Дело № 2-1622/2023
14RS0035-01-2022-015871-41
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Якутск 07 марта 2023 года
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Жирковой Н.В., при секретаре Лыткиной А.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков по договору купли-продажи жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском, где просит взыскать с ответчика сумму убытка по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от ____ в размере 400 000 руб., из которых 200 000 руб. сумма задатка в двойном размере, 200000 руб. убытки причиненные отказом в продаже квартиры по предварительному договору (в связи с отказом ответчика от заключения основного договора купли-продажи квартиры за 5700000 руб. истец был вынужден заключить договор купли-продажи с другим лицом, оплатив за квартиру 5900000 руб.), судебные расходы в размере 60683 руб., из которых 50000 руб. – на услуги представителя, 7200 руб. – на оплату государственной пошлины за подачу иска, почтовые расходы 283 руб.
В судебное заседание истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, направил своего представителя по доверенности ФИО3, которая исковые требования поддержала в полном объеме, подтвердила факт возврата ответчиком 100000 рублей, оплаченных истцом по заключенному с ним предварительному договору купли-продажи квартиры, уточнила исковые требования в части взыскания задатка в размере 100000 руб., убытков в размере 200000 руб., всего 300000 руб., просила уточненный иск удовлетворить.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, направил своего представителя по доверенности ФИО4, который с иском не согласился, считает, что истцом не доказано несение убытков в размере 200000 руб., т.к. приобретенная истцом квартира, в связи с отказом ответчика от продажи квартиры, не идентична по своим характеристикам с квартирой ответчика, ее площадь больше не проданной ответчиком истцу квартиры, чем и обусловлена разница в стоимости в 200000 рублей. Кроме того, пояснил, что ответчик не давал отказ в заключении основного договора купли-продажи квартиры истцу, изначально ответчиком решались вопросы по получению согласия на продажу квартиры с органом опеки и попечительства, которое было получено ____., однако до срока окончания периода заключения основного договора - ____, истец заключил ____ предварительный договор с другим лицом в связи с чем сделка не состоялась. Пояснил, что ответчик не стал бы рисковать финансами, отказывая в заключении договора, т.к. семья ответчика относится к категории малообеспеченных, в доказательство представил решение Управления социальной защиты населения и труда при МТиСР РС(Я) от ____ №№. Просит в иске отказать.
По ходатайству истца в судебном заседании опрошен свидетель ФИО5, супруга истца ФИО1, которая сообщила, что с продавцом квартиры ФИО2 ни она, ни ее супруг ФИО1 непосредственно по отказу в заключении основного договора купли-продажи не общались, о невозможности заключить основной договор купли-продажи квартиры ей сообщила риелтор ФИО6, которая ранее помогала продать квартиру ответчику, затем стала помогать им с покупкой квартиры, договор с риелтором не заключали. Указанный риелтор сообщмила ФИО5 по телефону, что ФИО2 отказывается в заключении основного договора, т.к. ей не одобрили ипотечную ставку по кредиту, на которую она рассчитывала, поэтому пока квартиру продавать она не намерена. В итоге они купили другую квартиру на 200000 руб. дороже в том же районе, большей площадью и на первом этаже, что предпочтительнее для ФИО1, т.к. у него болят ноги, но дом старше дома ответчика и без мебели, со старым ремонтом. Также пояснила, что ее супруг ФИО1 с продавцом ФИО2, риелтором не общался, все переговоры вела она. Договор купли-продажи предварительный заключили с другим лицом, не дожидаясь ____, т.к. со слов риелтора ФИО2 отказалась заключить основной договор, а сторона истца торопилась в оформлении кредитного договора с приемлемой кредитной ставкой для них. Сумма задатка в размере 100000 руб., которая была передана ФИО1 в качестве суммы задатка риелтору при заключении предварительного договора с ФИО2, была перенаправлена как сумма задатка по предварительному договору при приобретении квартиры у ФИО7 по адресу ____
Суд, выслушав пояснения представителей стороны, опросив свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны, заключившие предварительный договор, обязуется в будущем заключить сделку о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг (основной договор) на условиях и в сроки, предусмотренных предварительным договором. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
По смыслу указанных норм, задаток при определенных условиях возвращается стороной сделки.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в частности, из договоров и других сделок.
Статья 429 ГК РФ устанавливает, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.
Ответственность, предусмотренная п. 2 ст. 381 ГК РФ, в виде удержания суммы задатка подлежит применению только в случаях, когда неисполнение обязательства вызвано виновными действиями одной из сторон правоотношения, обеспеченного задатком.
Судом установлено, что ____ стороны заключили предварительный договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого ответчик обязался продать квартиру №№ по адресу: ____ площадью ___ кв.м., расположенной на третьем этаже (далее – Квартира 1), истец – оплатить денежные средства в сумме 5 700 000 руб. Согласно пп. 2.2.2 указанного предварительного договора при заключении сторонами основного договора, задаток, переданный покупателем продавцу, зачитывается в счет уплаты цены Квартиры 1. Если основной договор не будет заключен по вине покупателя, задаток продавцом не возвращается; если по вине продавца, он должен вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в соответствии со ст. 381 ГК РФ. Стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее ____, до указанной даты продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении квартиры 1.
В день подписания предварительного договора истец передал задаток в размере 100 000 руб., в подтверждение чего была оформлена расписка.
Представители истца и ответчика подтверждают факт того, что сумма в размере 100000 руб., оплаченная истцом ответчику в рамках заключенного предварительного договора купли-продажи от ____, ответчиком ФИО2 возвращена ФИО1, указанная сумма предметом спора по настоящему делу не является, истцом не предъявляется ко взысканию.
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
До истечения срока (до ____) для заключения основного договора купли-продажи квартиры с ФИО2, ____ истец ФИО1 заключил предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ____ (далее – Квартира 2), площадью ___ кв.м., с ФИО7 Далее, ____ истец заключил договор купли-продажи Квартиры 2 с ФИО7 стоимостью 5 900 000 руб. Разница по приобретенному жилому помещению составила 200 000 руб., которые истец просит взыскать с ответчика как убытки, причиненные неисполнением условий предварительного договора купли-продажи.
Согласно выписке из ЕГРН от ____ №№ собственником Квартиры 1 является ФИО2, ее несовершеннолетний сын ФИО8 (общая долевая собственность по ? доли) с ____.
Согласно выписке из ЕГРН от ____ №№ собственником Квартиры 2 является ФИО1 (общая совместная собственность) с ____, договор купли продажи от ____.
Брак между истцом ФИО1 и ФИО5 заключен ____ (свидетельство о заключении брака от ____ №).
Предварительный договор купли-продажи Квартиры 1 заключен ФИО1 до заключении брака с ФИО5, ФИО1 доверенность на представление его интересов при покупке Квартиры 1 на имя ФИО5 не выдавал. Соответственно, представленная стороной истца переписка ФИО5 с риелтором, которая состоит только из сообщений ФИО5, из которой следует, что ФИО5 пишет ____ риелтору, что Светлана на связь не выходит, сделка точно сорвалась, правового значения не имеет, т.к. предварительный договор был заключен между ФИО1 и ФИО2 ____. Кроме того, суд относится к указанной переписке критически, т.к. принадлежность номеров телефонов ФИО5 и некому риелтору, сопровождавшему сделку, подтверждается лишь показаниями представителя истца и свидетеля ФИО5
Согласно распоряжению заместителя главы ГО «город Якутск» от ____ №№ ФИО2 получено предварительное разрешение на продажу доли в праве собственности на Квартиру 1, ____ между ответчиком ФИО2 и ИП ФИО9 заключен агентский договор №№ по условиям которого, принципал поручает агенту осуществлять действия в целях реализации Квартиры 1. Указанные факты подтверждает намерение ответчика продать Квартиру 1. При этом опровергают наличие договорных отношений ответчика ФИО2 с риелтором ФИО6, с которой со слов стороны истца велись переговоры по купле-продажи Квартиры 1 и которая сообщила об отказе ответчика в заключении договора купли-продажи Квартиры 1.
На основании изложенного, следует, что истец в адрес ответчика в срок до ____ не обращался с офертой о заключении основного договора купли-продажи Квартиры 1. Более того, ____ истец заключил предварительный договор купли-продажи Квартиры 2 с ФИО7, ____ заключил основной договор купли-продажи Квартиры 2 и ____ зарегистрировал права собственности на Квартиру 2.
Как указано в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ____ N № по смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.
Таким образом, суд приходит к выводу, что в настоящем споре положения п. 2 ст. 381 ГК РФ применению не подлежат, поскольку предварительный договор прекратил свое действие, ни одна из сторон договора не направила другой стороне предложений заключить основной договор.
Соответственно, не подлежит удовлетворению требования истца о взыскании убытков в размере 200000 руб. с ответчика за приобретение истцом другой квартиры стоимостью 5900000 рублей. Кроме того, как следует из материалов дела, площадь квартиры, принадлежащей ответчику и квартиры, приобретенной истцом не равнозначна по площади и количеству комнат, а именно квартира ответчика по ____ трехкомнатная, площадь ___ кв.м., стоимость по предварительному договору купли-продажи 5700000 руб.; приобретенная истцом квартира по ул. ____, четырехкомнатная: площадь 70,9 кв.м., стоимость 5900000 руб.
При таких обстоятельствах, исковые требования о взыскании суммы задатка в размере 100 000 руб. и разницы по приобретенному жилому помещению в размере 200 000 руб. подлежат отказу.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, требования истца о взыскании судебных расходов, также удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка, убытков по договору купли-продажи жилого помещения, отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня изготовления в мотивированном виде.
Судья Н.В. Жиркова