Дело № 2-1-2540/2023

64RS0042-01-2023-002518-83

Решение

Именем Российской Федерации

18 мая 2023 года город Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Мельникова Д.А.,

при секретаре судебного заседания Кущеевой И.А.,

с участием истца (ответчика по встречному иску) ФИО6,

представителей ФИО6 – ФИО8, ФИО9,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, администрация Красноярского муниципального образования Энгельсского муниципального района <адрес>, администрация Энгельсского муниципального района <адрес>, Министерство сельского хозяйства <адрес>, Комитет по управлению имуществом <адрес>, Комитет культурного наследия <адрес>, о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, возврате задатка в двойном размере

установил:

истец ФИО1 обратился с иском к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование требований ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в лице представителя ФИО4 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны обязуются заключить до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи земельного участка общей площадью 28 300 кв.м с кадастровым номером 64:38:050302:1478 на землях АО «Новое», находящийся по адресу: <адрес>, Красноярское муниципальное образование, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Стороны договорились, что стоимость указанного земельного участка устанавливается в размере 4 528 000 руб. Согласно пункту 2.3.1 договора в день заключения предварительного договора покупатель оплачивает продавцу 1 100 000 руб. в качестве задатка, до ДД.ММ.ГГГГ покупатель оплачивает продавцу 1 200 000 руб., оставшуюся сумму стоимости земельного участка, составляющую 2 228 000 руб., покупатель оплачивает продавцу до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал денежные средства в размере 1 100 000 руб., что подтверждается распиской. В этот же день истец выдал ответчику генеральную доверенность со всеми правами, в том числе относительно земельного участка. Также истцом переданы правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт. Земельный участок был передан во владение ответчика, на нем ответчик установил забор. ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал 1 000 000 руб., вместо причитающихся 1 200 000 руб., что подтверждается распиской, обещая недоплаченную сумму передать в ближайшее время. До истечения срока предварительного договора ответчик уверял о заключении основного договора с выплатой оставшейся суммы денег, что не было им исполнено. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию с требованием передачи денежных средств до ДД.ММ.ГГГГ и заключить основной договор купли-продажи, но ответ не поступил. Истец ссылается, что интерес к заключению основного договора не утратил, но по вине ответчика основной договор не заключен, оставшаяся сумма денег не выплачена.

С учетом изложенного истец ФИО1 просил суд возложить на ответчика ФИО2 обязанность заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи земельного участка стоимостью 4 528 000 руб., общей площадью 28 300 кв.м, с кадастровым номером 64:38:050302:1478 на землях АО «Новое», находящийся по адресу: <адрес>, Красноярское муниципальное образование, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, на условиях предварительного договора.

Комитет по управлению имуществом <адрес> в письменных пояснениях просил учесть, что к купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения применяются правила, предусмотренные гражданским и земельным законодательством для купли-продажи земельных участков с учетом особенностей, определенных нормами Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно статье 8 которого преимущественное право покупки имеет муниципальное образование, на территории которого расположен продаваемый земельный участок, а продавец вправе продать земельный участок третьему лицу только в случае, если субъект РФ или муниципальное образование откажется от покупки или не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок, несоблюдение преимущественных прав указанных субъектов ведет к признанию такой сделки ничтожной, в связи с чем при рассмотрении настоящего гражданского дела следует выяснить, не нарушено ли ФИО1 право преимущественной покупки земельного участка администрации Красноярского муниципального образования Энгельсского муниципального района <адрес>.

ФИО2 обратился в суд к ФИО1 со встречным иском о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:38:050302:1478, площадью 28 300 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, Красноярское МО, на землях АО «Новое» от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 задатка в двойном размере – 4 200 000 руб., и отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1 В обоснование своих требований ФИО2 ссылался на то, что ФИО1 не уведомил его об имеющихся ограничениях в использовании земельного участка в соответствии со статьей 56 ЗК РФ, а также отсутствие до подачи иска в суд документа об отказе администрации Красноярского муниципального образования от преимущественного права покупки земельного участка.

В судебном заседании сторона первоначального истца поддержала свои исковые требования, не признав встречные исковые требования.

Представитель ФИО1 – ФИО3 при этом пояснил, что данный земельный участок в границах объекта культурного наследия не находится, законодательно предусмотрена необходимость получения согласия на продажу указанного земельного участка, документ об отсутствии желания администрации Красноярского муниципального образования приобретать его представлено в судебное заседание. ФИО1 не должен был ничего делать, так как выдал ФИО2 доверенность, параметры земельного участка соответствовали для заключения договора купли-продажи, при этом ФИО2 все обстоятельства должны были быть известны.

Представитель ФИО1 – ФИО4 в судебном заседании обращала внимание на то, что в соответствии с заключением кадастрового инженера, земельный участок с кадастровым номером 64:38:050302:118, из которого образован спорный земельный участок с кадастровым номером 64:38:050302:1478, не находится в зоне культурного наследия, в отличие от земельного участка с кадастровым номером 64:38:050302:119, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 64:38:050302:1474, где есть ограничения, и который не продается. Земельный участок продавался как земли сельскохозяйственного назначения.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 поддержал доводы своих представителей.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, не явился, обеспечив явку своего представителя.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО5 просила в удовлетворении первоначальных требований отказать, встречный иск удовлетворить, дав пояснения аналогичные содержанию встречного иска.

Третьи лица администрация Красноярского муниципального образования Энгельсского муниципального района <адрес>, администрация Энгельсского муниципального района <адрес>, Министерство сельского хозяйства <адрес>, Комитет по управлению имуществом <адрес>, Комитет культурного наследия <адрес>, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили.

Суд с учетом требований статьи 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав ФИО1, представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В силу части 1 статьи 17 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией.

В силу части 3 статьи 123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, истец и ответчик должны представить суду доказательства, необходимые для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств возникшего спора.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 64:38:050302:1478, площадью 28 300 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, Красноярское муниципальное образование, на землях АО «Новое», с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит ФИО1, относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (л.д. 11-14).

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9, часть 1); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3). В свою очередь, Земельный кодекс Российской Федерации в соответствии с приведенными конституционными положениями в числе основных принципов земельного законодательства закрепляет приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества (подпункт 2 пункта 1 статьи 1).

В целях развития названного принципа, соблюдения баланса частных и публичных интересов, а также обеспечения продовольственной безопасности государства законодатель предусмотрел в статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки публично-правовыми образованиями земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, последствия его нарушения, что является элементом правового механизма реализации и защиты предоставленного публично-правовым образованиям преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Так, указанной нормой установлено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (часть 4 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Как следует из материалов дела, сторонами ДД.ММ.ГГГГ подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно условиям которого, стороны обязались заключить до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи указанного земельного участка за 4 528 000 руб. (л.д. 16-18).

При этом продавец ДД.ММ.ГГГГ получил от покупателя 1 100 000 руб., что соответствует пункту 2.3.1 предварительного договора, и подтверждается распиской (л.д. 19), признается сторонами.

Кроме того, покупатель ДД.ММ.ГГГГ оплатил продавцу 1 000 000 руб., что также подтверждается распиской и признается сторонами (л.д. 20), но не соответствует соглашению сторон.

Требования истца ФИО1 основаны на неисполнении ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО2 обязательства, зафиксированного в предварительном договоре купли-продажи, и на условиях которого он просит суд обязать заключить договор купли-продажи.

Вместе с тем, лишь только при рассмотрении настоящего дела в суде ДД.ММ.ГГГГ продавец известил Красноярское муниципальное образование <адрес> о намерении продать данный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (л.д. 62) и ДД.ММ.ГГГГ получил от него необходимый отказ от преимущественного права покупки (л.д. 64).

Таким образом, предварительный договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ с исполнением обязательства до ДД.ММ.ГГГГ с нарушением правила преимущественной покупки, установленного статьей 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», что влечет его ничтожность в силу закона, так как право на отчуждение спорного земельного участка не специальному субъекту, а иному лицу, у продавца возникло только ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения как исковых требований ФИО1, так и встречного требования ФИО2 о расторжении данного договора, поскольку имеется иной способ защиты права, к которому истец по встречному иску не прибегает.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 о взыскании с ФИО1 в его пользу задатка в двойном размере – 4 200 000 руб., суд исходит из того, что предварительным договором предусмотрено внесение задатка лишь в размере 1 100 000 руб., поскольку выплата последующих сумм, в том числе и 1 000 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ, таким указанием не обусловлено в соглашении сторонами.

В силу пункта 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При этом суд учитывает, что ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО1, выдав покупателю ФИО2 нотариально удостоверенную доверенность, которая им не отзывалась, со сроком на 1 год, что более срока обозначенного ими для заключения основного договора (л.д. 26-30), предоставил последнему широкий спектр прав, связанных со спорным земельным участком.

При этом ФИО1 представлены суду сведения о том, что земельный участок с кадастровым номером 64:38:050302:1478, каких-либо дополнительных ограничений не имеет, им он продавался исключительно с тем разрешенным использованием, что и указано в выписке из ЕГРН (л.д. 11).

С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи не заключен по вине обеих его сторон, утраты интереса у ФИО2, имеющего доверенность и обязанность выплаты денежных средств до ДД.ММ.ГГГГ включительно, и нарушении положений о преимущественном праве покупки со стороны ФИО1

Таким образом, требования покупателя о возврате денежных средств по неисполненному договору могут быть удовлетворены лишь частично, в пользу ФИО2 с ФИО1 подлежат взысканию денежные средства в ранее оплаченном им размере – 2 100 000 руб.

В силу статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые в соответствии со статьей 88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

ФИО2 при обращении со встречным иском оплачена государственная пошлина в размере 29 200 руб. (л.д. 123-124).

Таким образом, с ФИО1 в пользу ФИО2 подлежит возмещению государственная пошлина в размере 14 600 руб. (29 200 руб. х 2 100 000 руб. / 4 200 000 руб.).

Руководствуясь статьями 4, 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (ИНН <***>) к ФИО2 (ИНН <***>) о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка – отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 (ИНН <***>) к ФИО1 (ИНН <***>) о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, возврате задатка в двойном размере – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (ИНН <***>) денежные средства в размере 2 100 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины – 14 600 руб.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд <адрес>.

Председательствующий: подпись.

Верно.

Судья Д.А. Мельников

Секретарь ФИО7