Решение по делу № 2-1086/2025 от 12.08.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, восстановлении регистрации.

Дело № 2-1086/2025

УИД 36RS0001-01-2025-000734-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2025 года г. Воронеж

Железнодорожный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Филимоновой Т.В.,

с участием истца ФИО4,

представителя истцов – адвоката по ордеру ФИО5,

представителя ответчика – адвоката по ордеру ФИО6,

при секретаре Иваниловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО7, ФИО4 к ФИО8 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, восстановлении регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратилась в суд с иском и просит признать договор купли-продажи доли земельного участка с долей индивидуального жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, от 24.01.2020 между ФИО4 и ФИО8 недействительным, прекратить право собственности ФИО8 на указанные земельный участок и долю индивидуального жилого дома с восстановлением права прежнего собственника ФИО4, восстановить регистрацию по месту жительства в индивидуальном жилом <адрес>

Свои требования мотивирует тем, что между ней, как индивидуальным предпринимателем, и ООО Микрокредитная компания «НДН» в 2018-2019 годах были заключены договоры микрозаймов. В качестве обеспечительной меры с нотариально удостоверенного согласия ее супруга ФИО1., ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, были заключены договоры ипотеки (залога) имущества – 2/3 долей земельного участка и 2/3 долей индивидуального жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> По кредитным обязательствам ею вносились платежи, однако впоследствии руководство ООО МКК «НДН» указало на то, что выдало слишком большие суммы, инвесторы не довольны, необходимо заключить еще один договор залога (ипотеки) с доверенным лицом организации – начальником юридического отдела.

Таким образом, 24.01.2020 с директором ООО МКК «НДН» ФИО9, его заместителем ФИО10, вместе с мужем ФИО1., ДД.ММ.ГГГГ рождения, она прибыла к нотариусу ФИО11 Также была ФИО8, представленная им как начальник юридического отдела ООО МКК «НДН». У ее мужа ФИО1 взяли паспорт, передали в кабинет нотариуса, спустя время, пригласили, и он поставил свои подписи, где ему показали. Никаких документов от нотариуса они не получали.

В октябре 2020 года к ним в дом приехали ФИО8 и ФИО10 и заявили, что дом продается, им необходимо его освободить, после чего ФИО8 передала им копию договора купли-продажи доли земельного участка с долей индивидуального жилого дома от 24.01.2020, согласно которому ее муж якобы продал указанные объекты недвижимости за 3 000 000 рублей.

В связи с чем, полагая, что их обманули, представив к подписи документы иного содержания, в январе 2021 года они с мужем обратились в правоохранительные органы, по итогам проверки было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

Примерно в первой половине декабря 2023 года около 19 часов к ним явились представитель ФИО8 – ФИО6 с тремя мужчинами с целью выселения их из дома. В тот момент у них в гостях находился сын ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, в связи с чем, ему стало известно об указанных обстоятельствах.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1., ДД.ММ.ГГГГ рождения, умер.

Истец считает, что в отношении нее с мужем совершены мошеннические действия, о продаже дома с земельным участком не могло идти речи, в связи с чем, обратилась в суд.

Кроме того, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, обратился в суд с иском с аналогичными требованиями по аналогичным основаниям, указывая, что о приведенных обстоятельствах ему стало известно примерно в первой половине декабря 2023 года около 19 часов, когда он находился в гостях у своих родителей по адресу: <адрес>, и к ним явились трое мужчин и женщина с целью выселения их из дома. Истец ссылается на то, что он является единственным сыном и наследником, лишенным имущества и регистрации, в связи с чем, обратился в суд.

Гражданские дела по указанным искам определением суда от 28.04.2025, занесенным в протокол судебного заседания, объединены в одно производство с присвоением № 2-1086/2025.

Истец ФИО7 в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом.

Истец ФИО4 в судебном заседании требования поддержал и просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика – адвокат по ордеру ФИО6 в судебном заседании просила применить срок исковой давности.

Представитель истцов – адвокат по ордеру ФИО5 в судебном заседании возражал против применения срока исковой давности, полагал его не пропущенным.

Третье лицо нотариус ФИО11 в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом, просит дело рассматривать в его отсутствие.

Выслушав участников процесса, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1., ДД.ММ.ГГГГ рождения, на праве собственности принадлежали 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 2/3 доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права, имеющихся в нотариальном деле регистрации договора купли-продажи (т. 1, л.д. 115, 116).

24.01.2020 между ФИО1., ДД.ММ.ГГГГ рождения, и ФИО8 заключен договор купли-продажи доли земельного участка с долей индивидуального жилого дома. Согласно пункту 2.2 договора купли-продажи указанные доли земельного участка и доли жилого дома продаются за 3 000 000 рублей, из них 2 100 000 рублей – за доли жилого дома, 900 000 рублей – за доли земельного участка. Расчет между покупателем и продавцом произведен полностью до подписания настоящего договора (т. 1, л.д. 113-114).

Договор купли-продажи удостоверен нотариусом нотариального округа городского округа город Воронеж Воронежской области ФИО11

В нотариальном деле имеется копия согласия супруги ФИО7 от 24.01.2020 на продажу указанного имущества (т. 1, л.д. 121 оборотная сторона).

Кроме того, имеется копия отказа сособственника дома и земельного участка ФИО12 от 23.01.2020 от права преимущественной покупки объектов недвижимости (т. 1, л.д. 121).

27.01.2020 в ЕГРН были внесены сведения о переходе права собственности к ФИО8 на доли жилого дома общей площадью 130,7 кв.м с кадастровым номером № ..... и доли земельного участка общей площадью 559 +/- 8 кв.м с кадастровым номером № ....., расположенные по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 137-141).

Таким образом, право собственности ФИО8 возникло и зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 24.01.2020.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1., ДД.ММ.ГГГГ рождения, умер, что подтверждается свидетельством о смерти (т. 1, л.д. 21).

Обращаясь в суд с настоящими исками, истцы ссылаются на отсутствие у ФИО1., ДД.ММ.ГГГГ рождения, намерения отчуждать спорные земельный участок и жилой дом, указывают, что в отношении них совершены мошеннические действия, их обманули, предоставив для подписи иной документ.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из п. 1 ст. 551 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из п. 2 ст. 179 ГК РФ следует, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

На основании п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

В п.п. 1, 2 ст. 199 ГК РФ закреплено, что требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Всем лицам, участвующим в деле, было известно о заключенном договоре и понятен его смысл, условия, в том числе истцам, задолго до обращения с настоящими исками в суд.

Так, ФИО7 24.01.2020 было выдано нотариальное согласие на отчуждение ее супругом спорного недвижимого имущества (т. 1, л.д. 121 оборотная сторона).

Продавцом, т.е. ФИО1., ДД.ММ.ГГГГ рождения, был представлен нотариусу отказ сособственника дома и земельного участка ФИО12 от 23.01.2020 от права преимущественной покупки объектов недвижимости (т. 1, л.д. 121).

Переход права собственности на недвижимое имущество по сделке к ответчику зарегистрирован 27.01.2020, с означенного периода у истцов отсутствует обязанность по содержанию недвижимого имущества, они не являются плательщиками налога на недвижимое имущество.

Указанное следует и из материала проверки КУСП № 5419 от 22.03.2021, обозревавшегося в ходе судебного разбирательства, документы из которого частично приобщены к материалам дела. Из письменных объяснений ФИО7 от 21.01.2021, 12.02.2021 усматривается, что она указывает на то, что до осени 2020 года они не знали о том, что муж подписал договор купли-продажи, пока от них не стали требовать сняться с регистрационного учета в доме, и только теперь понимают, что путем обмана мужу дали для подписи договор купли-продажи домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> (т. 2, л.д. 227-233; т. 3, л.д. 1-4).

Аналогичные письменные объяснения даны самим ФИО1 от 19.01.2021, 13.02.2021, умершим в ДД.ММ.ГГГГ, а также 21.01.2021 ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, что опровергает доводы последнего, приведенные в исковом заявлении, что об исследуемых обстоятельствах ему стало известно лишь в декабре 2023 года (т. 2, л.д. 234-240, 247-249; т. 3, л.д. 5-7).

Помимо письменных доказательств, данные обстоятельства подтверждаются и показаниями допрошенных по ходатайству стороны ответчика свидетелей.

Так, из показаний свидетеля ФИО2 следует, что с 2018 года он работал в ООО МКК «НДН» – микрофинансовой организации, занимающейся кредитованием под залог имущества. ФИО7 занималась предпринимательской деятельностью и являлась клиентом Общества, с ней было заключено несколько договоров займа под залог недвижимости. В январе 2020 года руководитель организации ФИО9 сказал, что ФИО7 будет погашать задолженность, но продавать дом. Для заключения сделки обратились к нотариусу. Свидетель пояснил, что он тоже присутствовал при совершении сделки как представитель залогодержателя. В кассу предприятия были внесены денежные средства, с объектов недвижимости были сняты обременения. В конце 2020 года на дом был найден покупатель, однако сделка не состоялась. В 2021 году свидетель был вызван к следователю в связи с обращением ФИО4 по факту совершения мошеннических действий. Следователю были предоставлены договоры займов, договоры ипотеки, лицензия организации, выписки в отношении договоров займа на данного клиента, документы о получении денежных средств, с этого дохода организацией был оплачен налог.

Свидетель ФИО3 суду пояснила, что знает присутствующего в зале судебного заседания ФИО4 в связи со следующими обстоятельствами. В 2020 году они подыскивали дочери дом, и нашли объявление о продаже дома по адресу: ДД.ММ.ГГГГ. По вопросу покупки дома общались с ФИО2, в сентябре-октябре 2020 года смотрели дом, им все понравилось, за него просили 5 500 000,00 руб., в итоге сошлись на цене в 5 300 000,00 руб. Дочь взяла кредит на 800 000,00 руб. Снова встретились в ноябре 2020 года, на встрече присутствовала ФИО8, передали задаток 50 000,00 руб., при разговоре присутствовал и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, предлагал кухонный гарнитур за 50 000,00 руб., рассказывал, что дом собирается покупать. После этого ждали, прошли ноябрь, декабрь 2020 года, дом не освобождался, люди не выписывались из дома, поэтому от сделки они отказались. Свидетель указала, что через 3 месяца по этому поводу ей звонили из прокуратуры, но она никуда не ходила. В 2021 году они купили дочери другой дом.

Согласно ст. 12 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами по представлению доказательств и участию в их исследовании. В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, т.е. по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу, что истцам не позднее осени 2020 года было достоверно известно о заключенном договоре купли-продажи, о переходе права собственности по сделке и кто является новым собственником недвижимого имущества, вместе с тем с настоящим иском истцы обратились в суд лишь 05.03.2025, в связи с чем, не находит оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи ввиду пропуска срока исковой давности.

На основании изложенного, суд отказывает истцам и в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости и восстановления права прежнего собственника ФИО1., а также о восстановлении регистрации, поскольку они являются производными от основных требований о признании недействительным договора купли-продажи. Кроме того, истцы до настоящего времени зарегистрированы в спорном жилом помещении, о чем предоставлены сведения УВМ ГУ МВД России по Воронежской области (т. 2, л.д. 68, 216).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО7, ФИО4 в удовлетворении исковых требований к ФИО8 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, восстановлении регистрации – отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через районный суд.

Председательствующий Т.В. Филимонова

Мотивированное решение изготовлено 12.08.2025.