Судья – Желудкова С.А. (гр.д. №2-805/2023)
Дело № 33–8853/2023
УИД: 59RS0008-01-2022-004452-72
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Фомина В.И.,
судей Делидовой П.О., Симоновой Т.В.,
при секретаре Нечаевой Е.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 22.08.2023 дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков,
по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 24.05.2023.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Симоновой Т.В., пояснения представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4, судебная коллегия
УСТАНОВИЛ
А:
ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ) к ФИО2 о взыскании убытков. Заявленные требования мотивировала тем, что 01.07.2022 ею приобретены: земельный участок, площадью 750 кв.м., с кадастровым номером **, по адресу: ****, с расположенным на нем завершенным строительством, но незарегистрированным в установленном порядке жилым домом, площадью 115 кв.м.. Соглашение от 01.07.2022, заключенное между сторонами фактически является договором купли-продажи дома, которым определены существенные условия сделки: местонахождение, площадь дома, цена сделки. Согласно п. 3.1 соглашения от 01.07.2022, размер платы жилого дома и услуг исполнителя определяются сторонами в размере 3800000 рублей. Согласно п. 3.2 соглашения от 01.07.2022, сумма, указанная в п. 3.1 выплачивается покупателем продавцу при подписании договора. Государственная регистрация права на объект недвижимости – жилой дом с кадастровым номером **, произведена 26.07.2022. Присвоен адрес: ****. Вместе с тем, согласно сведениям из ЕГРН, площадь домовладения составила при регистрации права собственности на него 84,9 кв.м. Таким образом, полагает, что ответчиком нарушены условия договора купли-продажи дома (соглашения от 01.07.2022), согласно которому площадь жилого дома составляет 115 кв.м. По информации интернет портала «Все юридические компании Перми» стоимость услуг по регистрации права собственности в Перми в среднем составляет 4500 рублей, средняя стоимость услуги на оформление технической документации (технический паспорт) на жилой дом составляет 6100 рублей. Полагает, что общая сумма всех затрат ответчика в рамках соглашения от 01.07.2022 составляет не более 15000 рублей, в связи с чем расчет стоимости дома, по мнению истца следующий: 3 800 000 (общая сумма) – 15 000 (стоимость услуг по регистрации) = 3785000 рублей - стоимость дома площадью 115 кв.м. Расчет стоимости 1 кв.м. жилого дома: 3 785000/115 = 32913,04 рублей. Количество недополученных по договору квадратных метров составляет: 115-84,9 = 30,1 кв.м. Следовательно, сумма переплаты по договору составляет: 32913,04 х 30,1 = 990682,60 рубля. Полагает, что данная сумма является для нее убытками, которые подлежат взысканию с ответчика.
Судом постановлено решение, которым с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана сумма ущерба в размере 990 682,50 рубля.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований. Указывает, что площадь дома была определена сторонами ориентировочно без измерений. Приводит доводы о том, что указание в соглашении сторона на площадь дома 115 кв.м является, по сути, опечаткой. Полагает, что цена спорного объекта не зависела от площади дома, в связи с чем, норма ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации не применима при разрешении спора. Заявитель жалобы также указывает, что в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих наличие каких-либо недостатков в проданном имуществе. Приводит доводы о том, что на дату заключения соглашения стоимость дома была намного выше, чем указана в соглашении от 01.07.2022, что не было учтено судом, соответственно, цена недвижимого имущества не определялась сторонами исходя из стоимости одного квадратного метра. Полагает, что истец злоупотребляет своими правами. Считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания до получения результатов отчета по оценке недвижимости.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал.
Представитель истца против отмены решения суда возвражал, просил оставить доводы апелляционной жалобы ответчика без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.
С учетом требований статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность постановленного определения в пределах доводов апелляционной жалобы, в соответствии с положениями ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 01.07.2022 между ФИО2 (исполнитель) и ФИО1 (заказчик) заключено соглашение.
Согласно п. 1.1 указанного соглашения, исполнитель обязуется оформить техническую документацию заказчика на жилой дом 115 кв.м., находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: ****, кадастровый номер участка **, общая площадь участка 750 кв.м., вид разрешенного использования – земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства.
Из п. 1.2 соглашения следует, что исполнитель обязуется оформить техническую документацию на жилое строение.
Пунктом 1.3 соглашения предусмотрено, что целью соглашения является оформление жилого дома в собственность заказчика.
В соответствии с п. 3.1 соглашения, размер платы жилого дома и услуг исполнителя определяется сторонами в сумме 3800000 рублей.
Оплата произведена ФИО1 в полном объеме, что сторонами не оспаривается.
Согласно выписке из ЕГРН, 26.07.2022 зарегистрировано право собственности ФИО1 на индивидуальный жилой дом, кадастровый номер **, адрес: ****, площадью 84,9 кв.м., год завершения строительства 2022, объект недвижимости расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером **, документы-основания: технический план здания, выдан 21.07.2022, договор купли-продажи земельного участка от 01.07.2022.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 15, 431, 421, 424, 425, 456, 549, 550, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу, что заключенное между сторонами соглашение от 01.07.2022 по своей сути является договором купли-продажи жилого дома, в котором между сторонами оговорены все его существенные условия, в том числе относительно площади и цены продаваемого жилого помещения. При этом поскольку формирование цены домовладения находилось в прямой взаимосвязи с площадью жилого дома, соответственно, при установленном факте продажи дома с указанием в соглашении, заключенном между сторонами, на его площадь в 115 кв.м., при том, что в собственность истцу передан жилой дом с площадью, указанной в ЕГРН, в 84,9 кв.м, то данное обстоятельство по мнению суда первой инстанции привело к возможности для истца воспользоваться правом, установленным положениями п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, и потребовать от ответчика соразмерного уменьшения покупной цены приобретенного домовладения. При определении денежной суммы, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца в порядке п. 1 ст. 475 ГК РФ, суд исходил из п. 3.1 соглашения от 01.07.2022, в котором размер платы жилого дома и услуг исполнителя определен сторонами в 3800000 рублей. Установив, что средняя стоимость услуг по оформлению технической документации на жилой дом в г. Перми и Пермском крае составляет 15000 рублей, суд первой инстанции, сминусовав сумму услуг из общей цены соглашения, пришел к выводу, что цена за 1 кв.м жилого помещения установлена сторонами в размере 32913,04 рубля, соответственно, убытки истца, связанные с переплатой цены за дом, судом определены в размере 990682,50 рублей, исходя из разницы площади проданного и переданного в фактическое пользование истца домовладения в 30,1 кв.м.
Между тем с такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, полагает, что судом были не правильно определены обстоятельства по делу и неправильно применены нормы материального права, следствием чего является отмена судебного акта (п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Как следует из уточненного искового заявления, обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец указала, что ей причинены убытки в виде расхождения в фактической площади объекта и площади, указанной в правоустанавливающих документах, т.е. ей в собственность было передано жилое помещение меньшей площадью, чем заявлялось ответчиком при заключении соглашения от 01.07.2022.
Суд первой инстанции, рассматривая требования истца пришел к выводу о том, что истцом, по сути, выбран способ защиты нарушенного права в виде требования соразмерного уменьшения покупной цены.
Анализируя обстоятельства рассматриваемых спорных правоотношений, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Пункт 2 этой же статьи устанавливает, что при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).
Таким образом, из содержания ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при рассмотрении требования о соразмерном уменьшении покупной цены необходимо устанавливать, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара, а покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.
Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела действительно следует, что заключая 01.07.2022 соглашение о продаже дома, продавец указывал на то, что обязуется оформить техническую документацию на жилой дом, площадью 115 кв.м.. Фактически сторонами настоящего спора не оспаривалось и то обстоятельство, что посредством заключения соглашения от 01.07.2022 сторонами урегулирован вопрос, связанный с отчуждением возведенного строения и установлением его цены. В связи с чем, судом первой инстанции обоснованно соглашение от 01.07.2022 признано договором купли-продажи.
Кроме того, сторонами настоящего спора не оспаривалось и то, что фактически технические характеристики дома были установлены только при подготовке технического плана кадастровым инженером Ш. 21.07.2022 (л.д. 165-173 том 1) перед осуществлением государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в ЕГРН за ФИО1.
Таким образом, действительная площадь жилого дома равна 84,9 кв.м и не совпадает с площадью, указанной в соглашении от 01.07.2022, которая составляет 115 кв. м. Разница между площадями составляет 30.1 кв. м..
При этом, с учетом содержания соглашения от 01.07.2022, предусматривающего стадию оформления технической документации на дом, исходя из объяснений сторон, данных в судебном заседании относительно того, что перед покупкой ФИО1 осматривала объект, следует исходить из того, что дом к моменту его осмотра покупателем был завершен строительством. Данное обстоятельство подтверждается также содержанием технического паспорта дома.
В суде первой инстанции истцом также не оспаривалось, что ею при приобретении осматривался именно тот жилой дом, право собственности на который было зарегистрировано в последующем в ЕГРН, с техническими характеристиками объекта истец ознакомилась посредством визуализации домовладения, при этом никаких претензий не высказала, о том, что техническая документация на дом не была изготовлена к моменту сделки, безусловно знала, как не могла не знать и о том, что в отсутствие технической документации, подготовленной в установленном порядке, площадь в 115 кв.м являлась ориентировочной и устанавливалась со слов продавца.
Вместе с тем, изложенные выше обстоятельства на выбор истца жилого помещения не повлияли.
При таких обстоятельствах, продажная цена жилого дома была установлена и согласована сторонами в договоре после осмотра дома. Судебная коллегия еще раз обращает внимание, что жилой дом осмотрен и принят покупателем в той площади и состоянии, которое имело место на момент заключения договора, в связи с чем, то обстоятельство, что фактическая площадь жилого дома, являющегося предметом договора купли-продажи меньше площади дома указанной в договоре, само по себе не означает наличие в нем недостатков.
Более того, из буквального толкования условий соглашения от 01.07.2022 не следует, что стоимость отчуждаемого жилого дома определена сторонами как произведение стоимости единицы площади (кв. м) и общей площади помещения.
Напротив, размер цены соглашения определялся в виде оплаты жилого дома и услуг исполнителя по оформлению технической документации, без разбивки на данные составляющие, а потому оплата услуг ФИО2 не могла устанавливаться судом произвольно, с учетом средних цен, существующих на аналогичные услуги.
Кроме того, если уж суд принял во внимание средние цены на услуги по оформлению технической документации на домовладение, то при оценке того обстоятельства, что цена спорного жилого дома определялась исходя из цены за квадратный метр его площади, суду первой инстанции также следовало в таком случае установить цену одного квадратного метра жилой площади за аналогичные продаваемые жилые дома, поскольку в случае взыскания в пользу истца денежной суммы в качестве уменьшения его покупной цены, стоимость домовладения в таком случае при заявленных его характеристиках составляла бы уже сумму 2794317,50 рублей.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", судам необходимо учитывать, что по смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.
В рассматриваемом случае, в целях проверки доводов апелляционной жалобы ответчика, судом апелляционной инстанции в качестве новых доказательств по правилам ст. 327.1 ГПК РФ по делу приняты отчет № 43-1/23, выполненный ООО «Компромисс» от 05.06.2023, а также справка ООО «Компромисс» о средней стоимости индивидуального жилого дома.
Согласно заключению оценщика ООО «Компромисс» в рамках выполненного отчета от 05.06.2023 № 43-1/23 рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: ****, при площади данного дома в 84,9 кв.м. по состоянию на 01.07.2022 составляет 4140000 рублей, в том числе жилого дома 3930000 рублей.
При этом справкой оценщика ООО «Компромисс» Н. подтверждается то, что средняя стоимость индивидуального жилого дома, одноэтажного, общей площадью 115 кв.м. по адресу: ****, без учета права на земельный участок, по состоянию на 01.07.2022 составляло 5360000 рублей.
Анализируя отчет об оценке № 43-1/23 судебная коллегия учитывает, что оценщиком в рамках сравнительного подхода в ходе выборки было отобрано 3 объекта-аналога с характеристиками схожими с характеристиками объекта сравнения. При этом цена квадратного метра жилого помещения в выбранных объектах-аналогах варьировалась от 46300 рублей до 54505 рублей за 1 квадратный метр, тогда как суд первой инстанции пришел к выводу, что стоимость квадратного метра в спорном домовладении составляет 32913,04 рублей.
В связи с чем следует исходить из того, что установленная в соглашении от 01.07.2022 стоимость домовладения даже с учетом включения в такую стоимость услуг по оформлению технической документации, соответствовала рыночным ценам на аналогичные жилые помещения.
Доказательств обратного, стороной истца не представлено.
С учетом вышеизложенного, исходя из того, что цена отчуждаемого жилого дома не устанавливалась сторонами применительно к квадратному метру от его общей площади, то фактическое указание на момент подписания сторонами соглашения от 01.07.2022 в нем на площадь дома в 115 кв.м., при отсутствии технической документации на дом, т.е. в отсутствие осуществления соответствующих измерений, произведенных в установленном порядке кадастровым инженером, нельзя признать недостатками дома применительно к положениям ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющими истцу воспользоваться способом защиты нарушенного права в виде взыскания денежных средств в качестве уменьшения покупной цены, равно как нельзя признать истребуемую истцом сумму в размере 990 682,50 рублей убытками, применительно к положениям ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку она есть ни что иное, как оплата цены договора.
В связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется.
Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 199, ст.328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛ
А:
решение Дзержинского районного суда г. Перми от 24.05.2023 – отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств – отказать.
Председательствующий: подпись
Судьи: подписи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05.09.2023.