Дело № 2-1572/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 августа 2023 года Томский районный суд Томской области в составе:
председательствующего Пелипенко А.А.,
при секретаре Пятиненко С.А.,
помощник судьи Борисова Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске с участием представителя истца ФИО1 ФИО2, представителя ответчика Муниципального образования «Зональненское сельское поселение» в лице Администрации Зональненского сельского поселения ФИО3, представителя третьего лица Администрации Томского района ФИО4 гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Муниципальному образованию «Зональненское сельское поселение» в лице Администрации Зональненского сельского поселения о признании права собственности на самовольную постройку,
установил:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Муниципальному образованию «Зональненское сельское поселение» в лице Администрации Зональненского сельского поселения о признании права собственности на самовольную постройку одноэтажное нежилое здание – хозяйственный блок общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное в границах земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.
В обоснование требований указано, что ФИО1 является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №. В 2023 году истец за счет своих средств и сил построил на указанном земельном участке одноэтажное нежилое здание – хозяйственный блок общей площадью 11,6 кв.м. Возведенный объект соответствует целевому назначению земельного участка, используется в целях хранения уборочной техники. Истцом во внесудебном порядке были получены экспертные заключения, подтверждающие, что возведенный объект соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Спорный объект недвижимости построен в границах земельного участка истца, о чем свидетельствует технический план здания от 17.04.2023. Статус строения соответствует виду разрешенного использования земельного участка, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Со стороны истца были предприняты меры для получения разрешительной документации на возведенный объект. Однако согласно ответу Администрации Зональненского сельского поселения в получении разрешения на строительство было отказано.
Истец ФИО1, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.
Суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца.
Представитель истца ФИО2 исковые требования ФИО1 поддержал по основаниям, указанным в иске. В письменных пояснениях и в ходе рассмотрения дела указал, что вид разрешенного использования земельного участка включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1.1, 3.1.2, которые позволяют правообладателю земельного участка размещать на нем здания, обеспечивающие хранение и обслуживание уборочной техники, необходимой для очистки и уборки земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости – канализации и колодца. В договоре аренды земельного участка № 7 от 13.02.2023 отсутствует какой-либо запрет на использование земельного участка в соответствии с целевым назначением без права возведения на нем объектов недвижимости. Истец обращался к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство спорного объекта, к заявлению были приложены необходимые документы. Отказывая в выдаче разрешения на строительство, ответчик указал, что спорный объект уже возведен, что по смыслу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой, право собственности на которую может быть признано лишь в судебном порядке. Оспаривание данного отказа как незаконного нецелесообразно, поскольку отказ основан на нормах действующего гражданского законодательства, формально у ответчика имелись основания для такого отказа. Учитывая характер отказа ответчика в выдаче разрешения на строительство, единственным возможным способом защиты истцом своего права является признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.
Представитель ответчика Муниципального образования «Зональненское сельское поселение» в лице Администрации Зональненское сельское поселение ФИО3 против удовлетворения исковых требований возражала.
Представитель третьего лица Администрации Томского района ФИО4 против удовлетворения исковых требований также возражал. В письменном отзыве и в ходе рассмотрения дела указал, что договор аренды № 7 от 13.02.2023 заключен на земельный участок с разрешенным использованием: коммунальное обслуживание, что по факту является нарушением градостроительных и строительных норм и правил, так как разрешенное использование земельного участка не предусматривает строительство данного объекта. Материалы дела не содержат документа о предоставлении истцу - арендатору земельного участка с правом возведения одноэтажного нежилого здания – хозяйственный блок. Доказательств, свидетельствующих о наличии согласия арендодателя Администрации Томского района на использование земельного участка для возведения объекта недвижимости не имеется. Истец не представил доказательства своевременного обращения в компетентные органы для получения разрешения на строительство до начала строительства спорного объекта либо наличия препятствий в получении разрешения на строительство, либо необоснованного отказа в получении такого разрешения. Согласно исковому заявлению истец с заявлением о выдаче разрешения на строительство спорного объекта обратился в апреле 2023 года после того, как объект уже был построен. При этом полученный отказ в выдаче разрешения на строительство от 27.04.2023 № 01-26-542 истцом в установленном законом порядке не оспорен, за получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта истец не обращался. Полагал, что обращение истца в орган местного самоуправления за выдачей разрешения на строительство непосредственно перед направлением иска в суд носило формальный характер, не преследовало за собой цель получить в установленном порядке необходимую разрешительную документацию.
Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору (п. 3.2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из указанных норм права следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, это является необходимым условием для удовлетворения иска.
Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В судебном заседании установлено, что 13.02.2023 между Администрацией Томского района муниципального образования «Томский район» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 980 кв.м с кадастровым номером 70:14:0312001:169 для коммунального обслуживания по адресу: <адрес> (п.1.1).
13.02.2023 сторонами договора аренды подписан акт приемки-передачи земельного участка.
Согласно техническому плану здания от 17.04.2023, декларации об объекте недвижимости от 11.04.2023 на указанном земельном участке возведено здание, назначение: нежилое, наименование – хозяйственный блок, материал наружных стен: металлические, год завершения строительства: 2023, площадь: <данные изъяты> кв.м.
Согласно пояснениям сторон, разрешение на строительство спорного объекта уполномоченным органом не выдавалось, возможность размещения хозяйственного блока арендатором не согласовывалась с арендодателем.
ФИО1 20.04.2023 обратился в Администрацию Зональненского сельского поселения с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - хозяйственный блок, назначение – нежилое, площадь 11,6 кв.м на земельном участке с кадастровым номером №.
Решением администрации Зональненского сельского поселения от 27.04.2013 в выдаче разрешения на строительство отказано на основании ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Как следует из искового заявления, пояснений представителя истца истцом получены экспертные заключения, подтверждающие, что возведенный объект соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Так согласно заключению ООО «Ай Джи Групп» от 10.05.2023 несущие и ограждающие строительные конструкции в рассматриваемом жилом здании на момент проведения обследовательских работ находится в работоспособном состоянии. На основании проведенного обследования несущих и ограждающих строительных конструкций нежилого здания (хозяйственный блок без постоянного пребывания людей), расположенного в <адрес> кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположено здание № сделан вывод, что выполненный монтаж несущих и ограждающих конструкций нежилого здания не противоречит требованиям СП 16.13330.2017 «Стальные конструкции. Актуализированная редакция СНиПII-23-81*», СП 64.13330.2017 «СНиП II-25-80 Деревянные конструкции», СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения» (Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003), СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции», не нарушает условия обеспечения конструктивной надежности, не приведет к нарушению прочности или обрушению несущих конструкций нежилого здания.
В соответствии с ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований» данное здание относится к пониженному уровню ответственности. К таким сооружениям III (пониженного) уровня ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребывания в них людей.
Согласно экспертизе, подготовленной ООО «Проект Томск» от 01.06.2023 возведенное одноэтажное нежилое здание- 2023 года постройки – хозяйственный блок, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположено здание №, не противоречит требованиям норм и правил пожарной безопасности.
Согласно экспертному заключению, подготовленной ООО «Проект Томск» от 01.06.2023 хозяйственный блок без постоянного пребывания людей, расположенный <адрес>, кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположено здание № после самовольного возведения. В санитарных правилах отсутствуют санитарно-гигиенические требования к нежилым зданиям/сооружениям, в которых отсутствует постоянное пребывание людей, в которых отсутствует отопление. Вентиляция, водоснабжение и водоотведение в вязи с отсутствием вредного воздействия на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных воздействий.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как указано в абз. 58 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения строений, об этом должно быть указано в договоре аренды, то есть при заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа. Признание права собственности на самовольную постройку, расположенную на арендованном земельном участке, возможно при соблюдении предусмотренных договором аренды условий о целевом использовании земельного участка.
Как следует из договора аренды земельного участка № 7 от 13.02.2023 земельный участок, на котором расположена возведенный хозяйственный блок предоставлен истцу с назначением для коммунального обслуживания.
При этом согласно п. 4.4.2 указанного договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Из условий договора не следует, что он предоставлялся, в том числе для цели строительства, в частности для возведения спорного объекта. Иных доказательств соблюдение порядка предоставления земельного участка для цели строительства этого объекта в установленном порядке суду не представлено.
Особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.
Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.
Более того, использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, а такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.
Поскольку из установленных по делу обстоятельств следует, что собственник земельного участка своего согласия на строительство спорного объекта не давал, истец как арендатор земельного участка в отсутствие воли арендодателя использовал его в нарушение условий существующего между ними обязательства, в ходе рассмотрения дела представитель третьего лица Администрации Томского района, собственника земельного участка, против удовлетворения исковых требований возражал, суд находит требования истца не соответствующими положениям ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям заключенного договора аренды.
Данная позиция сформулирована в судебных актов высших судебных инстанций, в т.ч. Определениями Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051, от 21.02.2017 № 667-ПЭК16, от 25.09.2014 № 306-ЭС14-1218.
Как указано в абз. 3 п. 26 постановления Пленума № 10/22 иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Поскольку у лица не имелось не только разрешения на строительство, но и согласия собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке спорной постройки, отсутствие такого разрешения не является единственным признаком этой самовольной постройки.
При наличии иных приведенных препятствий, по смыслу разъяснения, указанного в п. 26 постановления Пленума № 10/22, даже при подтверждении обращения лица за разрешением на строительство, а также возведения объекта без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к Муниципальному образованию «Зональненское сельское поселение» в лице Администрации Зональненского сельского поселения о признании права собственности на самовольную постройку оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий /подпись/ А.А. Пелипенко
Решения суда в окончательной форме изготовлено 17.08.2023
Подлинник подшит в деле № 2-1572/2023
Копия верна
Судья А.А. Пелипенко
Секретарь С.А. Пятиненко
УИД70RS0005-01-2023-001663-94