Дело №
УИД №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 июля 2025 года г. Хабаровск
Железнодорожный районный суд г.Хабаровска в составе:
председательствующего судьи Руденко А.В.
при секретаре Айдарове Ф.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратились в суд с иском к ООО СЗ «Перспектива» о взыскании денежных средств, в обоснование указав, что между ФИО1 и ООО СЗ «Перспектива» 26.04.2023 заключен договор №В участия в долевом строительстве жилого дома.
Согласно условиям указанного договора ответчик обязался передать объект общей площадью 34,15 кв.м. В соответствии с п. 2.1. указанного договора участником долевого строительства уплачена стоимость квартиры в размере 3 756 500 руб. из расчета 110 000 руб. за 1 кв.м.
Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 16.12.2023 ответчиком передан объект со следующими характеристиками: общая площадь квартиры 32,4 кв.м., площадь лоджии 2,3 кв.м.
Следовательно итоговая площадь сданного ответчиком объекта с учетом лоджии с понижающим коэффициентом составила 33,55 кв.м. (32,4 + 1,15), тем самым итоговая стоимость квартиры составила 3 690 500 руб. (33,55 Х 110 000 руб.).
Таким образом, переплата за квартиру составила 66 000 руб. (3 756 500 – 3 690 500).
В рамках досудебного урегулирования спора в адрес ответчика 17.01.2025 подана досудебная претензия с требованием об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве и выплате денежных средств в сумме 66 000 руб., требования претензии ответчиком не исполнены.
Просит суд взыскать с ООО СЗ «Перспектива» в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 66 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 20 000 руб., неустойку за период с 17.01.2025 по 17.04.2025 в сумме 60 060 руб., штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от взысканных сумм.
При рассмотрении дела истец уточнил исковые требования, просил суд взыскать с ООО СЗ «Перспектива» в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 66 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 20 000 руб.
В судебное заседание стороны, уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, представитель ООО СЗ «Перспектива» представил письменные возражения, в которых просил суд в иске отказать.
Изучив материалы дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении настоящего спора, между ФИО1 и ООО СЗ «Перспектива» 26.04.2023 заключен договор № № участия в долевом строительстве жилого дома.
Объектом долевого строительства в соответствии с п.1.2 договора является жилое помещение, отвечающее характеристикам, указанным в приложении № 1.
На момент заключения договора цена объекта составляет 3 756 500 руб. (п.2.1. договора), стоимость 1 кв.м. составляет 110 000 руб.
Согласно условиям указанного договора ответчик обязался передать объект общей площадью 34,15 кв.м.
Так согласно Приложению № 1 к договору основные характеристики объекта долевого строительства: 14 этаж, 1 подъезд, количество комнат 1, приведенная площадь – 34,15 кв.м. и указано, что общая площадь: 34,15 кв.м., жилая площадь 23,49 кв.м., лоджия – 1,52 кв.м.
Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 16.12.2023 ответчиком передан объект со следующими характеристиками: общая площадь квартиры 32,4 кв.м., площадь лоджии 2,3 кв.м.
17.01.2025 подана досудебная претензия с требованием об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве и выплате денежных средств в сумме 66 000 руб.
ООО СЗ "Перспектива" в добровольном порядке требования, изложенные в претензии не удовлетворило.
В соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
Отношения, связанные с долевым строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).
В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как разъяснено в п. 8 "Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Законом № 214-ФЗ.
Судом установлено, что между сторонами достигнуто соглашение о предмете договора, которым является спорное жилое помещение, определена цена отчуждаемой недвижимости, а также соблюдены требования статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации - договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами.
Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Для целей определения цены жилого помещения, выступающего объектом долевого строительства, частью которого являются лоджия, веранда, балкон, терраса, используется понятие "общая приведенная площадь". Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными в соответствии с Приказом Минстроя РФ от 25 ноября 2016 г. N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения".
В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Как следует из письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 24 апреля 2017 года N Д23и-2451 "О рассмотрении обращения" (вопрос 2), вышеуказанный приказ от 25 ноября 2016 года № 854/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджии, веранда, балкон, терраса.
Возможность уменьшения стоимости объекта долевого строительства при изменении его фактической площади относительно указанной в договоре, предусмотрена п. 2.6 договора долевого участия в строительстве.
Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 года N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", предусмотрено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.
Таким образом, площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента составляет – 1,15 кв.м. и, следовательно, общая площадь объекта (с учетом понижающего коэффициента) должна была быть 33,55 кв.м. (32,4 + 1,15), тем самым итоговая стоимость квартиры составила 3 690 500 руб. (33,55 Х 110 000 руб.).40,21 кв.м., а его стоимость 4 301 400 руб.
Судом установлена разница в площади между объектом, являющимся предметом договора долевого строительства и фактически переданным объектом и переплата за квартиру составила 66 000 руб. (3 756 500 – 3 690 500).
Как следствие установленному суд находит требования истца в данной части обоснованными и подлежащими удовлетворению на сумму 66 000 рублей и взысканию с ответчика в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта долевого строительства по договору,
В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Учитывая, что в ходе судебного разбирательства установлено нарушение прав истцов, как участника долевого строительства, исходя из фактических обстоятельств дела, характера причиненных истцу нравственных страданий, суд находит возможным удовлетворить исковые требования истца в части требований о взыскании компенсации морального вреда, взыскав в пользу истца в счет компенсации морального вреда 20 000 рублей При определении размера компенсации суд руководствуется требованиями разумности и справедливости.
Согласно ч. 3 ст. 10 Закона о долевом строительстве при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Поскольку требование о соразмерном уменьшении покупной цены объекта долевого строительства, указанные в претензии от 17.01.2025, застройщиком не удовлетворены, то с него подлежит взысканию предусмотренный названной нормой штраф в сумме 4 300 руб. (86 000 руб. Х 0,05)
В соответствии и с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ судебные расходы в виде государственной пошлины в доход бюджета муниципального образования «Городской округ «Город Хабаровск», от уплаты которой истец освобожден в силу п. 4 ч. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежат взысканию с ответчика в размере установленном ст. 333.19 Налогового Кодекса Российской Федерации, что составляет 7 000 руб.
Руководствуясь ст. ст. 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены, компенсации морального вреда удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» (ИНН №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №) в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта долевого строительства 66 000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей, штраф в сумме 4 300 рублей
Предоставить обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» отсрочку исполнения решения в части взыскания штрафа до 31 декабря 2025 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Перспектива» (ИНН №) в доход бюджета городского округа «город Хабаровск» государственную пошлину в сумме 7 000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровском краевом суде в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Хабаровска.
Судья А.В. Руденко
Мотивированное решение изготовлено 16 июля 2025 года
Судья А.В. Руденко