Решение по делу № 02-0569/2026 от 29.01.2026 - о возмещении расходов на устранение строительных недостатков, признании отдельных пунктов договора недействительными, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.

УИД: 77RS0034-02-2025-006200-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2026 года город Москва

Щербинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Яцковой О.М., при секретаре Мухамеджановой Э.Ж., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-569/2026 по ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «СР-Групп» о возмещении расходов на устранение строительных недостатков, признании отдельных пунктов договора недействительными, взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

установил:

Истец обратилась в суд с настоящим иском, и с учетом уточнения исковых требований просит взыскать с ответчика: денежные средства в счет устранения недостатков объекта долевого строительства в размере сумма, неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя за период с 01.10.2027 года и по день фактического исполнения решения суда в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости ремонтно-восстановительных работ - за каждый день просрочки, денежную компенсацию в размере сумма за разницу площади передаваемого объекта, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на оформление доверенности в сумме сумма, расходы на оплату государственной пошлины в размере сумма, расходы на проведение досудебного строительно-технического исследования на сумму сумма, затраты на оплату услуг представителя в сумме сумма.

Кроме того, истец просит признать недействительным, как нарушающих ее права как потребителя и противоречащими закону :

- п.5.3 договора участия в долевом строительстве №ОСТ-3/12.2/125-638695402И от 16.03.2023 в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком на 1 год,

- пункт договора участия в долевом строительстве №ОСТ-3/12.2/125-638695402И от 16.03.2023 в части освобождения ответчика от ответственности за передачу объекта меньшей площадью, чем изначально предусмотрена вышеуказанным договором.

В обоснование требований указывает, что 16.03.2023 года между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №ОСТ-3/12.2/125-638695402И в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренные договором сроки, построить многоквартирный дом и передать истцу по акту приема-передачи жилое помещение проектный №125, в д.12.2, расположенное по строительному адресу: адрес, адрес, адрес.

Согласно приложению №1, истцу подлежало передаче жилое помещение общей площадью 59,85 кв.м. с учетом летних помещений с применением понижающих коэффициентов, а без учета летних помещение (балконов, лоджий) площадью 59,21 кв.м. (ст.7 таблицы в приложении №1 к договору).

В силу п.2.2 договора, объект долевого участия подлежит передаче истцу с проведением работ по отделке помещения.

В п.5.3 данного договора, с учетом положения приложения №3 к нему, указано, что гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год со дня подписания акта приема-передачи.

В силу 3.5 договора №ОСТ-3/12.2/125-638695402И от 16.03.2023 если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения окажется менее площади жилого помещения, указанной в столбце 7 приложения №1 к договору более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 м2 объекта долевого строительства, указанной в приложении №1 к договору на разницу между общей площадью жилого помещения, указанной в приложении №1 к договору и фактической общей площади жилого помещения – объекта долевого строительства, указанной в техническом плане, паспорте, экспликации).

Стоимость объекта составила сумма и была оплачена истцом.

Объект долевого строительства был передан истцу 20.12.2023 года, однако в ходе осмотра и эксплуатации квартиры истцом были выявлены ряд строительных недостатков, в связи с чем, истец обратился в ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» для проведения строительно-технического исследования. Согласно выводам, указанным в заключении специалиста, стоимость восстановительного ремонта квартиры (затрат на устранение дефектов) составляет сумма

Направленная 20.12.2024 года в адрес ответчика претензия оставлена без ответа.

Истец в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещенным в представленном отзыве на иск возражал против исковых требований, просил в их удовлетворении отказать; в случае удовлетворения заявленных требований, просил снизить размер заявленных к взысканию сумм, в пределах 3% от цены объекта, отказать во взыскании судебных расходов, предоставить отсрочку исполнения решения суда.

Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-Ф3 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статей 12 ФЗ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч.1 ст.7 вышеуказанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 Nº 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Закона №214-Ф3 участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Судом установлено, что 16.03.2023 года между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №ОСТ-3/12.2/125-638695402И в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренные договором сроки, построить многоквартирный дом и передать истцу по акту приема-передачи жилое помещение проектный №125, в д.12.2, расположенное по строительному адресу: адрес, адрес, адрес.

Согласно приложению №1, истцу подлежало передаче жилое помещение общей площадью 59,85 кв.м. с учетом летних помещений с применением понижающих коэффициентов, а без учета летних помещение (балконов, лоджий) площадью 59,21 кв.м. (ст.7 таблицы в приложении №1 к договору).

В силу п.2.2 договора, объект долевого участия подлежит передаче истцу с проведением работ по отделке помещения.

Как указано в п.2.3 общая площадь объекта указывается в приложении №1 к договору и после ввода объекта в эксплуатацию уточняется сторонами в акте приема-передачи на основании технического плана (технического паспорта, экспликации), подготовленного в соответствии с законодательством о государственном кадастровом учете.

В п.5.3 данного договора, с учетом положения приложения №3 к нему, указано, что гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год со дня подписания акта приема-передачи.

В силу 3.5 договора №ОСТ-3/12.2/125-638695402И от 16.03.2023 если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения окажется менее площади жилого помещения, указанной в столбце 7 приложения №1 к договору более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 м2 объекта долевого строительства, указанной в приложении №1 к договору на разницу между общей площадью жилого помещения, указанной в приложении №1 к договору и фактической общей площади жилого помещения – объекта долевого строительства, указанной в техническом плане, паспорте, экспликации).

Стоимость объекта составила сумма и была оплачена истцом.

Объект долевого строительства был передан истцу 20.12.2023 года, площадью (в соответствии с ч.5 ст.15 ЖК РФ) 58,70 кв.м., площадью балконов и/или лоджий 0,70 кв.м., однако в ходе осмотра и эксплуатации квартиры истцом были выявлены ряд строительных недостатков, в связи с чем, истец обратился в ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» для проведения строительно-технического исследования. Согласно выводам, указанным в заключении специалиста, стоимость восстановительного ремонта квартиры (затрат на устранение дефектов) составляет сумма

Стоимость проведения досудебного строительно-технического исследования объекта составила сумма

Направленная 20.12.2024 года в адрес ответчика претензия оставлена без удовлетворения.

Не согласившись с представленным истцом заключением составленным по итогам досудебного строительно-технического исследования, ответчик заявил ходатайство о проведении по настоящему делу судебной строительно-технической экспертизы, которое удовлетворено судом, производство экспертизы поручено ГБУ «ЦЭИИС».

Согласно заключению экспертов ГБУ «ЦЭИИС», стоимость устранения недостатков данного объекта долевого строительства с учетом стандартов застройщика, размещенных на www.samolet.ru составляет сумма

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется. Так, экспертами проведен осмотр объектов исследования. Заключение является мотивированным, эксперты предупреждены об ответственности по ст.307 УК РФ, имеют высшее специальное образование. Правильность и обоснованность выводов экспертов у суда не вызывает сомнений. Доказательств, которые могли ставить под сомнение объективность и достоверность выводов эксперта, сторонами в нарушение требований ст. 87 ГПК РФ, ч. 1 ст. 56 ГПК РФ суду представлено не было.

Суд находит необходимым выводы судебной экспертизы положить в основу принимаемого решения.

При этом суд не принимает в качестве доказательства по настоящему делу представленное истцом экспертное заключение ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ», так как выводы специалиста, составившего данное заключение, сделаны в отсутствие всех материалов настоящего гражданского дела и без соблюдения требований гражданского процессуального законодательства, в частности, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Таким образом, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, исходя из того, что факт наличия в жилом помещении недостатков, допущенных ответчиком, как застройщиком, при строительстве жилого помещения, подтверждается судебным экспертным заключением, суд полагает требования о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства обоснованными.

Переходя к вопросу о сумме, подлежащей взысканию в счёт расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, суд учитывает, что согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда), при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 01.01.2025 года, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025 года.

Учитывая изложенное, а также, что настоящее решение вынесено после 01.01.2025 года, к спорным правоотношениям подлежит применению ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действующей на дату вынесения решения.

Согласно п. 4.7 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор может предусматривать условие о соответствии результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки стандарту организации, зарегистрированному в Федеральном информационном фонде стандартов в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о стандартизации (далее - стандарт застройщика). При этом требования, предъявляемые к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки в стандарте застройщика, не могут быть ниже минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры и градостроительства. В указанном случае стандарт застройщика является неотъемлемой частью договора.

Таким образом, сумма в счет возмещения расходов на устранение недостатков жилого помещения, определенная судебным экспертным заключением, с учетом стандарта застройщика не превышает 3% от цены объекта долевого строительства, и подлежит взысканию в пользу истца в размере сумма

Согласно п.8 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-Ф3 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о возмещении расходов на устранение недостатков, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

При этом расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами.

В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника.

День фактического исполнения стоимости устранения недостатков, включается в период расчета неустойки. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 11.09.2018 N 11-КГ18-21.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения требования о возмещении расходов на устранение недостатков по договору участия в долевом строительстве с 01.01.2026 года и по день фактического исполнения - выплате стоимости устранения недостатков является правомерным, и неустойка подлежат удовлетворению по правилам п. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-Ф3, и с учетом положений Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326.

Таким образом, в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков исполнения требования о возмещении расходов на устранение недостатков по договору участия в долевом строительстве за период с 01.01.2026 года по 29.01.2026 года (дату вынесения решения) в сумме сумма из расчета 202 952 x 29 x 2 x 1 / 300 x 16%, а также подлежит взысканию неустойка на будущий период – с 30.01.2026 года и по день фактического исполнения обязательств, исходя из ставки рефинансирования, действующей в соответствующие периоды.

Оснований для применения положений ст.333 ГК РФ и снижения данной суммы неустойки суд не усматривает. При этом суд считает необходимым ограничить максимально возможной к взысканию на будущий период неустойки суммой сумма из расчёта сумма. (3% от цены договора) – сумма (сумма устранения строительных недостатков по экспертизе ГБУ «ЦЭИИС») - сумма (неустойка за период с 01.01.2026 года по 29.01.2026 года), поскольку общая сумма расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, неустойки (штрафов, пеней), процентов и убытков, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора.

В соответствии с п.2 ст. 10 Федерального закона № 214-Ф3, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению и требования истца о компенсации морального вреда, размер компенсации которого суд полагает возможным определить в сумме сумма, с учётом принципа разумности и справедливости, конкретных обстоятельств дела.

Согласно п. 3 ст. 10 вышеназванного закона, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Оснований для взыскания штрафа от присужденной суммы, суд не усматривает, учитывая, что срок для добровольного удовлетворения требований истца со стороны ответчика истек в период моратория, установленного в соответствии с Постановлением Правительства РФ, принятым в соответствии с п.4 ч.1 ст.18 Федерального закона от 08.03.2022 года №46-ФЗ.

Переходя к разрешению исковых требований о признании п.5.3 договора участия в долевом строительстве №ОСТ-3/12.2/125-638695402И от 16.03.2023 в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком на 1 год, - суд находит их не подлежащим удовлетворению.

Так, в соответствии с частью 6 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Приведенные правовые нормы носят диспозитивный характер и гарантируют потребителям (участникам долевого строительства) определенный объем прав.

Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его.

Внесение в договоре об участии в долевом строительстве условий, нарушающих права потребителя (участника долевого строительства), предусматривающие, в частности условия об ином гарантийном сроке, менее пяти лет, чем установленном законом, являются ничтожными.

Иной гарантийный срок может быть установлен сторонами только в отношении технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства.

По смыслу названной правовой нормы, в пределах гарантийного срока, определенного законом, устанавливается ответственность именно застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока.

Застройщик, имеющий определенные гарантийные обязательства, несет перед собственниками жилых помещений ответственность за ненадлежащее качество строительства жилого дома в порядке Закона об участии в долевом строительстве.

При этом отделочные работы являются составляющей частью объекта долевого строительства, гарантийные обязательства в отношении которого установлены законом с учетом положений части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно части 3 статьи 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Вместе с тем, в соответствии с положениями п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является таковой по основаниям, установленным законом, независимо от признания ее недействительной судом.

Таким образом, суд отказывает в признании п.5.3 договора участия в долевом строительстве №ОСТ-3/12.2/125-638695402И от 16.03.2023 в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком на 1 год, поскольку данное положение ничтожно уже в силу закона, и отдельного признания ее недействительной судом не требуется.

Переходя в разрешению исковых требований о признании пункта договора участия в долевом строительстве №ОСТ-3/12.2/125-638695402И от 16.03.2023 в части освобождения ответчика от ответственности за передачу объекта меньшей площадью, чем изначально предусмотрена вышеуказанным договором суд приходит к выводу, что в данных требованиях надлежит отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии с п. 3.5 Договора если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта) фактическая Общая площадь жилого помещения – Объекта долевого строительства окажется меньше Общей площади жилого помещения – Объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения №1 к Договору более чем на 1 кв.м., Цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м. Объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к Договору на разницу между Общей площадью жилого помещения – Объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к Договору и фактической Общей площадью жилого помещения – Объекта долевого строительства, указанной в Техническом плане (техническом паспорте).

С учетом изложенного стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

Разрешая заявленные истцом требования о признании соответствующего Договора недействительными, суд отказывает в их удовлетворении, исходя из того, что оспариваемый пункт не противоречит положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. №2300-1 "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, так как имеет двухстороннее применение, а именно, в случае увеличения площади объекта в пределах 1 кв. м участник также не обязан производить доплату.

Также суд учитывает, что доказательств того, что уменьшение метража квартиры истца было произведено ответчиком с отступлением от утвержденного проекта и с намерением ухудшить положение истца, суду не представлено, как не представлено со стороны истцов и доказательств, свидетельствующих о понуждении истца со стороны ответчика к заключению договора долевого участия в инвестировании строительства жилого дома на указанных условиях.

Данное условие договора сторонами согласовано, договор подписан на указанных условиях без замечаний, истец имел возможность не заключать договор на указанном условии, императивных норм закона данный пункт не нарушает.

С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении требований истца о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве №ОСТ-3/12.2/125-638695402И от 16.03.2023 в части освобождения ответчика от ответственности за передачу объекта меньшей площадью, чем изначально предусмотрена вышеуказанным договором, равно как и в производном от данного требования взыскании компенсации за разницу в площади передаваемого объекта долевого строительства в сумме сумма

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

Разрешая требования истца о взыскании расходов на составление досудебного строительно-технического исследования (заключения) специалиста в размере сумма, суд приходит к выводу, что данные расходы обоснованы и подлежат удовлетворению, равно как и расходы по оплате государственной пошлины в сумме сумма, подтвержденные документально.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "O некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Поскольку доверенность выдана истцом для предоставления его интересов в отношении данного объекта, в конкретном гражданском деле, соответствующее требование о возмещении расходов на оформление нотариальной доверенности на представителя в размере сумма, подлежит удовлетворению.

Так же суд находит, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма на оплату юридических услуг представителя в размере сумма (учитывая категорию, объем и уровень сложности данного гражданского дела), подтвержденная соответствующим документом.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.36 НК РФ с ответчика в доход бюджета города Москвы следует взыскать сумма в счет уплаты государственной пошлины, исходя из размера удовлетворенных судом требований имущественного и неимущественного характера.

Представителем ответчика также заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки исполнения решения суда которое, по мнению суда и в соответствии с Постановлением Правительства РФ, принятым в соответствии с п.4 ч.1 ст.18 Федерального закона от 08.03.2022 года №46-ФЗ, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «СР-Групп» о возмещении расходов на устранение строительных недостатков, признании отдельных пунктов договора недействительными, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СР-Групп» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные...) расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на проведение досудебного исследования в размере сумма, нотариальные расходы по оформлению доверенности в размере сумма, расходы на оплату юридических услуг в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в сумме сумма, неустойку за нарушение сроков исполнения требования о возмещении расходов на устранение недостатков по договору участия в долевом строительстве за период с 01.01.2026 года по 29.01.2026 года в сумме сумма

Взыскивать с ООО «Специализированный застройщик «СР-Групп» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные...) неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей в соответствующие периоды, и начисленную на сумму сумма, за каждый день просрочки, с 30.01.2026 года и по день фактического исполнения денежного обязательства, но не более суммы в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «СР-Групп» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания суммы расходов на устранение недостатков долевого строительства до окончания срока предоставления отсрочки, установленного Постановлением Правительства РФ, принятым в соответствии с п.4 ч.1 ст.18 Федерального закона от 08.03.2022 года №46-ФЗ.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СР-Групп» (ИНН <***>) в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере сумма

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 24.04.2026 года

Судья Яцкова О.М.