Дело № 2–28/2025
УИД 26RS0024-01-2024-003494-45
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Невинномысск 17 марта 2025 года
Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Рязанцева В.О.,
с участием истца ФИО5,
представителя истца ФИО5 в лице ФИО8, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
ответчиков ФИО2, ФИО3,
при секретаре судебного заседания Сергиенко С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Невинномысского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО2, ФИО3 об обращении взыскании на заложенное имущество и встречные исковые требования ФИО3 к ФИО5 о признании договора займа недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО5 обратился в Невинномысский городской суд с исковым заявлением к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 заключен договор займа №. Также ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 заключен договор залога №. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 26:16:060134:271, площадью 300 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А.
ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 заключён договор займа № и договор залога №, предметом договора является жилой дом с кадастровым номером 26:16:060134:272, площадью 84,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А.
Решением Ворошиловского районного суда <адрес> удовлетворены требования истца о взыскании с ФИО2 задолженностей по договорам займа. С ФИО2 взыскано 3187583,16 рублей.
Поскольку обязательства по договорам займа обеспечены залоговым имуществом, в соответствии с положениями ст. 348 ГК РФ, ст.ст. 50, 54.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке» просит суд обратить взыскание на предмет залога по договорам на земельный участок с кадастровым номером 26:16:060134:271, площадью 300 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А, и жилой дом с кадастровым номером 26:16:060134:272 расположенный по адресу: <адрес>А.
В судебном заседании истец и его представитель, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд их удовлетворить по изложенным в иске основаниям.
Ответчик ФИО2 заявленные исковые требования не признал, просил суд в их удовлетворении отказать.
Определением Невинномысского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица заявляющего самостоятельные требование относительно предмета спора привлечена ФИО3, которая обратилась с исковым заявлением о признании недействительным договора залога недвижимости №, заключённого между ФИО5 и ФИО2 по основаниям, установленным положениями ст. 116 ГК РФ, поскольку она как супруга ФИО2 не давала согласие на передачу в залог жилого дома.
Решением Невинномысского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером 26:16:060134:271, площадью 300 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А, жилой дом с кадастровым номером 26:16:060134:272, расположенный по адресу: <адрес>А признан совместно нажитым имуществом ФИО3 и ФИО2 Произведен раздел совместно нажитого имущества в равных долях. За супругами признано право собственности по 1/2 доли в праве за каждым.
Определением Невинномысского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 привлечена к участию в гражданском деле в качестве соответчика (истца по встречным исковым требованиям).
В судебном заседании ФИО3 заявленные исковые требования ФИО10 не признала. Просила в их удовлетворении отказать и удовлетворить встречные исковые требования о признании договора залога недействительным, поскольку она не давала согласие на залог совместно нажитого имущества, а именно жилого дома. Согласие на залог земельного участка она давала, с чем не спорит.
Представитель ответчика ФИО3 в лице адвоката ФИО11, третьи лица НГОСП УФССП по <адрес>, Управления Росреестра по СК, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, о причинах не явки суд не уведомили.
Суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся представителя ответчика и третьих лиц, с учетом требований ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 заключен договор займа №. Также ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 заключен договор залога №. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 26:16:060134:271, площадью 300 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А.
ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 заключён договор займа № и договор залога №, предметом договора является жилой дом с кадастровым номером 26:16:060134:272, расположенный по адресу: <адрес>А.
Согласно представленного в суд договора залога от ДД.ММ.ГГГГ №, заключённого между ФИО5 «залогодержатель», с одной стороны и ФИО2 «залогодатель», с другой стороны, залогодатель передает в залог залогодержателя в обеспечение исполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером 26:16:060134:271, площадью 300 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>А.
Согласно представленного в суд договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО5 «залогодержатель» с одной стороны и ФИО2 «залогодатель» с другой стороны. Залогодатель передает в залог залогодержателя в обеспечение исполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ № жилое здание площадью 84,4 кв.м. количество этажей 1, расположенное по адресу: <адрес>А.
Указанное имущество уже находится в обременении у Залогодержателя на основании договора займа-залога от № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером 26:16:060134:271, а также дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору Займа-Залога №. Стороны оценили предмет залога в 1500000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается соответствующей записью о регистрации в договоре.
Факт залога подтверждается выпиской ЕГРН, представленной в материалы дела, согласно которой, земельный участок и жилое здание, расположенное по адресу: <адрес>А находятся в обременении вида «Ипотека» в пользу ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ.
Решением Ворошиловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ФИО5 о взыскании с ФИО2 задолженностей по договорам займа. С ФИО2 взыскано 3187583,16 рублей. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
До настоящего времени ФИО2 обязательства по договорам займа не исполнены, сумма займа не возвращена.
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Таким образом, судом установлен факт ненадлежащего исполнения ФИО2 своих обязательств по договорам займа перед ФИО5 При этом обязательства ФИО2 перед ФИО5 обеспечены залогом имущества.
В соответствии с положениями ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно положений ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Согласно п.4 ст. 334 ГК РФ к отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона «Об Ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно ст. 50 Федерального закона «Об Ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Изложенные выше правовые нормы, а также фактически установленные судом обстоятельства, свидетельствующие о неисполнении ФИО2 взятых на себя обязательств, обеспеченных залогом недвижимого имущества, позволяют суду удовлетворить заявленные исковые требования и обратить взыскание на заложенное имущество, а именно земельный участок с кадастровым номером 26:16:060134:271, площадью 300 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А, жилой дом с кадастровым номером 26:16:060134:272, площадью 84,4 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>А.
При этом доводы ФИО2 и ФИО3 об отказе в удовлетворении заявленных ФИО5 требований, в связи с отсутствием согласия ФИО3 как супруги ФИО2 на передачу в залог жилого дома, являются ошибочными.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается выпиской ЕГРН и договором залога недвижимого имущества, первоначально в залог передан земельный участок. Нотариальное согласие на передачу в залог земельного участка ФИО3 дано, представлено в материалы дела.
В соответствии с положениями ст. 65 Федерального закона «Об ипотеке» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Как следует из выписки ЕГРН на здание, право собственности на жилое помещение возникло у ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, то есть, после приобретение права на земельный участок и его залога (ДД.ММ.ГГГГ), следовательно, на возведённое строение ипотека распространилась и на здание находящееся у ФИО2РП. в собственности. При этом, поскольку супруга ФИО2 ФИО3 дала нотариальное согласие на залог земельного участка, согласие на передачу в ипотеку здания, расположенного на земельном участке, не требовалось.
Решением Невинномысского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО3 к ФИО2 о разделе совместно нажитого имущества произведен раздел совместно нажитого имущества, приобретенного ФИО2 в период барка, а именно земельного участка с кадастровым номером 26:16:060134:271, площадью 300 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>А, жилого дома с кадастровым номером 26:16:060134:272, расположенного по адресу: <адрес>А. За супругами признано право собственности на 1/2 долю в совместно нажитом имуществе.
В силу разъяснений данных п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами правил о залоге вещей» ФИО3 и ФИО2 стали солидарными залогодателями.
В соответствии с положениями ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Поскольку, заключённый между ФИО5 и ФИО2 договор залога жилого дома полностью соответствуют требованиям гражданского законодательства, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, нотариальное согласие супруги ФИО2 ФИО3 на совершение сделки получено, оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 о признании недействительным договора залога жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ не имеется.
Согласно п. 4 ст. 54 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;
Поскольку сторона ответчика возражала против установленной в договоре цены реализации имущества, судом назначена и проведена оценочная экспертиза стоимости заложенного имущества с целью самостоятельного установления начальной стоимости имущества при его реализации.
Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:060134:271, площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А на момент проведения оценки составляет 1 575 300 рублей, жилого дома с кадастровым номером 26:16:060134:272, расположенного по адресу: <адрес>А – 4897563 рубля.
Оценивая указанные заключения по правилам ст. 67 ГПК РФ суд приходит к выводу, что они относится к разрешаемому судом спору, соответствует предъявляемым к ним требованиям, то есть являются допустимым доказательством по делу, сведения, в них изложенные, являются достоверными и достаточными для того, что бы суд мог обосновать свои выводы, в том числе на основе представленных экспертных заключений.
Оснований сомневаться в компетенции экспертов проводивших оценку у суда не имеется, поскольку суду представлены доказательства соответствия квалификации экспертов требованиям действующего законодательства.
Возражений от сторон по оценке рыночной стоимости имущества, определенной экспертом не поступало.
В связи с установлением начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика, она должна быть равной 80 процентов рыночной стоимости имущества.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-196 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО5 к ФИО2, ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.
Обратить взыскание на объект недвижимости – земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>А, площадью 300 кв.м., кадастровый №, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену земельного участка 1260240,00 рублей.
Обратить взыскание на объект недвижимости – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>А, площадью 84,4 кв.м., кадастровый №, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену жилого <адрес> 050,4 рублей.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к ФИО5 о признании договора займа недействительным – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд <адрес> в течение месяца.
Мотивированное решение по гражданскому делу изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья В.О. Рязанцев