55RS0003-01-2025-001590-50
Дело № 2-1597/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Омск 08 апреля 2025 года
Ленинский районный суд г. Омска в составе
председательствующего судьи Исматова Т.Б.,
при секретаре судебного заседания Кисляковой Ю.Н.
с участием помощника прокурора Рамбиевской М.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о выселении,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском, ссылаясь на то, что 03.02.2024 года между нею и ФИО2 заключен договор аренды квартиры, расположенной по адресу <адрес>, <данные изъяты> №, которая принадлежит ей на праве собственности на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 7.1 срок аренды составляет 11 месяцев и прекращает свое действие 03.01.2025 года. Согласно п. 7.3 договора он может быть пролонгирован по соглашению сторон, однако стороны соглашения о пролонгации не направили друг другу, поэтому считает, что договор прекратил свое действие по истечении 11 месяцев с даты его заключения. 04.01.2025 года ответчик квартиру не освободила, более того, в нарушение условий договора аренды о запрете содержания животных, в квартире проживает собака. С учетом праздничных дней по устной договоренности ответчик просила остаться до подбора аренды другого жилья. До настоящего времени квартира не освобождена. Истец обратилась в полицию, там рекомендовали обратиться в суд. Просит обязать ответчика освободить квартиру по адресу <адрес>.
Истец и ее представитель по устному ходатайству ФИО6 исковые требования поддержали по основаниям, указанным в иске. Истец пояснила, что 15 декабря 2024 года она сообщила ответчице по телефону, что договор продлеваться не будет, нужно искать квартиру. 15 января 2025 года посредством мессенджера Ватсап она сообщила о повышении арендной платы для того, чтобы ответчик быстрее освободила квартиру, а также в связи с тем, что в квартире возникла необходимость у ее дочери, которая решила проживать самостоятельно
Ответчик с иском не согласилась, пояснила, что при заключении договора аренды она с истцом договаривалась на заключение на длительный срок, а не 11 месяцев, а срок 11 месяцев был указан с целью избежать регистрации в Управлении Росреестра. Квартиру она искала по территориальному принципу, чтобы рядом была школа, по месту учебы ее детей. В квартиру она купила необходимую мебель, так как имеющейся было недостаточно, рассчитывая на длительное проживание. В настоящее время ничего подходящего она найти не может. О собаке истец знала, при ее заселении возражений против этого не высказывала.
Прокурор в своем заключении полагала возможным в удовлетворении исковых требований отказать.
Проверив и изучив материалы дела, заслушав стороны, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 59-61 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что <адрес> в <адрес> принадлежит истцу ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.03.2025 года.
Согласно договора аренды от 03.02.2024 года указанная квартира предоставлена в аренду ФИО3, арендная плата составляет 21 000 рублей. Согласно экземпляра договора, предоставленного истцом срок действия договора 11 месяцев, согласно экземпляра договора, предоставленного ответчиком в графе срок действия договора не указан его срок. Судом было обозрено в судебном заседании объявление, данное истцом на сайте недвижимости, согласно которого квартира предлагалась в январе 2024 года к сдаче в наем на длительный срок.
Согласно уведомления Управления Росреестра по Омской области в собственности у ответчика ФИО2 недвижимого имущества не имеется.
Согласно характеристике старшей по дому ФИО2 , проживающая в <адрес>. <данные изъяты> <адрес>, характеризуется с положительной стороны.
Из текста сообщения истца в адрес ответчика от 15.01.2025 года следует, что с февраля она повышает арендную плату на 5000 рублей, дочери согласно сообщения квартира снята.
Согласно свидетельств о рождении, на иждивении у ответчика ФИО2 имеется двое малолетних детей, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ДД.ММ.ГГГГ г.р.
Правоотношения, сложившиеся между сторонами по сдави внаем квартиры, регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ.
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Согласно ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
С учетом указанной нормы, суд считает, что волеизъявление сторон при заключении договора было направлено на заключение договора со сроком действия договора более одного года, что подтверждается обозренным в судебном заседании текстом объявления о сдаче внаем квартиры на длительный срок, пояснениями ответчика, экземпляром договора имеющегося на руках у ответчика, с текстом, написанным рукой истца, без указания срока его действия, иными материалами дела. Текст сообщения истца в адрес ответчика от 15.01.2025 года, т.е. после 03.01.2025 года подтверждает также указанное обстоятельство, поскольку истец установила для ответчика повышение платы за найм на 5000 рублей с февраля 2025 года, т.е. за пределами годичного срока договора. Текст данного сообщения согласуется с показаниями ответчика о том, что повышение арендной платы было обусловлено необходимостью компенсации за оплату квартиры дочери истца, которая хотела заселиться в квартиру. О долгосрочном характере отношений по найму свидетельствует также то обстоятельство, что ответчик купила в квартиру предметы мебели - кровать, стиральную машину, бытовую технику, иную мебель. Таким образом, с учетом положений ст. 683 ГК РФ, поскольку в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Следовательно, доводы истца о том, что срок действия договора истек, безосновательны и не основаны на исследованных фактических обстоятельствах дела, следовательно, и основания для выселения из квартиры не имеется.
Истец также указывает в иске о наличии оснований для расторжения в связи с несоблюдением п. 3.5 договора о возможности заводить животных только с письменного согласия Наймодателя.
Между тем, истец в судебном заседании подтвердила, что о проживании собаки в квартире она узнала весной 2024 года, однако никаких возражений по этому поводу не выразила. Ее доводы о том, что ей 15 декабря соседи пожаловались на собаку ответчика никакими доказательствами не подтверждены и опровергаются материалами характеристики, составленной с участием соседей.
Перечисленных в ст. 687 ГК РФ и указанных ранее оснований для расторжения договора найма в судебном порядке не установлено.
Согласно ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
В соответствии со ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений.
В соответствии с п. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
В силу п. 2 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" п.32. применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
Истец не предоставил доказательств, подтверждающих незаконность владения ответчиком квартирой, поскольку ФИО2 пользуется квартирой на основании договора найма, плату за найм вносит своевременно, доказательств нарушения условий договора, служащих основанием для расторжения договора найма в судебном порядке не представлено, поэтому оснований для удовлетворения требований о выселении не имеется.
С учетом изложенного, суд считает, что требования не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о выселении отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Ленинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: Т.Б. Исматов
Мотивированный текст решения изготовлен 22 апреля 2025 года