К делу №2-1562/23
УИД 23RS0044-01-2022-002420-19
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ст. Северская Краснодарского края 07 июля 2023 года
Северский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Безугловой Н.А.,
при секретаре Агарковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края к ФИО1 о признании сделок недействительными,
установил:
представитель администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, в котором просит суд признать объект с кадастровым номером <...> самовольной постройкой, обязать ФИО1 в 30-тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, за счет собственных средств осуществить снос (демонтаж) объекта с кадастровым номером <...>, указав в резолютивной части судебного акта, что решение является основанием для управления Росреестра по Краснодарскому краю снять с государственного кадастрового учета объект недвижимости с кадастровым номером <...>, взыскать с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования Северский район судебную неустойку в размере 30 000 рублей за каждый день по истечении тридцатидневного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...> от 18 марта 2020 года №34, применить последствия недействительной сделки путем погашения записи о праве собственности ФИО1, а также указать в резолютивной части судебного акта, что настоящее решение является основанием для исключения из ЕГРН записи от 07.02.2020 года, за <...> о государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект с кадастровым номером <...>, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером <...>
В обоснование исковых требований указано о том, что 12 февраля 2020 года ФИО1, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного в <...> предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, обратилась в администрацию муниципального образования Северский район Краснодарского края с заявлением о выкупе вышеуказанного земельного участка. Обосновывая право на выкуп земельного участка, арендатор предоставил документы, из которых следует, что она является собственником объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, а именно хозблока общей площадью <...> кв.м. На основании постановления администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края от 12 марта 2020 года №430 «О предоставлении в собственность за плату ФИО1 земельного участка площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>, расположенного в <...> был заключен договор купли-продажи земельного участка от 18 марта 2020 года №34 между администрацией муниципального образования Северский район и ФИО1 . Предметом договора, в соответствии с разделом 1 Договора является земельный участок площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...> расположенного в <...> предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства. Спорный земельный участок является приусадебным земельным участком и может использоваться для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых зданий и иных зданий, строений, сооружений. Право гражданина, являющегося правообладателем приусадебного земельного участка самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома не исключает правила о возможности приобретения такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе только после окончания строительства основного объекта. Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов, в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости. Предоставление ответчику на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ в собственность за плату земельного участка, занятого принадлежащим ответчику объекту и необходимого для его использования возможно в случае его образования для эксплуатации данного объекта в порядке, установленном главой V.I ЗК РФ. Таким образом, возведение на земельном участке только вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у застройщика права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ. Таким образом, площадь сформированного земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта. Ответчиком при обращении в администрацию муниципального образования Северский район за выкупом земельного участка не обоснована площадь земельного участка, как необходимая для использования и эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке. В части недопустимости предоставления земельного участка площадью <...> кв.м. для эксплуатации объекта площадью <...> кв.м. Таким образом, больше 99% земельного участка с кадастровым номером <...> на дату его предоставления являлось незастроенной. Размещенный в границах земельного участка с кадастровым номером <...> объект хозблок площадью <...> кв.м. возведен в отсутствии разрешительной документации. Кроме того, истец полагает, что данный объект не является объектом недвижимого имущества. Само по себе размещение хозблока площадью <...> кв.м. (для целей складирования, удобства, его благоустройства или иных подобных целей не создает нового объекта недвижимости. Также расположенный объект не отвечает критериям объекта вспомогательного назначения, ввиду отсутствия основного объекта. Учитывая вышеизложенное, истец считает, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...> имеет признаки недействительной ничтожной сделки.
Определением Северского районного суда Краснодарского края от 23 мая 2023 года приняты к производству суда измененные исковые требования администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края к ФИО1 о признании сделок недействительными, согласно которым истец просит суд признать недействительными сделки, оформленные постановлениями администрации муниципального образования Северский район от 12.03.2020 №430 «О предоставлении в собственность за плату ФИО1 земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного в <...> от 25.05.2020 №770 «Об утверждении ФИО1 схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного в <...> заключенным между администрацией муниципального образования Северский район и ФИО1 договором купли-продажи от 18.03.2020 №34 земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., расположенного в <...> соглашением об образовании земельного участка путем перераспределения земель, государственная собственность на которые не разграничена с земельным участком, находящимся в частной собственности на территории Смоленского сельского поселения Северского района от 23.07.2020, указать, что решение суда по данному делу является основанием для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <...> образованного путем перераспределения с земельными участком с кадастровым номером <...> приобретенным по недействительной сделке и на объект недвижимости (хозблок) с кадастровым номером <...>, а также восстановление записи в ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером <...>, обязать ФИО1 вернуть земельный участок с кадастровым номером <...> свободный от строений (сооружений) и иного движимого имущества в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу и указать, что решение суда по данному делу является основанием для государственной регистрации права собственности муниципального образования Северский район на земельный участок с кадастровым номером <...> расположенный в <...> и внесения в ЕГРН записи о праве собственности муниципального образования Северский район на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный в <...>
В судебное заседание представитель истца администрации муниципального образования Северский район по доверенности ФИО3 не явилась, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, согласно которого настаивает на удовлетворении измененных исковых требований администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края, просит их удовлетворить в полном объеме на основании доводов, изложенных в исковом заявлении (л.д. 166).
Ответчик ФИО4, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Северского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю, Департамента имущественных отношений Краснодарского края в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суду представлено ходатайство представителя Северского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю о проведении судебного заседания участия представителя указанного третьего лица (л.д. 145).
Изучив исковое заявление, обсудив изложенные доводы, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
На основании ст. 39.2 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).
В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Как установлено в судебном заседании и нашло подтверждение в материалах дела, 12 февраля 2020 года ФИО1, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного в <...> предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, обратилась в администрацию муниципального образования Северский район Краснодарского края с заявлением о выкупе вышеуказанного земельного участка, обосновывая свое право на выкуп земельного участка тем, что является собственником объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, а именно хозблока общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>
На основании постановления администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края от 12 марта 2020 года №430 «О предоставлении в собственность за плату ФИО1 земельного участка площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>, расположенного в <...> был заключен договор купли-продажи земельного участка от 18 марта 2020 года №34 между администрацией муниципального образования Северский район и ФИО1 , в соответствии с разделом 1 которого ответчику был предоставлен земельный участок площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...> расположенный в <...> предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства.
Исковые требования о признании недействительным указанного договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки истцом мотивированы тем, что при обращении в администрацию за выкупом земельного участка ответчиком не была обоснована площадь земельного участка, как необходимая для использования и эксплуатации принадлежащего ей объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке, а построенный объект - хозблок возведен ответчиком в отсутствии разрешительной документации.
Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ, под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ.
С учетом изложенного, установление судами нарушения установленного земельным законодательством порядка заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является основанием для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожной сделкой) на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного суда Российской Федерации от 23.04.2020 года № 935-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина В.Л. на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации» Земельный кодекс РФ в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.
Таким образом, указанный принцип земельного законодательства, реализуемый при продаже находящихся в публичной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.
Исходя из совокупности положений статей 35, 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества.
Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов является не только нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением и принадлежащего на праве собственности заявителю, но и соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка, поскольку исходя из положений статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению. Соответственно, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (то есть в соответствии с разрешенным использованием земельного участка), а размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.
Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания или сооружения в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса РФ, статья 39.20 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 и 302 Гражданского кодекса РФ.
Из указанных разъяснений постановления Пленума N 10/22, а также позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21.04.2003 года № 6-П о соотношении положений статей 167 и 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ, такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если имеются предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 14.04.2023) "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", хозяйственной постройкой признаются: сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
Согласно ст. 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Жилой дом является главной вещью, а хозпостройка – принадлежностью, следующей судьбе главной вещи.
Учитывая, что на земельном участке с кадастровым номером 23:26:1001015:1333 отсутствуют иные объекты капитального строительства, возведение хозблока (склада для хранения инвентаря) осуществлено ответчиком в нарушение действующего законодательства РФ. Следовательно, данный объект не может рассматриваться как вспомогательный, поскольку не создан для обслуживания каких-либо иных основных объектов и существует самостоятельно.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что у администрации муниципального образования Северский район не имелось правовых оснований для отчуждения спорного земельного участка в пользу ответчика, поскольку возведение на земельном участке только вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у застройщика права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.
При таких обстоятельствах, сделки, оформленные постановлениями администрации муниципального образования Северский район от 12.03.2020 №430 «О предоставлении в собственность за плату ФИО1 земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного в <...> от 25.05.2020 №770 «Об утверждении ФИО1 схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного в <...> договором купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. от 18.03.2020 года №34, заключенным между администрацией муниципального образования Северский район и ФИО1, соглашением об образовании земельного участка путем перераспределения земель, государственная собственность на которые не разграничена с земельным участком, находящимся в частной собственности на территории Смоленского сельского поселения Северского района от 23.07.2020, следует признать недействительными.
На основании подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчик признается плательщиком государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в его пользу и истец освобожден от ее уплаты.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
измененные исковые требования администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края к ФИО1 о признании сделок недействительными (ничтожными), удовлетворить.
Признать недействительными сделки, оформленные постановлениями администрации муниципального образования Северский район от 12.03.2020 №430 «О предоставлении в собственность за плату ФИО1 земельного участка с кадастровым номером <...> расположенного в <...> от 25.05.2020 №770 «Об утверждении ФИО1 схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного в <...> договором купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. от 18.03.2020 года №34, заключенным между администрацией муниципального образования Северский район и ФИО1, соглашением об образовании земельного участка путем перераспределения земель, государственная собственность на которые не разграничена с земельным участком, находящимся в частной собственности на территории Смоленского сельского поселения Северского района от 23.07.2020.
Применить последствия недействительности сделок, возвратив стороны в первоначальное положение, аннулировав запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <...>, образованного путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером <...> и на объект недвижимости (хозблок) с кадастровым номером <...>, взыскав с администрации муниципального образования Северский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 , выкупную стоимость земельного участка в размере 2 849 рублей 80 копеек.
Обязать ФИО1 вернуть земельный участок с кадастровым номером <...> свободный от строений (сооружений) и иного движимого имущества в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход муниципального образования Северский район в размере 300 рублей.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для аннулирования записи в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <...> и восстановлении записи в ЕГРН о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> администрации муниципального образования Северский район.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено 14 июля 2023 года.
Председательствующий Н.А. Безуглова