...
Дело № 2-313/2025
16RS0046-01-2024-016177-74
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 марта 2025 года г. Казань
Вахитовский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Казаковой Л.Д.,
при ведении протокола помощником судьи Коноваловой Д.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5, Хасановой РумииРаисовне о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО6 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, указав в обоснование требований, что ФИО1 на праве собственности принадлежало помещение кадастровый ..., расположенное по адресу ..., помещение 47-56, общая площадь ... кв.м. С.В.ФБ. выдала ФИО5 доверенность серии ... на управление и распоряжение принадлежащим ей недвижимых имуществом, состоящим, в том числе из нежилого помещения с кадастровым номером ..., местоположение: ..., помещение ...
...
... ФИО3, действующим на основания доверенности серия ... выданной ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения кадастровый ..., местоположение: ..., помещение ..., общая площадь ... кв.м.
В соответствии с условиями данного договора указанное помещение было продано ФИО13 РумиеРаисовне за ... рублей
Таким образом, ФИО3, действуя от имени ФИО2 по отмененной доверенности, продал нежилое помещение с кадастровым номером: ... местоположение: .... помещение ..., общая площадь ... кв.м. своей матери ФИО4
ФИО2 о данных действиях осведомлена не была, своего согласия на отчуждение имущества не давала, денежных средств от продажи недвижимого помещения не получала.
ФИО3, осознавая, что действует по отозванной доверенности заключил мнимую сделку по продаже имущества, принадлежащего С.В.Н., переоформив недвижимые помещения на свою мать.
Кадастровая стоимость помещения составляет ... рублей. Договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения был заключен между ФИО2 (продавец), от имени которой действовал по доверенности ФИО3, и ФИО4 (покупатель).
Покупатель ФИО4 и представитель продавца ФИО3 не оплачивали ФИО2 стоимость указанного в договоре помещения.
Таким образом, указанное помещение фактически было передано в собственность ФИО4 безвозмездно, то есть в результате сделки дарения, а не по договору купли-продажи.
В тоже время ФИО2 не уполномочивала ФИО19. на совершение сделки дарения принадлежащего ей недвижимого имущества. Из текста доверенности следует, что она предоставила ФИО20. полномочия на продажу этого имущества.
При таких обстоятельствах, договор купли-продажи от ... является притворной сделкой, поскольку прикрывает сделку дарения, кроме того, договор заключен в ущерб интересам представляемой и поэтому является недействительной сделкой.
На основании ст. 10, 168, 170, 174 ГК РФ нежилое помещение, которое перешло в собственность Хасановой РумиеРаисовне по притворной сделке, должно быть возвращено в собственность ФИО2.
На основании изложенного истец просит признать недействительным договор купли-продажи от ..., заключенный между Хасановым ДаниломНаилевичем, действующим от имени ФИО1 и Хасановой РумиейРаисовной, применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности и признать недействительной государственную регистрацию права собственности Хасановой РумииРаисовны на помещение с кадастровым номером: ..., местоположение: ..., помещение ..., общая площадь 86,7 кв.м., признать право собственности на данное помещение за ФИО2.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала.
Ответчик ФИО3, представители ответчиков исковые требования не признали. В судебном заседании ответчик ФИО3 подтвердил, что покупателем спорного нежилого помещения, является его мать, ФИО4 Денежные средства, переведенные ФИО4 на его счет в качестве оплаты по спорному договору, истцу он не передал.
Представитель третьего лица ООО УК «Старый город» оставила разрешение дела на усмотрение суда.
Третье лицо Управление Росреестра по РТ о времени и месте судебного заседания извещалось надлежащим образом, в суд своего представителя не направило, сведений о причинах неявки не представлено.
Суд, выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу требований ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Согласно п. 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 ГК РФ" предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).
По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.
О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.
На указанный критерий также обращено внимание в п. 12 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022)"(утв. Президиумом Верховного Суда РФ ...) - критерий кратности является явным и очевидным для любого участника рынка. Возможность отойти от этих критериев должно быть обосновано лицом, которое отрицает применение такого критерия.
В судебном заседании установлено, что ... истец ФИО1 выдала ответчику ФИО5, нотариальную доверенность №... сроком на 15 лет, в соответствии с которой уполномочила Х.Д.НБ. управлять и распоряжаться принадлежащим ей недвижимым имуществом, в том числе нежилым помещением с кадастровым номером ..., местоположение: ..., помещение 47-56, с правом продать за цену и на условиях по своему усмотрению.
... ФИО5, действующий от имени ФИО1 на основании нотариально удостоверенной доверенности серия №... от ..., именуемый в дальнейшем продавец и ФИО4, являющаяся матерью ФИО3, именуемая в дальнейшем покупатель заключили договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером ..., расположенного по адресу ..., помещение ..., согласно которому продавец передал в собственность покупателя вышеуказанный объект недвижимости. Стоимость нежилого помещения согласно условиями договора купли-продажи от ... составила ... руб.
... в ЕГРН на основании заявлений ФИО3 и ФИО4 от ... произведена регистрация перехода права собственности на спорное нежилое помещение на основании договора от ....
... ФИО10 нотариально удостоверенным распоряжением отменила нотариальную доверенность серии №... от ..., выданную на имя ФИО3, в этот же день сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности внесены нотариусом в реестр нотариальных действий.
Из представленной ответчиком ФИО3 справки АО «ТБанк» от ... следует, что сумма пополнений от Хасановой РумииРаисовны на счет ФИО5 за период с ... год по ... составила ... руб. (л.д. ...)
Кадастровая стоимость спорного помещения составляет ...., что подтверждается сведениями с сайта Публичной кадастровой карты (https://roscadaster.com/map/respublika-tatarstan/kazan).
Согласно отчету ... представленному истцом, стоимость рыночная стоимость спорного помещения составляет ... руб.
Согласно отчету ...», представленного ответчиком, рыночная стоимость спорного помещения составляет ... руб.
По ходатайству представителя истца определением суда по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство экспертизы поручено ... Согласно заключению судебного эксперта ... от ...., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ..., местоположение: ..., пом. ... кв.м, определенная по состоянию на дату оценки – ... составляет ... руб.
В отличие от экспертов ...» ФИО11 до начала производства исследования на основании определения суда была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 Уголовного кодекса РФ. Заключение эксперта ... полностью соответствует требованиям части 2 ст.80, ст.86 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) и в отличие от заключений, представленных сторонами, является допустимым доказательством.
Из вышеуказанных доказательств следует, что разница между стоимостью, по которой произошла реализация спорного имущества и рыночной стоимостью составила 45%. Кроме того, цена, за которую было продано спорное нежилое помещение является ниже кадастровой стоимости на 49,8%, т.е. почти в два раза.
В рассматриваемом случае отчуждение недвижимости по цене явно заниженной, очевидно свидетельствовало о том, что ФИО3 как представитель продавца не руководствовался интересами представляемой ФИО2 Указанное, в свою очередь, не могло не породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения. Поэтому ФИО4, проявляя обычную степень осмотрительности, должна была предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств, при которых ФИО3 от имени ФИО2 за цену на 49,8%, ниже кадастровой стоимости и на 45% ниже рыночной цены продает нежилое помещение. ФИО4 не могла не осознавать то, что сделка с такой ценой нарушает права и законные интересы ФИО2 как собственника помещения.
Таким образом, подписывая договор купли-продажи и ознакомившись с его условиями, как представитель продавца, так и покупатель, являющиеся близкими родственниками, знали, или должны были знать о том, что сделка заключается на значительно невыгодных условиях для ФИО2
При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что спорный договор купли-продажи от ... заключен на заведомо и значительно невыгодных условиях, в ущерб интересам ФИО2, а потому на основании п. 2 ст. 174 ГК РФ является недействительной сделкой в связи с чем исковые требования ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от ... подлежат удовлетворению.
Ответчиками не представлено доказательств того, что имели место обстоятельства, позволяющие считать спорную сделку экономически оправданной.
Доводы стороны ответчика о том, что пункт 2 ст. 174 ГК РФ применим только к юридическим лицам, основан на неверном толковании нормы права, поскольку из буквального содержания текста данной статьи следует, что в данной норме права речь идет не только о юридическом лице, но и о ином представляемом лице.
Согласно пунктам 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании ст. 167 ГК РФ суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность ФИО2 спорного нежилого помещения и прекращения права собственности ФИО4 на данное помещение, при этом запись о регистрации права собственности ФИО4 на нежилое помещение, расположенное по адресу ..., помещение 47-56, общая площадь 86,7 кв.м. с кадастровым номером: ..., зарегистрированное ... в Едином государственном реестре недвижимости подлежит аннулированию.
Также суд отмечает, что в исковом заявлении истица указала, что денежные средства по спорной сделке ФИО3 ей не передавал.Данный факт о непередаче истцу денежных средств по договору купли-продажи от ... ответчик ФИО3 подтвердил в судебном заседании.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу ..., помещение ... кв.м. с кадастровым номером: ..., заключенного ... между Хасановым ДаниломНаилевичем, действующим от имени ФИО1, и Хасановой РумиейРаисовной.
Применить последствия недействительности сделки.
Прекратить право собственности Хасановой РумииРаисовны (паспорт серии ... ...) на нежилое помещение, расположенное по адресу ..., помещение 47-56, общая площадь 86,7 кв.м. с кадастровым номером: ..., зарегистрированное ... в Едином государственном реестре недвижимости.
Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности Хасановой РумиииРаисовны (паспорт серии ... ...)от ... на нежилое помещение, расположенное по адресу ..., помещение ... общая площадь ... кв.м. с кадастровым номером: ....
Восстановить право собственности ФИО1(паспорт серии ... ...) на нежилое помещение, расположенное по адресу ..., помещение ... кв.м. с кадастровым номером: ....
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РТ через Вахитовский районный суд г. Казани в течение 1 месяца с момента принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме
принято 10.04.2025 года
...
...
Судья Казакова Л.Д.