Решение по делу № 3А-2313/2022 от 28.12.2022 | Алтайский краевой суд (Алтайский край)

Дело № 3а-2313/2022

22OS0000-01-2022-001974-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 декабря 2022 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Бондаренко Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Новоеловское АгроПредприятие» к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Новоеловское АгроПредприятие» обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Управлению имущественных отношений Алтайского края, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, расположенных в Тальменском районе Алтайского края, в размере равном их рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость арендуемых административным истцом земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права арендатора, так как кадастровая стоимость влияет на размер арендной платы. Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, ООО «Новоеловское Агропредприятие» просило установить кадастровую стоимость земельных участков равной его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 просила административные исковые требования удовлетворить по доводам, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Управление имущественных отношений Алтайского края, ГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в письменных возражениях, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере, указали на недостатки представленного отчета об оценке.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при указанной явке

Выслушав представителя административного истца, допросив оценщика в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с абзацем 1статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При рассмотрении административного дела на основании договоров аренды от 30 июля 2008 года, 15 октября 2009 года, 15 апреля 2011 года, 01 августа 2019 года, соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 01 апреля 2022 года, дополнительного соглашения от 01 августа 2019 года судом установлено, что ООО «Новоеловское АгроПредприятие» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 22:***

Из договоров аренды усматривается, что арендная плата за пользование земельными участками рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, следовательно, установление в отношении данного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для него.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из приказа Управления имущественных отношений Алтайского края 11 октября 2019 года № 97 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 22*** установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов в следующих размерах:

- *** – в размере 2 570 400 руб.

- *** – в размере 4 447 200 руб.

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 октября 2022 года датой определения кадастровой стоимости находящихся в пользовании административного истца земельных участков является 01 января 2019 года, датой начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2020 года.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 22:*** установлена актами КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 30 октября 2020 года и 05 марта 2020 года.

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 октября 2022 года датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:47:060402:821 и датой начала ее применения является 15 октября 2020 года. Датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** является 11 сентября 2019 года, датой начала ее применения – 01 января 2020 года. Датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** является 12 апреля 2019 года, датой начала ее применения – 01 января 2020 года.

В подтверждение рыночной стоимости названных земельных участков административным истцом представлены отчеты об оценке № 209/5-10.22, 209/3-10.22, 209/1-10.22, составленные 15 ноября 2022 года ООО «Оценка Плюс», согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости составила:

- *** по состоянию на 15 октября 2020 года – 5 400 598 руб.;

-*** по состоянию на 01 января 2019 года – 488 573 руб.;

*** по состоянию на 11 сентября 2019 года – 616 537 руб.

*** по состоянию на 12 апреля 2019 года – 79 804 руб.;

- *** по состоянию на 01 января 2019 года – 845 309 руб.

Из данных отчетов следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход (метод сравнения продаж), мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов для оценки земельного участка согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки №7. Довод административного ответчика о необоснованном отказе от применения доходного подхода противоречит материалам дела.

Из отчетов об оценке следует, что объектом оценки являются земельные участки категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства.

В качестве аналогов для оценки земельных участков оценщиком выбраны аналоги сегмента рынка «земельные участки для сельскохозяйственного производства, под пашню». Примененные оценщиком корректировки по основным ценообразующим факторам не являются значительными. Характеристики аналогов подтверждены, помимо копий объявлений, данными Единого государственного реестра недвижимости, публичной кадастровой карты.

В соответствии с пунктом 6 ФСО №3 отчеты прошиты, подписаны оценщиком, скреплены печатью.

Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению. На замечания административного ответчика оценщиком ФИО2 представлены письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.

В частности ФИО2 пояснила, что использование при расчете корректировки на местоположение исследования ФИО3 не противоречит положениям п.13 ФСО №3. Отметила, что данное исследование размещено в открытом доступе и является наиболее полным исследованием, произведенным на территории Алтайского края за последние 50 лет. Выделение агроэкологических зон на территории края проведено группировкой существующих административных районов на основе почвенно-климатических баллов бонитета по свойствам почв, по среднемноголетним гидротермическим показателям вегетационного периода и урожайности растений, количественные характеристик которых тесно коррелируют между собой. Уточненная схема районирования приведенная в исследовании рекомендуется для применения в сельскохозяйственном производстве, службе кадастрового учета земель сельскохозяйственного назначения и создания кадастра Алтайского края.

Также ФИО2 отметила, что поскольку в представленных отчетах объекты оценки и объекты аналоги находятся на расстоянии более 70 км. От крупных городов, корректировка на расположение относительно крупных городов не применялась. Относительно замечания к отчету № 209/2-10.22 о применении корректировки на площадь со значением более 30 указала, что запрета на использование аналогов, к которым могут быть определены суммарные корректировки более 30%, при оценке рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости нет, а площадь участка является корректируемым фактором.

Кроме того, оценщик указала, что согласно ст. 10 ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» договора на проведение оценки должен содержать в том числе указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки объектов. При этом положениями п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон иные правила, чем те, которые действовали до заключения договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев. Когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие ранее заключенных договоров. Поскольку в данном случае договор на проведение оценки был заключен до 07 ноября 2022 года, при проведении оценки оценщиком применялись стандарты оценки, действующие на дату заключения договора. Соответствующие разъяснения были даны Министерством экономического развития Российской Федерации в письме от 16 сентября 2022 года № Д20и-29884, направленном Саморегулируемой организации «Союз «Федерации Специалистов Оценщиков».

Суд признает данные пояснения обоснованными, основания не доверять которым у суда отсутствуют.

Таким образом, указанные в возражениях административного ответчика доводы о несоответствии представленных отчетов о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельных участков суду не представлены.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств, представленные административным истцом отчеты об оценке являются допустимым и достоверным доказательством отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд указывает в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой в данном случае является дата обращения в суд с настоящим иском, -01 декабря 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Новоеловское АгроПредприятие» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 15 октября 2020 года, в равном его рыночной стоимости размере 5 400 598 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 01 января 2019 года, в равном его рыночной стоимости размере 488 573 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, <адрес>, по состоянию на 11 сентября 2019 года, в равном его рыночной стоимости размере 616 537 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 12 апреля 2019 года, в равном его рыночной стоимости размере 79 804 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 4,5 км, по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 01 января 2019 года, в равном его рыночной стоимости размере 845 309 руб.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Новоеловское АгроПредприятие» с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка считать 01 декабря 2022 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова

Мотивированное решение изготовлено 28 декабря 2022 года.

<данные изъяты>