Дело № 2-43/2023
УИД № 42RS0007-01-2022-001010-12
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Кемерово 27 января 2023 г.
Ленинский районный суд г. Кемерово
в составе председательствующего судьи Красниковой М.И.,
при секретаре Киселевой Н.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Кемеровская станция технического обслуживания автомобилей» к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании земельным участком,
УСТАНОВИЛ:
Закрытое акционерное общество «Кемеровская станция технического обслуживания автомобилей» (далее – ЗАО «СТО») обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором просит обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером № **№ **, принадлежащий истцу, от своего имущества, а именно демонтировать погружной водозаборный насос и засыпать скважину, убрать складское помещение (углярку), взыскать с ответчика в свою пользу расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.
В процессе рассмотрения дела к участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП ФИО7, ИП ФИО6
Требования мотивированы тем, что **.**,** между ФИО2 и ЗАО «СТО» был заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 114 кв.м. Решением Арбитражного суда Кемеровской области по делу № № ** от **.**,**, в числе прочего, признано отсутствующим право ФИО2 на вышеуказанный земельный участок. ЗАО «СТО» является собственником земельного участка с кадастровым номером № **№ **.
В период владения на указанном земельном участке ФИО2 была пробурена скважина с установлением погружного насоса для обеспечения водой нежилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности. Кроме того, на территории земельного участка находится складское помещение ФИО2, используемое для хранения твердого топлива (угля).
На претензию с просьбой убрать с земельного участка принадлежащее ей имущество ФИО2 ответила отказом.
Истец указывает, что нахождение на земельном участке, принадлежащем ЗАО «СТО», имущества ФИО2 нарушает права ЗАО «СТО» и препятствует владению указанным участком. Кроме того, скважина установлена с нарушениями законодательства, а ответственность перед надзорными органами за это может быть возложена на ЗАО «СТО», как собственника участка.
В судебном заседании представитель истца ЗАО «СТО» - ФИО3, действующая на основании доверенности № ** от **.**,**, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, просила требования удовлетворить, установить срок для исполнения решения в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу. Ранее данные показания поддержала, полагала, что к данным правоотношениям не применимы положения п. 4 с. 35 ЗК РФ.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 – ФИО8, действующий на основании № ... от **.**,**, требования не признал, доводы возражений поддержал, ранее пояснил, что ФИО2, приобретая в собственность нежилые помещения, приобрела и право на земельный участок. Размещение скважины и углярки в непосредственной близости к имуществу ответчика не нарушает прав иных собственников и не препятствует им в пользовании своим имуществом (т. 1 л.д. 79-81, т. 2 л.д. 85-87).
Ответчик ФИО2, третьи лица ИП ФИО7, ИП ФИО6 в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не уведомили, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие (т. 1 л.д. 78, 160, 201, 218, т. 2 л.д. 70, 71).
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Судом установлено, что ЗАО «СТО» принадлежит земельный участок по адресу: ... кадастровым номером № **, вид разрешенного использования – предприятия автосервиса (т. 1 л.д. 38, 38).
**.**,** между ЗАО «СТО» и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому ФИО1 приобрела в собственность нежилое помещение по адресу: ... площадью 141,1 кв.м. с кадастровым № ** (л.д. 88-91).
Также между ЗАО «СТО» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения от **.**,**, согласно которому ФИО1 приобрела в собственность нежилое помещение по адресу: ... 6 площадью 71,6 кв.м. с кадастровым № ** (л.д. 82-87).
Собственником пом. 7, расположенного в одном здании с помещениями ответчика, является ФИО6 (т. 1 л.д. 187-188).
Право собственности ФИО2 на переданные по договорам объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпискам из ЕГРН (т. 1 л.д. 184-185, 189-190).
Позднее в связи с образованием ЗАО «СТО» новых земельных участок из земельного участка с кадастровым № ** № **, истец передал в собственность ФИО2 по договору купли-продажи от **.**,** земельный участок: место нахождение – ..., общей площадью 114+/-4 кв.м, кадастровый № **, вид разрешенного использования – предприятия автосервиса.
Впоследствии решением Арбитражного суда Кемеровской области от **.**,** по делу № ** признать недействительной (ничтожной) сделка, совершенную ЗАО «СТО» по образованию земельных участков, в том числе признано отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № ** (т. 1 л.д. 41-51).
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от **.**,** по делу №№ ** решение Арбитражного суда ... оставлено без изменения (т. 1 л.д. 52-60).
Постановлением Арбитражного суда ... от **.**,** решение Арбитражного суда Кемерово области и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда в указанной части оставлены без изменения (т. 1 л.д. 61-73).
Денежные средства за земельный участок были возвращены ответчиком ЗАО «СТО» **.**,** (т. 1 л.д. 200).
Установлено, что в период пользования земельным участком ФИО2 около здания, в котором расположены принадлежащие ей на праве собственности помещения, была пробурена скважина с установлением погружного насоса для обеспечения водой нежилого помещения, на территории также находится складское помещение, используемое для хранения топлива (угля) (т. 1 л.д. 139).
Как следует материалов дела, скважина была пробурена для осуществления предпринимательской деятельности (т. 1 л.д. 140-143, т. 2 л.д. 2-11).
Так, принадлежащие ФИО2 нежилые помещения по адресу: ... переданы во временное пользование ИП ФИО7 на основании договора аренды № ** от **.**,** для размещения предприятия автосервиса-автомойки. Пунктом 5.2 указанного договора установлено, что в случае, если ни одна из сторон за месяц до прекращения срока действия договора не уведомит другую сторону о своем нежелании продлить действие договора, договор считается продленным в течение следующих одиннадцати месяцев (т. 1 л.д. 115, 117).
Для осуществления предпринимательской деятельности ИП ФИО7 были заключены договоры:
- с ИП ФИО4 на подвоз технической (питьевой) холодной воды № ** от **.**,**, к помещению, расположенному по адресу: ... автоцентр «Экспресс» (т. 1 л.д. 118-119);
- с ИП ФИО4 № ** от **.**,** на вывоз жидких бытовых отходов (т. 1 л.д. 128-129);
- с ООО «<данные изъяты>» № ** от **.**,** на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (т. 1 л.д. 123-127);
- с ООО «<данные изъяты>» № ** от **.**,** на оказание услуг по ремонту и техническому обслуживанию оборудования (т. 1 л.д. 211-212).
При этом заявление представителя истца о признании данных договоров подложными с учетом положений пункта 5 статьи 10 ГК РФ, отсутствием обстоятельств, доказаны в установленном законом порядке, удовлетворению не подлежит.
Согласно письменным пояснениям третьего лица ИП ФИО7, в металлическом контейнере хранится уголь, который необходим для отопления нежилых помещений в холодное время года. В связи с тем, что данное складское помещение было приобретено у прежнего собственника ЗАО «СТО» и отопительная система помещений не менялась (т.е. отапливалось угольной котельной), иных способов подключения к отоплению прежний собственник не представил. Соответственно демонтаж контейнера сделает невозможной деятельность предприятия в целом (т. 1 л.д. 218).
ЗАО «СТО» обратилось к ФИО1 с требованием произвести демонтаж установленного в скважине погружного насоса и освободить территорию от складского помещения в срок до **.**,** (т. 1 л.д. 7).
Ответчик отказалась выполнить требования, находя их неправомерными (т. 1 л.д. 8).
ЗАО «СТО» обратилось в прокуратуру с жалобой, в которой истец просил провести проверку по факту нарушения санитарных норм на автомойке, расположенной по адресу: ... (т. 2 л.д. 73-75).
По результатам проверки прокуратурой Ленинского района г. Кемерово нарушений требований природоохранного законодательства в части обращения с отходами производства и потребления, а также требований санитарно-эпидемиологического законодательства в деятельности ИП ФИО7 не установлено (т. 2 л.д. 76-77).
Полагая, что размещение на земельном участке с кадастровым номером № ** скважины и складского помещения незаконно, ЗАО «СТО» предъявило в суд настоящий иск со ссылкой на статьи 209, 304 ГК РФ.
Разрешая исковые требования, суд, руководствуясь статьей 552 ГК РФ, пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ суд приходит к выводу, что приобретение ответчиком нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, повлекло возникновение права собственности на долю в праве собственности на земельный участок.
Между тем суд учитывает следующее.
В заключенных между истцом и ответчиком договорах от **.**,** и от **.**,** передаваемое покупателю недвижимости право на землю не определено.
В п. 8.4. указанных договоров стороны согласовали, что отношения, не урегулированные настоящими договорами, регламентируются действующим законодательством.
Из изложенного следует, что в силу статей 273, 552 ГК РФ, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и условий договоров купли- продажи, несмотря на то, что земельный участок и проданные истцом помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно.
Следовательно, при рассмотрении настоящего дела суд считает возможным применить установленное приведенными выше нормами общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.
При этом в силу пункта 2 статьи 552 ГК РФ и учитывая, что иное не предусмотрено законом и договорами продажи недвижимости от **.**,** и от **.**,**, установленная в них цена помещений в здании включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.
Представитель истца полагает, что по спорным договорам купли-продажи покупателю передавались нежилые помещения, то есть часть здания, а не отдельно стоящее здание, и посчитал, что, по смыслу подпункта 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, в таком случае при отчуждении части здания не требуется одновременного отчуждения земельного участка, занятого зданием. Возможность перехода к приобретателю части здания доли в праве собственности на земельный участок указанным пунктом в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи, не предусматривалась.
Суд считает, что представителем истца неверно толкуются положения подпункт 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, согласно которому отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Данная норма права не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку данным пунктом урегулированы иные случаи – возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца.
При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно.
Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.
Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).
В силу статей 273, 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, разъяснений, содержащихся пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28 марта 2018 г., при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 244 ГК РФ).
Таким образом, в силу закона к ФИО2 с момента приобретения у ЗАО «СТО» помещений перешло и право собственности на долю в праве на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:642.
Кроме того, нахождение спорного земельного участка лишь в собственности ЗАО «СТО» лишит возможности ФИО2 распорядиться принадлежащими ей нежилыми помещениями, поскольку отчуждение недвижимого имущества без расположенного под ним земельного участка земельным законодательством не допускается.
Учитывая, что в настоящее время сторонами не произведен выдел части земельного участка в натуре, ответчик, являясь собственником нежилых помещений, имеет право и на предоставление ему в общую долевую собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации этих помещений, в с вязи с чем оснований для удовлетворения искового заявления об устранении препятствий в пользовании земельным участком суд не усматривает.
На основании ст. 98 ГПК РФ не подлежат взысканию и расходы по оплате государственной пошлины.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества «Кемеровская станция технического обслуживания автомобилей» к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании земельным участком отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Ленинский районный суд г. Кемерово в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий: подпись М.И. Красникова
Мотивированное решение изготовлено 03 февраля 2023 г.