Производство № 2-17823/2025
У ИД: 77RS0034-02-2025-017811-69
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
3 декабря 2025 года город Москва
Щербинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Прокопенко А.А., при секретаре Черепановой Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-17823/2025 по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Варнавскому Марку Евгеньевичу, ФИО3 о признании преимущественного права, переводе прав и обязанностей покупателей,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с иском к ответчикам и просят признать преимущественное право участников долевой собственности на покупку долей ФИО4 – нарушенным, перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи долей недвижимого имущества от 30.05.2025 в части 1/4 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером ... на ФИО1, в части 1/2 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ... на ФИО2, взыскать с ФИО5 в равных долях в пользу ФИО1 и ФИО2 расходы по оплате госпошлины в сумме 64 950,00 руб.
В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что истцу ФИО2 принадлежит 1/2 доля в праве собственности на жилой дом кадастровый номер: ..., площадью 552.8 кв.м., п..., вн.тер.г, муниципальный адрес, и 1/2 доля в праве собственности на земельный участок кадастровый номер: ... площадью 630 кв.м., по адресу: адрес, вн.тер.г, муниципальный адрес. Другими участниками общей долевой собственности, согласно ЕГРН в настоящий момент являются: 1/4 доля в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером ... - ФИО1; 1/4 доля в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером ... - ФИО4; 1/2 доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ... - ФИО4. ФИО4 признан банкротом, и в ходе реализации имущества финансовым управляющим ФИО5 по договору купли-продажи долей недвижимого имущества от 30.05.2025 доля имущества переданы ФИО3 При этом в ЕГРН сведения о зарегистрированном праве долевой собственности ФИО3 на основании договора, отсутствуют. Об указанной сделке истец узнала в июле получив его копию от ФИО4 Из договора истцу стало известно, что доли были реализованы по результатам торгов за 5 850 000,00 рублей. Полагает, что требования ст.250 ГК РФ не соблюдены, в адрес ФИО1 уведомлений о продаже долей должника и условиях этой продажи не поступало, указанная в договоре ФИО6 участником долевой собственности не является. Указывая, что их права нарушены, истцы обратились с настоящим иском в суд.
Истцы ФИО1, ФИО2 о слушании дела извещены, в судебное заседание не явились, обеспечили явку своих представителей по доверенности ФИО7, ФИО8, которые в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчики ФИО5, ФИО3, о слушании дела извещены, в судебное заседание не явились.
Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО9 в судебном заседании иск не признал по доводам письменных возражений, заявил о применении срока исковой давности.
Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, на основании ст .167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело при данной явке с учетом надлежащего извещения всех участников судебного процесса.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд не находит оснований к удовлетворению исковых требований.
Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В силу норм статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (пункт 2).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).
Законом, регулирующим вопросы несостоятельности (банкротства) граждан, в том числе не являющихся индивидуальными предпринимателями, является Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
В силу статьи 213.2 указанного Федерального закона одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве гражданина, является реализация его имущества.
Согласно статье 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи (пункт 1).
В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством. Кредитор вправе предъявить требование о выделе доли гражданина в общем имуществе для обращения на нее взыскания (пункт 4).
С даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично (пункт 5).
Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом (пункт 3 статьи 213.26 данного Федерального закона).
При этом в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют прямые основания для вывода о том, что при банкротстве гражданина-должника на его долю в праве общей собственности не распространяется преимущественное право покупки других участников такой собственности.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020), имущество подлежит реализации победителю торгов только после предоставления другим сособственникам возможности реализовать преимущественное право покупки. Цена доли в праве собственности на нежилое помещение при банкротстве сособственника должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов. Такой подход, помимо прочего, отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 16.05.2023 № 23-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО10», пункт 1 статьи 250 ГК Российской Федерации признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 2, 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3) и 55 (часть 3), в той мере, в какой содержащиеся в нем положения в системе действующего правового регулирования и с учетом правоприменительной практики являются неопределенными в части возможности и порядка реализации гражданами - участниками долевой собственности преимущественного права покупки доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в случае ее продажи постороннему лицу с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина. Федеральному законодателю надлежит - исходя из требований Конституции Российской Федерации и принимая во внимание правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженные в настоящем Постановлении, - внести в действующее правовое регулирование соответствующие изменения. Впредь до внесения в правовое регулирование необходимых изменений продажа на торгах доли в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в рамках процедуры банкротства гражданина осуществляется с применением гарантий прав участников долевой собственности, предусмотренных абзацами вторым и третьим статьи 255 ГК Российской Федерации, что с учетом особенностей процедуры банкротства выражается в следующем. При продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. При наличии согласия конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения.
Из приведенных норм и разъяснений по их применению следует, что продажа постороннему лицу с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, должна осуществляться с применением гарантий прав участников долевой собственности, предусмотренных абзацами вторым и третьим статьи 255 ГК РФ.
В ходе судебного заседания установлено, что истцу ФИО2 принадлежит 1/2 доля в праве собственности на жилой дом кадастровый номер: ..., площадью 552.8 кв.м., п..., вн.тер.г, муниципальный адрес, и 1/2 доля в праве собственности на земельный участок кадастровый номер: ... площадью 630 кв.м., по адресу: адрес, вн.тер.г, муниципальный адрес; истцу ФИО1 принадлежит ¼ доля в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером ....
1/4 доля в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером ...; 1/2 доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ... принадлежали ФИО4
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2024 по делу А40-210270/23-185-433 «Ф» ФИО4 признан банкротом - в отношении него была введена процедура реализации имущества.
В соответствии с протоколом результатов проведения торгов №49936-ОТПП, проводимых в форме публичного предложения, победителем торгов по реализации доли в размере 1/2 доли в праве общей собственности в отношении земельный участок кадастровый номер: ... площадью 630 кв.м, по адресу: адрес, вн.тер.г, муниципальный адрес, 1/4 доли в праве собственности на жилой дом кадастровый номер: ..., площадью 552.8 кв.м, п..., вн.тер.г, муниципальный адрес признан ФИО3 с ценой предложения 5 850 000 руб.
30.05.2025 между финансовым управляющим должника-банкрота ФИО5 – ФИО3 заключен договор купли-продажи имущества, по условиям которого доля в размере 1/2 в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером ...; 1/2 доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., принадлежащие ФИО4, продана ФИО3 по цене 5 850 000 руб. Указанный договор удостоверен ФИО11, нотариусом города Москвы.
21.03.2025 финансовым управляющим ФИО5 было опубликовано на ЕФРСБ сообщение о проведении торгов, в котором указано реализуемое имущество, разъяснена возможность воспользоваться преимущественным правом покупки спорного имущества по цене, предложенной победителем торгов, разъяснен порядок и сроки обращения с соответствующим заявлением к финансовому управляющему для заключения договора купли-продажи по установленной цене, указана начальная цена.
Цена предложения победителя торгов ФИО3 составляла 5 850 000 руб.
24.04.2025 финансовым управляющим ФИО5 опубликованы на ЕФРСБ сведения о заключении договора купли-продажи.
Как указано в иске, об указанной сделке истец ФИО1 узнала в июле, получив копию договора от ФИО4 Из договора данному истцу стало известно, что доли были реализованы по результатам торгов за 5 850 000 рублей.
Как следует из пункта 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при предъявлении иска о преимущественном праве покупки доли имущества истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Вместе с тем, в материалы дела истцами не представлено подтверждение о внесении на депозитный счет Управления Судебного департамента г. Москвы указанных денежных средств.
Ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности требованиям истцов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
Исходя из норм статьи 200, пункта 3 статьи 250 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», в случае нарушения преимущественного права покупки установлен трехмесячный срок, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляемый с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права.
Статьей 205 ГК РФ предусмотрено, что в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
В исковом заявлении указано, что о совершенной сделке истец ФИО1 узнала в июле, получив копию договора от ФИО4, в месте с тем, доказательств данному доводу суду не представлено, как и не представлено доказательств наличия исключительных обстоятельств, предусмотренных статьей 205 ГК РФ.
Вместе с тем, как установлено судом, сведения о проводимых открытых торгах спорных долей имущества были размещены на официальном сайте 21.03.2025, сведения о заключении договора купли-продажи размещены на официальном сайте 24.04.2025, с указанной даты истцы знали или должны были узнать о нарушении своего права. При этом исковое заявление направлено в суд 27.08.2025, т.е. с пропуском исковой давности.
Согласно положений ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
При таких обстоятельствах исковые требования истцов о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок, в праве общей собственности на жилой дом, удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194- 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к Варнавскому Марку Евгеньевичу, ФИО3 о признании преимущественного права, переводе прав и обязанностей покупателей - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд города Москвы в течение Месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья А.А. Прокопенко