Решение по делу № 20232-177/2023 от 21.03.2023

Мотивированное решение изготовлено 21.03.20232-177/2023УИД 89RS0004-01-2022-004750-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14.03.2023 Новоуренгойский городской суд ЯНАО в составе председательствующего судьи Зыряновой Ж.Л.,

при ведении протокола помощником судьи Шик О.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, третьего лица ФИО4, представителя территориального отдела управления Роспотребнадзора ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП ФИО6 к ФИО2 о взыскании агентского вознаграждения, неустойки, судебных расходов; встречному иску ФИО2 к ИП ФИО6 о признании агентского договора недействительным в части,

УСТАНОВИЛ :

Истец ИП ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании агентского вознаграждения в размере 100 880 рублей, неустойки за период с 12.06.2022 по 06.10.2022 в размере 11 802 рубля 96 копеек, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 3453 рубля 66 копеек.

В обоснование исковых требований указала, что 20.01.2022 между ИП ФИО6 (агент) и ответчиком ФИО2 (принципал) заключен агентский договор № 30227512, по условиям которого последний поручил истцу действовать от имени и за счет принципала с целью покупки объекта недвижимости. В свою очередь принципал принял на себя обязанность уплатить агенту вознаграждение из расчета 29 000 рублей + 1% от стоимости объекта недвижимости (пункт 3.3 договора). Согласно п. 4.2 агентского договора, принципал до подписания настоящего договора получил, ознакомился и выразил согласие с Правилами агентирования. В соответствии с п. 4.5 договора принципал обязуется не приобретать без агента объект недвижимости найденный агентом, в противном случае обязуется уплатить агентское вознаграждение в течение 5 дней с момента регистрации перехода прав на объект недвижимости. Во исполнение условий договора, агентом найден объект недвижимости, удовлетворяющий требованиям принципала. 20.01.2022 между продавцом и покупателем ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи, внесен задаток. В дальнейшем, ответчик заключил сделку с указанным продавцом без участия агента по цене 7 500 000 рублей, что свидетельствует о нарушении ФИО2 условий договора и возникновении у последнего обязанности по уплате агентского вознаграждения в сумме 100 880 рублей (29 000 рублей + (7 500 000 рублей * 1%) – 3%. Кроме того, согласно положениям п. 6.1 Правил агентирования, в случае неоплаты агентского вознаграждения в предусмотренный договором срок, принципал обязуется оплатить агенту штрафную неустойку в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, когда принципал должен был оплатить данную сумму. Поскольку оплата агентского вознаграждения ответчиком до настоящего времени не произведена, истец просила взыскать в свою пользу указанное вознаграждение, неустойку за период с 12.06.2022 по 06.10.2022 в размере 11 802 рубля 96 копеек, а также компенсацию судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 3453 рубля 66 копеек.

Ответчик ФИО2 обратился в Новоуренгойский городской суд со встречными исковыми требованиями к ИП ФИО6 о признании агентского договора от 20.01.2022 № 30227512 и дополнительного соглашения к указанному договору от 20.01.2022 недействительными. В обоснование заявленных требований указали, что в ноябре 2021 года, желая приобрести дом в г. Новый Уренгой, стал подыскивать подходящий вариант в сети Интернет, на сайтах «Циан», «Авито» и т.д. Нашел на сайте «Авито» объявление о продаже дома в <...>, после чего позвонил по объявлению. Ответил мужчина по имени Иван, сказал, что действительно продает данный дом. ФИО2 и Иван встретились, осмотрели дом, при этом, Иван не сообщил, что он является агентом. Позднее, когда ответчик решил приобрести дом, Иван сообщил, что он работает с агентством «Этажи», пообещал произвести все необходимые действия для оформления сделки и оказать содействие в получении кредита в АО «Газпромбанк». 20.01.2022 в офисе «Этажи» Иван организовал встречу ФИО2 с продавцом дома ФИО7, в ходе которой был подписан предварительный договор купли-продажи и внесен задаток. Также Иван передал ФИО2 для подписи агентский договор и дополнительное соглашение, пояснив, что оплата будет производиться после регистрации сделки и только сумм, указанных в договоре. В выдаче кредита АО «Газпромбанк» было отказано в связи с непредставлением банку агентом полного пакета документов, а затем произошло резкое увеличение процентной ставки по кредиту. 11.04.2022 предварительный договор купли-продажи по инициативе Ивана был расторгнут, в связи с невозможностью оформления кредита, при этом, агент заверил ответчика, что никаких обязательств перед агентом у него нет, поскольку сделка не состоялась. Против удовлетворения первоначальных исковых требований возражал, поскольку никаких услуг по приобретению недвижимого имущества ИА ФИО6 ему не оказывала.

Протокольным определением Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30.11.2022 встречные исковые требования приняты к производству суда.

ИП ФИО6 в судебное заседание при надлежащем извещении не явилась, воспользовавшись правом на ведение дела через представителя. Представитель истца ФИО1 на удовлетворении исковых требований настаивала по основаниям, изложенным в тексте искового заявления. Дополнительно пояснила, что при заключении договора агент всегда консультирует клиента, в том числе уведомляет о наличии пункта 4.5 договора, согласно которому принципал обязуется не приобретать без агента объект недвижимости, найденный агентом, в противном случае обязуется уплатить агентское вознаграждение в течение 5 дней с момента регистрации перехода прав на объект недвижимости. При этом указала, что при заключении оспариваемого договора представитель не присутствовала. На вопрос стороны ответчика относительно перечня и существа оказанных услуг пояснила, что риелтор изучил рынок недвижимости, связался с собственником, опубликовал объявление на «Авито».

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3 против удовлетворения первоначальных исковых требований возражали, в отношении встречных исковых требований указали, что в настоящий момент поддерживают только требование о признании недействительным пункта 4.5. агентского договора № 30227512 от 20.01.2022.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО4 пояснил, что является индивидуальным предпринимателем, между ним и ИП ФИО6 заключен договор № 020Н26711 от 16.11.2020 по поиску, привлечению и консультированию потенциальных клиентов. В рамках агентского договора с ФИО2 ФИО4 оказал услуги в виде подготовки документов для продажи дома и подготовки пакета документов в банк, для получения кредита. При этом указал, что ФИО2 обратился в агентство с уже одобренной ипотекой, однако срок такового одобрения за время подготовки сделки истек. Никаких действий по подбору иных объектов недвижимого имущества третьим лицом для ответчика не осуществлялось.

Представитель территориального отдела управления Роспотребнадзора, привлеченного для дачи заключения по делу, ФИО5 указала, что положения пункта 4.5. агентского договора № 30227512 от 20.01.2022 ущемляют права потребителя посредством установления агентом на предусмотренного законом запрета, ограничивают возможность потребителя распоряжаться своими правами, свободно заключить договор по приобретению объекта недвижимости, а равно свободно распоряжаться своим имуществом. Кроме того, указала, что по обращению гражданина в связи с предполагаемым нарушением прав потребителя условиями договора ИП ФИО6, отделом проведена проверка и анализ положений договора агентирования с ИП ФИО6, в ходе которой установлено, что п. 4.5 нарушает положения ст. ст. 1, 9, 209, 421 ГК РФ. Полагала необходимым встречные исковые требования удовлетворить.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля по ходатайству стороны истца ФИО8 пояснил, что спорный дом по адресу <адрес> продавал отец свидетеля ФИО20, свидетель от его имени действовал на основании доверенности. Агентство не смогло организовать сделку, предварительный договор купли-продажи дома расторгнут по инициативе риелтора, поскольку не получилось оформить кредит. В мае 2022 супруга ответчика ФИО9 нашла свидетеля в соцсетях, после чего стороны заключили договор.

Допрошенная в качестве свидетеля по ходатайству стороны истца ФИО9 пояснила, что является супругой ответчика ФИО2 По существу заданных вопросов пояснила, что никакие услуги ее супругу ИП ФИО6 не оказывались, ответчик и свидетель самостоятельно собирали документы. Дом супруги Г-ны самостоятельно нашли на «Авито» в ноябре 2021 года.

Заслушав доводы сторон, показания свидетелей, заключение территориального отдела управления Роспотребнадзора, FORMTEXT исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 16.05.2019 между ИП ФИО6 (агент) и ФИО7 (принципал) заключен агентский договор № 13110139, по условиям которого последний поручил ИП ФИО6 действовать от имени и за счет принципала с целью продажи объектов недвижимости по адресу: г. Новый Уренгой, <адрес>.

В свою очередь принципал принял на себя обязанность уплатить агенту вознаграждение из расчета 29 000 рублей + 1% от стоимости объекта недвижимости (пункт 3.3 договора).

Согласно п. 4.2 агентского договора, принципал до подписания настоящего договора получил, ознакомился и выразил согласие с Правилами агентирования.

В соответствии с п. 3.1.8. Правил агентирования принципал обязуется не отчуждать без агента объект недвижимости лицу, найденному агентом, и в противном случае обязуется уплатить агентское вознаграждение в течение 5 дней с момента регистрации перехода прав по сделке.

Кроме того, согласно положениям п. 6.1 Правил агентирования, в случае неоплаты агентского вознаграждения в предусмотренный договором срок, принципал обязуется оплатить агенту штрафную неустойку в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, когда принципал должен был оплатить данную сумму.

После заключения этого договора истец организовал размещение объявления в сети Интернет на сайте www.Avito.ru, что подтверждается материалами дела и стороной истца не оспаривается.

Затем, 20.01.2022 между ИП ФИО6 (агент) и ответчиком ФИО2 (принципал) заключен агентский договор № 30227512, по условиям которого последний поручил истцу действовать от имени и за счет принципала с целью покупки объекта недвижимости.

В соответствии с п. 4.5 договора принципал обязуется не приобретать без агента объект недвижимости найденный агентом, в противном случае обязуется уплатить агентское вознаграждение в течение 5 дней с момента регистрации перехода прав на объект недвижимости.

Из п. 4 дополнительного соглашения к агентскому договору от 20.01.2022 следует и стороной истца не оспаривается, что агентом осуществлен показ единственного объекта недвижимости – продаваемых агентом по договору от 16.05.2019, заключенному с ФИО7, жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>.

В день заключения агентского договора 20.01.2022 между ФИО7 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>. Пунктом 1 указанного договора стороны обязались в срок до 20.02.2022 заключить договор купли-продажи указанной недвижимости.

В установленный п. 1 предварительного договора купли-продажи срок основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...> заключен не был.

Таким образом, согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор. При указанных обстоятельствах, необходимость расторжения прекратившего 20.02.2022 действие предварительного договора по состоянию на 11.04.2022 отсутствовала.

Как следует из имеющихся в материалах дела выписок из Единого Государственного реестра недвижимости, 07.06.2022 произведена государственная регистрация прекращения права собственности ФИО7 в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, с одновременной регистрацией права собственности за ФИО2

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 1005 ГК РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Согласно ст. 1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Так, согласно п. 1 агентского договора от 20.01.2022 № 30227512, агент должен был осуществить поиск объектов недвижимости для принципала, организовать показы объектов недвижимости, осуществлять переговоры от имени принципала по предстоящей сделке, устно консультировать принципала по комплекту документов, необходимых для регистрации права по сделке, по требованию принципала не безвозмездной основе подготовить соглашение о задатке, предварительный или основной договор по сделке, после проведения сделки выдать принципалу гарантийный сертификат.

Между тем, условия договора со стороны агента не исполнены, единственным подтвержденным в рамках настоящего дела действием агента был показ ответчику жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. Новый Уренгой, <адрес>.

При этом, указанные действия, как и размещение объявления на сайте «Авито» для продажи объектов по адресу: г. Новый Уренгой, <адрес>, осуществлялись истцом в рамках договора от 16.05.2019 № 13110139, заключенного между ИП ФИО6 и ФИО19 поскольку именно согласно данного договора, ИП ФИО6 приняла на себя обязанности осуществить поиск покупателя жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. Новый Уренгой, <адрес> и осуществить показ данных объектов.

Таким образом, показ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. Новый Уренгой, <адрес> осуществлялся во исполнение договора, заключенного истцом с ФИО7, так же как и размещение объявлений на его продажу. При этом, поиск этого объекта для ФИО2 не осуществлялся, поскольку последний сам нашел предложение о продаже этого жилья.

Составление предварительного договора, согласно п. 1 агентского договора от 20.01.2022 № 30227512 осуществляется на бесплатной основе, а кроме того, заключение указанного предварительного договора не привело к желаемому результату в виде покупки объекта надвижимости, ввиду не заключения сторонами основного договора в установленный соглашением срок.

Более того, пункт 4.5 договора, на котором основаны требования ИП ФИО6, закрепляющий обязанность потребителя выплатить агентское вознаграждение в случае совершения сделки без участия агента, фактически представляет собой неустойку за осуществление потребителем законных действий, взимаемую агентом, невзирая на очевидный факт не оказания услуги либо оказания ее не в полном объеме.

Условие агентского договора от 20.01.2022 № 30227512, в соответствии с которым принципал обязуется не приобретать без агента объект недвижимости найденный агентом, в противном случае обязуется уплатить агентское вознаграждение в течение 5 дней с момента регистрации перехода прав на объект недвижимости (п. 4.5 договора), является недействительным, поскольку ущемляет право потребителя, являясь недопустимым условием, предусмотренным положениями ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Поскольку данный пункт договора не соответствует требованиям ст. 168, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, ст. 782 ГК РФ, п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1, его положения не могут применяться судом при разрешении спора.

При изложенных обстоятельствах требования ИП ФИО6 о взыскании агентского вознаграждения, неустойки, судебных расходов, подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Первоначальные исковые требования ФИО6 к ФИО2 о взыскании агентского вознаграждения, неустойки, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования удовлетворить, признать пункт 4.5. агентского договора № 30227512 от 20.01.2022 недействительным.

Решение может быть обжаловано в Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Новоуренгойский городской суд ЯНАО.

Судья Зырянова Ж.Л.