Решение по делу № 02-2139/2025 от 18.03.2025 - о возврате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, взыскании неустойки, денежных средств в счет устранения недостатков объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, судебных расходов.

УИД: 77RS0002-02-2024-023937-55

Гражданское дело: № 02-2139/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 18 марта 2025 года

Басманный районный суд адрес в составе председательствующего судьи Гусевой И.В., при секретаре фио, с участием представителя истца фио, представителя ответчика фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №02-2139/2025 по иску ФИО1 к адрес ТПУ «Рассказовка» о возврате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, взыскании неустойки, денежных средств в счет устранения недостатков объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Истец является участником долевого строительства на основании договора от 14 ноября 2023 года. Договором участия в долевом строительстве № ГР2-3/ДДУ-02-24-0251/МЕТ-5087 установлена площадь квартиры – 27,40 кв.м., однако, площадь квартиры, по итогам обмеров кадастрового инженера, стала на 0,60 кв.м. меньше, чем это предусмотрено договором. Претензию по возврату денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора ответчик не удовлетворил. Договором участия в долевом строительстве установлен срок передачи объекта участнику – не позднее 31 декабря 2023 года. Данный срок соблюден не был. Объект передан истцу 24 июля 2024 года. Претензию об уплате неустойки ответчик не удовлетворил. 24 июля 2024 года объект долевого строительства был передан по акту приема-передачи истцу, при приемке объекта долевого строительства были выявлены недостатки. Для определения стоимости устранения недостатков в объекте долевого строительства истец обратился к ООО «Оценка в праве», согласно заключению специалиста стоимость устранения недостатков составляет сумма Претензию о возмещении стоимости устранения недостатков в объекте долевого строительства ответчик не удовлетворил.

В связи с изложенным, истец просит суд взыскать с ответчика разницу между окончательной ценой договора и оплаченной в размере сумма, денежные средства в счет возмещения устранения недостатков в объекте долевого строительства в размере сумма, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке за период с 01 января 2025 года по дату фактического исполнения обязательств по выплатам, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате оценки в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма

Представитель истца в судебное заседание явилась, поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, представил письменные возражения относительно иска, просил снизить сумму компенсации морального вреда, судебных расходов, и отказать в удовлетворении требований в части взыскания неустойки, поскольку согласно постановлению Правительства РФ от 26 декабря 2024 года № 1916 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326» неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции не начисляются в указанный истцом период, а также просил предоставить отсрочку исполнения решения суда до 30 июня 2025 года.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Законом РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В соответствии с п. 1 ст. 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок - секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно п. 2 вышеуказанной нормы, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч.3).

Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Между участником долевого строительства ФИО1 и застройщиком адрес ТПУ «Рассказовка» 14 ноября 2023 года был заключен договор участия в долевом строительстве № ГР2-3/ДДУ-02-24-0251/МЕТ-5087, согласно которому ответчик, как застройщик, обязался построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: адрес «Рассказовка», з/у 13/6А, после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру с проектным номером 251, подъезд (секция) 2, этаж 24, проектная площадь 27,40 кв.м., количество комнат 1.

Цена договора установлена в размере сумма

Оплата по договору долевого строительства была произведена в соответствии с условиями договора в полном объеме.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику был определен п. 5.1 договора – не позднее 31 декабря 2023 года включительно.

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию разрешением от 04 июля 2024 года.

Квартира истцу передана по акту от 24 июля 2024 года, согласно замерам кадастрового инженера площадь принимаемой квартиры составила 26,80 кв.м.

Разрешая требования истца о взыскании разницы между окончательной ценой договора и оплаченной, суд приходит к следующему.

Пунктами 1 и 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

Согласно п.3.1 и п.3.2 Договора Застройщик обязался передать Участнику объект долевого строительства общей проектной площадью 27,40 кв.м.

Также согласно п.4.2 Договора цена договора составила сумма, которая соответствует 27,40 кв.м. общей проектной площади объекта из расчета: сумма за 1 квадратный метр.

В соответствии с п. 4.5 Договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению, в случае если общая приведенная адрес по результатам проведения его обмеров органами технической инвентаризации или иным уполномоченным лицом (кадастровым инженером) отличается от проектной общей приведенной площади. Площадь объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером. В случае если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади, то Застройщик осуществляет возврат Участнику разницы в течении 10 рабочих дней с даты предоставления Участником реквизитов счета в банке.

На основании данных, содержащихся в подписанном сторонами акте приема-передачи объекта долевого строительства, общая площадь объекта по результатам проведенных кадастровых работ в соответствии с данными экспликации технического плана здания составляет 26,80 кв.м.

Из приобщенной истцом выписки из ЕГРН также следует, что общая площадь жилого помещения составляет 26,80 кв.м.

Таким образом, разница между проектной площадью объекта и его фактической площадью составляет 0,60 кв.м.

В силу положений п.3 ст.555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию разница в связи с уменьшением общей площади объекта долевого строительства в заявленное размере сумма (0,60 х сумма), поскольку изначально истец оплатила стоимость объекта площадью 27,40 кв.м., однако ответчик в нарушение условий договора передал истцу объект меньшей площадью. В силу положений закона неосновательное обогащение одной стороны за счет другой не допускается.

При этом суд не принимает во внимание доводы представителя ответчика о том, что площадь объекта долевого строительства уменьшилась в связи с проведением согласованными сторонами отделочными работами, так как указанное обстоятельство ответчик вполне мог предусмотреть при согласовании условий договора, введя необходимое ограничение, и учесть возможность изменения площади жилого помещения в связи с проведением штукатурных работ. Однако в договоре никаких ограничений, либо исключений в связи с проведением отделочных работ не предусмотрено. Суд исходит из буквального толкования условий договора.

Обсуждая требования истца о взыскании расходов на устранение недостатков объекта, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 3, 5 ст. 7 Закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Обращаясь в суд с иском, истец указал, что квартира была передана ему со множеством строительных недостатков.

Так, согласно заключению специалиста ООО «Оценка в праве» от 29 ноября 2024 года №193/2024, представленному истцом, по результатам визуально-инструментального обследования объекта долевого строительства, выявлены строительные дефекты/недостатки, которые не соответствуют условиям договора участия в долевом строительстве № ГР2-3/ДДУ-02-24-0251/МЕТ-5087, требованиям п. 2 ст. 7 ФЗ № 214 и требованиям технических регламентов, применяемых на обязательной основе (СП, ГОСТ и т.д.) в части качества строительно-монтажных работ, которые подробно указаны в исследовательской части настоящего заключения. Причинами установленных дефектов/недостатков является несоблюдение технологии строительного производства и строительных норм и правил, действующих на адрес при выполнении облицовочных работ застройщиком. Установленные дефекты не могли быть вызваны естественным износом от жизнедеятельности человека или неправильным обслуживанием нежилого помещения, а являются прямым следствием нарушений нормативных требований в ходе строительства. Поскольку установленные дефекты/недостатки являются прямым следствием нарушений нормативных требований в ходе выполнения строительных и отделочных работ, следовательно, они имелись в момент подписания передаточного акта от 24 июля 2024 года к договору участия в долевом строительстве № ГР2-3/ДДУ-02-24-0251/МЕТ-5087. Не устранение выявленных дефектов/недостатков допущенных при проведении строительных и отделочных работ в дальнейшем будет способствовать снижению эксплуатационных и эстетических характеристик помещений. Стоимость устранения дефектов/недостатков в объекте долевого строительства, возникших в результате нарушения обязательных требований строительных норм и правил при выполнении облицовочных работ застройщиком, представлена в локальной смете, с учетом рыночной стоимости работ и материалов, на момент составления заключения специалиста составляет сумма

Суд, оценивая данное заключение специалиста ООО «Оценка в праве», признает его допустимым и относимым доказательством, полагая возможным положить его в основу решения, поскольку квалификация специалиста не вызывает сомнений, не доверять данному заключению оснований у суда не имеется.

Ходатайств о назначении судебной экспертизы стороной ответчика заявлено не было.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела было установлено наличие недостатков в жилом помещении, устранение которых возможно только путем выполнения дополнительных работ, суд, принимая во внимание выводы специалиста ООО «Оценка в праве», приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости устранения недостатков в размере сумма

Обсуждая требования истца о взыскании неустойки за от нарушение сроков удовлетворения требований претензии в добровольном порядке за период с 01 января 2025 года по дату фактического исполнения денежных обязательств, суд исходит из следующего.

В силу ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Между тем, на основании Постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 года № 1916 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326» введен мораторий на начислении указанных неустоек и штрафных санкций, начиная с 21 марта 2024 года по 30 июня 2025 года.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке за период с 01 января 2025 года по дату фактического исполнения обязательств по выплатам, поскольку ст. 3 ГПК РФ предусматривает судебную защиту только нарушенных прав и интересов сторон, а не тех, которые могут наступить в будущем, при этом суд не может исходить из предположений о том, будет исполнена обязанность либо нет при взыскании штрафных санкций на будущее. Суд также учитывает, что истец не лишен возможности в случае неисполнения ответчиком указанной обязанности обратиться в суд после отмены введенных законодателем ограничений.

Истец, обращаясь в суд с настоящим иском, также просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере сумма

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Суд считает возможным удовлетворить исковые требования о взыскании компенсации морального вреда частично и взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда, с учетом нравственных страданий истца, в размере сумма, принимая во внимание при определении размера компенсации фактические обстоятельства дела.

Согласно п.1 Постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 года № 1916 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326» в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 года, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 года, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения настоящего решения согласно Постановлению Правительства РФ от 26 декабря 2024 года № 1916 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326» до 30 июня 2025 года включительно.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику – пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Расходы истца по оплате услуг представителя по настоящему делу представляются суду разумными в пределах сумма и в соответствии со ст. 100 ГПК РФ подлежат возмещению за счет ответчика в указанном размере.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, предусмотренные ст. 94 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате оценки в размере сумма, поскольку данные расходы понесены в связи с рассмотрением настоящего дела и подтверждены документально.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета адрес подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к адрес ТПУ «Рассказовка» о возврате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, взыскании неустойки, денежных средств в счет устранения недостатков объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, судебных расходов, удовлетворить в части.

Взыскать с адрес ТПУ «Рассказовка» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) разницу между окончательной ценой договора и оплаченной в размере сумма, денежные средства в счет устранения недостатков объекта долевого строительства в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате оценки в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма

В удовлетворении оставшейся части исковых требований ФИО1 отказать.

Взыскать с адрес ТПУ «Рассказовка» в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

Предоставить адрес ТПУ «Рассказовка» отсрочку исполнения решения суда на срок до 30 июня 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Басманный районный суд адрес.

Мотивированное решение суда изготовлено 13 ноября 2025 года

Судья И.В. Гусева