Решение по делу № 33-160/2022 от 21.09.2022 | Воронежский областной суд (Воронежская область)

дело № 3а-433/2022

УИД 36OS0000-01-2022-000216-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 сентября 2022 года город Воронеж

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дёминой О.В.,

при секретаре судебного заседания Стороженко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Воронежский областной суд с административным исковым заявлением к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2020 года в размере 11626000 руб.

В обоснование административных исковых требований указал, что ФИО1 на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство торгово-накопительной базы, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись № от 13 декабря 2017 года. Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2020 года в размере 52832000 руб., сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 13 января 2021 года. Вместе с тем согласно отчету об оценке ООО «Финансовый-консалтинг» № 523Р/21 от 20 декабря 2021 года рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 11 626 000 руб. Таким образом, установленная приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, вынужденного уплачивать налоговые платежи в завышенном размере.

В связи с изложенным, ФИО1 просит изменить в отношении спорного земельного участка кадастровую стоимость, установив ее равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года в размере 11 626 000 руб.

Определением судьи Воронежского областного суда от 13 апреля 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Государственное бюджетное учреждение Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» (т. 1 л.д. 2-5).

Определением Воронежского областного суда от 19 мая 2022 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация городского округа город Воронеж (т. 1 л.д. 182-184).

Определением Воронежского областного суда от 06 июня 2022 года по административному делу была назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта оценки, производство по административному делу приостановлено (т. 2 л.д. 12-15).

Определением Воронежского областного суда от 02 сентября 2022 года, занесенным в протокол судебного заседания, производство по делу возобновлено в связи с поступлением в адрес суда заключения эксперта № 4140/6-4 от 12 июля 2022 года.

Административный истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом и в установленном порядке. От представителя административного истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Также просил отказать в удовлетворении ходатайства заинтересованного лица ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено. В ранее представленных возражениях на административное исковое заявление указал, что департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области был признан потерпевшим по уголовному делу по факту мошенничества с земельным участком площадью <данные изъяты>, расположенного в районе <адрес>. В целях защиты имущественных интересов Воронежской области департамент обратился в суд с иском об истребовании из чужого незаконного владения земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенные по адресу: <адрес>; погашения в ЕГРП записи о праве собственности ФИО1 в отношении указанных земельных участков. Решением Левобережного районного суда г. Воронежа от 27 ноября 2020 года заявленные требования департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области удовлетворены. Записи в ЕГРП о регистрации права собственности ФИО1 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, № погашены. В связи с изложенным просил отказать в удовлетворении административных исковых требований, поскольку ФИО1 не является надлежащим административным истцом.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался.

Представитель заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался, заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица администрации городского округа города Воронеж в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Частью 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов административного дела, ФИО1 на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство торгово-накопительной базы. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 13 января 2022 года (т.1 л.д. 9-12).

Решением Левобережного районного суда г. Воронежа от 27 ноября 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 22 апреля 2021 года, земельный участок с кадастровым номером № истребован из чужого незаконного владения ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройтехкомплекс». В Едином государственном реестре недвижимости запись № от 13 декабря 2017 года погашена (т.1 л.д. 147-168).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11 мая 2022 года запись о собственнике на спорный земельный участок погашена 11 апреля 2022 года (т. 1 л.д. 170-171).

На основании судебного приказа мирового судьи судебного участка № 8 в Левобережном судебном районе Воронежской области от 21 февраля 2022 года с ФИО1 взыскана недоимка по земельному налогу за 2020 года в размере 295 074 руб., пеня в размере 590 руб. 15 коп. за период с 02 декабря 2021 года по 09 декабря 2021 года, всего 295664 руб. 15 коп.

Из налогового уведомления № от 01 сентября 2021 года следует, что ФИО1 начислен земельный налог за 2020 год на спорный земельный участок с кадастровым номером № в сумме 131976 руб. (т. 1 л.д. 197-198) и оплачен ФИО1 частями, о чём представлены сведения об уплате земельного налога (т. 1 л.д. 199-206).

Как следует из ответа МИФНС № 17 по Воронежской области от 25 мая 2022 года на запрос суда на основании сведений, поступивших их Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, с 13 декабря 2017 года по 11 апреля 2022 года ФИО1 на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. За указанный земельный участок начислен земельный налог за 2020 и 2021 годы, исходя из его кадастровой стоимости (9360000 руб. за 2020 год и 52832000 руб. за 2021 год). По состоянию на 25 мая 2022 года у ФИО1 задолженность по земельному налогу отсутствует (т. 1 л.д. 212).

Согласно положений абзаца 4 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Статьей 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с главой 32 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (пункт 4 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации). Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками - физическими лицами, исчисляется налоговыми органами (пункт 3 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Таким образом, на дату обращения ФИО1 в суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года, за административным истцом сохранено право на применение результатов такого оспаривания для целей, установленных законодательством. Запись о собственнике на спорный земельный участок в ЕГРП погашена 11 апреля 2022 года, при этом административным истцом уплачен земельный налог, исчисленный из оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с вышеизложенным суд признает несостоятельными доводы административного ответчика о том, что ФИО1 не является надлежащим административным истцом по делу.

Судом также установлено, что результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области были утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06 ноября 2020 года № 2562 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:244 установлена по состоянию на 01 января 2020 года в размере 52832000 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 ноября 2021 года (т. 1 л.д. 13).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец в обоснование своих требований представил в суд отчет об оценке ООО «Финансовый-консалтинг» № 523Р/21 от 20 декабря 2021 года, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 11 626 000 руб. (т. 1 л.д. 14-68).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с наличием возражений ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета оценщика по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта оценки, судом была назначена судебная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года.

Заключением судебной экспертизы № 4140/6-4 от 12 июля 2022 года (т. 2 л.д. 30-33), выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России, установлено, что отчет об оценке ООО «Финансовый-консалтинг» № 523Р/21 от20 декабря 2021 года соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки недвижимости, не допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, является достаточной и проверяемой. Учитывая, что оценщиком, выполнявшим отчет об оценке № 523Р/21 от20 декабря 2021 года, не допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, вопрос об определении его рыночной стоимости экспертом не решался.

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, заключение эксперта, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Представитель ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» с выводами оценщика ООО «Финансовый консалтинг» и судебного эксперта не согласился, представив свои замечания относительно проведенных исследований, заявив ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Судом ходатайство заинтересованного лица о назначении по административному делу повторной судебной экспертизы оставлено без удовлетворения по следующим основаниям.

Оценивая отчет об оценке № 523/Р/21 от 20 декабря 2021 года и заключение судебного эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России, суд приходит к выводу, что выводы оценщика и судебного эксперта мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, отчет об оценке и заключение судебной экспертизы соответствуют требованиям статьи 82 КАС РФ. Оценщик ООО «Финансовый-консалтинг» провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении его рыночной стоимости; им проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений; содержащиеся в отчете об оценке сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристик, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; оценщиком обосновано применение сравнительного подхода для определения рыночной стоимости земельного участка, от применения иных оценочных подходов оценщик отказался, поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых отражены в отчете, что свидетельствует о возможности проверки данных сведений; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом с использованием метода корректировок выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом исследования, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение, сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Кроме того, в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11).

В этой связи доводы заинтересованного лица о несоответствии отчета об оценке отдельным положениям федеральных стандартов оценки не могут служить основанием для проведения по делу повторной экспертизы. В рамках настоящего административного дела исследования проводились в соответствии с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Оснований не доверять отчету оценщика № 523/Р/21 от 20 декабря 2021 года и заключению судебной экспертизы № 4140/6-4 от 12 июля 2022 года у суда не имеется, поскольку они являются допустимым по делу доказательствами.

Само по себе указание заинтересованного лица о несоответствие отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности не является основанием для вывода, что рыночная стоимость спорного земельного участка определена неверно.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», изданного в соответствии со статьей 5 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Аналогичные положения закреплены в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО № 4).

При этом кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, поскольку основой их расчета является рыночная информация об объектах недвижимости и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить все влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Указание заинтересованного лица на неверное отнесение объекта исследования «под производственную деятельность», и допущенные вследствие этого нарушения анализа рынка, применение неверных корректирующих коэффициентов, является несостоятельным.

Эксперт ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы ФИО3 пришла к выводу о том, что отчет ООО «Финансовый консалтинг» № 523Р/21 от 20 декабря 2021 года соответствует федеральным стандартам оценки, действующему законодательству в области оценочной деятельности.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11, 20 ФСО № 7 оценщиком исследован рынок городского округа город Воронеж в тех его сегментах, к которым относится объект исследования - земельные участки под индустриальную застройку.

Отнесение объекта исследования к сегменту «под индустриальную застройку» является обоснованным, оценщиком проанализированы данные о ценах в сегменте земельных участков под индустриальную застройку, а также основные ценообразующие факторы.

На странице 36 отчета представлена таблица 9.4 «Таблица соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования», на странице 20 имеется фрагмент схемы карты градостроительного зонирования г. Воронежа с указанием местоположения оцениваемого земельного участка и таблица 8.4, в которой представлены основные виды разрешенного использования в зоне расположения земельных участков согласно Правилам землепользования и застройки городского округа город Воронеж Воронежской области.

Согласно пункта 13 ФСО № 7 наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Как следует из материалов административного дела, спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - строительство торгово-накопительной базы. В зоне, в которой расположен оцениваемый земельный участок, разрешено размещение объектов оптовой торговли. Земельный участок с кадастровым номером № не имеет явных характеристик отношения его к классу земельных участков под офисно-торговую застройку. Таким образом, по совокупности признаков оценщик делает верный вывод об отнесении его к классу земельных участков «под индустриальную застройку».

Исходя из разрешенного использования оцениваемого участка, был проведен анализ рынка класса, к которому отнесен объект исследования.

Судом и судебным экспертом был проанализирован выбор оценщиком объектов-аналогов в соответствии с требованиями пунктов 20, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», схожих с объектом оценки по своим экономическим характеристикам. Все примененные корректировки, в том числе на условия рынка 11,9 % из «Справочника оценщика недвижимости 2018» (Земельные участки часть 2. Под ред. ФИО4. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород), на вид передаваемых прав 0,84 %. Вид прав на оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги № № 1, 3 - право собственности. Вид прав объекта-аналога № 2 - право аренды сроком на 49 лет. Корректировка на рыночные условия в размере 1,02 % применена из портала StatRielt. Введены коррректировки на местоположение объекта, на расположение земельного участка относительно крупных автодорог, на тип подъездных путей, на свободный проезд. Введение данных корректировок относится к разным ценообразующим факторам, следовательно, их применение является правильным. Оценщиком также учтена возможность проезда на территорию без использования иных земельных участков. Как следует из отчета ООО «Финансовый-консалтинг», оценщиком не применена двойная корректировка к объектам-аналогам. Так, к объекту-аналог № 1, сопоставимому с объектов исследования по отсутствию свободного проезда, применена корректировка по типу подъездных путей. К объектам-аналогам № № 2, 3, сопоставимых по типу подъездных путей, применена корректировка на свободный проезд.

Довод заинтересованного лица ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» о применении объекта-аналога № 1 с несопоставимым видом разрешенного использования с объектом исследования суд отклоняет.

На стр. 89 отчета оценщика имеется скриншот объявления продажи объекта-аналога № 1, согласно которому объявление выставлено на продажу 13 мая 2019 года, с разрешенным видом использования «для строительства торгово-накопительной базы, склада», что является сопоставимым с видом разрешенного использования спорного земельного участка.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля с учетом разъяснений, данных в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», оценщик ФИО9. поддержала выводы, изложенные в отчете оценщика № 523/Р/21 от 20 декабря 2021 года.

Исследовав отчет об оценке с учетом письменных пояснений судебного эксперта, показаний свидетеля ФИО5, суд приходит к выводу, что все выбранные объекты-аналоги по типу объекта сопоставимы с объектом исследования, в связи с чем у суда не имеется оснований не согласится с выводом оценщика без опровержения его позиции соответствующими доказательствами. Иные сопоставимые объекты-аналоги заинтересованным лицом не представлены, а представленные 60 объявлений не могут быть применены по причине того, что 45 объявлений представляют собой продажу с объектами капительного строительства, 7 - являются свободными на дату оценки, 7 - существенно отличаются по местоположению.

Оснований не доверять представленному заключению судебного эксперта и отчету об оценке у суда не имеется, поскольку они являются допустимыми по делу доказательствами, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст.ст. 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ, отчет об оценке №523р/21 от 20 декабря 2021 года соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, № 298 и от 25 сентября 2014 года № 611.

Выводы судебного эксперта и оценщика не допускают их неоднозначного толкования, не вводят в заблуждение. С учетом изложенного суд считает возможным принять названные экспертное исследование и отчет оценщика в качестве надлежащих доказательств.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что отчет об оценке является недостоверным, содержит ничем необоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено.

Допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости земельного участка, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данного объекта недвижимости административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

На основании изложенного суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года (на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость), определенной в отчете об оценке ООО «Финансовый-консалтинг» № 523Р/21 от 20 декабря 2021 года.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 25 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления является дата обращения в Комиссию, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

В соответствии с положениями части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административное исковое заявление направлено в суд почтовой связью 24 марта 2022 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство торгово-накопительной базы, по состоянию на 01 января 2020 года в размере 11626000 (одиннадцать миллионов шестьсот двадцать шесть тысяч) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 24 марта 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Дёмина

Решение в окончательной форме изготовлено 30 сентября 2022 года