УИД № 34OS0000-01-2021-000744-32

Дело № 3а-376/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 16 июня 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером № <...>, площадью 1122,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена на основании акта ГБУ ВО «Центр ГКО» об определении кадастровой стоимости и по состоянию на 1 января 2020 года составляет 20151547 рублей 22 копейки. Истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную, что нарушает ее права, поскольку влечет необоснованное увеличение налога на имущество, при расчете которого учитывается кадастровая стоимость. Считает, что кадастровая стоимость должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета независимого оценщика по состоянию на 1 января 2020 года составляет 5575 000рублей.

Надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела административный истец и его представитель в судебное заседание не явились. Представитель истца ФИО2, действующий по доверенности с надлежащими полномочиями в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, просил суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года в размере рыночной – 9668510 рублей.

Представители административных ответчиков: комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Облкомимущество) ФИО3, ГБУ ВО «Центр ГКО» ФИО4 в заявлениеях просили рассмотреть дело в их отсутствие, замечаний к экспертному заключению не имеют.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО5 в заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие, указал на необоснованное привлечение Учреждения в качестве административного соответчика.

Иные лица, участвующие в деле, извещены судом в установленном законом порядке, между тем, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, возражений по сути заявленных требований не представили, ходатайств об отложении заседания не направили.

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

Располагая сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, принимая во внимание, что явка сторон и их представителей судом не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности)).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 с 27 февраля 2019 года является собственником нежилого здания с кадастровым номером № <...>, площадью 1122,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, 1994 года постройки (л.д. 62-64).

Согласно данным кадастровой справки и информации, предоставленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена в сведения ЕГРН 26 марта 2021 года, установлена на основании акта ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки» об определении кадастровой стоимости №АОКС-34/2021/000207 от 22 марта 2021 года, подлежит применению с 1 января 2021 года и по состоянию на 1 января 2020 года составляет 20151547 рублей 22 копейки (л.д. 11, 60-61).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28), с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение) (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (подпункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ). Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (частью 1 статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ).

Частью 6 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении, что также подтверждается правовой позицией, высказанной Верховным Судом Российской Федерации в ответе на вопрос № 10 обзора судебной практики № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии со ст. 6, 7 Федерального закона № 237-ФЗ на территории Волгоградской области создано и наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости Государственное бюджетное учреждение Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании положений статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет № № <...> от 7 декабря 2021 года, составленный <.......>., согласно которому по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость спорного здания составляет 5575 000 рублей (л.д. 15-51).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, исследовав отчет об оценке объекта недвижимого имущества, судом с целью проверки его достоверности и определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению № № <...>, выполненного 22 апреля 2022 года экспертом данного экспертного учреждения ФИО6, отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Ошибки при выполнении математических действий не выявлены. Информация, использованная оценщиком, является достоверной и проверяемой, за исключением величины загрузки объекта и его физического износа. Эксперт установил, что рыночная стоимость спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2020 года составляет 9668 510 рублей (л.д. 79-97).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки. Подробный анализ допущенных оценщиком нарушений приведен на страницах 7-10 экспертного заключения с необходимыми ссылками на федеральные стандарты оценки, проверяемый отчет.

Суд соглашается с данными выводами эксперта. Выявленные нарушения требований федеральных стандартов оценки позволяют усомниться в правильности и обоснованности определенной в отчете величины рыночной стоимости здания.

Выводы эксперта в указанной части не опровергнуты, иных относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать об отсутствии допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого здания. Допущенные оценщиком нарушения привели к искажению рыночной стоимости объекта оценки.

В то же время суд, исследовав заключение судебной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, приходит к выводу о том, что оно может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта оценки.

Так, эксперт имеет специальное высшее образование и необходимый стаж экспертной работы, аттестован на право самостоятельного производства экспертиз. Он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ.

В его заключении содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Принимая во внимание, что в соответствии с требованиями пункта 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, то отказ от использования доходного и сравнительного подходов в данном случае является корректным. Отказ от использования иных подходов экспертом подробно мотивирован, методология оценки при производстве экспертизы не нарушена.

На листах 14-18 экспертного заключения приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки, в ходе которого определены затраты на замещение/воспроизводство объекта, совокупное устаревание объекта, коэффициент предпринимательской прибыли. Поскольку объектом оценки является объект капитального строительства, рыночная стоимость прав собственности на земельный участок не рассчитывалась.

При расчете использовались поправки как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов.

В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью спорного земельного участка не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной или дополнительной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.

При изложенном, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы № № <...>, выполненное 22 апреля 2022 года экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЮ Минюста России ФИО6, полным, выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость на 52%, то есть более, чем в два раза, что затрагивает права и обязанности административного истца, поскольку влияет на размер налоговых платежей за объект недвижимости.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования подлежат удовлетворению, следует установить кадастровую стоимость в размере рыночной равной величине, рассчитанной при проведении судебной экспертизы – 9668 510 рублей.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения такой стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Поскольку сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости является дата обращения административного истца в суд с иском – 28 декабря 2021 года (л.д. 4).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № <...>, площадью 1122,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 9668 510 (девять миллионов шестьсот шестьдесят восемь тысяч пятьсот десять) рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 июня 2022 года.