УИД 77RS0017-02-2025-001325-85

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 сентября 2025 года адрес

Нагатинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Никулиной Ю.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4886/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя, прекращении права собственности, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя, прекращении права собственности, признании права собственности. В обоснование своих требований указала, что истец является собственником 2-х комнат, расположенных по адресу: адрес, ком. 1 и ком. 3. Комната № 2 принадлежала ФИО3, которая с октября 2021 г. сдавала ее в наем. В июне 2024 г. во время конфликта с нанимателем, истец вызвала полицию и при проверке договора аренды узнала, что комната № 2 находится в собственности ФИО2, при этом никаких уведомлений и извещений о продаже комнаты истец не получала. 27.11.2024 г., в рамках рассмотрения гражданского дела, истец узнала сведения о собственнике комнаты № 2. Согласно представленному фиоВ договору купли-продажи, стоимость комнаты составляет сумма, государственная пошлина за регистрацию права собственности на недвижимое имущество составила сумма Истцом внесена денежная сумма в размере сумма на счет Управления Судебного департамента. Истец, с учетом уточнений, просит перевести на фио права и обязанности покупателя комнаты № 2 в квартире по адресу: адрес, определить денежную компенсацию ФИО2 в размере сумма, прекратить право собственности ФИО2, признать право собственности фио на спорную комнату, взыскать солидарно с ответчиком расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма

Истец фио в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, возражала против удовлетворения исковых требований, просила отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Ответчик ФИО3, представитель третьего лица Управления Росреестра по адрес в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем, суд рассмотрел дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истец является собственником 2-х комнат, расположенных по адресу: адрес, ком. 1 и ком. 3, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Собственником комнаты № 2, расположенной по адресу: адрес, являлась ФИО3

25.01.2023 г. ФИО3 через нотариуса адрес фио в адрес истца: адрес, направлено заявление, согласно которому ФИО3 доводит до сведения, что продает принадлежащую ей комнату по стоимости сумма, с просьбой сообщить о своем желании или отказе приобрести комнату за указанную цену.

Согласно свидетельству о направлении документов № 77АД 2593018 от 09.03.2023 г., выданному нотариусом адрес фио, временно исполняющим обязанности нотариуса фио, 25.01.2023 г. по просьбе ФИО3 в адрес ФИО1 направлены посредством адрес следующие документы: заявление с приложением сопроводительного письма нотариуса, зафиксирована неудачная попытка вручения, в связи с чем, данное заявление не вручено получателю корреспонденции.

17.03.2023 г. на телефон истца <***> посредством мессенджера было отправлено уведомление о направлении заявления в ее адрес.

21.03.2023 г. между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи комнаты № 2 по адресу: адрес, цена договора составила сумма

Как усматривается из переписки, 31.03.2023 г. на телефон истца ответчик ФИО2 прислала копию паспорта, выписку из ЕГРН.

Решением Нагатинского районного суда адрес от 04.12.2024 г. по гражданскому делу № 2-8844/2024 рассмотрены требования ФИО1, в том числе, к ФИО2 о запрете сдавать комнату в наем.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Судом установлено, что ответчик ФИО3, путем обращения к нотариусу с заявлением о направлении уведомления истцу с предложением о выкупе комнаты в спорной квартире, направила соответствующее уведомление в адрес истца.

Во исполнение обращения, нотариусом направлено заявление ответчика по адресу регистрации истца с предложением о покупке комнаты, которое вернулось в адрес нотариуса за истечением срока хранения корреспонденции.

Таким образом, судом установлено, что ответчик ФИО3 надлежащим образом исполнила свои обязательства по направлению истцу предложения о выкупе комнаты, при этом истец, будучи зарегистрированной по адресу спорной квартиры уклонилась от получения корреспонденции с предложением о выкупе комнаты в спорной квартире.

Доводы истца, согласно которому она была зарегистрирована по месту пребывания по адресу: адрес, в связи с чем не имела возможности получить корреспонденцию, признаются судом несостоятельными, поскольку уведомление о продаже комнаты было направлено истцу по месту ее регистрации, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат, а само по себе фактическое проживание по другому адресу не свидетельствует о несоблюдении порядка извещения.

фио, не обеспечив возможность получения корреспонденции по месту жительства (регистрации), по своему усмотрению не воспользовалась правом на приобретение комнаты в спорной квартире, тем самым приняла на себя риск соответствующих последствий, в том числе в виде отчуждения комнаты в собственность другого лица.

Доказательств невозможности получения истцом или его уполномоченным представителем почтовой корреспонденции, которая направлена истцу по месту его регистрации, при добросовестном и разумном использовании своих прав и обязанностей не предоставлено.

В силу п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Доводы истца, согласно которым она обратилась в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя в установленный законом срок, поскольку о новом собственнике комнаты узнала лишь 27.11.2024 г., в момент получения ответа на запрос из МФЦ по адрес в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-8844/2024, признаются судом несостоятельными, поскольку опровергаются материалами дела, согласно которым в марте 2023 г. истец посредством переписки была уведомлена о смене собственника комнаты, также истцом в сентябре 2024 года подано исковое заявление к ФИО2 о запрете сдавать комнату в наем, таким образом, у суда отсутствуют основания полагать, что истец была не осведомлена о смене собственника спорной комнаты.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание факт направления уведомления ответчиком на адрес регистрации истца и факт неполучения данного сообщения по причинам, которые зависели от истца, а также то, что срок, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГК РФ, истцом при обращении в суд пропущен, что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении заявленных, суд приходит к выводу, что в судебном заседании не нашел своего подтверждения факт нарушения прав истца, как покупателя комнаты в спорной квартире, имеющего преимущественное право выкупа, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя, прекращении права собственности, признании права собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в Нагатинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 12 декабря 2025 г.

Судья Ю.А. Никулина