№ 2-2065\2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
3 ноября 2023 года г. Красноярск
Октябрьский районный суд города Красноярска
в составе:
председательствующего Кирсановой Т.Б.,
при секретаре Тошевой М.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Инком-Сосны» к А1 о приведении жилого помещения в первоначальное состояние,-
УСТАНОВИЛ :
ООО «Инком-Сосны» обратилось в суд с иском к ФИО1 о приведении жилого помещения в первоначальное состояние, мотивируя свои требования тем, что ответчику на праве собственности принадлежит Х Х Х, которая была приобретена ФИО1 у ООО «ЭдитИнвест» 18 мая 2020 года по договору купли-продажи № 5\4\31, предусматривающему оплату стоимости квартиры по частям и залог до полной оплаты стоимости имущества. 5 марта 2021 года ООО «ЭлитИнвест» был заключен договор с ООО «Инком-Сосны» № 14\21-ИС01 уступки права требования по вышеприведенному договору купли-продажи. Ответчиком обязательства по оплате стоимости квартиры не исполнены по настоящее время, в связи с чем обременение в виде залога не снято. 14 сентября 2021 года актом ООО УК «Сосны» зафиксированы строительные работы по реконструкции жилого помещения ответчика: организовано в габаритах существующего крыльца остекление тамбура, что привело к увеличению площади помещения и созданию объекта недвижимости, сведения о котором в ЕГРН отсутствуют. Ответчик не имея разрешения на строительство, в отсутствии проекта, без уведомления залогодержателя и управляющей компании, самовольно приступила к работам по изменению конфигурации жилого дома, в связи с чем по окончанию работ сведения об изменении характеристик помещения внести будет невозможно. 17 сентября 2021 года ответчику была направлена претензия с требованием привести жилое помещение в прежнее состояние в срок до 1 октября 2021 года. 13 октября 2021 года была проведена проверка устранения выявленных нарушений, в ходе которой установлено, что ответчиком претензия оставлена без удовлетворения. Просит возложить обязанность на ответчика привести жилое помещение – Х Х Х в первоначальное состояние в соответствии с Техническим паспортом жилого помещения.
Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности от 28 сентября 2023 года, на исковых требованиях настаивала.
Представители ответчика ФИО3 и ФИО4, действующие на основании доверенностей от 23 марта 2023 года, исковые требования не признали.
Представитель третьего лица ООО «УК «Сосны» ФИО5, действующая на основании доверенности от 09 января 2023 года, исковые требования полагала обоснованными, просила их удовлетворить.
Выслушав стороны, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
В силу ч. 1, 2, 3 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 настоящего Кодекса. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Положениями п. п. 1, 3, 4 ст. 30 ЖК РФ предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ, пунктом 6 Правил пользования жилыми помещениями, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении (доме) граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 21 января 2006 года № 24 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» собственник жилого помещения обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения.
В судебном заседании установлено, что собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Х, Х Х является ответчик, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 6 октября 2021 года, Договором купли-продажи № 5\4\31 от 18 мая 2020 года между ответчиком и ООО «ЭлитИнвест», из которых так же следует, что указанное жилое помещение в залоге в силу закона у ООО «Инком-Сосны» на основании договора купли-продажи и договора уступки права требования № 14\21-ИС01 от 5 марта 2021 года, заключенного между ООО «ЭлитИнвест» и ООО «Инком Сосны» (т. 1 л.д. 25-26, т. 3 л.д. 4-6).
Положениями ч.1 ст. 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу п.1, п. 3, п. 4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Аналогичные положения содержатся в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.
Согласно ч. 2 и ч. 3 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По правилам ч.1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из пояснений сторон в судебном заседании и Актов об установлении факта самовольного переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме от 14 сентября 2021 года и от 13 октября 2021 года, фотографий к указанным Актам, ответчиком самовольно произведены реконструкция и переустройство спорного жилого помещения в виде организации в габаритах существующего крыльца капитального, остекленного тамбура, при строительстве которого, согласно Экспертному заключению ООО «Департамент оценочной деятельности» № 0208\23 от 6 сентября 2023 года, с учетом Дополнения к Экспертному заключению, заключения эксперта ФИО6 в судебном заседании, возведены наружные стены из кирпича, произведено устройство окон, оштукатурен и окрашен фасад внутри тамбура, смонтирован подвесной потолок из гипсокартона, на полу уложен керамогранит (т.1 л.д. 27 – 30, т.2 л.д. 7-58, 194-249).
Согласно Техническому паспорту жилого помещения по состоянию на 12 сентября 2011 года, вход в квартиру оборудован крыльцом, при этом наличие тамбура не предусмотрено (т.1 л.д. 18-24).
В соответствии с Экспертным заключением ООО «Департамент оценочной деятельности» № 0208\23 от 6 сентября 2023 года, с учетом Дополнения к Экспертному заключению, заключения эксперта ФИО6 в судебном заседании, остекленный тамбур затрагивает общее имущество собственников МКД, поскольку изменены объемно-пространственные решения здания (увеличен строительный объем), произведено переоборудование электрических сетей, возведены наружные стены из кирпича, передающие дополнительную (не запроектированную) нагрузку на несущие строительные конструкции фундамента МКД, тамбур примыкает к ограждающим конструкциям МКД, по всем признакам произведены работы по реконструкции части здания, включающей в себя перепланировку; выполненные работы создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Так, экспертами установлено, что пожарная безопасность объекта обеспечена не в полном объеме, имеются существенные нарушения, а именно: имеется взаимное пересечение траекторий открывания дверей внутри тамбура, глубина тамбура менее 1, 5 м, отсутствует горизонтальная входная площадка шириной не менее 1, 5 м перед наружной дверью, при этом устройство такой площадки соответствующего размера уменьшит площадь земельного участка, на котором расположен дом (т.2 л.д. л.д. 7-58, 194-249).
В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
В судебном заседании установлено и подтверждается сведениями из Публичной кадастровой карты, Генерального плана жилого комплекса «Микрорайон «Удачный», Выпиской из ЕГРН на квартиру истца, Выпиской из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером: 24:50:0100451:1443, что на указанном земельном участке расположены многоквартирные жилые дома, в том числе дом, в котором расположена квартира истца, площадь участка 75467 м?, отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства блок-секционных (таунхауз) жилых домов с инженерным обеспечением, для иного использования в котором, то есть находится в общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирных жилых домах, расположенных на указанном земельном участке (т. 1 л.д. 25-26, т.1 л.д. 179-182, т. 1 л.д. 218, т. 3 л.д.10-15).
Как указано выше, увеличение ответчиком площади своего жилого помещения, влечет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, и как следствие изменение режима использования части общего имущества многоквартирного жилого дома, а также земельного участка, занимаемого жилым домом, и прилегающего к нему.
При таких обстоятельствах, учитывая, что устройство тамбура затрагивает общее имущество МКД, что влияет на права и законные интересы собственников дома, при этом доказательств, подтверждающих проведение вышеприведенных работ на законных основаниях и с согласия собственников МКД не предоставлено, претензия истца от 17 сентября 2021 года с требованием о приведении жилого помещения в первоначальное положение в срок до 01 октября 2021 года ответчиком не удовлетворена, жилое помещение не приведено в первоначальное положение по настоящее время, суд приходит к выводу о возложении на ФИО1 обязанности устранить последствия самовольного переустройства путем приведения квартиры в прежнее состояние в соответствии Техническим паспортом жилого помещения по состоянию на 12 сентября 2011 года.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 6000 рублей.
На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в пользу ООО «Департамент оценочной деятельности подлежат взысканию расходы на проведение экспертизы.
Согласно заявлению экспертного учреждения и его Счета на оплату от 26 апреля 2023 года, стоимость проведения экспертизы составила 300000 рублей.
Вместе с тем, исходя из принципа разумности и справедливости, объема работ, произведенных в ходе проведения экспертизы, суд полагает необходимым взыскать с ответчика расходы на проведение судебной строительно-технической экспертизы 100000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Возложить обязанность на А1 привести жилое помещение – Х, Х Х в соответствие с Техническим паспортом жилого помещения по состоянию на 12 сентября 2011 года.
Взыскать с А1 в пользу ООО «Инком-Сосны» судебные расходы в размере 6000 рублей.
Взыскать с А1 в пользу ООО «Департамент оценочной деятельности» расходы на проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 100000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течении одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Красноярска.
Подписано председательствующим 15 ноября 2023 года
Копия верна
Судья