Решение по делу № 02-1942/2025 от 28.04.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2025 года адрес

Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Яцковой О.М., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1942/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к ИП фио о расторжении договора, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1, ФИО3, ФИО2, ФИО4, фио обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю фио, в котором просили расторгнуть договоры купли-продажи недвижимого имущества, заключенные между каждым из истцов и ответчиком, а также: взыскать в пользу истца ФИО1 сумма и расходы по оплате госпошлины в размере сумма; взыскать в пользу истца ФИО3 сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма; взыскать в пользу истца ФИО2 сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма; взыскать в пользу истца ФИО4 сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма; взыскать в пользу истца ФИО5 сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

Исковые требования мотивированы тем, что между каждым из истцов и ответчиком были заключены сначала предварительные договоры купли- продажи долей в доме, а затем 21.06.2019 заключен основной договор купли-продажи долей объектов недвижимого имущества. Данный договор не прошёл государственную регистрацию в Росреестре адрес. Из уведомления о приостановлении государственной регистрации перехода прав общей долевой собственности от 26.06.2019 истцам стало известно, что на земельном участке расположен жилой дом, обладающий признаками многоквартирности, что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Истцы товар оплатили, а право собственности на оплаченное недвижимое имущество не получили. Ответчик не предоставил покупателям полную и достоверную информацию о продаваемом объекте недвижимости, более того, намерено скрыл от покупателей информацию о недостатках товара, ввел покупателей в заблуждение. Направленная в адрес ответчика претензия оставлена без удовлетворения.

Решением Щербинского районного суда адрес от 25.04.2022, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18.12.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.07.2024 решение Щербинского районного суда адрес от 25.04.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда 18.12.2023 отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО1 о расторжении договоров, взыскании денежных средств, дело в этой части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ФИО2 в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнены исковые требования, согласно которым ФИО2 просит взыскать с ответчика в его пользу денежные средства в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 22.09.2020 по 30.11.2024 в размере сумма

Истец ФИО2, а также его представитель по доверенности фио в судебное заседание явились, поддержали заявленные требования с учетом уточнений.

Истец ФИО1, а также ее представитель по доверенности фио в судебное заседание явились, поддержали заявленные требования.

Ответчик ИП фио в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке, в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из представленных в материалы дела доказательств, 09.04.2019 фио на имя фио выдана доверенность бланк 77 АВ 9172580, удостоверенная нотариусом адрес фио, зарегистрировано в реестре № 77/735-н/77/019-3-722.

Данной доверенностью фио предоставил фио право на управление и распоряжение недвижимым имуществом:

- жилой дом – назначение жилое, общей площадью 425,5 кв.м., расположенный по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, стр. 1, кадастровый номер 77:17:010313:183;

- земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, общей площадью 600 кв.м., распложенный по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, кадастровый номер 50:21:0120313:23;

- гостевой дом - назначение: нежилое здание; площадью 89,7 кв.м.; распложенный по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, стр. 1, кадастровый номер 77:17:010313:182;

- беседка - назначение: нежилое здание, общей площадью 28,8 кв.м., распложенной по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, стр. 2, кадастровый номер 77:03:0005006:6642.

23.09.2018 года между ФИО2 и фио, действующим от имени фио на основании доверенности от 17.01.2018 77АВ 679136 заключен предварительный договор купли-продажи 4/100 долей жилого дома назначение жилое, общей площадью 425,5 кв.м., расположенного по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, стр. 1, кадастровый номер 77:17:010313 и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, общей площадью 600 кв.м., распложенного по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139. (п. 1.1, 2.3, и 4.1 Предварительного договора).

Общая сумма договора в соответствии с п. 3.4 предварительного договора составляет сумма, которая включает в себя сумма за приобретение 4/100 долей объекта и 4/100 долей земельного участка, и сумма согласно смете за ремонт и неотделимые улучшения (п. 4.1 Предварительного договора).

В подтверждение факта уплаты денежных средств в соответствии с условиями заключенного предварительного договора в материалы дела представлены расписки.

25.09.2018 между ФИО1 и фио, действующим от имени фио по доверенности от 17.01.2018 77 АВ 6791306, заключен предварительный договор купли-продажи 11/100 долей: жилого дома - назначение жилое, общей площадью 425,5 кв.м., расположенного по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, стр. 1, кадастровый номер 77:17:010313:183, (Объект 1); земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, общей площадью 600 кв.м., распложенного по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, стр. 2, кадастровый номер 50:21:0120313:23, (объект 2); гостевого дома - назначение: нежилое здание; площадью 89,7 кв.м.; распложенного по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, стр. 1, кадастровый номер 77:17:010313:182, (объект 3); беседки - назначение: нежилое здание, общей площадью 28,8 кв.м., расположенной по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, стр. 2, кадастровый номер 77:03:0005006:6642, (объект 4).

Общая стоимость договора установлена в размере сумма и включает в себя: сумма стоимость приобретаемых 11/100 долей в объектах; сумма согласно смете за ремонт и неотделимые улучшения в приобретаемых помещениях по договору подряда (п. 3.4 и 4.1 предварительного договора).

21.06.2019 заключен договор купли-продажи долей объектов недвижимости между фио, действующим в интересах фио на основании доверенности 77 АВ 9172580, с одной стороны и ФИО2, ФИО4, фио, фио, ФИО1, ФИО3 в отношении: жилого дома - назначение жилое, общей площадью 425,5 кв.м., расположенного по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, стр. 1, кадастровый номер 77:17:010313:183, земельного участка категория земель:земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, общей площадью 600 кв.м., распложенного по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, стр. 2, кадастровый номер 50:11:0120313:23, гостевого дома - назначение: нежилое здание; площадью 89,7 кв.м., расположенного по адресу: адрес, те СНТ «Гавриково-1», влд. 139, стр. 1, кадастровый номер 77:17:010313:181 беседки - назначение: нежилое здание, общей площадью 28,8 кв.м., распложенной по адресу: адрес «Гавриково-1», влд. 139, стр. 2, кадастровой номер 77:03:0005006:6642.

26.09.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в адрес ФИО2, фио, ФИО4, фио, ФИО1 ФИО3, фио, МФЦ адрес направлено уведомление об отказе в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности в связи с тем, что объект недвижимости с кадастровым номером № 77:17:0120313:183, является многоквартирным жилым домом, что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, в адрес Управления поступило письмо Администрации адрес от 07.08.2018, согласно которому Администрация сообщает, что на земельном участке построен жилой дом с кадастровым № 77:17:0120313:183, нежилое здание - гостевой дом с кадастровым №77:17:0120313:182) и беседка с кадастровым номером 77:03:0005006:6642, расположенные по адресу: адрес, СНТ «Гавриково-1» влд. 139.

При проверке ссылок в сети Интернет выявлена информация о продаже квартир в вышеуказанном доме, Администрация считает государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности выше указанных объектов недвижимости недопустимой.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договор) продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2).

Расторжение договора возможно также по основаниям, предусмотренным ст. 450, 451 ГК РФ.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4).

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2).

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (пункт 3).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4).

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В абзацах 2-4 п. 20 договора купли-продажи долей объектов недвижимого имущества от 21.06.2019 указано, что в соответствии со ст. 475, 557 ГК РФ в случае передачи «Продавцом» «Покупателям» долей объектов недвижимого имущества, не соответствующих условиям настоящего договора об его качестве, «Покупатели» вправе по своему выбору потребовать от «Продавца»: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков имущества в разумный срок, возмещение своих расходов на устранение недостатков имущества (абз. 2 п. 20 договора).

В случае существенного нарушения требований к качеству объектов недвижимого имущества, «Покупатели» вправе отказаться от исполнения настоящего договора и потребовать возврата уплаченной за указанные доли недвижимого имущества денежной суммы (абз. 3 п. 20 договора).

В случае предоставления «Продавцом» заведомо ложной информации, которая может оказать влияние на решение «Покупателей» о покупке долей указанных объектов недвижимого имущества, в том числе об обременениях земельного участка и ограничениях в его использовании Покупатели вправе по своему выбору потребовать от «Продавца» соразмерного уменьшения покупной цены, расторжения настоящего договора и возмещения причиненных убытков (абз. 4 п. 20 договора).

В соответствии с п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности на недвижимые вещи возникает с момента государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, поскольку у ФИО2 и ФИО1 не возникло право собственности на приобретенное по договору купли-продажи от 21.06.2019 имущество, в государственной регистрации перехода права собственности отказано, ответчиком до заключения договора не доведены до истцов сведения о наличии обстоятельств, препятствующих государственной регистрации перехода права собственности, удержание ответчиком уплаченных ФИО2 и ФИО1 денежных средств нарушает эквивалентность встречных предоставлений, в связи с чем, договор купли-продажи от 21.06.2019 подлежит расторжению, а уплаченные ФИО2 денежные средства в размере сумма и ФИО1 денежные средства в размере сумма подлежат возврату ответчиком.

В случае отказа и/или уклонения Продавца от заключения Основного договора, Покупатель вправе расторгнуть настоящий предварительный договор, при том, Продавец обязан уплатить Покупателю фактически полученную от него сумму в двойном размере (п.5.4 предварительного договора).

Судом не усматривается оснований для удовлетворения требования ФИО1 о взыскании с ответчика в соответствии с п. 5.4 предварительного договора от 25.09.2018 уплаченных денежных средств в двойном размере, поскольку указанным пунктом предварительного договора ответственность установлена за уклонение продавца от заключения основного договора, при этом, основной договор сторонами заключен 21.06.2019.

Кроме того, действие предварительного договора прекращено в связи с заключением основного договора, в связи с чем, ответственность, установленная предварительным договором, сама по себе, не может быть применена к правоотношениям сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Оснований для взыскания с ответчика процентов за период с 21.06.2019 года по 21.09.2020 года суд не усматривает, поскольку претензия о расторжении договора и возврате денежных средств была получена ответчиком 11.09.2020 года, следовательно десятидневный срок на ее добровольное исполнение истек 22.09.2020 года, в связи с чем с ответчика в пользу ФИО2 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 22.09.2020 года по 30.11.2024 года в размере сумма, исходя из представленных истцом расчетов за указанный период.

Расчет судом проверен, признан правомерным и документально обоснованным представленными в материалы дела доказательствами, ответчиком не оспорен.

При таких обстоятельствах, требование ФИО2 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит удовлетворению в полном объеме в заявленном размере.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

решил:

Расторгнуть договор купли-продажи долей объекта недвижимого имущества № 77АГ 1288016 от 21.06.2019 года, заключенный между фио, Действующим от имени фио и ФИО2, ФИО1.

Взыскать с фио (паспортные данные) в пользу ФИО2 (паспортные данные) денежные средства в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 22.09.2020 по 30.11.2024 в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма

Взыскать с фио (паспортные данные) в пользу ФИО1 (паспортные данные...) денежные средства в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 28.04.2025 года

Судьяфио