Решение по делу № 3А-110/2024 от 06.02.2025 - о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Дело № 3а-16/2025

УИД 76OS0000-01-2024-000229-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 6 февраля 2025 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Плотниковой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Волга – 3» о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Волга – 3» является собственником следующих объектов недвижимости

объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 3 587, 4 кв.метров, назначение – нежилое, наименование – здание автоцентра № 1, расположенного по адресу: <адрес>;

объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 12 290, 9 кв.метров, назначение – нежилое, наименование – автоцентр № 3, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьями 373, 374, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации ООО «Волга - 3» является плательщиком налога на имущество организаций, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена приказом Министерства имущественных отношений Ярославской области от 10 октября 2023 года № 26-н по состоянию на 1 января 2023 года и составила

для объекта недвижимости с кадастровым номером № – 80 619 819, 57 рублей;

для объекта недвижимости с кадастровым номером №– 384 452 714, 91 рубля.

ООО «Волга – 3» обратилось в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной Отчетами об оценке, выполненными ООО «Ярэксперт», по состоянию на 31 мая 2024 года:

в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 62 903 000 рублей;

в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 193 535 000 рублей.

Решениями ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 20 сентября 2024 года отказано в установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной Отчетами об оценке, выполненными ООО «Ярэксперт», в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

В связи с этим, ООО «Волга - 3» обращается с настоящим административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконными и отменить решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2024/000787, ОРС-76/2024/000788 от 20 сентября 2024 года и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 62 903 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 193 535 000 рублей.

В судебное заседание Ярославского областного суда по рассмотрению административного дела ООО «Волга – 3» своего представителя не направило. В письменном заявлении в адрес суда требования административного иска с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы поддержало.

Представитель административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» на основании доверенности ФИО2 административный иск не признала, привела доводы о законности решений ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2024/000787, ОРС-76/2024/000788 от 20 сентября 2024 года и отсутствии оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № в размере их рыночной стоимости.

Административный ответчик Министерство имущественных отношений Ярославской области, заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ППК Роскадастр, Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции по административному иску в письменном виде не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

В настоящем административном деле установлено, что по заявлению ООО «Волга - 3» ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 20 сентября 2024 года вынесены решения, которыми отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 62 903 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 193 535 000 рублей, определенной Отчетами об оценке, выполненными ООО «Ярэксперт», по состоянию на 31 мая 2024 года.

18 октября 2024 года, в установленный частью 1 статьи 219, частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок ООО «Волга - 3» обратилось в суд с заявлением об оспаривании указанных решений.

В силу вышеприведенных положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» ООО «Волга - 3» наделено правом заявления данных требований, которые подлежат разрешению по существу.

Согласно пункту 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним является полномочием бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Из материалов дела следует, что 6 сентября 2024 года ООО «Волга - 3» непосредственно в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» поданы заявления по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, собственником которых является заявитель, в размере их рыночной стоимости.

На дату подачи заявления 6 сентября 2024 года и до настоящего времени объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, № состоят на кадастровом учете.

К заявлению ООО «Волга - 3» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № в размере их рыночной стоимости приложены Отчеты об оценке, составленные ООО «Ярэксперт».

Датой оценки в Отчетах установлено 31 мая 2024 года.

Таким образом, заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в установленный частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

9 сентября 2024 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ООО «Волга - 3» направлены уведомления о поступлении заявлений и принятии их к рассмотрению.

Оспариваемые в настоящем административном деле решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2024/000787, ОРС-76/2024/000788 вынесены 20 сентября 2024 года, то есть в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

Решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости приняты ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» к порядку, срокам и форме подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, к порядку и срокам их рассмотрения, а также к форме решений по результатам рассмотрения заявлений административным органом соблюдены.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Как указывалось выше, по заявлениям ООО «Волга - 3» от 6 сентября 2024 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 20 сентября 2024 года приняты решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчетов об оценке.

Как следует из оспариваемых решений, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» установлено, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № и составлении Отчетов об оценке №№ 177308/01/24, 17730/02/01/24 от 3 сентября 2024 года в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщиком использованы неполные или недостоверные сведения, что выразилось в использовании в расчетах корректирующих коэффициентов в рамках определения рыночной стоимости объектов сравнительным и доходным подходами на основе неактуальных на дату оценки справочных данных, которые на учитывают текущее состояние рынка.

Приведенные факты, установленные при исследовании судом оспариваемого решения, указывают на то, что оно является мотивированным, не является произвольным, выводы решения постановлены на основании проверки представленных ООО «Волга - 3» Отчетов и подтверждаются их содержанием.

В целях проверки обоснованности данных выводов ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и соответствия их законодательству об оценочной деятельности по административному делу проведена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом ФИО1 Отчеты №№ 17730/01/24, 17730/02/01/24 от 3 сентября 2024 года, составленные ООО «Ярэксперт», об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Экспертом установлено также, что определенная в Отчетах №№ 17730/01/24, 17730/02/01/24 от 3 сентября 2024 года рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № не является достоверной.

Согласно мотивировочной части экспертного заключения при проверке Отчетов на соответствие их законодательству об оценочной деятельности экспертом также выявлены нарушения статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно: выводы оценщика о величине корректировки цен аналогов на долю улучшений в составе единого объекта недвижимости (объект капитального строительства и земельный участок) не обоснованы; Отчеты содержат значительное число описок и несоответствий при описании объектов – аналогов, использованных в рамках расчета рыночной стоимости объектов доходным подходом, повлекшие необоснованные корректировки их цен и искажение результатов оценки.

Приведенные выводы экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не оспаривались и не опровергались.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые в настоящем административном деле решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» приняты уполномоченным органом, с соблюдением порядка, процедуры, сроков и формы принятия данных решений. С учетом установленных судом нарушений законодательства об оценочной деятельности при производстве оценки у ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» отсутствовали законные основания для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № в размере их рыночной стоимости, определенной в представленных Отчетах №№ 17730/01/24, 17730/02/01/24 от 3 сентября 2024 года.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении административного иска ООО «Волга - 3» оснований для признания незаконными и отмены решений ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2024/000787, ОРС-76/2024/000788, вынесенных 20 сентября 2024, не установлено. Требования административного иска ООО «Волга - 3» в указанной части не подлежат удовлетворению.

Согласно части 1.1 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ООО «Волга - 3» заявлены требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № в размере их рыночной стоимости.

По изложенным выше основаниям, в связи с недостоверностью полученной итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в Отчетах №№ 17730/01/24, 17728/02/01/24 от 3 сентября 2024 года, составленных ООО «Ярэксперт», которыми рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 62 893 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 193 535 000 рублей, по состоянию на 31 мая 2024 года, у суда не имеется оснований для установления рыночной стоимости указанных объектов в данном размере.

При проведении судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 66 983 000 рублей по состоянию на 31 мая 2024 года; объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 206 521 000 рублей на ту же дату.

Исследование судом экспертного заключения в указанной части дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения в указанной части у суда не имеется.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, а именно, объекта недвижимости с кадастровым номером № - 66 983 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 206 521 000 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в соответствии с частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» является 31 мая 2024 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований административного иска Общества с ограниченной ответственностью «Волга – 3» о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2024/000787, ОРС-76/2024/000788 от 20 сентября 2024 года отказать.

Установить по состоянию на 31 мая 2024 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 3 587, 4 кв.метров, назначение – нежилое, наименование – здание автоцентра № 1, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 66 983 000 (шестьдесят шесть миллионов девятьсот восемьдесят три тысячи) рублей.

Установить по состоянию на 31 мая 2024 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 12 290, 9 кв.метров, назначение – нежилое, наименование – автоцентр № 3, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 206 521 000 (дести шесть миллионов пятьсот двадцать одна тысяча) рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 20 февраля 2025 года