№

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Усть-Кокса 12 сентября 2025 года

Усть-Коксинский районный суд Республики Алтай в составе:

председательствующего Чичинова Н.В.,

при секретаре Клепиковой С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <данные изъяты>,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 39 000 рублей, оплате юридических услуг за изготовление претензии в сумме ФИО8 рублей.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Цена имущества определена сторонами в размере ФИО10 рублей, в том числе земельного участка – № рублей. До подписания договора покупатель уплатил истцу задаток в сумме ФИО12 рублей. Оплата остальной суммы в размере ФИО11 рублей должна быть осуществлена перечислением на расчетный счет или по аккредитиву. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию с требованием об исполнении обязательств в виде оплаты оставшейся суммы. До настоящего времени оплата по договору ответчиком не произведена, требование о расторжении договора не исполнено.

ФИО3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО2 об изменении условий договора, путем указания, что покупатель осмотрел домовладение до подписания договора, ознакомился с правоустанавливающими документами, обязуется произвести полностью расчеты в порядке, определенном п.2.2 договора после предоставления продавцом акта согласования с собственником соседнего земельного участка с кадастровым номером № и выписки из ЕГРН с координатами угловых точек участка с кадастровым номером № сохранения в полном объеме на территории домовладения всех хозяйственных построек (бани, дровника, колодца), имеющихся на момент подписания договора. По соглашению сторон домовладение передается от продавца к покупателю по акту-приема передачи после выполнения сторонами условий договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Требования мотивированы тем, что после заключения договора купли-продажи были проведены работы по выносу на местности поворотных точек границ земельного участок, установлено, что часть хозяйственных построек пересекает границу соседнего участка, частично располагаясь на его территории. Продавец о данных недостатках умолчал. Поскольку предметом договора стала недвижимость ненадлежащего качества, покупателем выдвигались требования о соразмерном умещении покупной цены, либо требования о безвозмездном устранении продавцом недостатков, однако поскольку данные требования продавец выполнять отказался, в состоявшийся договор следует внести изменения.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО2, представитель ФИО6, исковые требования поддержали в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать. Пояснили, что обязательство покупателем ФИО3 по оплате стоимости недвижимого имущества в сумме № рублей не исполнено.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании исковые требования не поддержала, просила удовлетворить встречные исковые требования, указав, что она не уклоняется от оплаты по договору, продавцом чинятся препятствия для исполнения договора, не исполняются требования о соразмерном уменьшении покупной цены, либо о безвозмездном устранении продавцом недостатков. Срок оплаты по договору сторонами определен не был, передача недвижимости при подписании договора не состоялась.

Выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу положений ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № кв. м, и земельного участка с кадастровым номером № кв. м, расположенных по адресу: <адрес>.

В соответствии с условиями договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность вышеуказанное недвижимое имущество.

Из п. 1.2 договора следует, что цена недвижимого имущества составляет № рублей – стоимость земельного участка.

По соглашению сторон оплата за приобретаемое имущество производится: до подписания договора покупатель оплатил, а продавец получил задаток в размере №. Оплата остальной суммы в размере № осуществляется на расчетный счет продавца или по аккредитиву в ПАО Сбербанк России. Датой исполнения обязательств по оплате является дата поступления денежных средств на счет продавца (п. 2.1, 2.2 договора).

Покупатель осмотрел домовладение, ознакомился с правоустанавливающими документами, претензий к продавцу не имеет. Настоящий договор является актом приема – передачи домовладения. Договор считается исполненным в полном объеме с момента государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя, оплаты покупателем цены имущества (п. 2.4, 2.5 договора).

Вышеуказанные обстоятельства заключения договора подтверждены в судебном заседании свидетелем ФИО1. При этом свидетель показал, что он состоит в фактических брачных отношениях с ФИО3, у них имеются совместные дети. До заключения договора купли-продажи он осматривал дом и земельный участок. О смещении границ и наложении части построек на соседний участок ему стало известно в конце мая 2025 года, после заключения договора, когда начались строительные работы на соседнем участке. В начале июня ими приглашался кадастровый инженер, который подтвердил факт смещения границ земельного участка, пересечение части хозяйственных строений с соседним участком, был составлен акт. От имени покупателя он вел переговоры с продавцом относительно сроков оплаты договора, а с июня 2025 года относительно условий снижения цены или устранения недостатков. Поскольку продавец отказывался что-либо менять в условиях договора, оплата по договору не производилась. К соглашению об изменении условий договора они не пришли.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил в адрес ФИО3 претензию с требованием в семидневный срок с момента ее получения исполнить обязательство по оплате и предложением расторгнуть договор в случае невозможности оплаты.

ФИО3 в ходе рассмотрения дела не оспорено получение требования об оплате договора в июне 2025 года, а также факт неисполнения обязательства по оплате.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем спорного жилого дома и земельного участка является ФИО2

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Из акта кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ следует, что при выносе границ земельного участка с кадастровым номером № выявлено расположение части хозяйственных построек на соседнем земельном участке с кадастровым номером №

Доказательств свидетельствующих о том, что изложенные в акте кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ сведения являются недопустимыми, недостоверными, истцом ФИО2 не представлено. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. По общему правилу, предусмотренному пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным. Продавец ФИО2 при заключении договора гарантировал продавцу ФИО3 передачу определенного предмета - недвижимого имущества, соответствующего определенным характеристикам, тогда как ФИО3 не может рассчитывать на его приобретение в этом виде ввиду неопределенности относительно границ земельного участка. При этом осмотр земельного участка и ознакомление покупателя с правоустанавливающими документами при заключении сделки не свидетельствует о его осведомленности относительно границ земельного участка, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. В свою очередь покупатель ФИО3 претензию продавца об исполнении обязанности по оплате в установленные претензией сроки не исполнила, против расторжения договора возражала, не имея намерения исполнения условий договора по оплате недвижимого имущества в том виде, котором оно существует, предъявила продавцу требования в соответствии с положениями ст.ст. 475, 557 Гражданского кодекса РФ. С учетом наличия неопределенности границ спорного земельного участка относительно сведений, содержащихся в Единой государственном реестре недвижимости, и их фактического расположения на местности,, отсутствия намерений со стороны продавца ФИО2 проверить, устранить указанные неоговоренные при заключении договора недостатки, а также неисполнения покупателем ФИО3 обязанности по оплате недвижимого имущества, суд приходит к выводу о наличии существенных нарушений условий договора со стороны продавца ФИО2 и покупателя ФИО3 и необходимости расторжения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества. Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. С учетом того, что обстоятельств, установленных п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ судом не установлено и суд пришел к выводу о возможности расторжения договора, оснований для удовлетворения встречных требований об изменений условий договора путем их дополнения обязанностями, возложенными на продавца, не имеется. В соответствии с п. 3 ст.451 Гражданского кодекса РФ, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Согласно части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Требований о возврате задатка по договору ФИО3 не заявлено. В силу ст. 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В ст. 94 ГПК РФ содержится перечень судебных расходов, которые относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе и расходы на оплату услуг представителя. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 2 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу. Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 1 ГПК РФ). Из представленных чеков по операции от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ следует, что истец ФИО2 оплатил адвокату ФИО6 гонорар по соглашению за изготовление претензии № рублей, составление искового заявления в сумме № рублей. Руководствуясь ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, суд с учетом принципов разумности и справедливости, объема оказанных истцу юридических услуг, а также наличия со стороны истца существенных нарушений условий договора, считает подлежащей возмещению сумму 5 №. с ответчика в пользу истца. Учитывая принятое решение об удовлетворении иска, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме № рублей. Пунктом 4 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса предусмотрено, что при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок, размер государственной пошлины для физических лиц составляет № рублей. Таким образом, излишне уплаченная истцом государственная пошлина в сумме 36 000 рублей подлежит возврату. Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании судебных расходов, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (№) и ФИО3 (№) в лице представителя ФИО1.

Взыскать с ФИО3 (№) в пользу ФИО2 (№) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме № рублей, по оплате юридических услуг в сумме 5000 рублей.

Возвратить ФИО2 (№) излишне уплаченную государственную пошлину в размере № рублей по чеку от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении требований ФИО2 к ФИО3 о взыскании судебных расходов в сумме № рублей отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2 об изменении условий договора от ДД.ММ.ГГГГ оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Усть-Коксинский районный суд.

Председательствующий Н.В. Чичинов

Мотивированное решение суда изготовлено 15.09.2025