Дело № 2-850/2023
УИД 63RS0045-01-2022-006329-43
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 марта 2023 года г. Самара
Железнодорожный районный суд г.о. Самара в составе:
председательствующего судьи Александровой Т.В.,
при секретаре Антонян Н.Ш.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчиков ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-850/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Промбезопасность» к ФИО3, ФИО4 о взыскании денежных средств,
установил:
ООО «Промбезопасность» обратилось в Прмоышленный районный суд г. Самары с иском к ФИО3, ФИО4 о взыскании денежных средств, в обоснование требований указав, что истец является застройщиком жилого <адрес> (по ГП), секции №.1-18.4, 18.8, 3 этап по адресу: <адрес>, в границах улиц Дачной, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Промбезопасность» и ООО «Инкон» заключен договор участия в долевом строительстве №.7, предметом которого является 3-комнатная <адрес> (строительный), проектной площадью с учетом площади лоджии 105,94 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инкон» и ФИО3, ФИО4 заключен договор уступки прав требования по указанному договору долевого участия. Строительство дома завершено, дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, жилому дому присвоен адрес: <адрес>. По результатам технической инвентаризации <адрес> имеет общую площадь квартиры с учетом площади лоджии составила 111,80 кв.м, то есть больше проектной площади на 5,86 кв.м. Вопрос изменения цены договора в случае изменения площади предусмотрен п. 1.3, 3.1, 3.2 договора долевого участия. Стоимость за 5,297 кв.м составляет 242.500 рублей, исходя из цены договора 4.850.000 рублей (цена за 1 кв.м – 45.780,63 руб.). ДД.ММ.ГГГГ ответчики приняли квартиру по акту приема-передачи, однако обязательства по оплате дополнительной площади не исполнил. Просит взыскать с каждого из ответчиков задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 121.500 рублей с каждого, пени 24.176 рублей 74 копейки с каждого, а также судебные расходы.
Впоследствии истец заявленные требования неоднократно уточнял. В последней редакции искового заявления просит взыскать с ответчиков солидарно задолженность по договору долевого участия в строительстве в размере 228.622 рубля, исходя из разницы в площади с учетом площади лоджий 5,42 кв.м, стоимости 1 кв.м 42.181 рублей 24 копейки, пени за период с 19.10.2019 по 28.02.2022 в размере 34.884 рубля 88 копеек.
Определением Промышленного районного суда г.Самары от 26.10.2022 дело передано на рассмотрение по подсудности в Железнодорожный районный суд г.Самары.
В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования. Дал пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчиков ФИО2, действующий на основании доверенности, в удовлетворении заявленных требований просил отказать, поскольку в декабре 2017 года внесены изменения в проектную документацию, на основании которых увеличена площадь квартиры до 118,79 кв.м. Площадь увеличена за 6 месяцев до заключения договора долевого участия, в связи с чем эти изменения должны были быть учтены при заключении договора.
Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
На основании представленных документов судом установлено, что 01.06.2018 между ООО «Промбезопасность» (застройщик) и ООО «ИНКОН» (участник долевого строительства) заключен договор № 242-102/18.7 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, объектом которого является 3-комнатная квартира на № 102 (строительный), 17 этаж, секция 18.7, проектной площадью без учета балкона составляет 105,94 кв.м, балкон – 4,52 кв.м, проектная общая площадь квартиры с учетом балкона – 114,98 кв.м, проектная общая площадь (с учетом балкона с коэффициентом 0,3) – 108,65 кв.м. Стоимость объекта долевого строительства – 4.850.000 рублей (л.д. 22-25).
Согласно п. 1.3 договора общая площадь объекта долевого строительства является проектной. Фактическая площадь объекта долевого строительства определяется после проведения технической инвентаризации на момент ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.
Из п. 3.1 договора следует, что размер денежных средств, подлежащих оплате участником долевого строительства застройщику, является фиксированным и изменению не подлежит при условии выполнения участником долевого строительства обязательств по порядку и срокам расчета с застройщиком, за исключением случаев, предусмотренных п. 3.2 договора.
Согласно п. 3.2 договора стороны дополнительно предусмотрели условие об изменении цены объекта долевого строительства в случаях:
- увеличения общей площади (без учета балкона) объекта долевого строительства более чем на 1,00 кв.м,
- внесения изменений в состав объекта долевого строительства по соглашению сторон,
- внесения изменений в проектную документацию, повлекших за собой изменение общей площади объекта долевого строительства более чем на 1,00 кв.м.
Пунктом 3.3. установлено, что в случае увеличения общей площади (без учета балкона) объекта долевого строительства более чем на 1,00 кв.м участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную, исходя из цены одного квадратного метра общей площади (без учета балкона) объекта долевого строительства.
28.06.2019 между ООО «ИНКОН» и ФИО3, ФИО4 заключен договор уступки прав требования, на основании которого ответчик принял все права и обязанности по договору № 242-102/18.7 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, в доле, составляющей 3-комнатную <адрес> (строительный), 17 этаж, секция 18.7, проектной площадью без учета балкона составляет 105,94 кв.м, балкон – 4,52 кв.м, проектная общая площадь квартиры с учетом балкона – 114,98 кв.м, проектная общая площадь (с учетом балкона с коэффициентом 0,3) – 108,65 кв.м, стоимость – 5.800.000 рублей (л.д. 26-28).
29.10.2021 Министерство строительство Самарской области выдало ООО «Промбезопасность» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 19-21).
По завершению строительных работ произведена техническая инвентаризация дома. Согласно техническому паспорту дома, расположенного по адресу: <адрес> имеет общую площадь с учетом площади лоджии (с коэфф.) 114,4 кв.м, общая площадь без учета лоджий – 111,8 кв.м (л.д. 30-31).
На основании акта приема-передачи от 18.10.2019 застройщик передал, а ФИО6 приняли в общую совместную собственность трехкомнатную <адрес>, этаж 17 по адресу: <адрес>, с жилой площадью 60,1 кв.м, общей площадью <адрес>,8 кв.м, площадью лоджий и балконов 8,6 кв.м (л.д. 29).
Таким образом, квартира имеет отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, при этом разница между его фактической и проектной общей площадью превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение общей площади в 1 кв.м и составила 5,42 кв.м.
Исходя из цены договора долевого участия, заключенного между ООО «Промбезопасность» и ООО «ИНКОН» 4.850.000 рублей, цена 1 кв.м. составляет 42.181 рублей 24 копейки, следовательно, сумма доплаты составляет 228.622 рубля (42.181,24 руб./кв.м. х 5,42 кв.м).
При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчиков задолженности по договору долевого участия в строительстве в размере стоимости 5,42 кв.м, превышающих проектную площадь объекта долевого участия, являются законными и подлежат удовлетворению.
Доводы ответчиков о том, что изменения в проектную документацию, на основании которых увеличена площадь квартиры до 118,79 кв.м внесены в декабре 2017 года, т.е. за 6 месяцев до заключения договора долевого участия, в связи с чем они должны были быть учтены при заключении договора, обстоятельств дела не меняют и прав ответчиков не нарушают, поскольку в силу пп. 2 п. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.
В данном случае ответчики квартиру от застройщика приняли, о расторжении договора не заявляли, а возможность изменения окончательной цены договора участия в долевом строительстве, исходя из фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта, установлена законом и договором, подписанным сторонами.
При этом, как обоснованно ссылается представитель истца, изменение проектной площади не привело к нарушению прав ответчиков, поскольку при внесении изменений до заключения с ответчиками договора долевого участия в строительство, данные метры подлежали бы оплате на основании договора уступки прав в пользу ООО «ИНКОН», но уже по более высокой цене за метр, установленной договором уступки.
В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
С даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства ответчики уведомлены об увеличении площади квартиры на 5,42 кв.м, в связи с чем на основании п. 3.3. договора они обязаны произвести доплату, однако до настоящего времени обязательства ответчиками не исполнены, в связи с чем требования истца о взыскании процентов за период с 19.10.2019 по 28.02.2022 являются законными и подлежат удовлетворению. Проверив расчет процентов, суд находит его арифметически верным, в связи с чем определяет к взысканию 34.884 рубля 88 копеек.
Поскольку квартира передана ответчикам ФИО5 в совместную собственно, в связи с чем, и на основании п. 1 ст. 322 ГК РФ, указанные выше суммы подлежат солидарному взысканию с ответчиков в пользу истца.
В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче искового заявления в суд, в размере 5.835 рублей 06 копеек (пропорционально размеру удовлетворенных требований).
Руководствуясь ст. ст. 194-199ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Промбеопасность» удовлетворить.
Взыскать солидарно с ФИО3 (паспорт № №), ФИО4 (паспорт № №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промбезопасность» (ИНН <***>) денежные средства в размере 228.622рубля, проценты за период с 19.10.2019 по 28.02.2022 в размере 34.884 рубля 88 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 5.835 рублей 06 копеек, а всего взыскать 269.341рубль94 копейки.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Самары в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 17 марта 2023 года.
Председательствующий судья (подпись) Т.В. Александрова
Копия верна.
Судья Секретарь