Решение по делу № 2А-2172/2025 от 11.06.2025 | Таганрогский городской суд (Ростовская область)

61RS0022-01-2025-001247-19

2а-2172-2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июня 2025 года г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Фатыховой Е.М.,

при секретаре судебного заседания Гребеньковой М.Р.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога, заинтересованные лица о признании отказа в предоставлении в аренду земельного участка незаконным, председатель КУИ г.Таганрога ФИО2, ФИО3

установил:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с административным иском к КУИ г. Таганрога о признании незаконным отказа. В обоснование административного иска указал, что является собственником объекта незавершенного строительства площадью 245,2 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <...>.

Указанный объект недвижимого имущества приобретен прежним собственником 21.04.2022 года по результатам открытых торгов по продаже имущества ФИО3 на основании договора купли-продажи.

Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:58:9993473:50 площадью 264 кв.м. Земельный участок предоставлен ФИО3 Комитетом по управлению имуществом на основании договора аренды от 10.06.2009 года № 09-282 для целей строительства магазина сроком до 27.05.2010 года.

07.03.2013 года между КУИ г. Таганрога и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка для строительства магазина сроком до 15.01.2014 года.

22.09.2014 года между КУИ г. Таганрога и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка для строительства магазина сроком до 01.09.2019 года.

24.03.2024 административный истец обратился в КУИ г. Таганрога с заявлением о заключении договора аренды на 3 года для завершения строительства.

В соответствии с письмом от 09.04.2024 года исх. № 60.03.4/3606 административному истцу отказано в заключении договора аренды ввиду того, что объект незавершенного строительства не идентифицируется как объект незавершенного строительства.

Решением Таганрогского городского суда от 09.07.2024г по делу 2а-3741/2024 указанный отказ был признан незаконным, суд обязал повторно рассмотреть заявление ФИО1 без учета доводов, изложенных в отказе.

Однако, при повторном рассмотрении КУИ г.Таганрога письмом от 02.12.2024г исх. № 60.03.4/13234 снова отказал административному истцу в предоставлении в аренду земельного участка.

Административный истец полагает отказ незаконным, поскольку данный отказ уже был признан судом незаконным, решение суда вступило в законную силу.

Административный истец просит суд признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом г. Таганрога, выраженный в письме от 02.12.2024 года № 60.03.4/13234 в предоставлении в аренду ФИО1 земельного участка общей площадью 264 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0003473:50, расположенного по адресу: <...> сроком на 3 года для завершения строительства. В целях устранения допущенных нарушений обязать Комитет по управлению имуществом г. Таганрога рассмотреть повторно заявление и направить ФИО1 проект договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 264 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0003473:50, расположенного по адресу: <...> сроком на три года для завершения строительства.

В судебное заседание административный истец ФИО1 и его представитель ФИО4 не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела, направили заявление о рассмотрении дела в их отсутствии.

В судебное заседание представитель административного ответчика КУИ г.Таганрога не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Направил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором указал следующее.

В соответствии с частью 1 ст. 4 КАС РФ, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов.

Часть 1 ст. 39.20 ЗК РФ устанавливает, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Исходя из смысла данной нормы, объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладании объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, строений, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 72 ЗК РФ, муниципальный земельный контроль на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

В силу п.п. 26,40 ст. 3 Положения «О КУИ г. Таганрога», КУИ осуществляет управление и распоряжение земельными участками, обеспечивает муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования «Город Таганрог».

Актом обследования КУИ спорного земельного участка, кадастровый № площадью 264 кв.м, расположенного по адресу: <...> -в, специалистами КУИ было установлено, что на участке обнаружен столбчатый фундамент из 6 опор. К акту обследования приложены соответствующие фотоматериалы.

Сам по себе факт регистрации спорного объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик в Росреестре не означает, что объекты являются недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на объект отсутствующим, а также снятии объекта с государственного кадастрового учета (Пункт 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, указанный объект не может быть идентифицированы как объекты недвижимости в соответствии с положениями ст. 130 ГК РФ.

Часть 1 ст. 39.16 ЗК РФ устанавливает, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

На основании изложенного, учитывая, что отказ КУИ от 02.12.2024 №60.04.5/13234 полностью соответствует нормам земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности в аренду без проведения торгов, просит суд в удовлетворении административного искового заявления заявленных требований ФИО1 - отказать в полном объеме.

В судебное заседание заинтересованные лица председатель КУИ г.Таганрога ФИО2, ФИО3 не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено в порядке ст. 150 КАС РФ в отсутствии неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС Российской Федерации) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

По смыслу положений ст. 227 КАС Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

Как следует из материалов дела, ФИО3 владел на праве аренды земельным участком с кадастровым номером 61:58:0003473:50, расположенным по адресу: <...>, общей площадью 264 кв.м. на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №13-47 от 07.03.2013 года (сроком до 15.01.2014 года) т на основании договора аренды № 14-389 от 22.09.2014 года (сроком по 01.09.2019 года).

Определением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-34634/2020 от 16.01.2021 года ФИО5 признан банкротом с введением в отношении него реструктуризации долгов гражданина.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 04 марта 2022 года утверждено положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина.

Согласно протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 от 21.04 2022 года на открытых торгах в форме аукциона реализовано имущество ФИО3 - объект незавершенного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу <...>, площадью 245,2 кв.м. Основание государственная регистрация: разрешения на строительство от 15.01.2014 года, договор аренды находящего в государственной собственности земельного участка от 07.03.2013 года.

ФИО1 на основании договора купли-продажи от 04.03.2024 года является собственником объекта незавершенного строительства, кадастровый № площадью 245,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, степень готовности объекта незавершенного строительства 2%, что подтверждается договором купли-продажи от 04.03.2024 года и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В связи с тем, что, договор аренды № 14-389 от 22.09.2014 года на земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003473:50, расположенным по адресу: <...>, общей площадью 264 кв.м. истек, ФИО1, подал заявление в КУИ г. Таганрога о приобретении в аренду земельного участка, находящегося в Муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, на котором расположены здания, сооружения.

В ответ на данное заявление КУИ г. Таганрога, направил письмо от 09.04.2024 года № 60.03.4/3606, в котором указывает что, рассмотрев заявление о предоставлении в аренду земельного участка расположенного по адресу: <...>, установлено, что на земельном участке обнаружен столбчатый фундамент, состоящий из 6 опор, который не идентифицируется как объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:58:0003473:963, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003473:50 по адресу: <...>. На основании изложенного, ФИО1 отказано в предоставление в собственность указанного земельного участка.

Ответом КУИ г. Таганрога от 02.12.2024г № 60.03.4/13234 ФИО1 снова отказано в удовлетворении его заявления о предоставлении в аренду земельного участка. В письме указано, что в рамках решения Таганрогского городского суда от 09.07.2024 по делу 2а-3741-2024 КУИ г.Таганрога повторно рассмотрено заявление о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...>. 21.11.2024 специалистами КУИ г.Таганрога проведено обследование запрашиваемого земельного участка. В результате установлено, что на земельном участке обнаружен ленточный фундамент и столбчатый фундамент, состоящий из 6 опор, который не идентифицируется как объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:58:0003473:963, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003473:50 по адресу: <...>. На основании изложенного, предоставить в аренду земельный участок в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, как собственнику объекта незавершенного строительства не представляется возможным.

В материалы дела представлен акт обследования земельного участка, расположенного по адресу: <...>.

Судом установлено, что объекта незавершенного строительства зарегистрирован собственником в установленном законом порядке, что породило соответствующие права и обязанности у заинтересованного круга лиц, включая государственные органы.

Кроме того, учитывается следующее.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей с 01.03.2015 года по настоящее время, то есть применимой к спорным отношениям, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из анализа вышеизложенных положений следует, что предусмотрены два случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов: когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года и когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015 года.

Кроме того, в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом N 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 137-ФЗ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Следовательно, у административного истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта (данная правовая позиция отражена в п.14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 2023 года, утв. Президиумом верховного суда РФ от 26.04.2023 года).

Таким образом, утверждения административного ответчика, содержащиеся в ответе от 02.12.2024 года не состоятельны и не подтверждены доказательствами.

Каких-либо иных убедительных мотивов для отказа с приведением конкретных оснований данный ответ не содержит.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 ст.226 КАС Российской Федерации, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В связи с этим обязанность по доказыванию нарушения прав и законных интересов возложена на административного истца, а соблюдение должностным лицом, чьи действия (бездействие) обжалуются, требований нормативных правовых актов, регулирующих спорные отношения, – на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Из вышеуказанной правовой нормы следует, что признание незаконными действий (бездействия) и решений должностных лиц государственных органов возможно только при несоответствии обжалуемого действия (бездействия), решения нормам действующего законодательства, сопряженным с нарушением прав и законных интересов административного истца, что установлено при рассмотрении настоящего административного дела. В связи с чем оспариваемый отказ является необоснованным и незаконным, а требования административного истца о признании отказа незаконным подлежат удовлетворению.

В целях восстановления нарушенных прав административного истца суд считает необходимым возложить на Комитет по управлению имуществом г. Таганрога обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

на основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога, – удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом г. Таганрога, выраженный в письме от 02.12.2024 года № 60.03.4/13234 в предоставлении в аренду ФИО1 земельного участка общей площадью 264 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0003473:50, расположенного по адресу: <...> сроком на 3 года для завершения строительства.

В целях устранения допущенных нарушений обязать Комитет по управлению имуществом г. Таганрога рассмотреть повторно заявление ФИО1 без учета оснований указанных в отказе от 02.12.2024 года № 60.03.4/13234 и направить ФИО1 проект договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 264 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...> сроком на три года для завершения строительства.

Об исполнении решения по настоящему делу сообщить в Таганрогский городской суд и административному истцу в течение 1 месяца со дня вступления в законную силу решения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Таганрогский городской суд Ростовской области.

Председательствующий Фатыхова Е.М.

Решение в окончательной форме изготовлено в 11.06. 2025 года.