Решение по делу № 2-36/2023 от 15.08.2023

54RS0№...-70

Дело №...

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 августа 2023 г. г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе председательствующего Поповой М.В. при секретаре Лаптевой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ТСН «ТЕРЕМ» об установлении сервитута,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ТСН «ТЕРЕМ», в котором просили установить для собственников земельных участков с кадастровыми номерами №..., №... право ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитут) с кадастровым номером №... без ограничения срока действия для обеспечения круглосуточного беспрепятственного прохода людей и проезда автомашин к земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимости, а также от земельного участка с кадастровым номером №... к местам общего пользования.

В обоснование иска указано, что истцы являются собственниками земельных участков с кадастровыми номерами №.... ФИО1 принадлежат земельные участки по адресу: <адрес> кадастровыми номерами №... ФИО2 принадлежат земельные участки по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Морской сельсовет, <адрес>, микрорайон Классика, участки №... и №... с кадастровыми номерами №.... Земельный участок с кадастровым номером №... которому проходит асфальтовая дорога и к которому непосредственно примыкают земельные участки истцов, принадлежит ответчику. Ответчик один въезд на земельный участок перегородил забором, на другие два установил шлагбаумы и запретил проезд истцам. Проход и проезд к земельным участкам истцов возможен только через земельный участок ответчика.

Истцы и их представитель в судебном заседании исковое заявление поддержали, дав пояснения аналогичные доводам, изложенным в иске. Просили установить плату за сервитут в соответствии с заключением ООО МБЭКС. Также пояснили, что размер платы за установление сервитута, определенный в заключении саморегулируемой организации «ОКИС», чрезмерно завышен, экспертом выбрана неверная методика, расчет произведен с грубыми нарушениями, полагали, что имеются основания для назначения повторной экспертизы. Также пояснили, что с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком не обращались.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, полагал, что в основу решения должны быть положены результаты судебной экспертизы, выполненной саморегулируемой организацией «ОКИС». Истцы членами ТСН не являются, препятствия в осуществлении проезда к земельным участкам истцов со стороны ответчика отсутствуют. Между сторонами были неоднократные попытки заключить договор об использовании имущества общего пользования ТСН, к которому в том числе относятся дороги, однако соглашение по всем условиям не было достигнуто.

Выслушав пояснения истцов и их представителя, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В силу пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Таким образом, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка №..., по условиям которого ФИО1 приобрела в собственность земельный участок площадью 1470 кв.м., кадастровый №..., расположенный по адресу <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для целей жилищного строительства (т. 1 л.д. 15-20).

В соответствии с п. 2.2. договора купли-продажи земельного участка №... стоимость земельного участка включает стоимость строительства объектов инженерной инфраструктуры для обеспечения условий подключения участка к холодной воде, электричеству и газу, а также асфальтированная дорога до земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка №..., по условиям которого ФИО1 приобрела в собственность земельный участок площадью 1371 кв.м., кадастровый №..., расположенный по адресу <адрес>, <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для целей жилищного строительства (т. 1 л.д. 23-28).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Техносиб-плюс» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка №..., по условиям которого ФИО2 приобрела в собственность земельный участок площадью 1251 кв.м., кадастровый №..., расположенный по адресу <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для целей жилищного строительства (т. 1 л.д. 6-11).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Техносиб-плюс» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка №..., по условиям которого ФИО2 приобрела в собственность земельный участок площадью 1049кв.м., кадастровый №..., расположенный по адресу <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для целей жилищного строительства (т. 1 л.д. 31-36).

Земельные участки с кадастровыми номерами №... входят в территорию коттеджного поселка «Классика», что не оспаривалось в судебном заседании.

В соответствии с пунктом 1 статьи 123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

ТСН «Терем» является некоммерческой организацией, объединяющей собственников объектов недвижимости в коттеджном поселке «Классика». Коттеджный поселок «Классика» представляет собой совокупность земельных участков и (или) жилых домов, расположенных на территории товарищества и связанных общностью коммуникацией, обладает собственными объектами инфраструктуры и благоустройства (включая земельные участки общего пользования и имущество общего пользования: нежилые хозяйственно-бытовые строения и сооружения, в том числе, административно-бытовое здание), детскую и спортивную площадки, забор, ворота, шлагбаумы, газонные и иные элементы благоустройства, а также транспортные и инженерные сети и сооружения, в том числе газопровод, электрические сети (в т. ч. освещение), водопровод, расположенные на территории товарищества), что отражено в уставе ТСН «Терем».

ФИО2 и ФИО1 членами ТСН «Терем» не являются.

В целях разрешения иска судом по ходатайству истцов проведена судебная экспертиза в ООО МБЭКС, на разрешение экспертам были поставлены вопросы:

1. Возможно ли использование земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами №... и расположенных на них объектов недвижимого имущества без установления сервитута?

2. Если использование указанных земельных участков без установления сервитута невозможно, разработать наименее обременительный вариант (с указанием координат обременяемой части земельного участка) с учетом существующих проходов (проездов) и соблюдением требований законодательства Российской Федерации, в т.ч. СНиП и иных норм?

3. Определить размер соразмерной платы за установление сервитута.

В суд направлено заключению судебной экспертизы №....

Из заключения судебной экспертизы следует, что экспертом не был исследован вопрос о возможности использования земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Морской сельсовет, <адрес>, микрорайон Классика, с кадастровым номером №... и расположенных на нем объектов недвижимого имущества без установления сервитута, учитывая, что между земельными участками с кадастровыми номерами №... отсутствует возможность прохода и проезда. Указанное обстоятельство также влияет на размер платы за установление сервитута.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначено проведение повторной судебной экспертизы, производство которой было поручено экспертам саморегулируемой организации «Объединение кадастровых инженеров Сибири», в суд представлено заключение №.... Эксперты пришли к выводу, что доступ на земельные участки К№..., №... может осуществляться исключительно через участки, находящиеся в частной собственности, в том числе в собственности ТСН «Терем». Из четырех рассмотренных вариантов наименее обременительным вариантом установления сервитута является Вариант 3, в соответствии с которым общая протяженность пути, обремененного сервитутом, до земельных участков К№..., №..., составляет 564 м, в том числе: 3 м по земельному участку К№...; 561 м по земельному участку К№....

Границы частей, земельных участков К№... и К№..., обременяемых сервитутами, отражены на Схеме №.... Точные координаты точек и длин сторон частей земельных участков К№... и К№..., обременяемых сервитутами представлены в Ведомостях координат в таблицах 1 и 2, согласно обозначениям на Схеме №.... Размер соразмерной платы за установление сервитута составляет 458 802 рубля.

Суд принимает выводы эксперта в части предложенных вариантов доступа на земельные участки с кадастровыми номерами №..., указанные выводы не оспаривались сторонами в судебном заседании. Суд не принимает заключение судебной экспертизы в части вывода эксперта о необходимости установления сервитута, поскольку данный вывод носит правовой характер.

Доводы истцов о том, что эксперты саморегулируемой организации «Объединение кадастровых инженеров Сибири» подлежат отводу, поскольку они находятся в зависимости от председателя ТСН «Терем», судом отклоняются, поскольку не подтверждены надлежащим доказательствами и носят голословный характер. Ходатайство истцов о назначении по делу повторной экспертизы было рассмотрено судом в судебном заседании и оставлено без удовлетворения, учитывая в том числе показания допрошенного в судебном заседании эксперта.

ТСН «Терем» является собственником земельного участка с кадастровым номером №... расположенным по адресу <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ, и земельного участка с кадастровым номером №... подтверждается выпиской из ЕГРН.

Представителем ТСН «Терем» в судебном заседании не оспаривалось, что к имуществу общего пользования ТСН «Терем», в том числе относятся дороги, которые расположены на земельном участке с кадастровым номером №... и на земельном участке с кадастровым номером №...

В соответствии с п. 3.12. устава ТСН «Терем» лица, не включенные в число членов товарищества и /или владеющие на праве собственности недвижимым имуществом на территории товарищества, обязаны заключить с товариществом договор о предоставлении коммунальных услуг и о доступе к объектам инфраструктуры и имуществу общего пользования ТСН «Терем» на условиях и в порядке, установленном законодательством РФ и настоящим уставом.

Проживание на территории ТСН обычно предполагает пользование объектами его инфраструктуры, услугами, оказываемыми тем или иным (главным образом частным) субъектом (субъектами), по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д. В этом смысле при приобретении участков в жилищно-земельном комплексе - даже на начальных стадиях его застройки и тем более когда его территория общего пользования полностью либо, по крайней мере, частично благоустроена, а отдельные объекты инфраструктуры уже возведены или строятся - реальные и потенциальные собственники, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимость участия в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению данным имуществом и его содержанию.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки М.Т.", имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23-П).

Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

Вместе с тем при решении вопроса о распределении расходов на его содержание, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, - притом что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии - не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями.

Таким образом, лицо, которое фактически осуществляет содержание имущества, осуществляет управление имуществом, которое используется в общих целях собственников объектов недвижимости, вправе требовать возмещения расходов по содержанию такого имущества и в том, случае, если оно не находится (не оформлено) в его собственность, данному праву также корреспондирует право собственников земельных участков пользоваться определенным имуществом некоммерческого объединения. Факт пользования общим имуществом и объектами инфраструктуры товарищества вытекает из факта принадлежащего истцам недвижимого имущества, имеющиеся у истцов правомочия подразумевают возможность эксплуатации принадлежащего им имущества, что обеспечивается с помощью имущества общего пользования.

Нахождение земельных участков, на которых производилась укладка асфальтобетонного покрытия, в собственности ТСН «Терем» не свидетельствует о необходимости установления сервитута для обеспечения круглосуточного беспрепятственного прохода людей и проезда автомашин к земельным участкам истцов и расположенным на них объектам недвижимости, поскольку данные дороги находятся в фактическом пользовании собственников земельных участков, предназначены исключительно для использования в целях въезда в поселок, подъезда к каждому земельному участку, то есть истцы имеют право на бессрочное, беспрепятственное право пользования спорными земельными участками (дорогами), несмотря на невозможность присвоения этим земельным участкам (дорогам) статуса «имущество общего пользования», следовательно, исковые требования истцов удовлетворению не подлежат, суд также принимает во внимание, что правовым основанием для установления сервитута является объективная невозможность использования недвижимого имущества по его назначению без предоставления права ограниченного пользования соседним имуществом (сервитута), однако в настоящем деле таких оснований не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в месячный срок с подачей апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд Новосибирской области.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.В. Попова