Решение по делу № 2-3176/2022 от 23.06.2022 - о признании незаконным одностороннего изменения условий договора, признании незаконным требования о дополнительной внесении оплаты по договору.

Дело №2-3176/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

23 июня 2022 г. г. Хабаровск

Центральный районный суд города Хабаровска в составе: председательствующего судьи Пляцок И.В.,

при секретаре судебного заседания Марейчук С.А.,

представителя истца ФИО1 – ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Блик» о признании незаконным одностороннего изменения условий договора, признании незаконным требования о дополнительной внесении оплаты по договору,

установил:

ФИО1 обратился в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Блик» с иском о признании незаконным одностороннего изменения условий договора, признании незаконным требования о дополнительной внесении оплаты по договору. Требования обосновал тем, что между ним и ООО «ПКП «Блик» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № инвестирования строительства, предметом которого является инвестирование возведение жилого дома, строительство которого осуществляется по строительному адресу: , «Группа жилых домов по в . III очередь. Жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями». По условиям договора по окончании строительства истцу переходит однокомнатная квартира предварительной площадью 48,41 кв.м., на пятом этаже (строительный №). По условиям заключенного между сторонами договора № от ДД.ММ.ГГГГ срок завершения строительства объекта - 4 квартал 2019 расположен в . Истец свои обязательства по оплате приобретаемой квартиры в размере 2 662 550 руб. исполнил.

По настоящее время строительства жилого дома не завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию не получено. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ответчик известил истца об одностороннем увеличении стоимости объекта в виде однокомнатной квартиры до 111 000 рублей за 1 кв.м. и о переносе срока сдачи объекта в эксплуатацию на третий квартал 2022 г. Ранее никаких уведомлений о продлении срока сдачи дома истец от ответчика не получал. Также ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца ответчик направил уведомление о необходимости оплаты за устройство и наладку охранно-пожарной сигнализации в размере 74 304 рубля в срок до ДД.ММ.ГГГГ При этом в п.4.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ данный вид работ как требующий дополнительной оплаты не указан. Просит признать незаконными действия ответчика по одностороннему изменению условий договора № инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ по увеличению стоимости однокомнатной квартиры в строящемся жилом доме; признать незаконным уведомление ответчика по оплате за устройство и наладку охранно-пожарной сигнализации по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, выраженное в письме от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец ФИО1, представитель ответчика ООО «ПКП «Блик» не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, истец представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истца ФИО3 требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении, ссылалась на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Выслушав пояснения представителя истца по делу, изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Блик» (застройщик) и ФИО2 (действующей по доверенности за ФИО1 (инвестор) заключен договор № инвестирования строительства, предметом которого является инвестирование инвестором возведение жилого дома, строительство которого осуществляется инвестором по строительному адресу: , « в , III очередь. Жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями», путем финансирования строительства. По окончание строительства объекта и при условии исполнения заказчиком всех обязательств по настоящему договору в долевую собственность заказчика переходит часть объекта в виде жилого помещения, указанного в п.1.3 настоящего договора, именуемой в настоящем договоре «Помещение», а также доля в праве собственности на общее имущество дома, пропорционально общей площади помещения. Характеристика помещения – 1 комнатная квартира, предварительной общей площадью с лоджиями и балконами (с понижающим коэффициентом 0,5 и 0,3) 48,41 кв.м., на 5 этаже при отсчете слева – направо четвертая квартира (строительный №) (п.п.1.1-1.3 договора).

Согласно п.4.1 договора финансирование строительства Объекта производится инвестором в размере стоимости помещения, которая на день заключения настоящего договора составляет 2 662 550 руб. 00 коп. Оплата стоимости Помещения является обязательством Инвестора. Договор считается исполненным Инвестором после оплаты полной стоимости помещения.

Срок завершения строительства объекта 4 квартал 2019 года (п.3.1).

В отношении указанного объекта ДД.ММ.ГГГГ Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска застройщику (ответчику) было выдано разрешение на строительство № сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ То есть договор инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в отношении жилого дома на стадии его строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав собственности – земельный участок с кадастровым номером № находится в собственности у ответчика с видом разрешенного использования – многоквартирный жилой дом.

Основной вид деятельности ООО «ПКП «Блик» согласно выписки из единого государственного реестра юридических лиц – строительство жилых и нежилых зданий.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу ч.2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч.1 ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. 04.12.2013 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения ФЗ N214, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Суд, исследовав содержание заключенного между сторонами договора № Инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ, приходит к выводу о том, что фактически между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, поскольку истцом вносятся собственные денежные средства в строительство дома для получения в собственность квартиры в нем, при этом ответчику земельный участок отведен и получено разрешение на строительство дома, в связи с чем на данные правоотношения распространяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ).

Согласно п.4.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ финансирование строительства Объекта производится инвестором в размере стоимости помещения, которая на день заключения настоящего договора составляет 2 662 550 руб. 00 коп. Оплата стоимости Помещения является обязательством Инвестора. Договор считается исполненным Инвестором после оплаты полной стоимости помещения.

Стоимость объекта оплачивается в следующем порядке: 1 000 000 руб. оплачивается на момент заключения настоящего договора; 1 000 000 руб. оплачивается в срок до ДД.ММ.ГГГГ, оставшаяся часть стоимости помещения 662 550 руб. оплачивается в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оплачено 150 000 руб. 00 коп. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ж/д по очередь строительства.

Квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оплачено 112 550 руб. 00 коп. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ж/д по очередь строительства.

Квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оплачено 1 000 000 руб. 00 коп. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ж/д по очередь строительства.

Квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оплачено 1 000 000 руб. 00 коп. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ж/д по очередь строительства.

Чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оплачено 400 000 руб. 00 коп. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ж/д по очередь строительства.

Таким образом, ФИО1 обязательства по финансированию объекта строительства исполнены в полном объеме.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «ПКП «Блик» известило истца ФИО1 об увеличении стоимости одного квадратного метра до 111 000 руб. и о переносе срока сдачи объекта в эксплуатацию – 3-й квартал 2022 года. Увеличение стоимости помещения однокомнатной квартиры увеличивается на 400 000 рублей, следовательно п.4.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ следует читать: «Финансирование строительства Объекта производится инвестором в размере стоимости помещения в сумме 3 062 550 руб. 00 коп.»

Основанием для увеличения стоимости объекта указано невыполнение истцом графика платежей и удорожание стоимости строительства.

Согласно п.3.2 договора № инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ срок завершения строительства может быть изменен в сторону увеличения, с уведомлением Инвестора.

В силу ч.3 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Истцом действия ответчика в части указания в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ о переносе срока сдачи объекта в эксплуатацию на 3 квартал 2022 года не оспариваются.

Положениями ст.310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч.1 ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В силу ч.2 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1.4 договора № инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что площадь помещения определяется по проекту в соответствии с требованиями СНиП «Жилые здания» по его размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). На момент окончания строительства площадь помещения по обмерам УТИ может незначительно измениться, при этом объемы финансирования строительства и стоимость помещения, указанные в статье 4 настоящего договора, пересмотру не подлежат.

Таким образом, возможность изменения цены договора долевого участия в строительстве законодатель связывает с наличием указаний о таком условии в самом договоре, однако условиями заключенного между сторонами договора № от ДД.ММ.ГГГГ согласовано положение о том, что стоимость помещения пересмотру не подлежит.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о признании незаконными действий ответчика по одностороннему изменению условий договора № инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ в части увеличения стоимости однокомнатной квартиры площадью 48,41 кв.м., на пятом этаже (строительный №) до 111 000 руб.

Указания в уведомлении на такие основания для увеличения стоимости квартиры как невыполнение графика платежей, удорожание стоимости строительства, в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ, условий заключенного между сторонами договора, не являются основаниями для изменения согласованной сторонами цены договора. Кроме того, таких правовых последствий при невыполнении графика платежей участником долевого строительства как увеличение стоимости объекта, ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ не предусматривает.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца было направлено уведомление о необходимости оплаты за обеспечение проведения работ по устройству и наладке охранно-пожарной сигнализации, а также по комплексному испытанию всех инженерных систем жизнеобеспечения в размере 74 304 рубля в срок до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку договором инвестирования строительства № от ДД.ММ.ГГГГ оплата за эти виды работы не предусмотрена.

Пунктом 4.2 договора № инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в стоимость помещения не входит стоимость следующих работ, материалов, оборудования, за установку которых застройщик ответственности перед инвестором не несет, если иное не предусмотрено дополнительным письменным соглашением сторон: установка врезных замков, установка сантехнического оборудования (унитаз, мойка, раковина, ванная, смесители и т.д.), установка электрического счетчика, счетчиков холодной/горячей воды, пожарные извещатели, установка плит электрических, установка розеток, выключателей, патронов, электрических звонков и т.д., остекление лоджий и балконов, устройство дверных блоков, устройство пола, отделка помещения.

Таким образом, условиями договора № от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено обязательств инвестора вносить дополнительную плату за обеспечение проведения работ по устройству и наладке охранно-пожарной сигнализации, а также по комплексному испытанию всех инженерных систем жизнеобеспечения, в связи с чем указание в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ № о внесении дополнительных денежных средств, не предусмотренных договором, при отсутствии указаний на возможность увеличения цены договора, является незаконным.

В силу ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

На основании ст.103 ГПК РФ, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, с ООО «ПКП «Блик» в бюджет муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 300 руб.

Руководствуясь ст.ст.103,194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконными действия общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Блик» (ИНН №) по одностороннему изменению условий договора № инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ по увеличению стоимости однокомнатной квартиры на пятом этаже при отчете слева-направо четвертая квартира (строительный №) до 111 000 рублей в строящемся жилом доме на земельном участке с кадастровым номером № по строительному адресу: , «группа жилых домов по в . III очередь. Жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями», указанные в письме № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать незаконным уведомление общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Блик» (ИНН <***>) по оплате за устройство и наладку охранно-пожарной сигнализации по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, выраженное в письме от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Блик» в бюджет муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий И.В. Пляцок

Копия верна: судья И.В. Пляцок

Мотивированное решение изготовлено 30 июня 2022 года