Дело № 2а-1208/2023 УИД:23RS0013-01-2023-001135-04

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Гулькевичи 03 мая 2023 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Бочко И.А.,

при секретаре Чеботаревой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования Гулькевичский район о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику и просит признать незаконным уведомление от 15.03.2023 года № об отказе в заключении договора аренды на новый срок; обязать Администрацию муниципального образования Гулькевичский район предоставить ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в аренду без проведения торгов, сроком на 3 (три) года, однократно, для завершения строительства объекта недвижимости с кадастровым номером 23:06:0602038:97 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства.

В обоснование иска истец указал, что между ФИО1 и администрацией МО Гулькевичский район был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 25.03.2009 для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов сроком на 10 лет, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, земли населенных пунктов. В период действия договора ФИО1 оформил градостроительный план на земельный участок, получил разрешение на строительство и начал осваивать участок. Истцом был возведен объект незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства 10 %, площадь 64 кв.м., кадастровый №. Право в ЕГРН на недострой зарегистрировано, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 25.07.2019. Срок договора 3 года. По истечению срока действия договора 2 сентября 2022 года ни одна из Сторон не направила соглашение о расторжении договора аренды. Истец продолжает пользоваться участком и никаких претензий от Администрации не поступало, более того администрацией не было направлено в течение полугода с момента прекращения действия договора в суд требования об изъятии объекта недвижимости для реализации с торгов. По окончанию срока аренды в 2019 году, срок аренды однократно продлен на срок три года для окончания завершения строительства, однако в связи со сложившейся ситуацией с пандемией и соответственно затруднительным материальным положением в семье, окончить строительство дома не представилось возможным и срок новой аренды истек. Обратившись в администрацию МО Гулькевичский район Управление имущественных отношений ФИО1 было отказано в заключении договора аренды на новый срок, и предложено обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Администрация в своем отказе ссылается на п. 21 ст. 3 ФЗ-137 от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», что Истцом однократно право на продление аренды на новый срок было использовано. ФИО1 считает, что данный отказ в предоставлении ему в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены принадлежащие ему объекты незавершенного строительства, незаконным. С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером № объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № и №, принадлежащих на праве собственности ФИО1, правомерно возведенного в период действия Договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 25.03.2009, и Договора аренды земельного участка № от 03.09.2019 на основании надлежащих разрешительных документов и отсутствия судебных актов об изъятии этих объектов путем продажи с публичных торгов, данный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. Считает, что поскольку Администрация МО Гулькевичский район не воспользовалась своим правом на обращение в суд с требованием об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположены эти объекты, как то установлено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, у ФИО1 имеется право на заключение нового договора аренды без проведения торгов однократно, для завершения строительства этих объектов. Истец считает, что у него уважительные причины, по которым он не успел закончить строительство жилого дома, а в отсутствие договора аренды он лишен возможности завершить строительство дома. Доводы о том, что ФИО1 уже воспользовался своим правом не верны, поскольку законодатель не привязывает возможность получения земельного участка без торгов к личности заявителя, а лишь к незавершенному объекту капитального строительства. Тот факт, что Истец подал свое обращении за пределами срока договора аренды, также не законны, поскольку ответчик своим правом на обращение взыскания на объект незавершенного капитального строительства не воспользовался в установленный законом срок и это является основанием для заключения нового договора аренды. Отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на новый срок препятствует семье истца в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Истец ФИО1, надлежаще уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, в своем заявлении просил суд дело рассмотреть в его отсутствие, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации муниципального образования Гулькевичский район, надлежаще уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, отзыв на иск не представил.

В связи с наличием спора о праве, суд перешел к рассмотрению иска в порядке гражданского производства.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 2 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент предоставления земельного участка истцу) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

Согласно абз. 2 ст. 10 Федерального закона № 137-ФЗ от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В судебном заседании установлено, что на основании Постановления главы Муниципального образования Гулькевичский район от 17 марта 2009 года № между Администрацией Муниципального образования Гулькевичский район (арендодателем) и ФИО1 (арендатор) заключен Договор аренды от 25 марта 2009 года № земельного участка несельскохозяйственного назначения, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:06:0602038:19, площадью 1500 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, целевое назначение - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, с целью строительства жилого дома и хозяйственных построек.

В соответствии с п. 7.2 Договора аренды срок действия договора до 17 марта 2019 года.

Согласно выписки из ЕГРН от 25.07.2019 ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства площадью 64 кв.м, процент готовности - 10 %, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, проектируемое назначение - жилое, документы-основания: К.В. аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 25.03.2009.

03 сентября 2019 года между администрацией Муниципального образования Гулькевичский район (Арендодателем) и ФИО1 (Арендатор) заключен К.В. аренды земельного участка №, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, целевое назначение - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, наличие на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости, находящихся в собственности арендатора: объект незавершенного строительства, площадью 64 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 7.2 Договора аренды срок действия договора до 02 сентября 2022 года.

Согласно п. 4.2.6 Договора аренды Арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях.

ФИО1 обратился в Администрацию МО Гулькевичский район с заявлением о заключении Договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, без проведения торгов.

Сообщением № от 15 марта 2023 года истцу отказано в заключении Договора аренды на новый срок в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок уже предоставлялся в аренду сроком на 3 года в порядке п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ для завершения строительства объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона № 217-ФЗ от 29 июля 2017 года граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);..

Как следует из Договора аренды от 25 марта 2009 года №, указанный договор заключен без проведения торгов, на основании Постановления главы Муниципального образования Гулькевичский район от 17 марта 2009 года №.

В соответствии с подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Договор аренды земельного участка от 03 сентября 2019 года № заключен без проведения торгов, на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Обращение истца о заключении нового договора аренды имело место в 2023 году, то есть после истечения срока действия договора.

То есть, в заключении договора отказано по объективным причинам.

В этой связи нельзя согласиться с позицией истца о незаконности отказа в заключении договора аренды на новый срок по причине того, что ФИО1 обратился с заявлением о заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов по истечении срока действия договора, указанного в договоре.

Рассматривая требования истца об обязании ответчика к заключению нового договора аренды без торгов суд руководствуется следующим.

Из буквального толкования положений статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01 марта 2015 года, следует, что земельным законодательством не предусмотрено автоматической пролонгации договора аренды земельного участка, с учетом чего и был вынесен отказ ответчиком.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ, предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции до 01 марта 2015 года не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 года «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01 марта 2015 года, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к Договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда Арендатор имеет право на заключение нового Договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01 марта 2015 года Арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Вместе с тем, в силу положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка в аренду без аукциона собственнику объекта незавершенного строительства допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта и если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства проектируемого назначения - жилое, степенью готовности 10 %, площадью 64 кв.м, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этих объектов, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером 23:06:0602038:19 не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, ФИО1 продолжает пользоваться данным участком, им в полной мере исполнялись обязательства арендатора земельного участка, суд полагает возможным обязать администрацию предоставить истцу земельный участок по договору аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 к администрации Муниципального образования Гулькевичский район о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды - удовлетворить частично.

Обязать администрацию Муниципального образования Гулькевичский район в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу заключить с ФИО1 Договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, выраженный в ответе от 15.03.2023 № «Уведомление об отказе»; обязать администрацию Муниципального образования Гулькевичский район в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу принять решение о заключении с ФИО1 Договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м, целевое назначение - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на три года для завершения строительства.

В остальной части - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Гулькевичского районного суда

Краснодарского края И.А.Бочко