Решение
Именем Российской Федерации
22 июля 2025 г. адрес
Перовский районный суд адрес, в составе председательствующего судьи фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1247/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,
Установил:
Истцы ФИО1, ФИО2 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.
В обоснование иска указали, что по состоянию на 12.02.2024 года супругам ФИО2 и ФИО1 принадлежала квартира по адресу: адрес на основании права собственности по 1/3 и 2/3 доли соответственно.
На момент заключения договора купли-продажи от 12.02.2024г. квартира находилась в залоге (ипотеке) в пользу ООО «Национальная фабрика ипотеки» в обеспечение обязательств по кредитному договору от 27.10.2021 года.
Целью получения кредита под залог недвижимости было получение денежных средств на нужды дочери - ФИО3, ответчика по делу. Денежные средства ей понадобились на развитие предпринимательской деятельности.
В виду того, что денежные средства не были возвращены в полном объеме в предусмотренный договором срок. фиоН начала искать варианты рефинансирования и нашла «частного инвестора» в лице ФИО4, ответчика по делу, которая поставила условием выдачи займа оформление договора купли-продажи спорной квартиры.
Далее ответчики заверили истцов, что рефинансирование возможно лишь путем купли-продажи квартиры, что сделка «формальная» и истцы по прежнему останутся проживать в квартире, в которой также живет дочь истцов со своей несовершеннолетней дочерью и после погашения долга с истцами заключат обратный договор купли-продажи квартиры, либо помогут получить ипотеку под меньший процент в каком-либо из банков.
Согласно п. 3.1. и п. 3.2 спорною договора, в день его заключения истцы получили как аванс в размере сумма, так и оставшуюся сумму в размере сумма, что не соответствует действительности и действующей практике.
Денежная сумма в размере сумма согласно п. 3.2. договора была оплачена представителем ФИО4 для погашения задолженности перед ООО «Национальная фабрика ипотеки» для погашения записи о залоге.
Оставшаяся денежная сумма в размере сумма, согласно п.3.1, договора, на самом деле составляла проценты за пользование займом и фактически истцами не получена.
Таким образом, каких-либо денежных средств от ФИО4 истцы не получали.
Составление расписки о получении денежных средств на всю сумму ответчики объяснили необходимостью для «исчерпывающего» пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Истцам экземпляры договоров не дали, после подачи на регистрациюперехода права собственности, выслали их фото в плохом качестве.
С момента заключения спорного договора купли-продажи квартиры по настоящее время истцы продолжают проживать в квартире, оплачивают жилищно-коммунальные услуги.
Продавать квартиру никаких намерений не было.
Фактически истцы были обмануты ФИО4 убеждениями о «формальности договора купли-продажи» квартиры, что вынудило их заключить притворную сделку на крайне невыгодных условиях.
Данные обстоятельства в совокупности с попытками вселения ФИО4 и судебными спорами также повлекли причинение морального ущерба истцам, который они оценивают в сумма.
Просят признать договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, корпусЗ. квартира 48. кадастровый номер 77:03:0007006:4343, заключенного 12.02.2024 года между фио Николавем Викторовичем. ФИО1 и ФИО4 недействительным и применить последствия недействительности сделки.
Взыскать солидарно с ответчиков сумма в счет компенсацииморального вреда.
В судебное заседание истцы не явились, обеспечили явку своего представителя, который исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание явилась, исковые требования признала.
Представители ФИО4 в судебное заседание явились, в удовлетворении исковых требований просили отказать.
Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив, представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, не находит оснований для удовлетворения требований.
Судом установлено, что ФИО2 и ФИО1 принадлежала квартира по адресу: адрес на основании права собственности по 1/3 и 2/3 доли соответственно.
На основании договора купли-продажи от 12 февраля 2024г., заключенного между продавцами ФИО2 и ФИО1 и покупателем ФИО4, право собственности зарегистрировано за ответчиком, что подтверждается выпиской их ЕГРН.
Истцы в обоснование доводов указывают, что были обмануты ФИО4 убеждениями о «формальности договора купли-продажи» квартиры, что вынудило их заключить притворную сделку на крайне невыгодных условиях.
В силу ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с ч.2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со ст.ст. 421, 422 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При этом согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В данном случае, следует учесть, что оспариваемый договор совершен в письменной форме, содержит все существенные условия, которые определены обоюдной волей сторон, договор подписан истцом добровольно с осознанием его смысла. Текст оспариваемого договора соответствует заключенной сделке и содержит все пункты договора, применяемые к данной категории сделок.
В силу установленного правового регулирования ст. 179 ГК РФ для признания кабальной сделки недействительной необходимо наличие совокупности следующих условий: нахождение лица, совершающего сделку, в тяжелых обстоятельствах; совершение сделки на крайне невыгодных для потерпевшего условиях; причинно-следственная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде.
Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.
В соответствии с положением п.2 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
В соответствии с положением п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Рассматривая заявленные истцами доводы признания сделки недействительной, суд отмечает, что по действующему законодательству возможность признания заключенной сделки одновременно как притворной, так и совершенной под влиянием обмана отсутствует, поскольку при заключении притворной сделки все стороны сделки осознают, на достижение каких правовых последствий она направлена, тогда как при заключении сделки под влиянием обмана одна из сторон сделки (потерпевший) была обманута другой стороной либо третьим лицом.
Разрешая спор, суд, руководствуясь 179 ГК РФ, и приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку в ходе судебного разбирательства истцами не было представлено доказательств совершения кабальной сделки. По смыслу статьи 179 ГК РФ, совершение сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств как основание для признания ее недействительной характеризуется следующими признаками: сделка должна быть совершена на крайне невыгодных для нуждающейся стороны условиях. Это означает, что условия сделки должны быть не просто неблагоприятными для одной из ее сторон, а резко отличаться от обычных условий такого рода сделок. Кроме того, потерпевший должен доказать, что был вынужден пойти на совершение кабальной для него сделки под влиянием стечения тяжелых для него обстоятельств. Такими обстоятельствами могут быть признаны, как правило, лишь чрезвычайные события. Наконец, другая сторона в сделке должна быть осведомлена о тяжелом положении своего контрагента и сознательно использовать это обстоятельство в своих интересах. Истцы ФИО2 и ФИО1 не привели убедительных доводов и доказательств совершения сделки на кабальных условиях.
Доводы истцов относительно обмана со стороны ответчика, также являются не состоятельными, поскольку подготовка к заключению договора купли-продажи происходила не один день, так как в соответствии с действующей практикой заключения сделок с недвижимостью в качестве определённых гарантий для покупателя лица, выступающие продавцами, представляют справки из ПНД, НД, при необходимости проходят соответствующее освидетельствование, кроме того, лица, чьи интересы могут быть затронуты заключаемой сделкой по отчуждению недвижимости, должны дать согласие на отчуждение и обязательство о снятии с регистрационного учета по месту жительства.
Кроме того, покупатель проверяет наличие обременений на приобретаемую квартиру.
На момент заключения указанного договора объект недвижимости был обременен залогом (ипотека) в пользу ООО «Национальная Фабрика Ипотеки», других обременений не имелось, что подтверждается Сведениями из ЕГРН от 11.02.2024.
12 февраля 2024г. ФИО4 произведена оплата в пользу ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» за ФИО1 в счет погашения ипотеки.
В тот же день ФИО1 и ФИО2 получили на руки сумма, о чем написали расписку.
При этом расписка содержит сведения о том, что денежные средства в размере сумма получены за проданную трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: адрес, Вешняки, адрес, кадастровый номер 77:03:0007006:4343, по договору купли-продажи квартиры, составленному в простой письменной форме 12 февраля 2024 г. расчет произведен в полном объёме, материальных и иных претензий к ФИО4 не имеют.
Для государственной регистрации перехода права собственности ФИО2 и ФИО1 нотариально оформляют доверенность, в том числе, на фио, которую уполномачивают быть представителем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по вопросу государственной регистрации перехода права собственности, в случае необходимости ранее возникшего права собственности, на основании Договора купли-продажи на квартиру, находящуюся по адресу: адрес, Вешняки, адрес, с правом подать и получить все необходимые документы Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, для чего предоставляю право подавать от моего/нашего имени заявления, в том числе заявления на приостановку или возобновление регистрации, отказ от государственной регистрации, связанные с внесением изменений в записи ЕГРН, исправлением технических ошибок, дополнительным приемом документов, истребовать и получать все необходимые документы и справки, включая любые выписки из ЕГРН, производить необходимые платежи, расписываться за нас и совершать все другие действия, связанные с выполнением данного поручения.
12.02.2024 фио оформляет нотариальную доверенность на фио для осуществления регистрационных действий. 12.02.2024от имени продавцов (ФИО1 и фио) по доверенности фио были сданы документы для оказания государственной услуги — регистрация перехода права на объект недвижимости, от имени покупателя (ФИО4) по доверенности фио были сданы документы для оказания государственной услуги - государственная регистрация прав.
11.03.2024 ФИО1 и фио получено Уведомление Управления Росреестра по Москве о приостановлении государственной регистрации пpaва поскольку выявлены обстоятельства, препятствующие государственной регистрации: в отношении объекта недвижимости кадастровый номер 77:03:0007006:4343) по адресу: адрес, имеются записи о запрещении на проведение регистрационных действий.
Как следует из вышеуказанного уведомления и сведений из ЕГРН от 21.05.2024 ответчиком - Перовским РОСП были наложены запреты на регистрацию на основании
- Выписки № 7293505630 от 2024-03-04 из постановления (по исполнительному производству №125800/23/77021-ип от 2023-04-07), судебный пристав-исполнитель фио, лицо, в пользу которого установлено ограничение — данные отсутствуют;
- Выписки № 7296443594 от 2024-03-05 из постановления (по исполнительному производству №287351/23/77021-ипот2023-04-07), судебныйпристав-исполнительфио;
- Выписки № 7296443614 от 2024-03-05 из постановления (по исполнительному производству №246511/23/77021-ипот2023-04-07), судебныйпристав-исполнительфио, лицо, в пользу которого установлено ограничение — данные отсутствуют,
- Выписки № 7296443543 от 2024-03-05 из постановления (по исполнительному производству №298749/23/77021-ипот2023-08-31), судебныйпристав-исполнительфио, лицо, в пользу которого установлено ограничение - данные отсутствуют. ФИО1 неоднократно обращается в Перовский РОСП с требованием о снятии арестов и ограничений.
30.05.2024 ФИО1 выдает доверенность на представление её интересов в том числе в службе судебных приставов, доверенность заверена нотариусом адрес фио
Продавцы, истцы по настоящему иску, с целью заключения именно договора купли-продажи оформляли все нужные документы, их дочь - фио нотариально оформила заявление о том, что ей известно об отчуждении спорной квартиры родителями, возражений против указанной сделки она не имеет и в дальнейшем претендовать на указанную квартиру не будет, фио дала нотариальное согласие на снятие себя и своей несовершеннолетней дочери с регистрационного учета по месту жительства спорной квартиры.
Указанные выше действия свидетельствуют именно о заключении договора купли-продажи, двойного толкования действия истцов не предусматривают.
Свидетель фио, дочь истцов указала, что видела фио один раз на Октябрьской, квартиру родители продавать не собирались, должны были получить денежные средства для погашения долга перед банком.
Свидетель фио пояснила, что знакома с истцами, ее познакомила их дочь ФИО3 (ответчик), с которой она давно знакома. фио просила помощь с квартирой, которую банк должен был забрать за долги. Указала на необходимость перекредитования либо продажи квартиры для погашения долгов. В последствии, обратились в агентство недвижимости. На имя свидетеля была оформлена доверенность от истцов, для помощи в осуществлении сделок. В офисе на октябрьской были осуществлены все договоренности, знает, что часть суммы была погашена перед банком, оставшуюся часть денежных средств истцы просили передать наличными. Наличные денежные средства были переданы истцам при подписании договора и выдана расписка.
Свидетель фио, который пояснил, что договор купли-продажи заключался в офисе где он работает агентство Октябрьское. фио обратилась с просьбой подобрать вариант квартиры для приобретения. В агентство обратилась фио, которая указала, что есть квартира на продажу. В последствии была заключена сделка.
Таким образом, разрешая требования о признании сделки недействительным по положению ст.ст. 170, 179 ГК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, так как не имеется достаточных оснований для признания оспариваемого договора недействительным, истцом не представлено доказательств того, что сделка совершены под влиянием обмана, имеющего существенное значение, поскольку действия и воля истца подтверждает обстоятельства того, что сторонами заключен указанный договор. Разрешая требования фио о признании сделки недействительной по мотиву ст. 179 ГК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения иска, так как истец в нарушении норм ст. 56 ГПК РФ не представил суду достаточных и бесспорных доказательств, подтверждающих его доводы о совершении им кабальной сделки, действуя против своей воли.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ.
Решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца.
Мотивированное решение изготовлено 06.08.2025г.
Судья Фролов А.С.