Решение по делу № 02-0321/2025 от 15.07.2025 - о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, морального вреда, судебных расходов.

77RS0021-02-2024-008500-60

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

адрес

Резолютивная часть решения объявлена 07 мая 2025 года

Мотивированное решение составлено 15 июля 2025 года

07 мая 2025 года Пресненский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Жребец Т.Е., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-321/2025 по исковому заявлению ФИО1 к адрес «Спектр-ЛК» о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, морального вреда, судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что 30.12.2021 года между истцом и ответчиком заключён договор № П-3-1144/2021 (далее – Договор) участия в долевом строительстве объекта, расположенного по строительному адресу: адрес, адрес, 63, 70, 71, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства: машино-место с условным номером – 3-114 (машиноместо 112), этаж -3, общая проектная площадь 13,25 кв.адрес договора составила сумма, была оплачена истцом в полном объеме. 09.01.2024 года истец и ответчик подписали Акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно п.3 Акта площадь объекта составила 13,3 кв.адрес проверки фактической площади машино-места истцом был привлечён кадастровый инженер МосГорБТИ фио, по результатам проведения обмеров установлено, что фактическая площадь машино-места составила 11,9 кв.м. 19.03.2024 года в адрес застройщика истцом по электронной почте направлена претензия о выплате денежных средств в размере сумма, в качестве соразмерного уменьшения цены договора. Также, 21.03.2024 года через курьерскую службу СДЭК застройщику была направлена претензия, 25.03.2024 года почтой России продублирована, однако требования истца были проигнорированы. Согласно расчету истца, стоимость квадратного метра составляет сумма, судебной экспертизой установлена площадь объекта в размере 12,1 кв.м., и соразмерным уменьшением цены договора, является сумма, размер неустойки за период с 01.09.2024 года по 31.12.2024 года составляет сумма

Учитывая изложенные обстоятельства, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит суд признать недействительным (ничтожным) п.4.1 Договора участия в долевом строительстве № П-3-1144/2021 от 30.12.2021 года, заключенного между истцом и ответчиком, со следующей редакцией: Цена договора является окончательной и изменению не подлежит, в том числе в случае изменения фактической адрес строительства по сравнению с общей площадью объекта долевого строительства; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере сумма, неустойку за период с 01.09.2024 года по 31.12.2024 года в размере сумма, неустойку за период с 01.07.2025 года по дату исполнения обязательства, исходя из сумму сумма, но не более этой суммы, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере 50% от присужденных сумм, судебные расходы: на оплату услуг представителя в размере сумма, на оформление нотариальной доверенности в размере сумма, почтовые расходы в сумме сумма, расходы на оплату судебной экспертизы в размере сумма

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя, который на удовлетворении исковых требований, с учетом уточнений, настаивал.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал по доводам письменного отзыва, приобщенного в материалы дела.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 3 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

В соответствии с ч. 1 ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимание обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В соответствии с ч. 2 ст. 1099 ГК РФ, моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 15 ФЗ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно ст. 1101 ГК РФ, размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 30.12.2021 года между истцом и ответчиком заключён договор № П-3-1144/2021 участия в долевом строительстве объекта, расположенного по строительному адресу: адрес, адрес, 63, 70, 71, соглансо которому застройщик обязуется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства: машино-место с условным номером – 3-114 (машиноместо 112), этаж -3, общая проектная площадь 13,25 кв.м.

Цена договора составила сумма, была оплачена истцом в полном объеме.

09.01.2024 года истец и ответчик подписали Акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно п.3 Акта площадь объекта составила 13,3 кв.м.

Для проверки фактической площади машино-места истцом был привлечён кадастровый инженер МосГорБТИ фио, по результатам проведения обмеров установлено, что фактическая площадь машино-места составила 11,9 кв.м.

19.03.2024 года в адрес застройщика истцом по электронной почте направлена претензия о выплате денежных средств в размере сумма, в качестве соразмерного уменьшения цены договора.

Также, 21.03.2024 года через курьерскую службу СДЭК застройщику была направлена аналогичная претензия, 25.03.2024 года почтой России продублирована.

Как указал истец, в нарушение условий договора, площадь объекта долевого строительства была уменьшена, пункт п.4.1 Договора участия в долевом строительстве № П-3-1144/2021 от 30.12.2021 года, заключенного между истцом и ответчиком, со следующей редакцией: Цена договора является окончательной и изменению не подлежит, в том числе в случае изменения фактической адрес строительства по сравнению с общей площадью объекта долевого строительства, нарушает права истца как потребителя. Также, истец указал, что ответчик после получения претензии, произвольно увеличил площадь машино-места за счет общего имущества собственников.

Возражая против удовлетворения иска, представитель ответчика указал на то, что договор был подписан истцом, при подписании договора сторонами были согласованы его существенные условия, в том числе и п.4.1 Договора, цена квадратного метра площади в договоре не указана, и определена за весь объект, независимо от уменьшения либо увеличения площади объекта.

Истец ходатайствовал перед судом о назначении экспертизы, в связи с чем, определением суда от 07.10.2024 года производство по делу был приостановлено до получения заключения эксперта.

Согласно заключению экспертов ООО «ЛЭС Эксперт» по гражданскому делу № 2-0321/2025, фактическая адрес, расположенного по адресу: адрес, адрес, сооружение14/16 машино-место 112, с кадастровым номером 77:01:0004036:2812, составляет 14,4 кв.м., адрес, расположенного по адресу: адрес, адрес, сооружение14/16 машино-место 112, с кадастровым номером 77:01:0004036:2812, до изменения границ составляет 12,1 кв.м.

В соответствии с ч. 2 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы экспертов могут быть определенными (категоричными), альтернативными, вероятными и условными. Определенные (категорические) выводы свидетельствуют о достоверном наличии или отсутствии исследуемого факта.

Оценивая заключение эксперта экспертов ООО «ЛЭС Эксперт» по гражданскому делу № 2-0321/2025, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнено экспертом, квалификация которого сомнений не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, не имеет противоречий, его выводы понятны. Обстоятельств, свидетельствующих о заинтересованности эксперта в исходе дела, не установлено.

Суд полагает необходимым положить заключение экспертов ООО «ЛЭС Эксперт» по гражданскому делу № 2-0321/2025, в основу решения.

Суд критически относится к заключению кадастрового инженера фио, поскольку усматривает отсутствие объективности в проведенных исследованиях и в выводах специалистов.

Согласно расчету истца, стоимость квадратного метра составляет сумма, судебной экспертизой установлена площадь объекта в размере 12,1 кв.м., и соразмерным уменьшением цены договора, является сумма, размер неустойки за период с 01.09.2024 года по 31.12.2024 года составляет сумма

С учетом распределения бремени доказывания, определенного в ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, в то же время ст. 35 ГПК РФ предусмотрено наступление определенных последствий при несоблюдении, в том числе обязанностей по доказыванию, указанных в ГПК РФ.

В рамках состязательного процесса по правилам ст. 12 ГПК РФ созданы все необходимые условия для реализации гражданско-правовых прав, в том, числе по доказыванию.

На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 вышеуказанной статьи).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре, как условие о твердой цене объекта договора - машиноместа - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене машиноместа, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 части 2 статьи 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу статей 5 и 7 Закона N 214-ФЗ могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия (п.4.1) согласовано, что цена договора является окончательной и изменению не подлежит, в том числе в случае изменения фактической адрес строительства по сравнению с общей площадью объекта долевого строительства, что не противоречит закону.

Доводы истца о том, что условия п.4.1 Договора противоречат действующему законодательству и ухудшает положение истца как потребителя, подлежат отклонению, поскольку данные условия договора согласованы сторонами при его заключении, прав и законных интересов истца как потребителя не нарушают и являются реализацией сторонами права на свободу договора, условия которого закону не противоречат.

В пункте 3 статьи 10 Гражданского кодекса РФ закреплена норма презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений: в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Согласно ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Условий, имеющих признаки недействительности, в рассматриваемом п.4.1 Договора, не имеется, а потому требования истца о признании данного пункта Договора недействительными, удовлетворению не подлежат.

Суд также отмечает, что истец, располагая на стадии заключения договора полной информацией об условиях указанного договора, добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, принял на себя все права и обязанности, определенные данным соглашением, каких-либо протоколов разногласий ответчику не направлялось. Отметок истца на самом договоре о несогласии с данным пунктом не содержится.

Доводы истца о том, что ответчик после получения претензии, произвольно увеличил площадь машино-места за счет общего имущества собственников, судом отклоняются по следующим основаниям.

Ч.6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установлено, что участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Вместе с тем, застройщик, получив претензию истца, устранил недостатки объекта, увеличив площадь машино-места до 14,4 кв.м.

При указанных выше обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме, поскольку права истца ответчиком не нарушены, фактическая площадь машино-места соответствует переданной ему, недостатки устранены, а доводы истца об изменении площади объекта и недействительности условий договора своего подтверждении в ходе рассмотрения дела не нашли.

Поскольку в удовлетворении основного требования о признании пункта 4.1 Договора недействительным, взыскании денежных средств и неустойки отказано, производные требования о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, удовлетворены быть не могут.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска фио к адрес «Спектр-ЛК» о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, морального вреда, судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Жребец Т.Е.