста.
28.02.2022 весь пакет документов был направлен в Банк. Однако в связи с отсутствием выписки из домовой книги Банк не смог приступить к рассмотрению документов.
01.03.2022 после предоставления выписки из домовой книги Продавцом, Банк направил Покупателю сообщение о принятии документов на рассмотрение.
04.03.2022 получено одобрение Банка по сумме займа, направлены соответствующие документы по объектам.
06.03.2022 на электронную почту Покупателя поступило уведомление от Продавцов о расторжении предварительного договора ввиду того, что все принятые на себя обязательства Продавцами исполнены и завершены.
12.03.2022 на электронную почту Покупателя поступило уведомление от Продавцов о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором, поскольку ни одна из сторон в установленный срок не предложила заключить основной договор, также были указаны условия возврата задатка Покупателю.
17.03.2022 истец направила ответчикам претензию, в которой выразила свои возражения против одностороннего прекращения обязательств со стороны Продавцов.
24.03.2022 истец получила отказ в удовлетворении претензии.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения договора купли-продажи объектов недвижимости в будущем.
Согласно п. 4 статьи 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 Гражданского кодекса РФ).
В силу ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Как указано в п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Аналогичное положение предусмотрено сторонами в предварительном договоре купли-продажи земельного участка и жилого дома № 2-531/21 от 05.12.2021.
На основании п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотрен предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны дол; заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон Л1 вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 РФ).
Согласно п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни од из сторон не отвечает.
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее е ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Как следует из буквального толкования условий предварительного договора, целью сторон определено заключение основного договора купли продажи земельного участка и жилого дома и фактическая передача данных объектов по акту приема-передачи в тех качественных характеристиках, которые были определены предварительным договором и приложениями к нему.
При этом конструкция договора прямо предполагает, что обязательства Продавцов перед Покупателем завершаются на дату передачи объектов недвижимости, то есть в срок до 30 апреля 2022.
Как установлено судом, сумму в размере сумма истец должна была передать Продавцам в течение трех рабочих дней с момента перехода права собственности на земельный участок и жилой дом к Покупателю на основании заключенного основного договора.
Из выписки ЕГРН по дому от 27.01.2022 также видно, что изначально, при постановке на кадастровый учет и первичной регистрации права жилой дом был привязан к земельному участку с кадастровым номером 77:18:0180519:531.
В период действия предварительного договора было произведено изменение границ и размера земельного участка, образовался новый земельный участок с кадастровым номером 77:18:180519:578.
Очевидно, что изменение характеристик одного из продаваемых объектов, произведенное по инициативе Продавца в целях предпринимательской деятельности и извлечения прибыли, повлияло на сроки заключения основного договора.
Покупатель фио до даты получения уведомления о расторжении предварительного договора купли-продажи, а именно до 06.03.2022, намерена была заключить основной договор, о чем 04.03.2022 сообщила ФИО1
Суд отмечает, что ни одна из сторон не направила друг другу предложение заключить основной договор, но при этом в письменной переписке они активно обменивались документами, обсуждали детали предстоящей сделки, привлекли к её заключению оценщика и риелтора.
Поведение продавцов до 06.03.2022 воспринималось покупателем в том аспекте, что предпринимаются меры для сохранения силы предварительных договоренностей в целях заключения основного договора купли-продажи.
Совокупность действий сторон не может быть расценена как прекращение договорных отношений, более того, ФИО1 и фио считали договор действующим, поскольку только в уведомлении от 06.03.2022 они заявили о расторжении предварительного договора.
Вместе с тем, если считать предварительный договор прекращенным ввиду незаключения основного договора купли-продажи, то правоотношения сторон в период с 01 по 06 марта 2022 года носят характер преддоговорных, при этом на тех же условиях, которые были достигнуты ранее.
Принимая во внимание подтвержденные перепиской сторон обстоятельства ведения переговоров, пролонгацию всех ранее оговоренных условий сделки, намерение фио заключить основной договор и внезапный и неоправданный выход ФИО1 из переговоров по его заключению, суд приходит к выводу о доказанности ответчиков как продавцов от заключения основного договора купли-продажи, вследствие чего задаток подлежит взысканию в двойном размере.
В соответствии со ст.ст. 12, 56, 57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Поскольку в ходе рассмотрения дела ответчики не представили доказательств возврата суммы задатка по предварительному договору в двойном размере, требования истца о взыскании денежных средств в размере сумма заявлены обосновано, а потому подлежат удовлетворению.
В силу ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно представленному истцом расчету, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.03.2022 по 30.03.2022 составляет сумма
Истец просит взыскать сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по дату фактического исполнения обязательства.
Вместе с тем, суд считает возможным взыскать с ответчиков в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.03.2022 по 19.12.2022, сумма которых составит сумма
Согласно ч. 6 ст. 395 ГК РФ, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.
Таким образом, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит снижению до сумма ввиду их несоразмерности.
Требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами до фактического исполнения ответчиком обязательств по возврату суммы долга подлежат отклонению, поскольку в силу статьи 11 ГК РФ, защите в судебном порядке подлежит только нарушенное или оспоренное право. Нарушенное право на получение пени подлежит восстановлению в полном объеме за прошедший период. Взыскание же процентов на будущее время, фактически является восстановлением права, которое ответчиком еще не нарушено и возможно нарушено не будет.
Кроме того, поскольку данное требование не соответствует положению ст. 198 ГПК РФ, и является неисполнимым, так как невозможно взыскать проценты на будущее время, не определив ее конкретный размер, при этом ст. 3 ГПК РФ предусматривает судебную защиту только нарушенных прав и интересов сторон, а не тех, которые могут наступить в будущем.
В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» разъяснено, что резолютивная часть решения должна содержать исчерпывающие выводы, должно быть четко сформулировано кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести. Решение не должно вызывать затруднения при его исполнении. Однако требование истца об определении подлежащей выплате пени на будущее время не соответствует положению сформулированному Пленумом Верховного Суда РФ в данном Постановлении, поскольку не указание в исковом заявлении и, как следствие, в решении суда конкретной денежной суммы, подлежащей взысканию с ответчика, вызовет затруднение при исполнении решения суда. Удовлетворение данных требований приведет к невозможности их принудительного исполнения, поэтому в удовлетворении иска в части взыскания указанных процентов по дату фактического исполнения следует отказать.
В соответствии с положениями абз. 1 п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Требования истца о взыскании убытков в размере сумма за составление отчета об оценке объектов недвижимости подлежат отклонению, поскольку необходимость несения указанных расходов была обусловлена для получения кредитных средств в банке, а условия предварительного договора купли-продажи не содержат обязанности по составлению отчета об оценке.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Таким образом, с ответчика также надлежит взыскать в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере сумма
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 98, 194-199 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
Взыскать солидарно с ФИО1 (паспортные данные), фио (паспортные данные) в пользу фио (паспортные данные) задаток по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 05 декабря 2021 года в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Мотивированное решение принято 26 декабря 2022 года