Дело № 2-681/2022

УИД 91RS0024-01-2021-006809-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 1 сентября 2022 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Корпачевой Л.В. при секретаре Руденко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску кредитного потребительского кооператива «БанкА» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, третье лицо индивидуальный предприниматель ФИО2,

установил :

кредитный потребительский кооператив «БанкА» обратился в суд с иском к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество – жилой дом с кадастровым номером №, жилого дома с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу:

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор залога (ипотека) указанного недвижимого имущества в обеспечение исполнения индивидуальным предпринимателем ФИО2 обязательств по договору займа от Решением Арбитражного суда г. Севастополя от с индивидуального предпринимателя ФИО2 взыскана задолженность по указанному договору займа в размере 1 513 900,72 рублей основного долга, 188 529,27 проценты за пользование займом, 31 070,37 рублей проценты за пользование чужими денежными средствами, 29 526 рублей судебные расходы по уплате государственной пошлины, 32 000 судебные расходы по оплате услуг представителя. Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от указанное решение суда отменено с прекращением производства по делу в части взыскания процентов в размере 3 440,77 рублей, постановлено производить начисление процентов за неправомерное удержание денежных средств на сумму 1 513 900,72 рублей с по день фактической уплаты суммы долга исходя из ставки 4,25 % годовых, в остальной части решение оставлено без изменения. Таким образом, указанными судебными актами установлено, что в установленный договором займа срок – индивидуальный предприниматель ФИО2 основное обязательство не исполнила, в связи с чем истец имеет право требовать обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя истца, ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

кредитным потребительским кооперативом «БанкА» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор займа №, по которому кооператив предоставил индивидуальному предпринимателю сумму займа в размере 3 000 000 рублей, сроком до с уплатой процентов за пользование заемными средствами в размере 18% годовых. Дополнительным соглашением от № стороны установили, что за пользование кредитом заемщик уплачивает проценты за пользование займом в размере 15% годовых. Возврат займа и процентов осуществляется в соответствии с утвержденным графиком с окончательным сроком погашения до

В обеспечение возврата указанного займа кредитным потребительским кооперативом «БанкА» (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) заключен договор залога (ипотеки) недвижимого имущества – трехэтажного жилого дома № общей площадью 311,7 кв. м с кадастровым номером №, одноэтажного жилого дома № общей площадью 33,2 кв. м с кадастровым номером №, а также земельного участка площадью 292 кв. м с кадастровым номером № расположенных по адресу: . Указанный договор залога (ипотеки) (далее – договор ипотеки) удостоверен нотариусом Симферопольского городского нотариального округа Республики Крым и зарегистрирован в реестре за №, на основании указанного договора в Единый государственный реестр недвижимого имущества внесены сведения об обременении.

В соответствии с пунктом 1.4 договора ипотеки стоимость переданного в залог недвижимого имущества обеспечивает кредитному потребительскому кооперативу «БанкА» погашение суммы долга по основному обязательству с учетом процентов по нему в случае неисполнения заемщиком принятых обязательств.

Согласно пункту 5.1 договора ипотеки (залогодержатель) вправе обратить взыскание на предмет ипотеки, если заемщик ФИО2 не исполнит основное обязательство, при этом залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества перед другими кредиторами.

Решением Арбитражного суда г. Севастополя от по делу № с заемщика индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу кредитного потребительского кооператива «БанкА» взыскана задолженность по договору займа от № в размере 1 513 900 рублей – основной долг, 188 529,27 рублей – проценты за пользование займом, 31 07037 рублей – проценты за пользование чужими денежными средствами, 29 526 рублей – судебные расходы по уплате государственной пошлины, 32 000 рублей – судебные расходы на оплату услуг представителя.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от указанное решение суда отменено в части взыскания процентов в размере 3 440,77 рублей и производство по делу в указанной части прекращено, принято решение производить начисление процентов за неправомерное удержание денежных средств на сумму 1 513 900,72 рублей с по день фактической уплаты суммы долга, исходя из ставки 4,25 % годовых.

Неисполнение указанного решения суда послужило основанием для подачи иска об обращении взыскания на предмет ипотеки.

В силу пункта 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Договор займа считается заключенным с момента передачи денег.

Согласно пункту 1 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа, по которому займодавцем является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда установлены факты заключения договора займа и ненадлежащего исполнения индивидуальным предпринимателем ФИО2 обязанности по возврату кредитному потребительскому кооперативу «БанкА» суммы займа, а также уплате процентов за пользование займом.

В силу части 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела, при этом при рассмотрении настоящего дела третьим лицом ФИО3 и ответчиком ФИО1 не представлены доказательства исполнения обязанности по возврату суммы займа и уплаты процентов за пользовании им.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (пункт 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон №102-ФЗ).

В соответствии п. 1 ст. 50 Федерального закона №102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу пункта 1 статья 54 Федерального закона №102-ФЗ в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статья 54.1 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 54.1 Федерального закона №102-ФЗ обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Пунктом 1 статьи 56 Федерального закона №102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона №102-ФЗ начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества определяется решением суда. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Судом установлено, что исполнение обязательств по возврату индивидуальным предпринимателем ФИО2 суммы займа обеспечено залогом недвижимого имущества по адресу

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости ответчику ФИО1 на праве собственности принадлежит следующее имущества, расположенное по вышеуказанному адресу: земельный участок площадью 292 кв. м с кадастровым номером №, жилой дом общей площадью 311,7 кв. м с кадастровым номером №, жилой дом общей площадью 33,2 кв. м с кадастровым номером №

При заключении договора ипотеки по взаимному согласию стороны определили стоимость предмета ипотеки в размере 4 500 000 рублей.

Вместе с тем при рассмотрении дела судом ответчик возражал против данной стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона №102-ФЗ направлены на обеспечение баланса интересов участников гражданского оборота, и указал, что цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, поскольку это способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов (определение от 4 февраля 2014 г. N 221-О).

Из пункта Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 г., следует, что непринятие судом при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной стоимости заложенного имущества во внимание значительного промежутка времени с момента заключения сделки по ипотеке до момента обращения взыскания может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Таким образом, в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества для цели его реализации независимо от соглашения сторон относительно стоимости предмета залога устанавливается судом.

С учетом изложенного, определением суда от по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой определением суда от поручено эксперту Крымского оценочного бюро индивидуальному предпринимателю

Согласно заключению указанного эксперта от 11 мая 2022 г. № 706-СТЭ-2022 рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, составляет: земельного участка с кадастровым номером № 3 965 360 рублей, жилого дома с кадастровым номером № 20 906 096 рублей, жилого дома с кадастровым номером № 2 226 658 рублей, всего 27 098 114 рублей.

Указанное заключение эксперта суд признает допустимым и достоверным доказательством, оно отвечает требованиям ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», так как содержат подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, а также данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы, наличие права на осуществление экспертной деятельности, сведения о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта являются категоричными и мотивированными, сомнений в правильности и обоснованности заключения у суда не имеется.

Действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон №102-ФЗ и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Таким образом, сумма неисполненного индивидуальным предпринимателем ФИО2 обязательства составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, в связи с чем предусмотренные пунктом 1 статьи 54.1 Федерального закона №102-ФЗ основания для невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке отсутствуют.

С учетом изложенного, исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованы и подлежат удовлетворению с установлением начальной продажной стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 21 678 491,20 рублей.

В связи с удовлетворением исковых требований в соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком подлежит возмещению уплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил :

иск кредитного потребительского кооператива «БанкА» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет залога – жилой дом общей площадью 311,7 кв. м с кадастровым номером №, жилой дом общей площадью 33,2 кв. м, с кадастровым номером №, земельный участок площадью 292 кв. м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: , принадлежащие ФИО1 на праве собственности, путем продажи с публичных торгов с установлением первоначальной продажной стоимости в размере 21 678 491,20 рублей в счет задолженности по договору займа №, заключенному кредитным потребительским кооперативом «БанкА» и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с ФИО1 в пользу кредитного потребительского кооператива «БанкА» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Л.В. Корпачева