Дело № 2-1308/2025

УИД: 91RS0018-01-2025-000099-15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июня 2025 года г. Саки

Сакский районный суд Республики Крым в составе:

председательствующего - судьи: Гончарова В.Н.,

при секретаре: Речкиной Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2, третьи лица: Администрация <адрес> Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о признании предварительного договора основным договором купли-продажи недвижимости, взыскании денежной суммы в счет уплаты неустойки, взыскании денежных средств и судебных расходов, по встречному иску ФИО2 к ФИО3, третьи лица: Администрация <адрес> Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о возложении обязательства заключить договор купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

В январе 2025 года ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком купли-продажи нежилого здания, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> основным договором купли-продажи недвижимости, взыскании неустойки 4 150 000,00 руб., взыскании с него в пользу ответчика в счет оплаты по договору суммы в размере 830 000,00 руб.

Исковые требования мотивирует тем, что стороны ДД.ММ.ГГГГ заключили, удостоверенный нотариусом <адрес> городского нотариального округа Республики Крым ФИО5 предварительный договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в соответствии с которым, в подтверждение действительных намерений ФИО2 переданы ФИО3 деньги в сумме 7 470 000,00 руб., основная сумма договора составляет 8 300 000,00 руб. В связи с тем, что ответчик не выполнила условия предварительного договора, дважды не явилась на заключение основного договора, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В апреле 2025 года ФИО2 обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО3, в котором, просила обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи нежилого здания, площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на условиях проекта договора купли-продажи, согласованного сторонами, в течении 14 дней после вступления в законную силу решения суда, обязать выплатить денежные средства в размере 830 000,00 руб. перед подписанием договора, а так же взыскать неустойку в сумме 50% от общей стоимости объекта недвижимости в размере 4 150 000 рублей.

Встречные исковые требования мотивирует тем, что она ДД.ММ.ГГГГ явилась на заключение основного договора, однако сделка не была заключена, поскольку выяснилась, что ФИО3 не собирается выплачивать оставшуюся по договору сумму в размере 830 000,00 руб., под предлогом того, что земельный участок под зданием не оформлен, что нарушает требования п. 4 предварительного договора. Поскольку после наступления даты заключения основного договора ФИО3 не направил уведомление о намерении заключить основной договор, а на предложение с просьбой явиться на заключение договора купли-продажи не явился, считает, что именно ФИО3 не желает заключать основанной договор. В связи с изложенным, считает, что требования подлежат удовлетворению.

Истец по первоначальному иску в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, через канцелярию суда подал заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик по первоначальному иску в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, от представителя ответчика по встречному иску ФИО6 поступило заявление об отложении рассмотрения дела в связи с невозможностью явки в судебное заседание по причине участия в уголовном деле в суде <адрес>.

Третьи лица в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд полагает возможным, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Суд не находит оснований для отложения рассмотрения дела поскольку представителем ответчика по встречному иску не приложено доказательств уважительности неявки в судебное заседание.

Исследовав письменные материалы дела суд приходит к следующему.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), судебной защите подлежит нарушенное право.

Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов (статья 3 ГПК РФ).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.

Из положений п. 1 ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 заключили предварительный договор, удостоверенный нотариусом Симферопольского городского нотариального округа Республики Крым ФИО5 и зарегистрированный в реестре за №-№, в соответствии с которым ФИО2 обязуется передать в собственность ФИО3, а ФИО3 обязуется принять в собственность и оплатить в сроки, предусмотренные настоящим договором, недвижимое имущество: нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> (далее - нежилое здание, объект недвижимости) и земельный участок (или его соответствующую долю), расположенный по указанному адресу и предназначенный для обслуживания указанного нежилого здания, с заключением сторонами договора купли-продажи (далее - Основной договор) в порядке и на условиях, предусмотренных соответственно этим и Основным договором, и действующим законодательством.

В соответствии в п. 3 указанного договора нежилое здание расположено на землях муниципальной собственности <адрес>. Земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, находится в собственности муниципального образования городской округ Саки Республики Крым, на каком-либо праве указанный земельный участок не передан.

Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что договор купли-продажи объектов недвижимости должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с нормами действующего законодательства.

В соответствии с п. 4.2. договора подготовкой и сбором документов, необходимых для заключения договора купли-продажи объектов недвижимости будет заниматься ФИО2 или уполномоченный ею представитель, действующий на основании доверенности, которая обязана: подготовить все правовые и технические документы, относящиеся к объекту продажи, для заключения Основного договора; оформить необходимые документы и зарегистрировать право собственности на земельный участок или его соответствующую долю.

Если все необходимые для заключения Основного договора документы будут собраны (подготовлены) ранее установленного срока, основной договор может быть заключен по взаимному согласию сторон (абзац 4 пункта 4.2).

Стороны соглашаются, что в случае незаключения сторонами Основного договора до ДД.ММ.ГГГГ и после наступления ДД.ММ.ГГГГ, сообщение о заключении Основного договора должно быть передано заинтересованной стороной на имя второй стороны через органы связи рекомендованным письмом с уведомлением о вручении. Реальным сроком для выполнения таких условий о заключении Основного договора является 14 (четырнадцать) календарных дней после получения письма. Стороны обязуются сообщать друг-другу о любых изменениях в своих контактных и/ли регистрационных данных (место регистрации, проживания, номера телефонов и т.д.) не позднее, чем в пятидневный срок от даты изменений (абзац 5 пункта 4.2).

В соответствии с п. 4.4. договора в целом сумма Основного договора будет составлять 8 300 000 (восемь миллионов триста тысяч) рублей 00 копеек. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 4.8. договора односторонний отказ от исполнения и/или внесения в Основной договор любого из перечисленных выше условий не допускается. Все указанные выше условия являются обязательными и в случае замены кредитора или должника в обязательстве.

В соответствии с п. 5 договора в подтверждение действительных намерений сторон о последующем заключении Основного договора ФИО3 переданы ФИО2 деньги в сумме 7 470 000 (семь миллионов четыреста семьдесят тысяч рублей 00 копеек) рублей.

Судом установлено, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> Республики Крым.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В абзаце 1 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Абзацем 3 этого же пункта постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу части 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, правовыми последствиями не заключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены.

Договор от ДД.ММ.ГГГГ поименован как предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

При этом, на момент его заключения, в счет оплаты ФИО3 было передано ФИО2 денежная сумма в размере 7 470 000,00 руб. из 8 300 000,00 руб., предусмотренных в качестве полной цены отчуждаемого недвижимого имущества.

Передача недвижимого имущества от ФИО2 к ФИО3 осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, согласно требованиям пункта 4.9 договора (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что стороны договора пришли к соглашению о том, что объекты недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером № передается ФИО3 в пользование на срок до заключения основного договора купли-продажи.

Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, дав толкование его условиям по правилам статьи 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным договором, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ, данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

С учетом изложенного, суд разрешает спор по правилам не о предварительном договоре, а о том виде договора, к которому он отнесен, то есть договоре купли-продажи. Также как следует из материалов дела, их воля была направлена на заключение договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Судом установлено и следует из материалов дела, что расчет между сторонами спорного договора, заключенного в письменной форме, произведен, стороной истца по первоначальному иску уплачена существенная часть цены недвижимого имущества в размере 7 470 000,00 руб. из 8 300 000 руб., определенная сторонами договора. Ответчик по первоначальному иску передал спорное недвижимое имущество ФИО3 в пользование, последний принял имущество по акту приема-передачи, и владеет спорным имуществом по настоящее время, несет бремя содержания.

Судом, применительно к пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", установлено действительное содержание, а также существо самой сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Таким образом, предварительный договор, заключенный между истцом и ответчиком не является таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная позиция основывается также и на разъяснениях, изложенных в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 20-КГ23-10-К5.

Заключенный сторонами договор, поименованный ими как предварительный устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить существенную часть цены договора, а также договор содержит все существенные условия договора купли-продажи, в связи с чем исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В данном случае, поименованный сторонами договор как предварительный, не имеет существенного значения, поскольку существо самой сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон указывает на заключение между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества.

При изложенных обстоятельствах доводы встречного иска, о том, что ФИО3 не были выполнены требования предварительного договора об уведомлении после ДД.ММ.ГГГГ о готовности заключить основной договор, с учетом того, что в адрес ФИО2 неоднократно направлялись уведомления о необходимости явиться на заключение договора купли-продажи, не являются существенными.

В соответствии со ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение указанной нормы, доводы встречного иска о том, что ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> на <адрес> В отказался передавать оставшуюся сумму в размере 830 000,00 руб., не нашли своего подтверждения ходе судебного разбирательства.

При рассмотрении данного спора судом были оценены действия (бездействие) обеих сторон предварительного договора относительно заключения основного договора с точки зрения наличия у каждой из сторон намерения заключить основной договор в установленный срок.

Оценив представленные сторонами доказательства, с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности и достаточности доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначального иска, следовательно встречный иск не подлежит удовлетворению.

При этом из материалов дела следует, что истец по первоначальному иску проявил готовность и намерение заключить основной договор, что подтверждается направлением в адрес ФИО7 соответствующих уведомлений.

Согласно пункту 5 договора ФИО3 передал ФИО2 денежные средства в качестве аванса в размере 7 47 000,00 руб. Указанная сумма расценивается сторонами как аванс, уплаченный в обеспечение обязательств по данному договору, зачисляется в счет цены основного договору согласно п.1 ст. 381.1 ГК РФ и включается в общую стоимость объектов недвижимости. Передача денег (аванса) осуществлена до подписания предварительного договора.

Суд учитывает, что договор поименованный как предварительный сторонами не оспорен, удостоверен нотариально, в связи с чем принимает его как надлежащее доказательство взаимных обязательств сторон.

При таких обстоятельствах, учитывая установленные по делу юридически значимые обстоятельства, требование о взыскании с истца по первоначальному иску оставшейся денежной суммы в размере 830 000,00 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи также подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 7 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились, что в случае незаключения сторонами основного договора в установленный Предварительным договором срок (до ДД.ММ.ГГГГ), виновной стороной уплачивается неустойка в сумме 50% от общей стоимости объектов недвижимости (суммы основного договора).

Таким образом, с учетом того, что суд пришел к выводу, что ФИО2 является виновной в незаключении сторонами основного договора в установленный предварительным договором срок, с ответчика по первоначальному иску подлежит взысканию нестойка в сумме 4 150 000,00 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как следует из материалов дела, истцом понесены судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 3000,00 руб., за требование неимущественного характера, 53 050,00 руб. за требование имущественного характера, а так же 10 000,00 руб. за требование о принятии мер по обеспечению иска, а всего 66 050,00 руб. Которые подлежат взысканию с ответчика по первоначальному иску.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, -

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к ФИО2, третьи лица: Администрация <адрес> Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о признании предварительного договора основным договором купли-продажи недвижимости, взыскании денежной суммы в счет уплаты неустойки, взыскании денежных средств и судебных расходов, – удовлетворить полностью.

Встречный иск ФИО2 к ФИО3, третьи лица: Администрация <адрес> Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о возложении обязательства заключить договор купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств, взыскании неустойки, – оставить без удовлетворения.

Признать предварительный договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2, купли- продажи нежилого здания, площадью 925,8 кв.м, с кадастровым номером 90:21:010109:1382, расположенного по адресу: <адрес> основным договором купли-продажи недвижимости.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 в счет уплаты неустойки денежную сумму в размере 4 150 000,00 (четыре миллиона сто пятьдесят тысяч руб. 00 коп.) рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежную сумму в размере 830 000,00 (восемьсот тридцать тысяч руб. 00 коп.) рублей, в счет оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 судебные издержи понесенные при рассмотрении дела в суде в размере 66 050,00 (шестьдесят шесть тысяч пятьдесят руб. 00 коп.) рублей.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о праве собственности ФИО2 на объект недвижимого имущества - нежилого здания, площадью 925,8 кв.м, с кадастровым номером 90:21:010109:1382, расположенного по адресу: <адрес>, а также основанием для государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости за ФИО3.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым через Сакский районный суд Республики Крым в течение месяца с момента вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья В.Н. Гончаров

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья В.Н. Гончаров