Решение по делу № 2-196/2025 от 19.03.2025 - о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

К делу №2-475/24

УИД 23RS0050-01-2023-004338-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Темрюк 19 марта 2025 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Зениной А.В.

при секретаре судебного заседания в отделе обеспечения судопроизводства Темрюкского районного суда Краснодарского края ФИО3,

с участием истца ФИО4,

представителя истца – адвоката Ковалевой Г.С., представившей удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ и ордер №,

представителя ответчика ФИО5, действующего по доверенности ФИО6,

представителя третьего лица ПАО Сбербанк – по доверенности ФИО7,

третьего лица ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по ФИО16 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, указав в обоснование требований на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым ответчик (Продавец) продал ей (Покупателю) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, площадью 1200+-/11 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Указанный земельный участок ФИО4 приобретала для строительства на нем жилого дома с помощью программы господдержки за счет кредитных денежных средств, предоставленных ПАО Сбербанк, о чем ответчик был проинформирован.

В соответствии с вышеуказанным договором стоимость объекта недвижимого имущества определена сторонами в размере 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей (пункт 2.1. договора).

Расчет по договору купли-продажи произведен полностью, что подтверждается документально.При этом оплата Покупателем стоимости указанного земельного участка былаосуществлена частично за счет собственных денежных средств в размере 222 000 рублей, и в сумме 878 000 рублей за счет кредитных денежных средств (пункты 2.2.1, 2.2.2 Договора).

В связи с указанным, ФИО4, как покупатель указанного земельного участка в настоящее время несет также дополнительные расходы по оплате кредита и процентов по нему в ПАО Сбербанк.

Согласно условиям вышеуказанного договора ответчик продал истице земельный участок, соответствующий требованиям, предъявляемым к такому виду земельных участков, без предупреждения истицы о том, что на указанном земельном участке имеется курган, который как, оказалось, располагается фактически на всей территории указанного выше земельного участка, а также на земельном участке располагается зона санитарной охраны источников водоснабжения (3-й пояс) и согласно градостроительному регламенту Правил вид разрешенного использования земельного участка «Для строительства индивидуального жилого дома» отсутствует, в связи с чем, необходимо привести вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Исходя из представленных истцу ответчиком документов, установить указанные недостатки земельного участка самостоятельно не представлялось возможным. При этом ответчик знал и должен был знать об указанном недостатке земельного участка, однако он это скрыл от истицы.

Об указанном существенном недостатке проданного истцом ответчику земельном участкеФИО4 узнала уже после состоявшейся сделки. Так, истица обратилась в администрацию <адрес> для получения информации, получив в ответ письмо от ДД.ММ.ГГГГ № №-3 о том, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> к северо-западу от кладбища станицы, и что указанный объект археологического наследия, охраняемый государством в соответствии со ст.16.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», включен в перечень охраняемых объектов на основании приказа администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-к «О включении объектов археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия <адрес> и внесении изменений в перечень выявленных объектов культурного наследия <адрес>». В связи с указанным, любые земельные работы на указанном земельном участке запрещены, до получения разрешения соответствующего контролирующего органа, т.е. истица не может использовать приобретенный земельный участок по его целевому назначению.

Также ДД.ММ.ГГГГ перед началом строительства на приобретенном земельном участке истица обратилась в Администрацию муниципального образования <адрес> cуведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, в ответ на котороеей было выдано Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> установлено, что в соответствии с правилами землепользования и застройки Курчанского сельского поселения <адрес>, утвержденными решением LXIV сессии Совета Курчанского сельского поселения <адрес> П созыва от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил землепользования и застройки Курчанского сельского поселения <адрес>», с учетом внесенных изменений, утвержденных решением LIV сессии Совета муниципального образования <адрес> VI Созыва от ДД.ММ.ГГГГ №, решением LIII сессии Совета муниципального образования <адрес> VII созыва от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Правила), земельный участок с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, <адрес>, находится в«Зоне санитарной охраны источников водоснабжения (3-й пояс); согласно градостроительному регламенту Правил вид разрешенного использования земельного участка «Для строительства индивидуального жилого дома» отсутствует, в связи с чем необходимо привести вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», Правилами; согласно письму управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Управление), по данным единого государственного реестра объектов культурного наследия, списка объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия, материалам архива Управления, земельный участок расположен на территории и в границах зон охраны объекта культурного наследия - <адрес> к северо-западу от кладбища станицы. Выявленный объект археологического наследия охраняется государством в соответствии со статьей 16. 1 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, включен в перечень выявленных объектов культурного наследия распоряжением комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ №-<адрес> обязательство на вышеуказанный объект культурного наследия в настоящее время не утверждено.На территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия (пункт 1 статьи 5.1 Федерального закона).

Указанные существенные недостатки земельного участка ответчик скрыл от истицы, ввел ее в заблуждение, чем существенно нарушили ее права, и она в настоящее время лишается права на то, на что вправе была рассчитывать при заключении с ответчиком вышеуказанного договора купли-продажи земельного участка.

Нахождение земельного участка в составе территории объекта культурного наследия, практически делает невозможным его использование по целевому назначению, что для нее является существенным нарушением условий договора, поскольку она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В адресованном истице письме <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ указано, что во исполнение вышеуказанных требований Федерального законодательства в области охраны объектов культурного наследия, необходимо: произвести археологическое обследование земельного участка с целью локализации объекта культурного наследия и установления границ территорий и зон охраны памятника; по результатам исследований разработать раздел об обеспечении сохранности объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проект обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо план проведения спасательных археологических полевых работ, включающий оценку воздействия проводимых работ на объект культурного. Для понимания вопроса, во сколько истицеобойдутся такого рода работы она обратилась в ООО «КубаньАрхСпас».

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ исх.№ «Коммерческое предложение» ООО «КубаньАрхСпас» сообщило о готовности заключить договор на выполнение работ по проведению спасательных археологических полевых работ (раскопок) выявленного объекта археологического наследия и указало, что общая стоимость таких работ составит 8 100 000 (восемь миллионов сто тысяч) рублей, что почти в 7 раз превышает стоимость самого земельного участка.При этом результаты исследования никому не известны, невозможно предположить, чем закончится проведение работ, и какое заключение по земельному участку будет выдано компетентной организацией.

Для строительства дома истица также заключила кредитный договор с ПАО «Сбербанк» и по условиям договора ей уже был перечислен первый транш для заливки фундамента, с указанной суммы истица также уже выплачивает проценты, однако не имеет возможности строиться на спорном земельном участке по причине того, что ответчик скрыл от нее существенные недостатки приобретённого земельного участка, которые при его осмотре истица не могла обнаружить самостоятельно, а ответчик к тому же являясь по профессии кадастровым инженером не мог о них не знать, что и не отрицал в последствии. Истица направляла ответчику досудебную претензию ДД.ММ.ГГГГ, на которую ответчик не ответил.

На основании изложенного, истица просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО4, на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, площадью 1200+-/11 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей; указать, что решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, за ФИО4; указать, что решение суда является основанием для восстановления записи в ЕГРН о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, за ФИО5; взыскать с ФИО5 в пользу истицы причиненные убытки- 3 000 рублей расходы по составлению досудебной претензии; взыскать с ФИО5 в пользу истицы судебные расходы в размере 300 рублей госпошлины и 35 000 рублей оплаты услуг представителя, а всего 35 300 рублей.

В судебном заседании истица ФИО4 и ее представитель адвокат Ковалева Г.С. заявленные исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Ответчик ФИО5 иск не признал, в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был извещен, в деле принимает участие его представитель ФИО6

Представитель ответчикаФИО5 - по доверенности ФИО6 в судебном заседании иск не признал, ранее в суд поступили его письменные возражения о том, что с исковыми требованиями ответчик не согласен, так как им все требования закона при заключении договора купли-продажи земельного участка соблюдены, а истцом не представлено доказательств невозможности использования спорного земельного участка по целевому назначению и наличия существенных нарушений условий договора со стороны продавца, влекущих расторжение договора и взыскание убытков. Выписки из ЕГРН по спорному земельному участку не содержат записей об ограничении в строительстве жилого дома. Выписки не содержали и не содержат указаний ни о границах территории, ни о границах защитной зоны объектов культурного наследия, в связи с чем, ответчик не знал и не мог знать, находится ли земельный участок в защитной зоне или нет. Доводы истца о том, что ответчик знал о существующих ограничениях либо должен был знать – голословны и надлежащими доказательствами не подтверждены.

Представитель третьего лица ПАОСбербанк, действующий по доверенности, ФИО9 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований, суду пояснил, что ПАО Сбербанк свои обязательства по кредитному договору выполнил в полном объеме, зачислил часть денежных средств на счет ФИО4 под залог недвижимости, полагался на правоустанавливающие документы о праве собственности ФИО5 на объект недвижимости, из которых следовало, что арест или иные обременения в отношении спорного имущества отсутствовали.Таким образом,ПАО Сбербанк, действуя разумно и проявив требуемую заботливость и осмотрительность не знал, и не мог знать о возможном ограничении и наличии на спорном земельном участке курганных захоронений, препятствующих строительству жилого дома. Представитель третьего лица просил суд сохранить залог объекта недвижимости за ПАО Сбербанк на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, до полного исполнения обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ,заключенного между Банком и ФИО4

Представитель ПАО Сбербанкпротив удовлетворения исковых требований ФИО4 не возражает.

Третье лицо ФИО8 в судебном заседании поддержал исковые требования, просил суд их удовлетворить в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления государственной охраны объектов культурного наследияадминистрация Краснодарского края в суд не явился, о времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом.

В деле имеется ранее представленный в суд письменный отзыв представителя третьего лица Управления государственной охраны объектов культурного наследия <адрес>,согласно которому памятник археологии расположен в границах кадастрового квартала № на земельных участках с кадастровыми номерами, в том числе № Таким образом, до строительства жилого дома и подведения коммуникаций в границах земельного участка с кадастровым номером № необходимо: разработать раздел об обеспечении сохранности объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проект обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо план проведения спасательных археологических полевых работ, включающий оценку воздействия проводимых работ на объект культурного наследия, комплекс необходимых мероприятий по сохранению объекта культурного наследия и стоимости их реализации;выполнить требования по сохранению объекта культурного наследия согласно разделу или проекту по обеспечению сохранности объекта культурного наследия, или плану проведения спасательных археологических полевых работ.Все вышеуказанные работы проводить за счет средств Заказчика.До разработки и реализации необходимых мероприятий по обеспечению сохранности объекта культурного наследия использование земельного участка с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м для строительства жилого дома и подведения коммуникаций по адресу: <адрес>, не представляется возможным.

Представитель третьего лица ООО «КубаньАрхСпас», будучи извещённым, в судебное заседание не явился по неизвестным суду причинам. В ранее данных суду пояснениях в качестве специалиста директор ООО «КубаньАрхСпас» ФИО10 указал, что стоимость археологических работ в границах спорного участка была определена на момент обращения истицы в 2024 году, в настоящее время в связи с тем, что границы культурного наследия – Кургана, расположенного на участке, откорректированы, считает, что для определения возможности строительства необходимо подготовка межевого плана, раздела земельного участка с определением ЗУ1 – охранная зона и ЗУ2 - на котором возможно строительство, подготовка проекта, территория Памятника на сегодняшний день уменьшена, стоимость таких работ около 55тыс.рублей.

Представитель третьего лица Управления архитектуры и градостроительства администрации МО Темрюкский район, будучи извещенным, в суд не явился по неизвестным суду причинам. В ранее данных суду пояснениях в качестве специалиста, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 было подано Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на спорном земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО <адрес> выдано Уведомление о несоответствии параметров, указанным в уведомлении, предельным параметрам разрешенного строительства, и о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельного участке, поскольку земельный участок расположен в границах зоны охраны памятника, то есть, на момент подачи заявления, участок полностью входит в охранную зону, при этом Управлением архитектуры и градостроительства направлен запрос в управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края о предоставлении информации о возможности хозяйственного освоения в отношении земельного участка, на который был получен ответ о том, что до разработки и реализации необходимых мероприятий по обеспечению сохранности объектов культурного наследия хозяйственное освоение земельного участка не представляется возможным. После этого с Уведомлением о планируемом строительстве в 2024 году обратился уже новый собственник. В 2024 году границы территории памятника археологии - Кургана уточнены. До разработки и реализации необходимых мероприятий по обеспечению сохранности культурного наследия спорного земельного участка не представляется возможным.

Допрошенный в качестве специалиста представитель Управления архитектуры и градостроительства администрации МО Темрюкский районФИО12 поясняла аналогичное.

Представитель третьего лица Министерства финансов РФ извещался судом о времени и месте судебного заседания, однако в суд не явился по неизвестным суду причинам, письменный отзыв на исковые требования суду не представлен.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, извещался судом о времени и месте судебного заседания, однако в суд не явился по неизвестным суду причинам, письменный отзыв на исковые требования в суд не представлен.

Суд, в соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п.1 ст.460, п.1 ст. 469 ГК РФ).

Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены п.2 ст.450 ГК РФ, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок приобретался истицей с целью строительства на нем жилого дома, с использованием кредитных денежных средств, полученных в ПАО Сбербанк по договоруоб открытии невозобновляемой кредитной линии № № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем указано в пункте 2.2.2.,2.3 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истицей и ответчиком.

После государственной регистрации данной сделки истице стало известно, что земельный участок, находится на территории и в границах зоны охраны выявленного объекта археологического наследия «<адрес> к северо-западу от кладбища станицы, а также на земельном участке располагается зона санитарной охраны источников водоснабжения (3-й пояс) и согласно градостроительному регламенту Правил вид разрешенного использования земельного участка «Для строительства индивидуального жилого дома» отсутствует, в связи с чем, необходимо привести вид разрешенного использования спорного земельного участка в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, в связи с чем, строительство на данном участке не возможно без несоразмерного вложения в него денежных средств и времени.

Сторона истца ссылается на то, при выявленных обстоятельствах она полностью лишается того, на что вправе была рассчитывать, когда данный договор заключался.

Согласно п.1 ст.451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Подпункт 2 п.1 ст.451 ГК РФ установлено, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым ответчик продал истцу земельный участок, категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, площадью 1200+-/11 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок ФИО4 приобретала для строительства на нем жилого дома с помощью программы господдержки за счет кредитных денежных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк», о чем ответчик был проинформирован.

В соответствии с вышеуказанным договором стоимость объекта недвижимого имущества определена сторонами в размере 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей (пункт 2.1. договора).Расчет по договору купли-продажи произведен полностью, что подтверждается документально.При этом оплата Покупателем стоимости указанного земельного участка была осуществлена частично за счет собственных денежных средств в размере 222 000 рублей, и в сумме 878 000 рублей за счет кредитных денежных средств (пункты 2.2.1, 2.2.2 Договора). В связи с указанным, ФИО4 как покупатель указанного земельного участка в настоящее время несет также дополнительные расходы по оплате кредита и процентов по нему в ПАО «Сбербанк». Согласно условиям вышеуказанного договора ответчик продал истице земельный участок, соответствующий требованиям, предъявляемым к такому виду земельных участков, без предупреждения Покупателя о том, что на указанном земельном участке имеется курган, который располагается фактически на всей территории указанного выше земельного участка, а также на земельном участке располагается зона санитарной охраны источников водоснабжения (3-й пояс) и согласно градостроительному регламенту Правил вид разрешенного использования земельного участка «Для строительства индивидуального жилого дома» отсутствует, в связи с чем необходимо привести вид разрешенного использования спорного земельного участка в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Исходя из представленных истцу ответчиком документов, установить указанные недостатки земельного участка самостоятельно не представлялось возможным. При этом ответчик знал и должен был знать об указанном недостатке земельного участка, однако он это скрыл от истицы, иначе она б не покупала указанный земельный участок. Об указанном существенном недостатке проданного истцом ответчику земельном участке ФИО4 узнала уже после состоявшейся сделки.

Согласно письмуУправления государственной охраны объектов культурного наследия администрация Краснодарского края от 04.04.2024 № на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, имеется объект археологического наследия: «Курганная группа «Курчанская объездная 2» <адрес>, ст-цаКурчанская, 0,9 кв к северо-западу от кладбища станицы. Указанный объект археологического наследия, охраняемый государством в соответствии со ст.16.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», включен в перечень охраняемых объектов на основании приказа администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-к «О включении объектов археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия Краснодарского края и внесении изменений в перечень выявленных объектов культурного наследия Краснодарского края». В связи с указанным, любые земельные работы на указанном земельном участке запрещены, до получения разрешения соответствующего контролирующего органа. Во исполнение требований Федерального законодательства в области охраны объектов культурного наследия, необходимо: произвести археологическое обследование земельного участка с целью локализации объекта культурного наследия и установления границ территорий и зон охраны памятника; по результатам исследований разработать раздел об обеспечении сохранности объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проект обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо план проведения спасательных археологических полевых работ, включающий оценку воздействия проводимых работ на объект культурного наследия.

Согласно Письму от ДД.ММ.ГГГГ исх.№ «Коммерческое предложение» ООО «КубаньАрхСпас», директор ФИО10 сообщает, что на основании выданного истице документа управлением государственной охраны объектов культурного наследия администрации <адрес>, о предоставлении сведений о наличии или отсутствии объектов культурного наследия и выявленных объектах культурного наследия на землях, подлежащих воздействию земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ от ДД.ММ.ГГГГ № №-3,на основании требований указанных в вышеуказанном письме управлением государственной охраны объектов культурного наследия администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № №-3, стоимость работ по проведению спасательных археологических полевых работ (раскопок) выявленного объекта археологического наследия составит 8 100 000 (восемь миллионов сто тысяч) рублей.

Как пояснила в судебном заседании истица и ее представитель, указанная стоимость почти в 7 раз превышает стоимость самого земельного участка и выданного истице кредита в банке на строительство дома, в связи с чем, для нее является неприемлемой.Если бы ответчик до заключения спорного договора купли-продажи земельного участка не скрыл от нее информацию о наличии на земельном участке кургана она бы не заключала с ним договор купли-продажи земельного участка, так как даже после проведения археологических работ на участке результаты исследования никому не известны, невозможно предположить, чем закончится проведение работ, и какое заключение по земельному участку будет выдано компетентной организацией.

Согласно доводам истицы, в настоящее времяона выплачивает проценты банку, однако не имеет возможности осуществлять строительство на спорном земельном участке по причине того, что ответчик скрыл от нее существенные недостатки приобретённого земельного участка, которые при его осмотре истица не могла обнаружить самостоятельно, а ответчик, являясь по профессии кадастровым инженером, не мог о них не знать, что и не отрицал в последствии и это также подтверждено документами представленными администрацией МО Темрюкский район на запрос суда.

На претензию, направленную истицей, ответчик не ответил.

Пунктом 1.1. заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что Продавец продал, а Покупатель купил в собственность земельный участок с видом разрешенного использования для строительства индивидуального жилого дома.

В соответствии с п.2.2.2. указанного договора Покупатель оплачивает Продавцу денежные средства за земельный участок с использованием целевых кредитных денежных средств.

В соответствии с п.3.5. договора Продавец гарантирует, что до заключения договора земельный участок под запрещением не состоит, какими-либо обязательствами не обременен, не обременен сервитутами.

В соответствии с п. 4.2.Договора сторонам известны нормы и последствия норм Гражданского кодекса РФ, в том числе, ст. 451 ГК РФ, которой предусмотрена возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Также в указанном пункте 4.2. Договора определено, что сторонам известны иные нормы ГК РФ, ст. 453 ГК РФ (последствия изменения и расторжения договора); ст.475 ГК РФ (последствия передачи товара ненадлежащего качества); ст.476 ГК РФ (ответственность продавца за недостатки товара, возникшие до передачи покупателю); ст.557 (последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества).

Кроме того, пунктом 4.3. договора стороны предусмотрели положения, в соответствии с которым Стороны заключая договор, исходят из того, что они предоставляют друг другу достоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения настоящего договора, его исполнения или прекращения. И также о том, что содержание ст. 432.2 ГК РФ (заверения об обстоятельствах) Сторонам известны и понятны. Сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе требовать признания договора недействительным.

На запрос суда администрацией муниципального образования <адрес> был представлен ответ, в котором указано, что в адрес администрации муниципального образования <адрес> ДД.ММ.ГГГГ от Л.Т.АБ. поступило Уведомление о планируемых строительстве ли реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от ДД.ММ.ГГГГ. По результатам рассмотрения вышеуказанного уведомления Администрацией муниципального образования <адрес> вадрес ФИО5 было направлено Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ №н.

В представленной суду копии Уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта параметров и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ №надресованной ФИО5 значатся следующие недостатки земельного участка:земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии с ПЗЗ Курчанскогосельского поселения <адрес> находится в 3 поясе санитарной охраны источника водоснабжения; согласно ПЗЗ вид разрешенного использования земельного участка не соответствует классификатору виду разрешённого использования земельных участков; в соответствии с ГенпланомКурчанского сельского поселения <адрес> рассматриваемый земельный участок расположен в границах зоны охраны памятников. Для согласования строительства на указанном земельного участке необходимо обратиться в Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации <адрес> для согласования проведения работ.

Таким образом, судом установлено, что на момент заключения спорного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ответчик знал о вышеуказанных недостатках земельного участка, однако истице об указанных обстоятельствах не сообщил, скрыв это от истца.

Как следует из выписки из ЕГРН на спорный земельный участок, представленной в материалы дела земельный участок с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, <адрес>, имеет категорию земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома.

В соответствии с п.2, п.3 ст.85 Земельного кодекса РФ, Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно ч.ч. 2-4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Таким образом, при покупке спорного земельного участка истец ФИО4 рассчитывала на возможность возведения на спорном земельном участке жилого дома, в связи с чем, ею был заключен целевой кредитный договор с ПАО «Сбербанк» об открытии невозобновляемой кредитной линии № ДД.ММ.ГГГГ. После оформления спорного земельного участка в собственность истица для реализации своего намерения на строительство жилого дома обратилась за получением государственной услуги в администрацию <адрес> о получении информации о наличии (отсутствии) в отношении земельного участка сведений о расположении памятников истории и культуры, препятствующих строительству на нем. В ответ на ее заявление «О предоставлении сведений о наличии или отсутствии объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, и выявленных объектах культурного наследия на землях, подлежащих воздействию земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, предусмотренных 25 Лесного кодекса Российской Федерации по использованию лесов (за исключением работ, указанных в пункте 3,4 и7 части 1 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации) и иных работ» от ДД.ММ.ГГГГ № и прилагаемых к нему документов в отношении земельного (ых) участка (ов): кадастровый №, адрес расположения: <адрес> письмом от ДД.ММ.ГГГГ.сообщила, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, имеется объект археологического наследия: <адрес> <адрес> кв к северо-западу от кладбища станицы. И что указанный объект археологического наследия, охраняемый государством в соответствии со ст.16.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», включен в перечень охраняемых объектов на основании приказа администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-к «О включении объектов археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия <адрес> и внесении изменений в перечень выявленных объектов культурного наследия <адрес>». В связи с указанным, любые земельные работы на указанном земельном участке запрещены, до получения разрешения соответствующего контролирующего органа, т.е. истица не может использовать приобретенный земельный участок по его целевому назначению без проведения определенного перечня работ и получения дополнительных разрешений.

По ходатайству стороны ответчика в судебном заседании в качестве специалиста была допрошена заместитель начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации МО Темрюкский район ФИО12, которая суду пояснила, что по информации предоставленной управлением государственной охраны объектов культурного наследия администрации <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный на территориях и в границах зонохраны выявленного объекта, археологического наследия <адрес> к северо-западу от кладбища станицы. Выявленный объект археологического наследия охраняется государством. На территории памятника или ансамбля запрещается строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко - градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Также специалистФИО11 суду пояснила, что строительство жилого дома на указанном земельном участке невозможно до проведения соответствующих археологических работ и получения разрешения соответствующего контролирующего органа. ДД.ММ.ГГГГ на поданное ФИО5 в администрацию муниципального образования <адрес> уведомление о планируемом строительстве на указанном земельном участке ему было выдано уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта параметров и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ №н, в котором ФИО5 сообщалось, что земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии с ПЗЗ Курчанского сельского поселения <адрес> находится в 3 поясе санитарной охраны источника водоснабжения; согласно ПЗЗ вид разрешенного использования земельного участка не соответствует классификатору виду разрешённого использования земельных участков ; в соответствии с Ген.планомКурчанского сельского поселения <адрес> рассматриваемый земельный участок расположен в границах зон охраны выявленного объекта, археологического наследия «<адрес> кв к северо-западу от кладбища станицы. Выявленный объект археологического наследия охраняется государством.Для согласования строительства на указанном земельного участке необходимо обратиться в Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края для согласования проведения работ.

Также истицей в материалы дела был представлен ответ департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которого по поручению администрации Краснодарского края департамент по архитектуре и градостроительству <адрес> совместно с управлением государственной охраны объектов культурного наследия администрации <адрес>, администрацией муниципального образования <адрес> рассмотрел обращение истицы ФИО13, поступившее из Управления Президента Российской Федерации по работе с обращениями граждан и организаций, и сообщает следующее.

По информации управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, земельный участок с кадастровым номером № расположен на территории и в границах выявленного объекта археологического наследия «<адрес> км к северо-западу от кладбища станицы.

Выявленный объект археологического наследия охраняется государством в соответствии со ст. 16.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 73-ФЗ), включен в перечень выявленных объектов культурного наследия распоряжением комитета по охране, реставраций и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р, приказом администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-кн «О включении объектов археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия <адрес> и внесении изменений в перечень выявленных объектов культурного наследия <адрес>».

На территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных,строительных,мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко - градостроительной или природной среды объекта культурногонаследия (п. 1 ст. 5.1 Федерального закона № 73-ФЗ).

Особый режим использования земельного участка, в границах которого располагаются объекты археологического наследия, предусматриваетвозможность проведенияземляных, строительных, мелиоративных,хозяйственных работ, работ по использованиюлесов и иных работ при условии обеспечения сохранности объекта археологического наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо выявленного объекта археологического наследия, а также обеспечения доступа граждан к указанным объектам (п. 5 ст. 5.1 Федерального закона № 73-ФЗ).

В соответствии с п. 2 ст. 40 Федерального закона № 73-ФЗ в случае невозможности обеспечить физическую сохранность объекта археологического наследия под сохранением этого объекта археологического наследия понимаются спасательные археологические полевые работы, проводимые в порядке, определенном ст. 45.1 указанного Федерального закона, с полным или частичным изъятием археологических предметов из раскопов.

Согласно ст. 50.1 Федерального закона № 73-ФЗ, заключение договоров, предусматривающих передачу права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также договоров, предусматривающих передачу прав владения и (или) пользования объектом культурного наследия, включенным д реестр, выявленным объектом культурного наследия, земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, осуществляется с учетом требований, установленных пп. 7-10 ст. 48 указанного Федерального закона. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о распоряжении находящимися в государственной или муниципальной собственности объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, либо земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, должно содержать сведения об отнесении объекта к объектам культурного наследия, включенным в реестр, или к выявленным объектам культурного наследия, о нахождении в границах земельного участка объекта археологического наследия и об обязанности лица, к которому переходит имущественное право на указанные объекты или земельные участки, выполнять установленные Федеральным законом № 73-ФЗ требования в отношении объекта культурного наследия.

Согласно п. 10 ст. 48 Федерального закона № 73-ФЗ, договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пп. 1-3 ст. 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

В соответствии с ч. 3 ст. 11 Закона Краснодарского края от 23 июля 2015 г. № 3223-КЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Краснодарского края» в качестве предупредительной меры по обеспечению сохранности объектов культурного наследия до разработки и утверждения проектов зон охраны объектов культурного наследия устанавливаются границы зон охраны в зависимости от общей видовой принадлежности объекта культурного наследия и в соответствии с данными государственного учета объектов культурного наследия. Для сохранения объектов археологического наследия курганов высотой до 1 метра установлены границы зон охраны в размере 50 метров от границ памятника по всему его периметру.

Согласно пп. 2, 3 ст. 36 Федерального закона № 73-ФЗ, строительные и иные работы на земельном участке, в пределах которого расположен объект культурного наследия, а также на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых "работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия и получивших заключения историко-культурной экспертизы проектной документации.

Согласно правилам землепользования и застройки Курчанского сельского поселения Темрюкского района, утвержденным решением Совета Курчанского сельского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил землепользования и застройки Курчанского сельского поселения Темрюкского района» (далее - Правила), земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне застройки индивидуальными, малоэтажными жилыми домами (Ж-1). Вид разрешенногоиспользования - «Для строительства индивидуального жилого дома» в основных, условно разрешенных видах и параметрах использования земельных участков и объектов капитального строительства, отсутствует. Согласно Правилам, земельный участок расположен в границах 3 пояса санитарной охраны источника водоснабжения.

По информации администрации муниципального образования Темрюкский район, до разработки и реализации необходимых мероприятий по обеспечению сохранности объектов культурного наследия хозяйственное освоение земельного участка площадью 1200 кв.м с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства не представляется возможным.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что при заключении сделки истица была введена в заблуждение в отношении качества предмета сделки, поскольку имела намерение приобрести земельный участок для осуществления строительства на нем жилого дома с использованием программы государственной поддержки при ипотечном кредитовании семей имеющих детей, а использование для указанной цели приобретенного земельного участка ввиду наличия охранной зоны объектов археологического наследия охраняемых государством до разработки и реализации необходимых мероприятий по обеспечению сохранности объектов культурного наследия – невозможно. То есть истица не может использовать приобретенный земельный участок по его целевому назначению без вложения в него значительных денежных средств и времени, чем существенно нарушаются ее права.

Непредоставление информации о наличии указанного обстоятельства имеет существенное значение, и должно было повлиять на решение истицы о покупке данного земельного участка, а также существенно повлиять на стоимость земельного участка.

Таким образом, в результате нарушения ответчиком условий договора, истец лишился того, на что рассчитывал при его заключении.

При заключении договора ответчик ввел истца в заблуждение и продал участок, не соответствующий условиям договора, который не может быть использован для строительства без несоразмерных затрат на устранение данного обстоятельства.

Недостатки земельного участка не были оговорены в договоре купли-продажи, возникли до заключения договора купли-продажи и являются существенными, то есть не позволяют использовать участок в соответствии тем объемом прав, которые имеются у собственника земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов.

Поскольку земельный участок имеет существенные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи и не оговоренные в договоре, участок не соответствует условиям договора купли-продажи, относится к категории - земли населенных пунктов, но не может быть использован для строительствабез вложения в него значительных денежных средств и времени, требование истца о расторжении договора и возврате сторон в первоначальное положение подлежит удовлетворению.

Продавец не предоставил покупателю информацию о наличии обременений земельного участка и ограничениях его использования.

С учетом изложенного, договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению, а денежные средства в размере 1 100 000 рублей подлежат возврату покупателю продавцом. При этом право собственности покупателя на земельный участок подлежит прекращению, независимо от наличия ограничения права (ипотека в силу закона, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №, лицо, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости:ПАО «Сбербанк» №).

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, в связи с рассмотрением судом настоящего дела, истицей понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 300 рублей; по оплате юридических услуг за составление досудебной претензии в размере 3000 рублей, а также по оплате услуг представителя в сумме 35000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

Частью 1 статьи 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 того же Кодекса.

Согласно части 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, с ответчика в пользу истицы, на основании ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию понесенные истицей судебные расходыпо оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, судебные издержки по оплате юридических услуг за составление досудебной претензии в сумме 3000 рублей, и на основании ст. 100 ГПК РФ, с учетом сложности дела и времени, затраченного представителем истца для ведения дела в суде первой инстанции, требований разумности и справедливости, характера спора – расходы по оплате услуг представителя адвоката Ковалевой Г.С. в размере 35 000 рублей.

Также в соответствии со ст.103 ГПК РФ, суд взыскивает с ФИО5 в доход бюджета государственную пошлину в размере 26 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, площадью 1200 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО18 уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей.

Решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО19 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, независимо от наличия ограничения права (ипотека в силу закона, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № лицо, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости: ПАО Сбербанк№

Решение суда является основанием для восстановления в ЕГРН записи регистрации о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, независимо от наличия ограничения права (ипотека в силу закона, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № лицо, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости: ПАО Сбербанк №

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО20 судебные расходы по составлению досудебной претензии в сумме 3000 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей и расходы на оплату услуг представителя в размере 35 000 рублей, а всего 38 300 (тридцать восемь тысяч триста) рублей.

Взыскать с ФИО2 в доход государства государственную пошлину в сумме 26 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Темрюкский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 31 марта 2025 года.

Судья Темрюкского

районного суда Зенина А.В.