31RS0019-01-2021-000035-38 Дело № 2-301/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 октября 2022 года пос. Ровеньки
Ровеньский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Горбачевой И.М.,
при секретаре Конопля Ю.А.,
с участием представителей истца СПК (колхоз) «1 Мая» ФИО3, ФИО4, ответчика ФИО5, его представителя ФИО6, представителей ответчика ФИО7 – ФИО6 и ФИО8
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СПК (колхоз) «1 Мая» к ФИО5, ФИО7 о признании незаконным выдела земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности на земельный участок,
установил:
СПК (колхоз) «1 Мая» обратился в суд с иском к ФИО5 и ФИО7, в котором просит:
- признать незаконным выдел ФИО5 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 16200 кв.м. из земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>;
- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 164000 кв.м. местоположением: <адрес>, заключенный 29.03.2021 года между ФИО5 и ФИО7, прекратить право собственности ФИО7 на указанный земельный участок и исключить из ЕГРН регистрационную запись об указанном праве;
- исключить из ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером №.
В обоснование истец указал что 9.06.2018 года на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № большинством голосов при участии ответчика ФИО5 было принято решение о передаче земельного участка в аренду СПК (колхоз) «1 Мая» и 14.06.2018 года между истцом и участниками долевой собственности заключен договор аренды. В настоящее время СПК (колхоз) «1 Мая» стало известно, что ФИО5 без получения согласия арендатора произвел выдел из общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером № и после выделения продал его ФИО7 которая 22.04.2022 года направила в адрес истца уведомление о намерении самостоятельно обрабатывать земельный участок и запрете производства на нем сельскохозяйственных работ. Ссылаясь на нарушение своих прав как арендатора в связи с уменьшением площади объекта аренды, СПК (колхоз) «1 Мая» обратился в суд с настоящим иском. Кроме того, указывает на нарушение при выделе требований ч.6 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ в связи с тем, что его образование нарушает рациональное землепользование и отсутствует доступ к указанному земельному участку от земель общего пользования.
В судебном заседании представители истца СПК (колхоз) «1 Мая» ФИО3 и ФИО4 исковые требования поддержали, дополнив, что несмотря на то, что договор аренды земельного участка от 14.06.2018г. в ЕГРН не зарегистрирован, он фактически сторонами исполнялся, в том числе ФИО5 принимавшим от истца арендную плату вплоть до 2021 года. Полагали доводы возражений ФИО7 ссылающейся на то, что она являлась добросовестным приобретателем земельного участка необоснованными, поскольку заключая договор купли-продажи, она не убедилась в том, что он находится в пользовании истца.
Ответчик ФИО5 иск не признал, пояснил, что являлся участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и участвовал в общем собрании при передаче земельного участка в аренду, возражений против этого не имел. В последующем решил продать земельную долю СПК (колхоз) «1 Мая», но не сошлись по цене с председателем, поэтому он решил выделить земельный участок, о чем председатель СПК знал, пояснив ему, что решит этот вопрос с кадастровым инженером. После этого он обратился к кадастровому инженеру ФИО1, который составил проект межевания и сказал, что согласует местоположение земельного участка с председателем СПК. Поэтому когда выдел был завершен, он продал земельный участок ФИО7
Представитель ответчика ФИО5 – ФИО6, представляющий также интересы ответчика ФИО7 и представитель ФИО7 – ФИО8 возражая против удовлетворения иска, указали, что поскольку истцом заявлен виндикационный иск, то он не подлежит удовлетворению в рамках требований о признании сделки купли-продажи недействительной, в связи с чем считают что истцом избран неверный способ защиты права. Также указали, ФИО7 является добросовестным приобретателем земельного участка поскольку стороной договора аренды не являлась, договор аренды в установленном законом порядке истцом зарегистрирован не был и ответчик о нем не была осведомлена, а выбытие земельного участка из владения арендатора было обусловлено бездействием последнего, который мер к регистрации договора аренды не принимал. Полагают, что требования, заявленные к ФИО5, удовлетворению не подлежат, поскольку к восстановлению нарушенного права истца не приведут по причине невозможности истребования земельного участка у ФИО7 как у добросовестного приобретателя.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 9 июня 2018 года состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № (единой землепользование), расположенного по адресу: <адрес>. Вторым вопросом повестки дня общего собрания являлось определение условий договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключаемого с СПК (колхоз) «1 Мая».
Согласно протоколу общего собрания и приложению №1 к нему ФИО5 являлся участником долевой собственности на указанный земельный участок, и на общем собрании голосовал «за» заключение договора аренды с СПК (колхоз) «1 Мая» сроком на 5 лет с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра Белгородской области, был согласен с условиями аренды. При разрешении вопроса повестки дня об избрании уполномоченного общим собранием лица на заключение от имени участников долевой собственности договора аренды с СПК (колхоз) «1 Мая», ФИО5 голосовал «за» кандидатуру ФИО2 (л.д. 31-38).
14.06.2018 года в соответствии с решением общего собрания между СПК (колхоз) «1 Мая» и уполномоченным общим собранием ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № (единой землепользование), который до настоящего времени в ЕГРН не зарегистрирован (л.д. 27-30).
25.02.2021г. между арендатором и уполномоченным собранием лицом было заключено дополнительное соглашение уточняющее срок действия договора - с 15.06.2018г. по 14.06.2023г. (л.д. 16).
Из содержания проекта межевания от 16.11.2018 года, подготовленного кадастровым инженером ФИО1, следует, что 20.11.2018 года в газете «Ровеньская Нива» № (10143) было опубликовано извещение о выполнении кадастровых работ по образованию земельного участка из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> по заказу ФИО5 и о возможности ознакомления с проектом межевания (л.д. 186-187).
Согласно заключению кадастрового инженера, земельный участок площадью 16,4 га был образован в счет земельных долей, принадлежащих на праве собственности ФИО5, возражений на проект межевания от участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № не поступало (л.д. 160, 179).
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 29.03.2021 года между ответчиками ФИО5 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, на который в результате выдела за ФИО5 было зарегистрировано право собственности 11.01.2019 года о чем в ЕГРН была внесена запись № (л.д. 152-153).
Согласно выписке из ЕГРН переход права собственности к ФИО7 на указанный земельный участок зарегистрирован в ЕГРН 18.05.2021г. о чем составлена запись № (л.д. 154-157).
Разрешая спор по существу с учетом установленных обстоятельств, суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Общие правила и условия образования земельных участков определены ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд; образования земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил РФ, войск национальной гвардии РФ, органов государственной охраны (п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ).
Пунктом 5 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ).
В силу положений п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Пунктом 1 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным федеральным законом.
Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном п. п. 4 - 6 ст. 13 (пункт 2).
Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (пункт 3).
Если указанное в пункте 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ).
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется (пункт 5).
Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 Закона об обороте сельскохозяйственных земель (пункт 6).
Пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.
Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.
Как установлено судом из протокола общего собрания участников долевой собственности от 9.06.2018 года и договора аренды земельного участка от 14.06.2018 года, ответчик ФИО5 в числе других собственников земельных долей на общем собрании выразил согласие с передачей земельного участка СПК (колхоз) «1 Мая», и договор аренды был заключен без каких-либо оговорок и возражений.
При этом вплоть до 2021 года, то есть до продажи выделенного земельного участка ФИО7 в марте 2021 года, ФИО5 получал от истца арендную плату, что им не оспаривается и подтверждается ведомостями на выдачу арендной платы за 2020 год (л.д. 136-151).
С учетом изложенного выделение ФИО5 земельной доли из переданного в аренду земельного участка было возможно только с письменного согласия арендатора, однако такового ответчиком получено не было.
Доводы ФИО5 об осведомленности председателя СПК (колхоз) «1 Мая» ФИО3 о произведенном им в 2018 году выделе земельного участка, основаниями для иного вывода суда быть не могут, поскольку письменного согласия арендатора на выдел им земельного участка им суду не представлено.
Более того приведенные ФИО5 доводы никакими доказательствами не подтверждены, при том, что председатель СПК (колхоз) «1 мая» СПК ФИО3 предоставление ему согласия на выдел земельного участка отрицал, а допрошенный в качестве свидетеля кадастровый инженер ФИО1 пояснил, что факта согласования им выдела земельного участка ФИО5 с председателем СПК (на что ссылался в суде ответчик), он не помнит.
Таким образом, поскольку необходимость получения согласия арендатора на выдел земельных долей из исходного земельного участка обусловлена полномочиями арендатора по владению и пользованию объектом аренды и наличием у него вещно-правового интереса в защите своих прав против третьих лиц, то при отсутствии такого письменного согласия выделение ответчиком ФИО5 земельного участка в счет принадлежащих ему земельных долей нельзя признать законным, в связи с чем требования СПК (колхоз) «1 мая» СПК о признании выдела незаконным, подлежат удовлетворению.
Требования истца о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2021г., заключенного между ответчиками как ничтожной сделки, суд также признает обоснованными.
В силу ч.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно частям 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Абзацем 1 ч.1 3 ст. 166 ГК РФ установлено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Таким образом поскольку совершенные ФИО5 действия по выделу земельного участка в счет принадлежащих ему земельных долей подпадают под понятие сделки и нарушают права истца как арендатора, то права ответчика ФИО7 на данный земельный участок, возникшие на основании ничтожной сделки, в силу ст. 168 ГК РФ также ничтожны.
Следовательно, нарушенное право арендатора подлежит защите путем признания недействительным выдела спорного земельного участка, признания сделки купли-продажи незаконной и применения последствий недействительной сделки путем прекращения прав ответчика ФИО7 на выделенный земельный участок и исключения о нем сведений из ЕГРН.
Доводы возражений представителей ответчиков о том что положения статей 167 - 168 ГК РФ по настоящему делу не применимы, поскольку в данном случае имеет место добросовестное приобретение земельного участка ФИО7 в соответствии со ст. 302 ГК РФ, однако к ней иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения не предъявлено, и у нее как добросовестного приобретателя, земельный участок быть истребовать не может, судом отклоняются как необоснованные поскольку признание выдела спорного земельного участка недействительным предполагает отсутствие его как самостоятельного объекта права с присвоенными ему при выделении характеристиками, что влечет недействительность всех совершенных в отношении него сделок и погашение всех записей о государственной регистрации прав на него, в том числе, права собственности ФИО7
Следовательно, приобретен добросовестным приобретателем такой земельный участок быть не может, поскольку он не имеет правового статуса объекта права собственности.
Кроме того доводы возражений ФИО7 о добросовестности ее действий при приобретении земельного участка у ФИО5 со ссылкой на отсутствие в ЕГРН сведений о регистрации договора аренды и об арендаторе земельного участка, судом отклоняются поскольку как следует из пояснений ее представителя ФИО8, при покупке земельного участка ответчик его не осматривала, на место его расположения не выходила, а руководствовалась лишь данными о его наличии из публичной кадастровой карты и сведениями о его границах, внесенными в ЕГРН.
При этом как следует из материалов дела и пояснений представителя истца ФИО3, выделенный земельный участок, входивший в состав земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 31:24:0000000:127, постоянно использовался СПК (колхоз) «1 Мая» единым массивом и до направления ФИО7 уведомления 22.04.2022г. из владения и пользования арендатора не выбывал.
Таким образом, факты не использования ФИО7 после покупки в марте 2021 года земельного участка и направления ею в адрес СПК (колхоз) «1 Мая» уведомления о его освобождении лишь 22.04.2022г. указывают о ее осведомленности о его нахождении в пользовании истца. Также представителями ответчика не опровергнуты доводы истцов о том, что ФИО7 профессионально осуществляет сельскохозяйственную деятельность, и в процессе указанной деятельности могла обладать информацией о других арендаторах.
С учетом установленных обстоятельств признать ФИО7 добросовестным приобретателем земельного участка нельзя, поскольку ею не было проявлено должной заботливости и осмотрительности в целях выявления наличия на него обременений.
Доводы представителя ФИО5 о том, что он является ненадлежащим ответчиком по делу ввиду того что принято по делу решение каких-либо правовых последствий для него не повлечет, судом также отклоняются, поскольку исхдя из положений ч. 3 ст. 58 РФ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внесение записей в ЕГРН необходимо в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица.
Таким образом, поскольку по настоящему делу право собственности на незаконно выделенный земельный участок не может быть зарегистрировано за каким-либо лицом, а ранее за ФИО5 было зарегистрировано право общей долевой собственности на земельные доли и оно не прекращено, то принятое по делу решение повлечет возобновление у него указанного права, и стороны договора аренды вернутся в первоначальное положение.
С учетом изложенного, исковые требования СПК (колхоз) «1 Мая» подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск СПК (колхоз) «1 Мая» к ФИО5, ФИО7 о признании незаконным выдела земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности на земельный участок удовлетворить.
Признать незаконным выдел ФИО5 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 164000 кв.м. из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 164000 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 29.03.2021 года между ФИО5 и ФИО7.
Прекратить право собственности ФИО7 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 164000 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, исключив из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись об указанном праве.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером № площадью 164000 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ровеньский районный суд.
Судья: И.М. Горбачева
Мотивированное решение изготовлено 3.10.2022 года.
Решение06.11.2022