Решение по делу № 2-617/2023 от 29.08.2023 - о признании наличия реестровой ошибки в сведениях ЕГРН об объекте недвижимости, признании права собственности на нежилое помещение с сохранением его в реконструированном (перепланированном) состоянии, и по встречному иску Администрации города Железногорска Курской области к <ФИО> о приведении нежилого помещения в соответствие с техническим паспортом от **.**.**.

Мотивированное решение составлено 29 августа 2023 года

Дело № ***

46RS0№ ***-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

**.**.** г. Железногорск

Железногорский городской суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Водостоевой Н.П.,

с участием истца ФИО1,

его представителя истца ФИО3,

представителя ответчика Администрации *** Курской области

ФИО4,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Железногорска Курской области, ПАО Сбербанк о признании наличия реестровой ошибки в сведениях ЕГРН об объекте недвижимости, признании права собственности на нежилое помещение с сохранением его в реконструированном (перепланированном) состоянии, и по встречному иску Администрации города Железногорска Курской области к ФИО1 о приведении нежилого помещения в соответствие с техническим паспортом от **.**.**,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском с учетом его уточнения к Администрации *** Курской области, ПАО Сбербанк о признании наличия реестровой ошибки в сведениях ЕГРН об объекте недвижимости, признании права собственности на нежилое помещение с сохранением его в реконструированном (перепланированном) состоянии, указывая, что истец на основании договора купли-продажи от **.**.** приобрел у ПАО Сбербанк России приобрел недвижимое имущество – нежилое помещение, площадью 91,5 кв.м с кадастровым номером № ***, по адресу: ***. При приеме приобретенного имущества истцу стало известно, что предыдущим собственником жилого помещения была произведена перепланировка и переустройство вышеуказанного нежилого помещения. При проведении кадастровых работ было установлено, что площадь встроенного нежилого помещения c кадастровым номером № ***, по адресу: *** изменилась c 91,5 кв. м до 138,0 кв. м. Данные изменения произошли после реконструкции и перепланировки, и завершения соответствующих работ, которые заключались: в отделке крыльца тротуарной плиткой, в связи c чем, образовалась ступень; в установлении кирпичных стен толщиной 250 мм c установкой дверного блока на площадке крыльца; в выполнении покрытия вновь образованных помещений c выступом, выполняющим функции козырька; в демонтаже оконного блока, часть которого заложена кирпичной кладкой, a несущий участок под оконным проемом прорезан для образования дверного проема с последующей установкой дверного блока; демонтаже ненесущей кирпичной стены толщиной 250 мм и перегородки толщиной 120 мм, в т.ч. c дверным блоком; в возведении ненесущей кирпичной перегородки толщиной 120 мм c установкой дверного блока; прорезании дверного проема и установки дверного блока; в демонтаже дверного блока и закладки дверного проема; демонтаже ненесущей кирпичной перегородке c дверным проемом.

При этом, в результате перепланировки не были затронуты наружные и внутренние несущие стены, и основные инженерные коммуникации: вытяжные отверстия, выходящие

в центральную вентиляционную шахту; месторасположение стояков отепления, водоснабжения, канализации; магистральной электропроводки.

Кроме того, истец указывает в уточненном иске о том, что при составлении технической документации на объект на основании которой было зарегистрировано право собственности и сведения o нем внесены в ЕГРН, **.**.** техником <данные изъяты> составляется еще один технический паспорт, который включает в себя технические ошибки по измерению площади спорного нежилого помещения, и еще две новые.

Техник прорисовывает поэтажный план помещения без комнаты 1 площадью 22,1 кв.м. и отгораживает ее глухой стеной, меняет площади и конфигурацию комнат 7,8, a также дублирует ошибку в отношении комнаты 1 площадью 41,5 кв.м., уменьшая площадь

помещения до 91,5 кв.м.

*** помещения в действительности составляет и составляла 130 кв.м.

На основании изложенного истец просит суд признать факт наличия реестровой ошибки в сведениях об объекте недвижимости c кадастровым номером № *** в части площади, исправив площадь нежилого помещения c 91,5 кв.м. на 130 кв.м., и признать за ФИО1H. право собственности на нежилое помещение c кадастровым номером № ***, расположенное ***, площадью 138 кв.м. c сохранением его в реконструированном (перепланированном виде); исключить сведения из ЕГРН o нежилом помещении c кадастровым номером № ***, площадью 22,1 кв.м., назначение: нежилое, этаж 1, расположенного по адресу: ***

Администрация города Железногорска Курской области обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о приведении нежилого помещения в соответствие с техническим паспортом от **.**.**, указывая, что за разрешением на реконструкцию многоквартирного дома № ***, на перепланировку спорного нежилого помещения ни ФИО1 ни предыдущий собственник нежилого помещения c кадастровым номером № *** - ПАО Сбербанк в Администрацию города Железногорска не обращались. Решений o согласии собственников помещений многоквартирного дома на указанные работы собственниками не принималось. Таким образом, проведенные работы по реконструкции многоквартирного ***, по перепланировки спорного помещения являются самовольными, a реконструированное нежилое помещение c кадастровым номером № *** является самовольной постройкой. B техническом паспорте на жилой дом, в нежилом помещении № I, также располагалось отдельное нежилое помещение - магазин одежды, площадью 22,1 кв.м., имевшее отдельное окно. Вход с улицы в нежилое помещение № I для Сбербанка и магазина одежды общий. Согласно техническому обследованию, указанное нежилое помещение магазина одежды, присоединено к общей площади помещения c кадастровым номером № ***, принадлежащего ФИО1., однако какие-либо документы подтверждающие приобретение нежилого помещения магазина одежды ПАО «Сбербанк» и ФИО1., a также внесение соответствующих изменений в сведения ЕГРН в материалах дела отсутствуют. В связи с чем, полагают, что правовых оснований для использования нежилого здания помещения площадью 22,1 кв.м. у ФИО1 отсутствуют. Просят суд обязать ФИО1 за свой счет привести нежилые помещения c кадастровым номером № ***, площадью 91,5 кв.м. и площадью 22,1 кв.м., расположенных по адресу: *** в соответствии c техническим паспортом от **.**.**. на жилой дом *** в течение трех месяцев co дня вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании истец (ответчик) ФИО1 и его представитель ФИО3 исковые требования с учетом их уточнения поддержали по основаниям изложенным в иске, дополнительно представитель истца представила письменное правовое обоснование с окончательным уточнением исковых требований, пояснив, что по результатам ознакомления c заключением экспертов, считают необходимым дополнить ранее изложенную правовую позицию и частично уточнить требования, заявленные ранее в части общей площади, принадлежащего истцу помещения после его реконструкции. B том числе, экспертами подтверждены доводы относительно наличия реестровой ошибки, то есть правовая позиция истца нашла свое подтверждение, и эксперты определили, что имеет место реестровая ошибка при оформлении права в ЕГРН за ПАО «Сбербанк» на помещение I. Ошибка заключается в неверно указанной площади помещения I — 91.5 кв.м. в техническом паспорте объекта, данная ошибка допущена техническим специалистом, тогда как фактически, площадь должна составлять (по внутренним обмерам) — 123,7 кв.м., a по внешним — 130 кв.м., a устранить данную ошибку возможно внесением изменений в сведения EГРН в установленном порядке. Т.е. исправить площадь помещения I с 91.5 кв.м. на 130 кв.м., на основании верно составленной технической документации на объект. Что же касается исследования на предмет соответствия произведенной предшествующим собственником перепланировки, то экспертами сделан вывод, что выполненная перепланировка в нежилом помещении, расположенной по адресу: ***, соответствует строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. Общедомовые инженерные сети не затронула. На прочность несущих конструкций жилого дома перепланировка нежилого помещения не повлияла. Угрозы жизни и здоровью граждан выполненной перепланировкой в нежилом помещении, расположенной по адресу: *** не создается. При этом, площадь помещения I в результате произведенной перепланировки ПАО «Сбербанк» изменилась несущественно в сторону увеличения и увеличение площади составило всего лишь 6,8 кв.м., то есть на текущий момент составляет 136,8 кв.м. Таким образом, считают, что требования истца об установлении и исправлении реестровой ошибки и сохранению помещения в реконструированном виде подлежат удовлетворению в полном объеме в силу ч. 3, ч. 4 ст. 61 Федерального закона от13.07.2015 года N2 21 8-ФЗ «0 государственной регистрации недвижимости», a также ст. ст. 304, 222 ГК РФ. Учитывая, что по результатам экспертного исследования общая площадь помещения составляет 136,8 кв.м., a не 138 кв.м., как ранее указывалось при подаче искового заявления в суд, считаем необходимым уточнить в этой части заявленные исковые требования, в соответствии co ст. 39 ГПК РФ. Дополнительно считаем необходимым обратить внимание суда, что Администрация г. Железногорска, поставив на учет комнату 1 площадью 22,1 кв.м. в конце мая 2023 года, которая всегда являлась мастью нежилого помещения № ***, не имела на это полномочий. Данное незаконное действие в отношении спорной комнаты, принадлежащей на праве собственности иному лицу и входящей в контур помещения № ***, произведено на основании технического паспорта на мкд, что недопустимо, в отношении комнаты никогда не существовало отдельной технической документации (технического плана). Более того, как уже отмечалось ранее данное незаконное действие произведено в период рассмотрения настоящего спора, после обнаружения факта реестровой ошибки в технической документации c целью незаконного завладения чужим имуществом, a также во вред его реальному собственнику, что противоречит положениям ст. 10 ГК РФ. Учитывая факты документального подтверждения наличия в технической документации помещения реестровой ошибки. На основании изложенного просит признать факт наличия реестровой ошибки в сведениях об объекте недвижимости c кадастровым номером № *** в части площади, исправив площадь нежилого помещения c 91,5 кв.м. на 130 кв.м., и признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение c кадастровым номером № ***, расположенное ***, площадью 136,8 кв.м. c сохранением его в реконструированном (перепланированном)виде. Снять c кадастрового учета помещение c кадастровым номером № *** площадью 22,1 кв.м. и исключить сведения o нем из ЕГРН.

При этом встречные исковые требования Администрации города Железногорска не признали и просили отказать по основаниям, ранее изложенным в отзыве на встречный иск.

Представитель ответчика (истца) по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, представил суду письменные возражения на заключения экспертов, пояснив, что Администрация города Железногорска c заключением экспертов не согласна считает, что выводы экспертов необоснованны и противоречат законодательству РФ по основаниям, изложенных в письменных возражениях. Полагает, что заключение экспертов является недопустимым доказательством, a исковые требования ФИО1. не законными, не обоснованными и неподлежащими удовлетворению. Встречные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в нем и просил удовлетворить в полном оъеме.

Третье лицо Управление Росреестра по Курской области в судебное заседание своего представителя в суд не направило, о времени и месте рассмотрения извещено надлежащим образом, ранее в суд направлено письменный отзыв, в котором просило суд рассмотреть дело без участия их представителя.

Представитель ответчика ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, в суд направил отзыв, указав, что поскольку заключением экспертизы выявлен факт наличия реестровой ошибки в технических документах, то ПАО Сбербанк не возражает против удовлетворения уточненных исковых требований ФИО1 о сохранении помещения в перепланированном виде.

Выслушав объяснения сторон, показания свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 218 ч. 1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (выноса, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объеме) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкция помещений отличается от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 Жилищного кодекса РФ.

Согласно п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года №170, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многоквартирных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольным является переустройство жилого помещения, проведенное при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно ч. 4 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности, принадлежит встроенное нежилое помещение с кадастровым номером № ***, площадью 91,5 кв.м., расположенное по адресу: ***

Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось и подтверждается выпиской из ЕГРН от **.**.** (Т.1,л.д.16-17).

Из материалов дела следует, что ФИО1 вышеуказанное нежилое помещение было приобретено у ПАО «Сбербанк России» на основании договора № *** купли-продажи недвижимого имущества от **.**.**.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права № *** от **.**.** ПАО «Сбербанк» принадлежало на праве собственности вышеуказанное встроенное нежилое помещение, площадью 91,5 кв.м., которое было зарегистрировано на основании постановления главы Администрации г. Железногорска Курской области № *** от **.**.**, акта приемки законченного строительством объекта от **.**.**.

Согласно Акту приемки законченного строительством объекта от **.**.** заказчиком принятого встроенного нежилого помещения являлся Сберегательный банк РФ (<данные изъяты> Курского банка) и предъявленный исполнителем работ к приемке объект имел общую площадь 130 кв.м.

Из содержания иска, объяснений истца и его представителя, а также технического обследования, проведенного ФИО12 следует, что предыдущим собственником нежилого помещения была произведена реконструкция и перепланировка, которые заключались в выполнении отделки крыльца тротуарной плиткой, установлении кирпичной стены с установлением дверного блока на площадке крыльца, выполнении покрытия вновь образованных помещений с выступом, выполняющим функцию козырька, демонтировании оконного блока, демонтировании ненесущих кирпичных стен и перегородки с дверным проемом, возведении ненесущей кирпичной перегородки с установкой дверного блока, прорезании дверного проема, установлении дверного блока, демонтировании дверного блока, заложении дверного проема, демонтировании ненесущей кирпичной перегородки с дверным проемом, в результате чего площадь нежилого помещения увеличилась с 91,5 кв.м. до 138 кв.м.

Согласно ответа Администрации г.Железногорска Курской области от 15.12.2022г. администрацией города разрешения на реконструкцию или перепланировку спорного нежилого помещения не выдавались.

По делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению экспертов № *** от **.**.** помещение, расположенное по адресу: Курская область, г. Железногорск, ***, приобретенное в собственность у ПАО «Сбербанк России» соответствует правоустанавливающим документам 1993 года –договору-протоколу, Акту законченного строительством объекта. Согласно правоустанавливающим документам, площадь помещения <данные изъяты> составляет 130 кв.м. При этом экспертами сделан вывод о том, что комната 1 площадью 22,1 кв.м. входит в состав помещения <данные изъяты> на выкипировке из технического плана от **.**.** и не является самостоятельным нежилым помещением. Площадь помещения <данные изъяты> (130 кв.м.) не соответствует сведениям в ЕГРН (91,5 кв.м.), причиной указанного несоответствия является неверно определенная площадь комнаты № ***, которая указана площадь 41,5 кв.м., тогда как, согласно техническому плану должна составлять 51,6 кв.м., а также неверное прорисовывание глухой стены между комнатами 2,3 и 1, между которыми был дверной проем, а площадь комнаты 1 площадью 22,1 кв.м. входила в площадь нежилого помещения <данные изъяты>

Кроме того, экспертами в своем заключении были установлены наличие технической и реестровой ошибок в неверном определении площади комнаты № ***, которая должна составлять 51,6 кв.м., а не 41,5 кв.м.; а также неверном указании площади помещения <данные изъяты> -91,5 к.м., тогда как фактически должна составлять 130 кв.м.

Также в заключении экспертов указано, что площадь помещения ? в результате произведенной перепланировки ПАО «Сбербанк» изменилась в сторону увеличения и составила 136,8 кв.м. При этом, экспертами сделан вывод о том, что выполненная перепланировка в нежилом помещении, расположенной по адресу: ***, соответствует строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. Общедомовые инженерные сети не затронула; на прочность несущих конструкций жилого дома перепланировка нежилого помещения не повлияла. Угрозы жизни и здоровью граждан выполненной перепланировкой в нежилом помещении не создается.

Поскольку перепланировка (реконструкция) нежилого встроенного помещения общедомового имущества не затронула, то согласие собственников многоквартирного дома не требовалось.

При таких обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства, принимая во внимание доводы иска, а также позицию ответчика, изложенную в отзыве на исковое заявление, суд приходит к выводу о том, что произведенная перепланировка (реконструкция) не окажет отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность дома.

Одновременно суд принимает во внимание, что действующее законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного (реконструированного) нежилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни и здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

По смыслу действующего законодательства отсутствие решения о согласовании перепланировки не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, с учетом того, что произведенная перепланировка не повлияла на законные интересы граждан, а нежилое помещение в существующем виде не создает угрозу их жизни и здоровью, на сохранение произведенной перепланировки (реконструкции).

Таким образом, учитывая представленные в материалы дела доказательства, подтверждающие, что в перепланировке (реконструкции), отступлений от правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических норм и правил не выявлено, перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не противоречит действующему законодательству, суд полагает, что произведенная перепланировка подлежит сохранению. На основании ч.ч.3,4 ст. 61 Федерального Закона №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" подлежит удовлетворению требования истца об установлении факта реестровой ошибки, поскольку имеется реестровая ошибка в сведениях об объектах недвижимости, которая подлежит исправлению путем внесения в кадастровую запись о площади нежилого помещения, с кадастровым номером 46:30000012:6208, расположенного по адресу: ***, с 91,5 кв.м. на 130 кв.м. При этом решение суда об исправлении реестровой ошибки не повлияет на объем прав истца и ответчика, поскольку направлено не на лишение права, а на устранение несоответствующих действительности технической документации сведений в ЕГРН.

При этом, суд полагает необходимым исключить сведения из ЕГРН о нежилом помещении, с кадастровым номером № ***, площадью 22,1 кв.м., расположенное по адресу: ***, поскольку согласно представленных доказательств и выводов заключения экспертов комната 1 площадью 22,1 кв.м. входит в состав помещения ? на выкипировке из технического плана от **.**.** и не является самостоятельным нежилым помещением. В связи с чем, у Администрации города Железногорска Курской области, отсутствовали основания для принятия на учет указанного помещения как бесхозяйный объект недвижимости.

Доводы ответчика, изложенные в письменном отзыве на иск от 15.03.2023г. суд отклоняет, поскольку они не подтверждены фактическими обстоятельствами, являются субъективным мнением ответчика, основанном на неверном толковании норм гражданского права и опровергаются представленными в суд доказательствами истца.

Кроме того, доводы представителя ответчика (истца) по доверенности ФИО4, изложенные в письменных возражениях на заключение экспертов о том, что оно является недопустимым доказательством, несостоятельны, поскольку у суда оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной строительно-технической экспертизы от **.**.** не имеется, поскольку заключение в полном объеме отвечает требованиям Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание объекта исследования, материалов настоящего гражданского дела, а также осмотра объекта - принадлежащего истцу встроенного нежилого помещения, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы не имеется, эксперты имеют необходимую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности и не заинтересованы в исходе дела; доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено.

Поскольку судом установлено отсутствие доказательств несоответствия действий истца (ответчика) ФИО1 закону, нарушения прав и законных интересов третьих лиц, создания иных препятствий для осуществления жизнедеятельности дома, в котором находится спорные встроенное нежилое помещение, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Администрации города Железногорска Курской области к ФИО1 о приведении нежилого помещения в соответствие с техническим паспортом от **.**.**.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1, удовлетворить полностью.

Признать реестровой ошибкой в сведениях об объекте недвижимости c кадастровым номером № *** в части площади нежилого помещения, расположенного по адресу: ***

В порядке исправления реестровой ошибки внести в кадастровую запись о площади нежилого помещения, c кадастровым номером № ***, расположенного по адресу: ***, c 91,5 кв.м. на 130 кв.м.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение c кадастровым номером № *** расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого ***, площадью 136,8 кв.м. и сохранить его в перепланированном (реконструированном) состоянии.

Исключить сведения из ЕГРН o нежилом помещении, c кадастровым номером № ***, площадью 22,1 кв.м., назначение: нежилое, этаж 1, расположенного по адресу: ***

В удовлетворении исковых требований Администрации города Железногорска Курской области к ФИО1 о приведении нежилого помещения в соответствие с техническим паспортом от **.**.**, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд, через Железногорский городской суд Курской области, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: Н.П. Водостоева