Решение по делу № 2-1646/2024 от 10.02.2025 - о признании предварительного договора купли-продажи квартиры в блокированном жилом доме основным договором, признании права собственности на земельный участок, возложении обязанности совершить действия, необходимые для ввода жилого дома в эксплуатацию и оформления права собственности и по встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> об устранении препятствий в пользовании земельным участком, истребовании квартиры из незаконного владения.

Дело № 2-60/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 февраля 2025 года г. Тверь

Заволжский районный суд г. Твери в составе:

председательствующего судьи Янчук А.В.,

при секретаре судебного заседания Ежове А.А.,

с участием истца ФИО1, ее представителя – ФИО2

представителя ответчика – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры в блокированном жилом доме основным договором, признании права собственности на земельный участок, возложении обязанности совершить действия, необходимые для ввода жилого дома в эксплуатацию и оформления права собственности и по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании земельным участком, истребовании квартиры из незаконного владения,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4, в котором просила:

- признать предварительный договор купли-продажи квартиры в блокированном жилом доме с земельным участком от 14 июля 2015 года и дополнительное соглашение от 03 сентября 2018 года к предварительному договору купли-продажи квартиры в блокированном жилом доме с земельным участком договором купли-продажи недвижимого имущества,

- признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 232 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под блокированные жилые дома, расположенный по адресу: <адрес>

- обязать ФИО4 совершить все необходимые действия, определенные статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для застройщика, для ввода в эксплуатацию блокированного 4-х секционного жилого дома по указанному адресу, в срок не позднее 31 декабря 2024 года,

- обязать ФИО4 после получения акта ввода в эксплуатацию данного дома в течение 10 календарных дней совершить все необходимые действия по оформлению права собственности на квартиру № общей площадью 122,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> на имя ФИО1

В обоснование требований указала, что 14 июля 2015 года между ФИО1 и ИП ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в блокированном жилом доме с земельным участком.

03 сентября 2018 года между сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1.2 дополнительного соглашения, ИП ФИО4 обязался передать ФИО1 в собственность за плату следующие объекты недвижимого имущества: квартиру № в блокированном жилом доме общей площадью не менее 105 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, земельный участок площадью не менее 220 кв.м. (из них не более 55 кв.м. под строением), относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, расположенный по названному адресу.

Согласно пункту 2.1 дополнительного соглашения, стоимость квартиры, включающая в себя стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.2.2 настоящего договора, составляет 3000000 рублей.

В соответствии с пунктом 2.2 дополнительного соглашения, засчитать к оплате 1000000 рублей, переданные ФИО1 14 июля 2015 года ИП ФИО4, 2000000 рублей ФИО1 оплачивает ИП ФИО4 до 15 октября 2018 года.

Истец свое обязательство по оплате исполнила в полном объеме и в срок.

Согласно пункту 4.2 дополнительного соглашения, ИП ФИО4 принял на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи с истцом и по регистрации перехода права собственности в срок не позднее 31 декабря 2019 года.

Исходя из фактических обстоятельств, ФИО4 принял на себя обязательства по строительству блокированного жилого дома на четыре квартиры, по оформлению акта ввода в эксплуатацию на жилой дом своими силами и за свой счет, что подтверждается письмом Главархитектуры Тверской области, в соответствии с которым застройщику ФИО4 выдано разрешение от 19 августа 2019 года на возведение объекта капитального строительства «Блокированный 4-х секционный жилой дом по адресу: <адрес>

Приказами Главархитектуры Тверской области от 19 апреля 2022 года № 134 и от 28 апреля 2023 года № 116 внесены изменения в указанное разрешение в части срока его действия.

Собственниками остальных квартир являются ФИО5, ФИО6, ФИО7

19 октября 2018 года ФИО4 фактически передал истцу земельный участок с кадастровым номером № площадью 232 кв.м. и квартиру № площадью 122,7 кв.м. По настоящее время истец фактически владеет и пользуется квартирой и земельным участком. С ноября 2018 года истец проживает в квартире. Однако оформить законное владение (переход права собственности) на вышеуказанное недвижимое имущество на имя истца ответчик отказывается.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 04 июня 2024 года, к производству суда принято встречное исковое заявление ФИО4 к ФИО1, в котором просил:

- устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, обязав ФИО1 демонтировать забор (ограждение), установленный по границы (периметру) земельного участка в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу,

- истребовать из незаконного владения ФИО1 квартиру № в строящемся блокированном жилом доме по адресу: <адрес>

Требования мотивированы пропуском ФИО1 срока исковой давности обращения в суд за защитой нарушенного права, поскольку с момента истечения срока для заключения основного договора (01 января 2020 года) по дату обращения ФИО1 в суд с иском (апрель 2024 года) прошло более 4 лет. За этот период ФИО1 не направляла в адрес ФИО4 предложение заключить основной договор, не обращалась в суд с иском о понуждении к заключению основного договора или о взыскании уплаченных по предварительному договору денежных средств.

Спорный земельный участок образован в конце июля 2020 года, что свидетельствует о том, что земельный участок не мог быть передан ФИО1 в октябре 2018 года. Строящийся жилой дом не введен в эксплуатацию, спорная квартира № не является жилым помещением, не поставлена на кадастровый учет, в связи с чем она не передавалась ФИО1 Между сторонами отсутствуют какие-либо иные соглашения и договора, на основании которых ФИО1 предоставлено право пользования и владения спорным имуществом. Таким образом, ФИО4 является законным собственником спорных земельного участка и квартиры, поскольку является лицом, которое возвело блокированный жилой дом на принадлежащем ему земельном участке.

02 декабря 2020 года и 16 февраля 2021 года ФИО6 и ФИО7 заключили с ФИО4 договоры купли-продажи земельных участков и соглашения о передаче объектов строительства, приняли от ФИО4 по актам приема-передачи земельные участки и расположенные на них квартиры в блокированном жилом доме.

11 декабря 2020 года договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, спецификация вклада № 3 от 01 августа 2016 года, а также договор товарищества строителей жилья от 01 августа 2016 года по просьбе ФИО1 направлены на электронную почту для ознакомления. После их длительного изучения ФИО1 сначала согласилась заключить указанные договоры, однако, через некоторое время отказалась без объяснения причин.

ФИО4 является добросовестным участником гражданских правоотношений, не уклоняется от исполнения своих обязанностей, наоборот, предложил ФИО1 выход из сложившейся ситуации, при котором права и законные интересы ФИО4 и ФИО1 были бы соблюдены и защищены – заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и договор товарищества строителей жилья от 01 августа 2016 года (включить ФИО1 в указанный договор).

Недобросовестное поведение ФИО1, а также самовольная установка ФИО1 по границе (периметру) земельного участка с кадастровым номером № забора (ограждения) представляют собой фактический самозахват ФИО1 недвижимого имущества, собственником и законным владельцем которого является ФИО4, нарушает права и законные интересы последнего.

Установленный ФИО1 забор по границе (периметру) земельного участка с кадастровым номером № препятствует как введению дома в эксплуатацию, поскольку забор не предусмотрен проектной документацией, так и пользованию ФИО4 принадлежащим ему имуществом.

Владение и пользование ФИО1 спорной квартирой осуществляется в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, что является административным правонарушением.

Определениями суда, занесенными в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство Тверской области по обеспечению контрольных функций, ООО «Архимед», Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области.

В судебном заседании истец (ответчик) ФИО1 и ее представитель ФИО2 первоначальные исковые требования поддержали по доводам искового заявления, в удовлетворении встречного иска просили отказать.

Дополнительно пояснили, что ФИО4 бездействует, уклоняется от сдачи дома в эксплуатацию. Три месяца со дня вступления решения суда в законную силу, по их мнению, достаточно для исправления недостатков, указанных Главным управлением архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, препятствующих вводу дома в эксплуатацию. Срок исковой давности ФИО1 не пропущен, поскольку договор не прекратил свое действие в связи с неисполнением ФИО4 его условий.

Ответчик (истец) ФИО4 при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил представителя.

Представитель ответчика (истца) ФИО4 – ФИО3 в судебном заседании в удовлетворении иска ФИО1 просил отказать, встречное исковое требование поддержал. Дополнительно пояснил, что ФИО4 предпринимаются меры для сдачи дома в эксплуатацию. Между тем постоянно возникают факты, препятствующие этому, в том числе действия ФИО1 по сооружению строительных объектов на земельном участке, где расположен дом, установке забора.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Министерства Тверской области по обеспечению контрольных функций, Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности в Тверской области, ООО «Архимед», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6, ФИО7, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены заранее и надлежащем образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили, возражений по существу заявленных требований не представили.

Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются (аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 3 октября 2023 года № 20-КГ23-10-К5).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 14 июля 2015 года между ИП ФИО4 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в блокированном жилом доме с земельным участком.

03 сентября 2018 года между ИП ФИО4 и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры в блокированном жилом доме с земельным участком.

Согласно пункту 1.1 дополнительного соглашения, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (номер согласно проекта) в блокированном жилом доме с земельным участком на условиях и в соответствии с настоящим договором, по которому ИП ФИО4 будет выступать продавцом, а ФИО1 покупателем.

В соответствии с пунктом 1.2 дополнительного соглашения, ИП ФИО4 обязался передать в собственность, а ФИО1 принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором, следующие объекты недвижимого имущества: квартиру № общей площадью не менее 105 кв.м. в блокированном жилом доме и земельный участок площадью не менее 220 кв.м. (из них не более 55 кв.м. под строением), относящийся к категории земель – земли поселений, расположенные по адресу: <адрес>Согласно пункту 1.3 дополнительного соглашения, после заключения сторонами основного договора к ФИО1 переходит право собственности на квартиру и земельный участок в порядке, установленном действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 дополнительного соглашения, по предварительной договоренности между сторонами стоимость квартиры, включающая в себя стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.2.2 настоящего договора, составляет 3000000 рублей.

Засчитать к оплате денежные средства в размере 1000000 рублей, переданные ФИО1 14 июля 2015 года ИП ФИО4

ФИО1 уплачивает сумму в размере 2000000 рублей ИП ФИО4 до 15 октября 2018 года.

Согласно пункту 4.2 дополнительного соглашения, стороны обязуются заключить основной договор не позднее 31 декабря 2019 года. До указанной даты ИП ФИО4 обязуется не совершать с третьими лицами сделок в отношении объектов недвижимости, указанных в пунктах 1.2.1 и 1.2.2 настоящего договора.

В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (пункт 4.3 дополнительного соглашения).

В соответствии с пунктом 6.2 дополнительного соглашения, ИП ФИО4 обязан передать ФИО1 квартиру в блокированном жилом доме, качество которой соответствует условиям договора, либо при отсутствии или неполноте условий такого договора – требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

По настоящему договору работы по обустройству земельного участка (установка забора, ворот, калитки) не предусмотрены (пункт 6.3 дополнительного соглашения).

Согласно пункту 7.1 дополнительного соглашения, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

ФИО1 оплатила ИП ФИО4 3000000 рублей, что подтверждается двумя расписками о получении денежных средств от 14 июля 2015 года и от 19 октября 2018 года.

Согласно техническому паспорту, составленному ППК Роскадарстр по состоянию на 11 марта 2024 года, площадь квартиры № по адресу: <адрес> составляет 122.7 кв.м.

19 августа 2019 года ИП ФИО4 взамен утратившего силу разрешения на строительство от 01 июня 2016 года выдано разрешение № 69-ru6930400-53-2019 на строительство объекта капитального строительства «Блокированный 4-х секционный жилой дом по адресу: <адрес> срок действия которого приказами Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области от 19 апреля 2022 года № 134, от 28 апреля 2023 года № 116 продлен до 01 июня 2028 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 232 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО4 Дата государственной регистрации права 30 июля 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь приведенными положениями законодательства и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд учитывает, что из содержания и условий предварительного договора купли-продажи квартиры в блокированном жилом доме с земельным участком от 14 июля 2015 года и дополнительного соглашения от 03 сентября 2018 года к предварительному договору купли-продажи следует, что стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости, но и обязанность ФИО1 внести оплату по договору в полном объеме до регистрации права собственности на покупателя, и приходит к выводу, что сторонами фактически была заключена сделка по купле-продаже недвижимого имущества с рассрочкой платежа.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры в блокированном жилом доме с земельным участком от 14 июля 2015 года и дополнительное соглашение от 03 сентября 2018 года к предварительному договору купли-продажи квартиры, заключенные между ИП ФИО4 и ФИО1, не являются предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а являются основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заявление ФИО4 о пропуске ФИО1 срока исковой давности обращения в суд, поскольку с момента истечения срока для заключения основного договора (01 января 2020 года) по дату обращения в суд по настоящему делу (12 апреля 2024 года) прошло более 4 лет, подлежит отклонению, поскольку с учетом пункта 7.1 дополнительного соглашения от 03 сентября 2018 года к предварительному договору купли-продажи квартиры в блокированном жилом доме с земельным участком, рассматриваемый договор действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему, тогда как до настоящего времени спорное имущество покупателю в собственность не передано.

Кроме того, в соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Из системного толкования статьи 12 и глав 13, 14, 20 Гражданского Кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 52 - 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен только в том случае, если предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем. На требование о признании права собственности, предъявленное таким лицом, исковая давность не распространяется в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 фактически владеет спорной недвижимостью, однако ввиду того, что до настоящего времени дом не введен в эксплуатацию, оформить законное право собственности на нее не может.

С учетом изложенного, срок исковой давности в отношении требований, заявленных в первоначальном иске, не пропущен.

На основании изложенного, исковые требования ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры в блокированном жилом доме с земельным участком от 14 июля 2015 года и дополнительного соглашения от 03 сентября 2018 года к предварительному договору купли-продажи договором купли-продажи недвижимого имущества – заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Требование ФИО1 о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером № удовлетворению не подлежит, поскольку условиями заключенного сторонами договора не предусмотрена оплата земельного участка отдельно от оплаты квартиры, согласована общая цена объектов недвижимости – 3000000 рублей, спорный земельный участок с квартирой должны быть переданы ФИО4 покупателю ФИО1 после получения акта ввода в эксплуатацию жилого дома.

Установлено, что действие разрешения на строительство спорного объекта, выданного на имя ФИО4, продлено до 01 июня 2028 года.

Таким образом, спорный земельный участок должен быть переоформлен на имя ФИО1 только после получения акта ввода в эксплуатацию блокированного 4-х секционного жилого дома.

Кроме того, в соответствии с частью 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство органа, в случае прекращения права собственности на земельные участки.

Требования ФИО1 о возложении на ФИО4 обязанности совершить все необходимые действия для ввода в эксплуатацию блокированного 4-х секционного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению, но с установлением срока исполнения до истечения срока действия разрешения на строительство № 69-ru69304000-53-2019 от 19 августа 2018 года, то есть до 01 июня 2028 года.

Как указано выше, приказами Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области от 19 апреля 2022 года № 134, от 28 апреля 2023 года № 116 срок действия разрешения на строительство № 69-ru69304000-53-2019 от 19 августа 2018 года продлен до 01 июня 2028 года.

Данный приказ в установленном порядке не оспорен, данных о том, что нормативный срок строительства не соответствует сроку, на который выдано данное разрешение, сторона истца не представила.

В материалы дела представлено письмо Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области от 31 января 2023 года, согласно которому после рассмотрения заявления о внесении изменений в разрешение на строительство и изучения приложенных документов, выявлен ряд замечаний.

По сообщению проектной организации ООО «Архимед» от 06 сентября 2024 года, проектная документация по объекту «Блокированный 4-х секционный жилой дом» находится на корректировке с февраля 2023 года по требованию письма Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области от 31 января 2023 года.

Доводы ФИО1 о том, что для исправления недостатков, указанных Главным управлением архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, препятствующих вводу дома в эксплуатацию, достаточно три месяца, являются необоснованными, а потому не могут быть приняты.

Требование ФИО1 о возложении на ФИО4 обязанности после получения акта ввода в эксплуатацию жилого дома в течение 10 календарных дней совершить все необходимые действия по оформлению права собственности на квартиру № общей площадью 122,7 кв.м., на имя ФИО1 подлежит частичному удовлетворению, поскольку определенная истцом площадь квартиры не установлена надлежащем образом, не представлено доказательств соответствия планировки квартиры проектной документации. Требования в указанной части подлежат удовлетворению с учетом условий заключенного сторонами договора.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

В пункте 36 указанного постановления разъяснено, что в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что оплата недвижимого имущества по договору произведена ФИО1 в полном объеме 19 октября 2018 года. ФИО1 делает ремонт в квартире, проживает в спорном жилом помещении, вносит коммунальные платежи. Из объяснений ФИО1 от 22 ноября 2023 года, данных УУП Заволжского ОП УМВД России по г. Твери, следует, что в спорную квартиру она вселилась примерно в октябре 2019 года, поскольку квартиру, в которой она проживала ранее, продала.

На основании изложенного, учитывая, что суд пришел к выводу о том, что между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, оплата покупателем имущества произведена в полном объеме, суд приходит к выводу о нахождении спорного имущества во владении и пользовании ФИО1 по воле ФИО4, то есть законности действий ФИО1, а соответственно, об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска об истребования имущества из чужого незаконного владения.

Требования ФИО4 к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, путем демонтажа забора (ограждения), установленного по периметру земельного участка, поскольку наличие не предусмотренного проектом ограждения препятствует вводу жилого дома в эксплуатацию, также не подлежат удовлетворению.

В материалы дела представлено письмо Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области от 31 января 2023 года, в котором замечаний относительно наличия ограждения по периметру земельного участка не указано.

Из фотоматериала, приложенного к акту смотра (обследования) земельного участка от 13 ноября 2024 года, составленного ФИО4 и его представителем, следует, что ограждение установлено не по всему периметру земельного участка с кадастровым номером №, доступ за участок имеется.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ФИО4 не доказано, что наличие ограждения спорного земельного участка, а также действия ФИО1 создают какие-либо препятствия в пользовании земельным участком.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО4 – удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры в блокированном жилом доме с земельным участком от 14 июля 2015 года и дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры в блокированном жилом доме с земельным участком от 03 сентября 2018 года договором купли-продажи недвижимого имущества.

Обязать ФИО4 (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) совершить все необходимые действия для ввода в эксплуатацию блокированного 4-х секционного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, до истечения срока действия разрешения на строительство от 19 августа 2019 года, а именно до 01 июня 2028 года.

Обязать ФИО4 после получения акта ввода в эксплуатацию блокированного 4-х секционного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в течение 10 календарных дней совершить действия по оформлению права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) на квартиру №, общей площадью не менее 105 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 232 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО4 – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером №, истребовании из незаконного владения квартиры № в строящемся блокированном жилом доме по адресу: <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Заволжский районный суд г. Твери в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий А.В.Янчук

Мотивированное решение суда изготовлено 04 марта 2025 года.

Председательствующий А.В.Янчук