Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владикавказ 21 ноября 2025 года

Мотивированное решение суда изготовлено 24 ноября 2025 года

Ленинский районный суд г. Владикавказа РСО–Алания в составе:

председательствующего судьи Галазовой З.В.,

при секретаре судебного заседания Кундухове Э.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 ФИО1 к Комитету жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Администрации местного самоуправления г. Владикавказа о признании незаконным отказа в принятии и оформлении акта приемочной комиссии, сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии,

установил:

I.Исковые требования и возражения сторон

ФИО3 ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с иском к Комитету жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее – ответчик), в котором просит: признать отказ председателя ЖКХЭ АМС г. Владикавказа ФИО4 от 15.05.2025 №02-48-844 незаконным и необоснованным; возложить обязанность на Комитет жилищно-коммунального хозяйства и энергетики АМС г.Владикавказа выдать/принять выполненные работы по переустройству жилого помещения в отношении квартиры по адресу: <...>, кв.№, и выдать акт приемочной комиссии о произведенном переустройстве квартиры в соответствии с решением КЖКХЭ от 24.12.2013 №7768; сохранить квартиру по адресу: <...>, кв.№, в переустроенном состоянии без изменения границ и площади.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что является собственником указанного жилого помещения на основании договора купли-продажи от 17.01.2017. Переустройство системы отопления в квартире, заключавшееся в установке индивидуального двухконтурного котла, было произведено предыдущим собственником – ФИО2 на основании законно выданного ответчиком решения от 24.12.2013 №7768. Однако процедура легализации не была завершена, и акт приемочной комиссии не был оформлен. Истец, будучи добросовестным приобретателем и полагая, что все документы находятся в порядке, оплачивал беспрепятственно коммунальные услуги. После обнаружения наличия задолженности, предпринял все необходимые меры для завершения процедуры, однако комитетом в оформлении акта приемки отказано по формальным основаниям, в связи с тем, что разрешение выдавалось иному лицу, и срок его действия истек. Истец полагает, что такой отказ является незаконным, нарушает его права как собственника, а произведенное переустройство, будучи безопасным и не затрагивающим права третьих лиц, подлежит сохранению в судебном порядке.

В судебном заседании истец ФИО3 ФИО1 поддержал исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить, поскольку имеются все необходимые документы, подтверждающие их законность.

Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать в полном объеме. Представала письменные возражения, содержащие позицию ответчика, которая основана на законности оспариваемого отказа от 15.05.2025 №02-48-844, поскольку решение о согласовании переустройства №7768 было выдано предыдущему собственнику, и срок его действия истек в соответствии с действующим законодательством, работы по переустройству выполнены действующим собственником, и не соответствуют проектной документации, в связи с чем, оформление акта приемочной комиссии для нового собственника ФИО3 ФИО1 не представляется возможным, а для сохранения квартиры в переустроенном виде отсутствуют законные основания.

II.Обстоятельства дела, установленные судом

Исследовав и оценив в совокупности представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи № ГПК РФ, суд приходит к выводу об установлении следующих юридически значимых для разрешения спора обстоятельств.

Жилое помещение, являющееся предметом спора, представляет собой квартиру №№, общей площадью 62,6 кв.м, расположенную в многоквартирном доме по адресу: РСО-Алания, <адрес>, принадлежащую на праве собственности истцу на основании договора купли-продажи от 17.01.2017 и передаточного акта от 17.01.2017, заключенного с ФИО2, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись от 31.01.2017 №№.

24.12.2013 ответчиком на имя прежнего собственника квартиры, ФИО6 ФИО2, выдано Решение №7768 о согласовании переустройства системы отопления на основании представленного проекта и строительно-технического заключения. Согласно расписке от 12.12.2013 вместе с заявлением о согласовании переустройства и (или) перепланировки в КЖКХЭ передан оригинал проекта переустройства, копии технического паспорта жилого помещения и правоустанавливающих документов.

На основании указанного разрешения и проектной документации, разработанной ОП ЗАО «Корпорация «РЕМИСТ» в 2013 году, в квартире были произведены работы по установке индивидуального источника теплоснабжения – двухконтурного газового котла. Указанные работы были завершены, однако акт приемочной комиссии, подписание которого предусмотрено п. 4 Решения №7768 и является завершающим этапом процедуры легализации переустройства, оформлен не был.

В целях приведения правоустанавливающей и технической документации на жилое помещение в соответствие с его фактическим состоянием, истец обратился к ответчику с заявлением о выдаче акта приемочной комиссии.

Письмом от 15.05.2025 №02-48-844 Комитет ЖКХЭ АМС г. Владикавказа отказал истцу в оформлении акта приемочной комиссии, мотивировав отказ тем, что решение о согласовании №7768 от 24.12.2013 выдавалось предыдущему собственнику, и срок его действия истек. Иных оснований для отказа, в частности, ссылок на несоответствие произведенных работ проекту, техническим регламентам или нормам безопасности, письмо не содержит.

Согласно Акту №002537 от 18.04.2025, составленному Всероссийским добровольным пожарным обществом СОРО ВДПО, дымовые и вентиляционные каналы в квартире №№ находятся в технически исправном состоянии, очищены и пригодны для эксплуатации газоиспользующего оборудования.

Справкой ООО «Газпром газораспределение Владикавказ» от 05.11.2025 №1666 подтверждено, что спорная квартира газифицирована двухконтурным котлом по наряду №259 от 07.03.2017. Аналогичная справка выдавалась на имя предыдущего собственника. Как пояснил истец в ходе судебного заседания, работы по установке газового котла полностью проведены прежним собственником, который при передаче квартиры в собственность не оформил все документы в соответствии с требованиями закона, о чем ему на дату заключения сделки известно не было.

Согласно Заключению строительно-технической экспертизы №179-25ст от 14.07.2025, выполненному ООО «Эксперт-М», с дополнением от 15.10.2025 №76, проточный водонагреватель газового типа, установленный в квартире №№, соответствует действующим строительным нормам и правилам, нормам безопасности и действующему жилищному законодательству Российской Федерации. Соблюдены все необходимые противопожарные нормативы. Экспертом сделан однозначный вывод о том, что объект, смонтирован с учетом требований регламента безопасности, и при условии нормальной эксплуатации не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В результате, переустройство системы отопления в квартире №№ не нарушает общедомовую систему, то есть, контур отопления внутридомовой системы теплообмена остается замкнутым и работает бесперебойно. Таким образом, тепловой обмен многоквартирного жилого дома сохранен неизменным при отключении от него квартиры №№.

Допрошенный в судебном заседании 21.11.2025 эксперт ФИО7, подготовивший указанное заключение, поддержал сделанные им выводы в полном объеме. Уточнил, что выполненное переустройство полностью соответствует строительным нормам и правилам, а также требованиям безопасности.

Ответчиком не представлено доказательств, опровергающих выводы эксперта.

Из материалов дела также усматривается, что в результате произведенного переустройства границы и площадь жилого помещения не изменились, права и законные интересы собственников смежных помещений не затронуты.

III.Нормативное правовое обоснование

Правоотношения, возникающие в связи с переустройством жилых помещений в многоквартирном доме, регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и других федеральных законов, нормативными правовыми актами, изданными в соответствии с указанными федеральными законами (например, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 27.09.2003 №170), а также нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Порядок проведения переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме установлен нормами главы 4 ЖК РФ.

В целях определения содержания понятия «переустройство» необходимо исходить из положений статьи 25 ЖК РФ, в соответствии с которым переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).

Монтаж индивидуального источника теплоснабжения, являющийся предметом настоящего спора, безусловно, охватывается данной правовой дефиницией.

Законодатель, исходя из необходимости обеспечения безопасности эксплуатации жилищного фонда и защиты прав всех собственников в многоквартирном доме, установил разрешительный порядок осуществления такого переустройства (статья 26 ЖК РФ), предполагающий получение согласования органа местного самоуправления на основании представленного проекта. Логическим и юридически обязывающим завершением процесса согласованного переустройства является составление и подписание акта приемочной комиссии (часть 1 статьи 28 ЖК РФ), который удостоверяет соответствие выполненных работ проекту и требованиям технических регламентов. Именно этот акт является правовым основанием для внесения изменений в технический паспорт жилого помещения и, как следствие, в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является документ, подтверждающий принятие решения о согласовании.

Введение нормативных требований к порядку переустройства системы внутриквартирного отопления направлено в первую очередь на обеспечение надежности и безопасности теплоснабжения многоквартирного дома в целом, что отвечает интересам собственников и пользователей всех помещений в нем. При этом достижение баланса интересов тех из них, кто перешел на отопление с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, и собственников или пользователей остальных помещений в подключенном к централизованным сетям теплоснабжения многоквартирном доме предполагает в том числе недопустимость такого использования данных источников, при котором не обеспечивается соблюдение нормативно установленных требований к инженерным системам всего дома.Вместе с тем, осознавая возможное расхождение между формальным нарушением процедуры и фактическим состоянием объекта, законодатель ввел специальный судебный механизм разрешения споров. Ключевой для разрешения настоящего спора является диспозиция части 4 статьи 29 ЖК РФ, наделяющая суд дискреционным полномочием на основании представленных доказательств сохранить жилое помещение в переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Данная норма представляет собой институт судебной легализации, направленный на устранение правовой неопределенности в отношении объекта недвижимости и защиту интересов добросовестного собственника. Она позволяет суду оценить не столько формальное соблюдение административных этапов, сколько материально-правовые последствия произведенных изменений, ставя во главу угла критерии безопасности и отсутствия нарушений прав третьих лиц.

Указанные нормы жилищного законодательства не могут толковаться и применяться в отрыве от их конституционно-правового смысла. Гарантированное статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности предполагает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц. Устанавливаемые законом административные процедуры призваны не ограничивать это право, а вводить его в рамки, необходимые для обеспечения публичных интересов, прежде всего – безопасности. Следовательно, отказ административного органа в легализации переустройства, не должен быть основан на сугубо формальных причинах, может быть расценен как чрезмерное и несоразмерное ограничение прав собственника.

В силу принципа состязательности сторон, бремя доказывания обстоятельств, на которые стороны ссылаются как на основание своих требований и возражений, распределяется между ними. Применительно к спорам, вытекающим из положений части 4 статьи 29 ЖК РФ, на истца возлагается обязанность представить доказательства соответствия произведенного переустройства строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам, а также отсутствия нарушений общедомовой системы отопления в результате переустройства системы отопления в квартире. На ответчика же, как на орган публичной власти, возражающий против сохранения помещения в переустроенном состоянии, возлагается обязанность доказать законность оспариваемого отказа, а также, что такое сохранение создает реальную, а не мнимую угрозу жизни или здоровью граждан либо нарушает их права.

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

VI.Выводы суда, вытекающие из установленных им обстоятельств дела

Суд, проанализировав установленные по делу обстоятельства, подлежащие применению нормы материального права и доктринальные подходы к их толкованию, а также оценив представленные доказательства в их системной взаимосвязи, приходит к выводу о наличии достаточных и убедительных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Суд, определяя правовую квалификацию произведенного переустройства, установил, что работы по монтажу системы индивидуального отопления были произведены не произвольно, а на основании надлежащим образом выданного органом местного самоуправления решения №7768 от 24.12.2013 и разработанной в соответствии с ним проектной документации. Следовательно, произведенное переустройство по своей правовой природе не является самовольным в том смысле, который заложен в части 1 статьи 29 ЖК РФ, поскольку волеизъявление уполномоченного органа на его проведение было выражено в установленной законом форме. Нарушение в данном случае носит сугубо процедурный характер и заключается исключительно в незавершении процесса легализации – оформлении акта приемочной комиссии.

Оценивая правомерность отказа ответчика в оформлении указанного акта, суд приходит к следующим выводам. Мотивация отказа, основанная на смене собственника жилого помещения и истечении срока действия разрешения, представляется суду формальной и не соответствующей целям правового регулирования. Разрешение на переустройство по своей сути является документом, относящимся к объекту недвижимости, а не к личности его собственника. Оно подтверждает принципиальную допустимость и техническую возможность проведения конкретных работ в конкретном помещении. Переход права собственности на объект не аннулирует ранее выданные согласования, как и проектные решения в отношении имущества. Иное толкование возлагало бы на нового собственника, являющегося добросовестным приобретателем, несоразмерное бремя повторного прохождения всей административной процедуры, что не основано на законе и противоречит принципу стабильности гражданского оборота.

По своей правовой природе сроки, устанавливаемые для проведения таких работ, носят организационно-контрольный и пресекательный характер. Их цель не аннулировать саму возможность переустройства по истечении определенного времени, а стимулировать его завершение в разумный период, пока проектная документация и технические условия сохраняют свою актуальность. Истечение такого срока само по себе не порождает презумпцию незаконности или опасности выполненных работ. В ситуации, когда переустройство фактически завершено, а его полное соответствие действующим на текущий момент нормам и правилам подтверждено актуальным заключением специалистом экспертной организации, ссылка административного органа на истечение процедурного срока утрачивает свое правовое значение. Наличие у истца экспертного заключения от 2025 года полностью нивелирует аргумент о потенциальной утрате проектом 2013 года своей технической актуальности и доказывает, что цель правового регулирования - обеспечение безопасности, достигнута.

Основным вопросом при разрешении подобных споров является установление соответствия произведенных изменений требованиям безопасности и соблюдения прав третьих лиц. Законодатель, вводя в статью 29 ЖК РФ норму о возможности сохранения помещения в переустроенном состоянии в судебном порядке, исходил из приоритета содержания над формой. Главной целью государственного контроля в этой сфере является не соблюдение бюрократических процедур как таковых, а обеспечение безопасности проживания в многоквартирном доме.

В настоящем деле истцом представлены исчерпывающие и не опровергнутые ответчиком доказательства, подтверждающие полную безопасность существующего переустройства. Заключение строительно-технической экспертизы №179-25ст от 14.07.2025 и Акт обследования дымовых и вентиляционных каналов №002537 от 18.04.2025, выполненные компетентными организациями, однозначно свидетельствуют о том, что смонтированная система отопления соответствует всем действующим на момент рассмотрения дела строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам. Ключевой вывод эксперта о том, что переустройство не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и в результате переустройства системы отопления в квартире №№ не нарушена общедомовая система отопления, является юридически значимым фактом, который ответчиком не оспорен и не опровергнут. Доказательств того, что произведенные работы каким-либо образом нарушают права и законные интересы собственников смежных помещений, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах формальный отказ ответчика, не основанный на каких-либо технических или правовых претензиях к существу выполненных работ, является незаконным и нарушает права истца как собственника. Отказ в легализации безопасного и соответствующего нормам переустройства создает для собственника правовую неопределенность и необоснованные препятствия в реализации его правомочий.

Применяя положения части 4 статьи 29 ЖК РФ, суд приходит к выводу, что имеются все необходимые условия для сохранения жилого помещения в переустроенном состоянии. Судебное решение в данном случае выступает в качестве правоустанавливающего акта, который завершает процедуру легализации и подтверждает законность произведенных изменений, устраняя тем самым последствия бездействия предыдущего собственника и неправомерного отказа административного органа.

Рассматривая требование истца о возложении на ответчика обязанности выдать акт приемочной комиссии о произведенном переустройстве, суд не находит оснований для его удовлетворения. В соответствии со статьей 29 ЖК РФ и положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», решение суда о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии само по себе является надлежащим документом, подтверждающим законность переустройства, и служит основанием для внесения соответствующих изменений в техническую документацию и Единый государственный реестр недвижимости. С момента вступления решения суда в законную силу, права истца на владение и пользование квартирой в измененном виде считаются восстановленными. В этой связи, дополнительное обязание административного органа издавать акт приемочной комиссии является избыточным, не несущим самостоятельной правовой нагрузки и фактически дублирующим правовые последствия судебного акта. В этой части исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения, что влечет за собой частичное удовлетворение иска в целом.

Кроме того, суд считает необходимым уточнить резолютивную часть решения, в рамкам заявленных истцом требований, в части сохранения жилого помещения в переустроенном состоянии. Учитывая, что истцом заявлено требование о сохранении квартиры в переустроенном состоянии без изменения границ и площади, и предметом судебного разбирательства являлась легализация установки индивидуального отопления, суд находит правильным, удовлетворяя данное требование, конкретизировать, что сохранение помещения допускается именно в части выполненных работ по установке индивидуальной системы отопления, подтвержденных экспертным заключением. Такая формулировка обеспечивает правовую определенность в отношении объема легализованных изменений.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 ФИО1 удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Комитета жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Администрации местного самоуправления г. Владикавказа от 15 мая 2025 года № 02-48-844 в оформлении акта приемочной комиссии о произведенном переустройстве жилого помещения, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, <адрес>, квартира №.

Сохранить квартиру, расположенную по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, <адрес>, квартира №, в переустроенном состоянии в соответствии с произведенными работами по установке индивидуальной системы отопления.

В удовлетворении исковых требований в части возложения обязанности на Комитет жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Администрации местного самоуправления г. Владикавказа выдать акт приемочной комиссии о произведенном переустройстве – отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в техническую документацию на жилое помещение и в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Северная Осетия–Алания через Ленинский районный суд г. Владикавказа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья З.В. Галазова