Дело №

УИД 50RS0№-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2023 года <адрес>

<адрес>

Истринский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Путынец И.А.,

при секретаре ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо: ФИО3, о понуждении к заключению договора купли-продажи доли земельного участка и жилого дома,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи доли земельного участка и жилого дома.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи ? доли в праве на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и ? доли в праве на жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 63,4 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, с/<адрес>, д. Рождествено, <адрес>.

Согласно п.1.2 предварительного договора купли-продажи, стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи в нотариальной форме на условиях, изложенных в предварительном договоре купли-продажи. Общая сумма сделки составляет 1 500 000 рублей.

Согласно п.3.1 договора, истец выплатил ответчику при подписании предварительного договора задаток в размере 200 000 рублей. Указанный задаток был выплачен в счет причитающихся платежей по основному договору купли-продажи. В нарушение ранее достигнутых договоренностей, ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

С учетом изложенного, просит суд понудить ответчика заключить договор купли-продажи ? доли в праве на дом и ? доли в праве на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, д. Рождествено, <адрес>.

Истец ФИО1, извещенная судом о месте и времени заседания, в суд не явилась, направила своего представителя по доверенности ФИО7, которая требования поддержала, просил удовлетворить.

ФИО2 в заседание явилась, против удовлетворения требований возражала, просила отказать. Указала, что не будет продавать дом, так как заблуждалась относительно природы предварительного договора, а также что дом это единственное ее жилье. Подтвердила, что подписывала договор, только не с истцом, а с некой ФИО4 ФИО5, от нее же получила денежные средства в размере 200 000 рублей, а также была договоренность, что ФИО11 №2 погасит имеющиеся у ответчика задолженности. Утверждала, что деньги готова вернуть истцу, ходатайствовала о вызове свидетеля ФИО8

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав явившихся участников процесса, заслушав свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п.1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п.1 ст. 456 ГК РФ).

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса (п.1 ст.457 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи ? доли в праве на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и ? доли в праве на жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 63,4 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, с/<адрес>, д. Рождествено, <адрес> (л.д.13-15).

Согласно п.1.2 предварительного договора купли-продажи стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи в нотариальной форме на условиях, изложенных в предварительном договоре купли-продажи. Общая сумма сделки составляет 1 500 000 рублей.

Согласно п.3.1 договора, истец должен выплатить ответчику при подписании предварительного договора задаток в размере 200 000 рублей. Указанный задаток был выплачен в счет причитающихся платежей по основному договору купли-продажи.

Согласно п.1 ст. 158 ГК РФ, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В силу п.1 ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В силу положений законодательства, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Согласно ч.1.1. ст. 42 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Из приведенных выше норм следует, что, так как основной договор купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит нотариальному удостоверению.

Представленный в материалы дела договор составлен в простой письменной форме и не удостоверен у нотариуса, что является нарушением требований законодательства и влечет его ничтожность.

Кроме того, стороны не представили суду надлежащих доказательств (в том числе направления второй стороне предложения о заключении основного договора) того, что выразили до истечения срока (или в разумные сроки после истечения такового), отведенного для заключения основного договора купли-продажи, намерения о заключении основного договора. Указанные обстоятельства могли дать основания ответчику предполагать, что сторона истца утратила интерес к заключению основного договора. Ответчик также указала, что не будет продавать дом, так как заблуждалась относительно природы подписанного соглашения, а также что дом это единственное ее жилье.

В силу п.1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно п.2 ст.250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Судом установлено, что вторым собственником ? доли в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом является ФИО3 (л.д.45-46).

Стороной истца в дело представлено уведомление второму собственнику ? доли в праве ФИО3 о намерении ФИО1 приобрести долю в праве общей долевой собственности. Однако законодатель ясно устанавливает, кто должен обратиться ко второму участнику долевой собственности – продавец доли, то есть, ФИО2 Подтверждения того, что ФИО2 направляла ФИО3 уведомление о намерении продать свою долю суду не представлено.

Кроме того, предварительный договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ, а уведомление о намерении приобрести долю в праве общей долевой собственности направлено только ДД.ММ.ГГГГ. Такое уведомление должно быть направлено перед заключением предварительного договора, а не после, в процессе судебного разбирательства.

Указанные обстоятельства подтверждают, что вышеуказанный договор заключен с нарушением норм законодательства и истец не проявил должной заботливости и осмотрительности при заключении сделки.

ФИО8, допрошенный в качестве свидетеля, показал, что ФИО2 является его соседкой по дому. Указал, что видел, как ФИО2 передавали деньги для продажи дома, на сделке не был, подробностей не знает.

Ранее по делу были допрошены свидетели ФИО9, ФИО10, ФИО11 №1

ФИО9 показал, что в свободное от основной работы время занимается риэлтерской деятельностью, истца знает заочно. Ответчик получила 200 000 рублей, пообещала продать долю в праве на дом. Расписку о получении денежных средств видел в оригинале, ФИО2 расписку не отдает. При нем торга относительно продажной цены недвижимого имущества не велось, цена обозначена в 1 500 000 рублей. Истец намеревалась погасить часть задолженности, имеющейся у ответчика, в счет будущей сделки. О продаже дома узнали из рекламы в интернете.

ФИО10, допрошенный в качестве свидетеля, показал, что подрабатывает риэлтором, стороны спора ему знакомы. На осмотр дома ФИО2 он был приглашен ФИО9, являющимся его другом. На встрече выяснилось, что ФИО2 взяла денежные средства в размере 200 000 рублей, однако оригинал расписки отдавать отказалась. Также выяснилось, что на недвижимое имущество наложены запреты на совершение регистрационных действий. В июне 2022 года на сделке присутствовали ФИО10, ФИО9, покупатель и дочь покупателя. Целью было подтвердить, что ФИО2 получила денежные средства в размере 200 000 рублей.

ФИО11 №1, допрошенная как свидетель, показала, что познакомилась с ответчиком 22 января, когда мать ФИО11 №1 хотела приобрести часть дома, узнала о продаже дома от знакомой. 22 января был передан задаток в размере 200 000 рублей, потом выяснилось, что на недвижимое имущество наложены запреты на совершение регистрационных действий. ФИО2 просила оплатить за нее квитанции, долги перед приставами. Предварительный договор подписали по инициативе стороны истца. Известно, что квартира ФИО2 находится в процессе реализации на торгах. При передаче денег присутствовали ответчик, ее муж и сын, а также ФИО11 №2

Из допроса свидетелей судом сделан вывод о том, что ответчик на момент переговоров о продаже дома имела многочисленные долговые обязательства, о чем знал потенциальный покупатель. Стороной истца в процессе заявлялось, что ФИО1 готова погасить долги за ответчика в счет платежей по договору купли-продажи.

Суд при принятии решения учитывает, что в отношении ФИО2 возбуждено несколько исполнительных производств и продажа недвижимого имущества может нарушить права третьих лиц, поскольку согласно выписке на спорные объекты недвижимости, судебными приставами-исполнителями на них наложены аресты и запреты на совершение регистрационных действий.

Как следует из объяснений сторон, квартира, собственником которой является ФИО2, находится в процессе реализации путем продажи с публичных торгов, из чего следует, что спорный жилой дом является единственным местом жительства ответчика, в связи с чем, суд не может понудить ответчика заключить против его воли договор купли-продажи единственного жилья.

В силу п.3 ст. 35 СК РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Сторона истца также при наличии большого числа помощников при оформлении сделок не проявила должной осмотрительности по выявлению данного обстоятельства – состоит ли ответчик в зарегистрированном браке, не требуется ли согласие супруга, имеются ли задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг за жилое помещение, имеются ли иные зарегистрированные в жилом помещении лица.

Учитывая изложенное, исходя из совокупности выясненных обстоятельств и собранных доказательства, оценив их на предмет допустимости, достоверности и достаточности, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

При этом истец не лишена возможности потребовать возврата переданных ФИО2 денежных средств, которые она в судебном заседании не отказывалась возвратить.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, третье лицо: ФИО3, о понуждении к заключению договора купли-продажи доли земельного участка и жилого дома отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Истринский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья И.А. Путынец