Производство № 2-194/2025
УИД: 28RS0014-01-2025-000328-48
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
с. Екатеринославка 30 сентября 2025 г.
Октябрьский районный суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Щедриной О.С.,
при секретаре Татаринцевой М.В.,
с участием представителя истца – помощника прокурора Колесникова И.С., представителя ответчика Отдела по управлению муниципальным имуществом и приватизации Октябрьского района – ФИО2, ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Октябрьского района Амурской области, действующего в интересах ФИО4 к Отделу по управлению муниципальным имуществом и приватизации Октябрьского района, ФИО3 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор Октябрьского района Амурской области обратился в суд с иском в интересах ФИО4, в обоснование указав, что прокуратурой района в рамках надзорной деятельности проведена проверка соблюдения Отделом по управлению муниципальным имущество и приватизации Октябрьского района требований земельного законодательства. Проверкой установлено, что Министерством сельского хозяйства Амурской области в соответствии с целевой программой «Социальное развитие села до 2012 года» ФИО4 выдано свидетельство о представлении социальной выплаты на строительство жилья, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «Соломон» заключен договор строительного подряда № на выполнение работ по строительству индивидуального жилого дома в с. Екатеринославка Октябрьского района на земельном участке, расположенном по адресу: ул<адрес>, рядом с домами № жилой площадью 72 кв.м. В рамках реализации прав на строительство жилого дома, ДД.ММ.ГГГГ между Отделом по управлению муниципальным имуществом и приватизации Октябрьского района, действующего в интересах муниципального образования - Октябрьский район и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка №. Согласно предмету договора, ФИО4 предоставлен в аренду на срок 3 года земельный участок площадью 3000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома. Вместе с тем, по независящим от ФИО4 обстоятельствам, жилой дом до настоящего времени не был достроен по вине подрядчика ООО «Соломон», что подтверждается, в частности решением Октябрьского районного суда Амурской области от 19.03.2012 года по гражданскому делу № 2-24/2012, вступившим в законную силу 24.04.2012, а также постановлением Октябрьского районного суда Амурской области от 19.06.2017 по уголовному телу № 1-37/2017 в отношении ФИО8, вступившим в законную силу 30.06.2017. На земельном участке с кадастровым номером № имеется объект незавершенного строительства, что подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительства, изготовленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а именно жилой дом, площадью 59 кв.м., высотой 6,20 м. Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не пролонгировался. В администрацию Октябрьского района ДД.ММ.ГГГГ обратился ФИО3 с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства на срок 20 лет. Отделом по управлению муниципальным имуществом и приватизации Октябрьского района ДД.ММ.ГГГГ на официальном сайте проведения торгов https://torgi.gov.ru размещено извещение о возможности предоставления в аренду земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером №. По результатам рассмотрения заявлений граждан и в соответствии с п. 5 ст.39.18 ЗК РФ между Отделом по управлению муниципальным имуществом приватизации Октябрьского района и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером № на срок 20 лет, для ведения личного подсобного хозяйства. Нахождение на земельном участке здания, принадлежащего иным лицам, независимо от наличия на данные объекты зарегистрированных прав, и в отношении которых не принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями, является объективным препятствием для реализации права на приобретение земельного участка в порядке аукциона в силу пп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ. В связи с чем прокурор обратился в суд с настоящим иском в защиту социальных прав и гарантий ФИО4
На основании изложенного, истец просит суд признать недействительным состоявшийся ДД.ММ.ГГГГ аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населённых пунктов, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 3 003+/-19 кв.м. Признать недействительным договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Отделом по управлению муниципальным имуществом и приватизации Октябрьского района и ФИО3. Применить последствия недействительности сделки, прекратить право аренды ФИО3, на земельный участок с кадастровым номером №. Возложить на ФИО3 обязанность возвратить Отделу по управлению муниципальным имуществом и приватизации Октябрьского района земельный участок с кадастровым номером №.
В ходе рассмотрения дела от прокурора Октябрьского района и истца ФИО4 поступили заявления об отказе от иска в части требований о признании недействительным состоявшийся ДД.ММ.ГГГГ аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 3003+/-19 кв.м. На остальных исковых требованиях настаивали и просили их удовлетворить.
Определением Октябрьского районного Амурской области от 30 сентября 2025 года принят отказ истца прокурора Октябрьского района Амурской области, действующего в интересах ФИО4 от исковых требований в части признания недействительным состоявшийся ДД.ММ.ГГГГ аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 3003+/-19 кв.м., производство по делу в указанной части прекращено.
Представитель ответчика – начальник Отдела по управлению муниципальным имуществом и приватизации Октябрьского района Амурской области ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что земельный участок ФИО4 был предоставлен ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По истечении срока договора аренды и в последующем ФИО4 не обращалась за продлением договора аренды. Разрешение на строительство № индивидуального жилого дома по индивидуальному проекту на земельном участке с кадастровым номером № выдано ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Объекты незавершенного строительства подлежат обязательному кадастровому учёту посредством изготовления технического плана и обязательной регистрации права. Согласно сведениям из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером № объекты недвижимости, в том числе незавершенного строительства отсутствуют. Считает, что в исковом заявлении отсутствуют доказательства, которые подтверждают право собственности ФИО4 на объект, построенный ООО «Соломон», следовательно, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО3 заключен в соответствии с законом. Просит в иске отказать.
Ответчик ФИО3, с исковыми требованиями не согласен, просит в иске отказать, указав, что ФИО4 не собирается достраивать дом, земельный участок и строение на протяжении многих лет заброшены, после оформления договора аренды он вложил в спорный земельный участок 250 000 рублей.
Представитель третьего лица администрации Екатеринославского сельсовета Октябрьского района Амурской области ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, дополнительно пояснив, что срок разрешения на строительство от 2011 года, выданного ФИО4 не продлевался.
Представители третьих лиц: администрации Октябрьского района Амурской области, Министерства имущественных отношений Амурской области, Управления Росреестра по Амурской области, в судебное заседании не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, заявлений об отложении или отзыв на исковые требования не представили.
В соответствии с ч. 7 ст. 113 ГПК РФ информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела заблаговременно размещалась на официальном сайте Октябрьского районного суда <адрес> http://oktyabrsiy.amr.sudrf.ru/ в разделе «Судебное делопроизводство».
Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и ст. 154 ГПК РФ, обязывающей суд рассмотреть гражданское дело в разумный срок, суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статей 55, 59 и 60 ГПК РФ, установив обстоятельства, имеющие значение для дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что истцу ФИО4 в соответствии с целевой программой «Социальное развитие села до 2012 года» Министерством сельского хозяйства Амурской области выдано свидетельство о представлении социальной выплаты на строительство жилья в сельской местности, в размере 1014760 рублей, в том числе за счет средств: федерального бюджета в размере 408800 рублей; бюджета субъекта Российской Федерации в размере 604800 рублей; местного бюджета в размере 1000 рублей.
Постановлением главы Октябрьского района от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО4 предоставлен земельный участок общей площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и Отделом по управлению муниципальным имуществом и приватизации Октябрьского района, действующего в интересах муниципального образования - Октябрьский район заключен договор аренды земельного участка №. Согласно предмету договора ФИО4 предоставлен в аренду на срок 3 года (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год) земельный участок площадью 3000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома, ежегодная арендная плата за земельный участок составила 219,51 рублей.
Главным специалистом-архитектором Екатеринославского сельсовета Октябрьского района ФИО6 выдано разрешение № на строительство индивидуального жилого дома ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО4 обратилась в строительную организацию ООО «Соломон» в лице директора ФИО8 с целью оказания ей возмездной услуги по строительству жилого дома по <адрес> в <адрес>.
В соответствии с условиями заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «Соломон» договора строительного подряда, ООО «Соломон» обязался построить индивидуальный жилой дом жилой, площадью 72 кв.м в <адрес>, на земельном участке Заказчика, расположенном по адресу: <адрес>, рядом с домами № в соответствии с настоящим договором, локальной сметой, планом дома. Стоимость строительства объекта по настоящему договору определена в 1440000 рублей.
Согласно вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда Амурской области от 19.03.2012 года, исковые требования ФИО4 к ООО СК «Соломон» удовлетворены. В числе прочего на ООО СК «Соломон» судом возложена обязанность исполнить договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанным решением суда установлено, что копиями схемы отвода земельного участка и разрешения на строительство, выданного администрацией Екатеринославского сельсовета, подтверждается, что ФИО4 главным специалистом-архитектором администрации выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на арендуемом ею участке по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. В соответствии с условиями заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «Соломон» договора строительного подряда №, ООО «Соломон» обязался построить индивидуальный жилой дом, площадью 72 кв.м. в <адрес> о выполнении объема работ по строительству дома по <адрес> в <адрес>, составленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ведущим специалистом отдела архитектуры администрации Октябрьского района подтверждается, что из всего объема предусмотренных сметой строительства дома работ выполнены земляные работы, возведены фундамент, стены, перекрытие и кровля, выполнение составило 51% от всего объема предусмотренных сметой строительных работ.
Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ о выполнении технических условий, СП «Восточные электрические сети» просят сообщить ФИО1 о готовности энергопринимающих устройств к подключению жилого дома по адресу: <адрес>, октябрьский район, <адрес>, с кадастровым номером №.
Из акта обследования объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ следует, что произведено обследование недвижимого имущества, расположенного по адресу <адрес>, обследованием установлено, что на земельном участке находится недостроенный двухэтажный дом.
Постановлением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ уголовное дело по обвинению ФИО8 (директор ООО «Соломон») в совершении преступления, предусмотренного ч. 2 ст.159.4 УК РФ, прекращено в связи с истечением срока давности.
Как следует из указанного постановления, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Соломон» в лице директора ФИО8 и ФИО1 заключен договор строительного подряда № на строительство индивидуального жилого дома в <адрес> на земельном участке, расположенном по <адрес>, стоимость строительства объекта по настоящему договору определена в 1440000 рублей. За период с января 2011 года по ДД.ММ.ГГГГ, в период производства работ по строительству дома ФИО1, организации ООО «Соломон» произведена оплата: платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму – 693100, 72 рублей; платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму – 41340,87 рублей; квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму – 338860,37 рублей; товарный чек ООО «Соломон» от ДД.ММ.ГГГГ на сумму – 95000 рублей, всего на общую сумму 1168301,96 рублей, а фактическая стоимость работ выполненных ООО «Соломон» по договору строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ составила 638825 рублей. Таким образом, ФИО8, являясь руководителем ООО «Соломон», выполняя организационно-распорядительные и административно-хозяйственные функции, умышленно, из корыстных побуждений, в целях незаконного обогащения, осуществляя свой преступный умысел, направленный на хищение денежных средств, принадлежащих ФИО4, путем обмана, а именно включением в акты выполненных работ заведомо ложных сведений об объемах фактически выполненных работ и их общей стоимости, получил от ФИО4 денежные средства, выделенные на строительство индивидуального жилья в сельской местности в виде социальной выплаты, за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета и личных средств ФИО4, которыми в дальнейшем распорядился по своему усмотрению, чем причинил ФИО4 материальный ущерб в крупном размере на сумму 529476,96 рублей.
Начальником Октябрьского производственного участка Амурского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» ФИО7 был 12.12.2019 года визуально обследован объекта незавершенного строительства по адресу: <...> и 13.12.2019 года определена степень готовности объекта, с учётом износа его конструктивных элементов. Готовность объекта составила 46,7 %.
Из технического паспорта незавершенного строительства жилого дома по адресу: <адрес> ФИО15 <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что инвентарный номер, ранее произведенный постановкой на технический учёт в №, незавершенное строительство (жилой дом) имеет площадь застройки 59 кв.м., также отражено техническое описание конструктивных элементов объекта (фундамент, стены, перекрытия, крыша, полы).
Согласно декларации об объекте от ДД.ММ.ГГГГ, объект незавершенного строительства – жилой дом, расположен на земельном участке с кадастровым номером №.
В материалах дела имеется технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ для постановки жилого здания на ГКУ на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
В письменных объяснениях ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ год, составленных помощником прокурора Октябрьского района Рудич В.А., ФИО4 указывает на то, что на спорном земельном участке имеет недостроенный двухэтажный дом, в котором она не проживает, поскольку дом не достроен и не готов к проживанию людей. В середине июня 2025 года узнала, что земельный участок вместе с её домом был передан в аренду ФИО3, последний предлагал ей (ФИО4) за недостроенный дом 100 000 рублей.
Помощником прокурора Октябрьского района Рудич В.А. ДД.ММ.ГГГГ обследован земельный участок с кадастровым номером № по адресу <адрес>, установлено, что на земельном участке находится недостроенное здание, в котором отсутствует входная дверь, оконные рамы и остекление; признаков проживания граждан не установлено; земельный участок не огорожен, частично порос травой, имеются признаки частичного снятия верхнего слоя почвы.
Из распоряжения главы Октябрьского района ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ №-р следует, что договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> расторгнут в связи с окончанием срока действия в одностороннем порядке.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости № № от ДД.ММ.ГГГГ о земельном участке с кадастровым номером № следует, что на данном земельном участке отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Как следует из материалов дела, по заявлению ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ № состоялся аукцион, по результатам которого земельный участок с кадастровым номером № относящийся к категории земель – земли населённых пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешённым использованием – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), передан ему в аренду на 20 лет (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), с ежегодной арендной платой 2 367,80 рублей, что подтверждается договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.
На основании ч. 2 ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления" органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в том числе, на основании федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом.
В соответствии с ч. 1 ст. 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.
В силу пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве оперативного управления.
Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случая, предусмотренного подпунктом 6 пункта 2 данной статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно подпункту 9 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ процедура рассмотрения заявления о проведении аукциона включает проверку уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных п. 8 данной статьи, и принятие им в срок не более чем два месяца со дня поступления соответствующего заявления решения о проведении аукциона либо решения об отказе в проведении аукциона при наличии хотя бы одного из указанных оснований.
Подпунктом 8 пункта 8 данной статьи также предусмотрено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 24 статьи 39.11 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона в случае выявления обстоятельств, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
Из приведенных положений следует, что по общему правилу предоставление земельного участка в собственность или в аренду гражданам возможно только в случае, если этот участок является свободным как фактически (при отсутствии на нем зданий, строений, сооружений), так и юридически (при отсутствии зарегистрированных прав как на эти здания, строения, сооружения, так и прав на сам земельный участок) от прав других лиц. Если на участке имеются здания, строения, сооружения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, то исключительное право на предоставление этих земельных участков имеют эти граждане и юридические лица.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
В материалах дела отсутствуют доказательства признания в соответствии со статьей 222 ГК РФ расположенного на спорном земельном участке объекта самовольной постройкой и принятии решения о его сносе либо о ее приведении в соответствие с установленными требованиями и невыполнении в сроки, установленные соответствующим решением, обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Указание стороны ответчика на отсутствие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке, на отсутствие объекта на кадастровом учете, не является основанием для отказа в иске, исходя из следующего.
Статья 130 ГК РФ разграничивает вещи на движимые и недвижимые в целях определения особенностей их гражданско-правового оборота и относит к недвижимым вещи, обладающие прочной связью с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (пункт 1).
Материалами дела подтверждено наличие объекта незавершенного строительством на спорном земельном участке, возведение которого осуществлялось ФИО4
Положения подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ не указывают, что здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, которые могут быть предметом аукциона, должны быть поставлены на государственный кадастровый учет. В данном случае имеет правовое значение наличие объекта недвижимого имущества на испрашиваемом земельном участке, а также наличие у такого объекта реального владельца (владельцев), которым в данном случае выступает истица ФИО4 Само по себе отсутствие регистрации права собственности не свидетельствует об отсутствии у объекта, находящегося на спорном земельном участке, собственника.
Кроме того, из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства, что указано в пункте 14 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023)", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023.
Вопреки доводам стороны ответчика, ввиду нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, строительство которого осуществлено ФИО4 и отсутствия судебного акта определяющего судьбу объекта незавершенного строительства, данный земельный участок (с кадастровым номером №) не может быть предоставлен иным лицам и не может быть предметом аукциона.
Ссылка стороны ответчика на истечение сроков действия договора аренды земельного участка, заключенного с ФИО4 и разрешения на строительство; на отсутствие оснований для регистрации права собственности на объект у ФИО4; отсутствие документов для ввода объекта в эксплуатацию; на несоответствие объекта, построенного на спорном земельном участке требованиям законодательства о градостроительной деятельности; на отсутствие мер со стороны ФИО4 по завершению строительства жилого дома, содержанию объекта незавершенного строительства и земельного участка; а также свидетельские показания ФИО10, ФИО11 о том, что построенный объект находится в разрушенном состоянии, на протяжении более 10 лет ФИО4 не осуществляет содержание объекта и прилегающей территории, меры к продолжению строительства дома не принимает, выражала намерение разобрать недостроенный объект; правового значения в рамках настоящего спора не имеет, поскольку нахождение на земельном участке здания, сооружения, принадлежащих иным лицам, при этом как следует из положений пунктов 10, 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации сооружение может быть как объектом капитального строительства, так и некапитальным строением, независимо от наличия на данные объекты зарегистрированных прав, является объективным препятствием для реализации права на приобретение земельного участка в порядке аукциона. По смыслу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ таким препятствием являются как законно возводимые здания и сооружения, так и объекты самовольного строительства. Доказательства признания в соответствии со статьей 222 ГК РФ расположенного на спорном земельном участке объекта самовольной постройкой и принятии решения о его сносе, либо судебного решения, определяющего судьбу объекта капитального строительства/некапитального строения, в материалы дела не представлены.
Согласно пунктам 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным требованиям закона, действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
С учетом изложенного, принимая во внимание установленные судом обстоятельства, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения исковых требований, а именно: признания договора аренды № земельного участка с кадастровым номером №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Отделом по управлению муниципальным имуществом и приватизации Октябрьского района и ФИО3, недействительным, как противоречащий закону в области предоставления в аренду земельных участков, и применения последствий недействительности сделок в соответствии со статьей 167 ГК РФ: прекращения права аренды ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, и возложения на ответчика ФИО3 обязанности возвратить Отделу по управлению муниципальным имуществом и приватизации Октябрьского района земельный участок с кадастровым номером №
В силу ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. Указанное ограничение не распространяется на заявление прокурора, основанием для которого является обращение к нему граждан о защите нарушенных или оспариваемых социальных прав, свобод и законных интересов в сфере трудовых (служебных) отношений и иных непосредственно связанных с ними отношений; защиты семьи, материнства, отцовства и детства; социальной защиты, включая социальное обеспечение; обеспечения права на жилище в государственном и муниципальном жилищных фондах; охраны здоровья, включая медицинскую помощь; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; образования.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО4 в 2011 году был предоставлен в аренду спорный земельный участок с кадастровым номером №, в связи предоставлением ей социальной выплаты на строительство жилья, как участнику целевой программы «Социальное развитие села до 2012 года», целью которой являлось улучшение жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности. На предоставленном в аренду земельном участке, ФИО4 по договору строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ в 2011 году начато строительство дома, в последующем подрядчик ООО СК «Соломон» уклонился от исполнения обязательств по строительству индивидуального жилого дома, по решению Октябрьского районного суда Амурской области от 19.03.2012 года на ООО СК «Соломон» возложена обязанность исполнить договор строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ строительства индивидуального жилого дома по <адрес> в полном объеме и сдать результат выполненных работ в течение трех месяцев со дня вынесения решения суда.
Из сведений администрации Екатеринославского сельсовета следует, что ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., состоит на учёте нуждающихся в жилом помещении и значится под номером 50, на основании постановления главы Екатеринославского сельсовета ДД.ММ.ГГГГ №.
Как следует из ответа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № № у ФИО1 зарегистрированных объектов недвижимости в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не имеется и не имелось.
ФИО4 до настоящего времени не реализованы социальные права и гарантии, связанные со строительством жилого помещения на предоставленном в аренду земельном участке, при этом спорный земельный участок в настоящее время передан в аренду ФИО3
При таких обстоятельствах, настоящий иск предъявлен прокурором в защиту социальных прав и гарантий ФИО4
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление прокурора Октябрьского района Амурской области, действующего в интересах ФИО4 к Отделу по управлению муниципальным имуществом и приватизации Октябрьского района, ФИО3 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, - удовлетворить.
Признать недействительным договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Отделом по управлению муниципальным имуществом и приватизации Октябрьского района № и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Применить последствия недействительной сделки: прекратить право аренды ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым номером №; возложить на ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, обязанность возвратить Отделу по управлению муниципальным имуществом и приватизации Октябрьского района № земельный участок с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Октябрьский районный суд Амурской области в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Щедрина О.С.
Решение в окончательной форме изготовлено 14 октября 2025 года.