Решение по делу № 2-1573/2023 от 20.12.2023 - о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании садового дома и земельного участка из чужого незаконного владения, о государственной регистрации перехода права собственности, встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО>, <ФИО> о признании договора купли-продажи недействительным.

2-1573/2023

47RS0№-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 20 декабря 2023 г.

Тосненский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Коваленко Н.В.

при помощнике судьи ФИО5

с участием истца ФИО1

представителя истца ФИО12

ответчика ФИО3

ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании садового дома и земельного участка из чужого незаконного владения, о государственной регистрации перехода права собственности, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным,

установил:

ФИО1 с учетом уточнений в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса РФ обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на садовый дом и земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, д.Ладога, <адрес>, признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2, истребовании земельного участка и садового дома по адресу: <адрес>, д.Ладога, <адрес>, о государственной регистрации перехода права собственности на земельного участка и садового дома по адресу: <адрес>, д.Ладога, <адрес>, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка и садового дома по адресу: <адрес>, д.Ладога, <адрес>, в тот же день был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи. С указанного времени садовый дом и земельный участок находятся в фактическом пользовании истца. В связи с уклонением продавца до настоящего времени перехода права и права собственности не зарегистрированы в Управлении Росреестра по <адрес>. В 2002 г. истец ФИО1 обращалась за судебной защитой, представителем ответчика ФИО3 является ФИО2 В ходе дсуебного разбирательства между указанными лицами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи садового дома и земельный участок по адресу: <адрес>, д.Ладога, <адрес>. На момент заключения сделки ответчик ФИО2 знал о наличии спора в отношении данных объектов недвижимого имущества.

ФИО2 предъявил встречные исковые требования к ФИО3, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нежилого строения (садового дома) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи. Условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена рассрочка оплаты до регистрации права собственности. В соответствии с п.2.4 договора покупатель считается исполнившем свои обязательства по оплате приобретаемого участка с момента передачи продавцу наличных денежных средств в размере, установленном п.3.1. договора в течение полугода с момента подписания договора, что должно быть подтверждено расписками продавца. В соответствии с п.2.2.1 определен порядок и сроки передачи денежных средств до ДД.ММ.ГГГГ, которые в соответствии с п.3.3. договора выплачиваются продавцу покупателем путем передачи денежных средств в соответствии с п.3.1. договора. ФИО1 в соответствии с расписками произведена оплата по договору частично. Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействителен в связи с фактическим отказом покупателя от исполнения существенных условий договора, установленных п.2.2.1 договора и не исполнившего свои обязательства.

Истец ФИО1, ее представитель ФИО12 в судебном заседании просили исковые требования удовлетворить, указав, что после заключения договора, с ДД.ММ.ГГГГ садовый дом и земельный участок находятся в фактическом пользовании истца, стоимость предмета договора оплачена, 300 000 руб. ответчик отказывается принимать. В удовлетворения встречного иска надлежит отказать, заключенный договор купли-продажи без передачи указанного имущества покупателю не порождаю права на него.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, не возражала относительно удовлетворения встречного иска.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании поддержал встречные исковые требования, просил в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, указав в обоснование, что в соответствии с условиями договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО1 считается выполнившей свои обязательства по оплате приобретаемого земельного участка с момента передачи ответчику ФИО3 наличных денежных средств в размере 1000 000 руб. в течение полугода с момента подписания указанного договора.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного разбирательства.

В соответствии с положениями ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд определили о проведении судебного заседания в отсутствии представителя третьего лица.

Заслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 этой же статьи собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При заключении оспариваемого договора, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО1(покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения по адресу: <адрес>, д.Ладога, <адрес> условием оплаты в рассрочку.

Согласно п.2.2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец обязан оплатить договорную цену недвижимого имущества в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

В соответствии в п.2.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обязательства продавца по передаче недвижимого имущества и садового дома считаются исполненными после фактической передачи недвижимого имущества во владение покупателя в порядке, установленном данным договором, и государственной регистрации права собственности на него покупателю.

В силу п.2.1. покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого участка с момента передачи продавца наличных денежных средств в размере, установленном п.3.1. настоящего договора в течение полугода с момента подписания договора, что должно быть подтверждено распиской продавца.

Цена договора недвижимого имущества в соответствии с п.3.1. составила 1000000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора купли-продажи подписан передаточный акт.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 переданы ФИО3 в счет оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ – 650 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО1 в адрес ответчика ФИО3 было направлено уведомление о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с полной оплатой по договору, предоставив ДД.ММ.ГГГГ почтовый перевод на сумму 300 000 руб.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, при заключении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным для такого вида договора условиям: определен предмет договора и его цена. Договор заключен в требуемой законом письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Вместе с тем дата погашения суммы в размере 300 000 руб. по договору определена до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до даты заключения договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, д.Ладога, <адрес>.

Из условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на момент заключения договора земельный участок никому не отчуждался, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит. Продавец продал, а покупатель купил земельный участок, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент подписания договора продавец и покупатель не могли знать.

Вместе с тем определением Тосненского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление ФИО1 к ФИО8 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок оставлено без рассмотрения по основаниям абз. 8 ст.222 Гражданского процессуального кодека РФ. Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен в период судебного разбирательства.

В соответствии с п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Согласно п. 2 ст. 10 названного кодекса в случае заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом) суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права.

В соответствии с п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Положения п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применимы независимо от того, на ком лежит обязанность по исполнению первым. В случае если лицо, обязанное первым совершить предоставление, обнаруживает признаки, указанные в п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, она также вправе воспользоваться соответствующими мерами защиты (п. 17 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2019)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Из показаний свидетеля ФИО9 следует, что знает истца по работе, с 2014 г. У истца есть дом и земельный участок в д.Ладога, бывала у нее в гостях по выходным.

Согласно показаниям свидетеля ФИО10 около года со слов ФИО1 емуизвестно, что начались притязания в отношении земельного участка, который был куплен ею.

Из показаний свидетеля ФИО11 следует, что знакома с ФИО1 с 2000-2001 г.г. ФИО1 проживает постоянно в садовом доме, расположенном на земельном участке, станция 34 км, Новолисинское направление, ближе в <адрес>. Земельный участок приобретен 10-11 лет назад. На земельном участке размещен старый дом, выстроен новый дом, курятник, земельный участок разработан.

В силу Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит лишь переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

В силу п. 1 ст. 485, п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела установлено, что со стороны истца были предприняты меры по погашению задолженности по оплате по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик ФИО3 с 2011 г. требований о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не заявляла.

Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что ответчик ФИО3 повторно продала один и тот же объект недвижимости – земельный участок, при этом, не расторгнув договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства, возвращены не были, а потому договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействителен (ничтожен). При заключении сделки от ДД.ММ.ГГГГ сторонами также не принято во внимание, что на земельном участке размещены строения, в том числе новый дом, выстроенный истцом, что нарушает положения ст.1 ЗК РФ о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, которые следуют судьбе земельных участков.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ФИО1 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и о государственной регистрации перехода права собственности. Вместе с тем такие способы защиты права истца как права как признание права собственности и истребование земельного участка из чужого незаконного владения с учетом установление факта нахождения участка в фактическом владении истца являются ненадлежащие.

Оснований для признания недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с частичной оплатой не имеется. Как усматривается из договора купли-продажи даты последних трех платежей не согласованы, техническая описки не устранена, между сторонами произведен частичный расчет, сам факт неполучения денежных средств по договору не свидетельствует о ничтожности сделки, так как в случае неоплаты цены товара истец сохраняет право взыскать данные денежные средства. Доказательств предпринятых мер по получению оставшейся суммы по договору в период с 2011 по 2022 г. со стороны ответчика не предоставлено.

В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (ч.1).

Согласно ч.1 ст.88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии ст.94 Гражданского процессуального кодекса РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся иные признанные судом необходимые расходы.

Удовлетворяя исковые требования, суд взыскивает в пользу истца с ответчика понесённые расходы по оплате государственной пошлины по 8948.65 руб., расходы по оценке по 3000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании садового дома и земельного участка из чужого незаконного владения, о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности ФИО1,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, паспорт <...> выданный ДД.ММ.ГГГГ ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и <адрес> земельного участка с кадастровым № и нежилого строения по адресу: <адрес>, д.Ладога, <адрес> на основании договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным отказать.

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины по 8948 рублей 65 копеек, расходы по оценке по 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца с момента составления мотивированного решения (ДД.ММ.ГГГГ) путем подачи апелляционной жалобы через Тосненский городской суд.

Судья: