Дело № 2-370/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«19» октября 2023 года г. Починок, Смоленская область

Починковский районный суд Смоленской области в составе

председательствующего судьи Примерова А.В.,

с участием представителя истца по доверенности Б.,

при секретаре Чурилиной Л.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования «Починковский район» Смоленской области к ФИО1 о признании недействительным договора уступки прав аренды земельного участка,

установил:

Администрация муниципального образования «Починковский район» Смоленской области (далее по тексту истец) обратилась в суд с иском к ФИО1 (далее по тексту ответчик) о признании недействительным договора уступки прав аренды земельного участка от ** ** **.

Иск мотивирован тем, что ** ** ** между Администрацией муниципального образования «Починковский район» Смоленской области и ФИО1 был заключен договор аренды № ** земельного участка ..., сроком на 10 лет. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ФИО1 переуступил права аренды земельного участка по указанному договору аренды ФИО2 (договор от ** ** **). Истец, ссылаясь на положения п. 7 ст. 448 ГК РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ указывает, что право участника торгов на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу ст. 22 Земельного кодекса РФ невозможно ввиду установления положениями статьи 448 ГК РФ иного – запрета такой переуступки. Договор аренды земельного участка был заключен ** ** **, то есть после ** ** **, ФИО1 не относится к числу лиц, перечисленных в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в аренду без проведения торгов, в силу чего на него не распространяются ограничения, введенные п. 7 ст. 448 ГК РФ. В адрес арендатора арендодателем ** ** ** была направлена претензия с требованием об устранении нарушений в срок до ** ** **, также претензия была направлена в Управление Росреестра по Смоленской области, нарушения арендатором не устранены, ответа из Управления Росреестра по Смоленской области не поступило.

Просит признать недействительным договор уступки прав аренды земельного участка от ** ** ** и применить последствия недействительности сделки.

Представитель истца – Администрации муниципального образования «Починковский район» Смоленской области по доверенности Б. в судебном заседании исковые требования поддержала, ссылаясь на обстоятельства, указанные в иске, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания надлежаще извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях, в которых исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении. Земельное законодательство в соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имеет приоритет в отношениях, связанных с оборотом земельных участков, и п. 7 ст. 448 ГК РФ не может применяться к случаям передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, заключенных на торгах. Ответчик, ссылаясь на положения п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 9 ст. 22 ЗК РФ указывает, что указанные нормы законодательства в своей совокупности подтверждают, что уступка прав по договору аренды им была совершена в соответствии с действующим законодательством, а претензии арендодателя необоснованны.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства надлежаще извещен, в письменном ходатайстве просят рассмотреть дело в их отсутствие. Кроме того сообщают, что ЕГРН содержит актуальную запись о земельном участке, расположенном по адресу: ... ** ** ** поступило заявление № ** от имени ФИО2 и ФИО1 о государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды. К указанному заявлению был представлен договор уступки прав аренды земельного участка от ** ** **, заключенный ... между ФИО1 и ФИО2 ** ** ** сведения об уступке прав были внесены в ЕГРН. В настоящее время ЕГРН содержит актуальную запись об арендаторе вышеуказанного земельного участка ФИО2

Определением Починковского районного суда Смоленской области от 13.10.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2 (л.д. 1-3).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства надлежаще извещен.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ** ** ** Администрация муниципального образования «Починковский район» Смоленской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) в соответствии со ст. 22, п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, ст. 3.3 Федерального закона от ** ** ** № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», протоколом о результатах торгов от ** ** **, заключили договор № ** аренды земельного участка (л.д. 15-16), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым № **, площадью ----- кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ..., с разрешенным использованием: предпринимательство (торговый центр) (пункт 1.1 договора).

Договор аренды участка устанавливается сроком на 10 лет (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 4.1.1 договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче; при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока оплаты, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.2 и нарушение других условий договора.

Арендатор вправе сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам только с письменного согласия арендодателя, если законом не предусмотрено иное (пункт 4.3.3 договора).

За нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (п. 5.1 договора).

По акту приема-передачи от ** ** ** земельный участок передан в аренду ФИО1 (л. д. 171).

** ** ** между ФИО1 и ФИО2 заключен договор уступки прав аренды земельного участка, в соответствии с которым, руководствуясь ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона -1 (ФИО1) уступает, а сторона -2 (ФИО2) принимает права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым № **, площадью ----- кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство (торговый центр), расположенного по адресу: ... (далее объект недвижимости) (п. 1 договора).

Право аренды на объект недвижимости принадлежит стороне-1 на основании договора аренды земельного участка № ** от ** ** **, заключенного в ... (п. 2 договора).

Согласно договора аренды земельного участка № ** от ** ** **, заключенного в ..., срок аренды объекта недвижимости 10 лет.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ согласие собственника земельного участка (Администрация МО «Починковский район» Смоленской области) на уступку права аренды не требуется (п. 10 договора).

** ** ** договор уступки прав аренды земельного участка № ** от ** ** ** зарегистрирован в Едином государственном реестре прав за № **, срок действия с ** ** ** по ** ** ** (л.д. 24).

** ** ** Администрацией МО «Починковский район» Смоленской области в адрес ФИО1 была направлена претензия, в которой ответчику было предложено в срок до ** ** ** устранить допущенное нарушение, так как в соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ право участника торгов на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу ст. 22 Земельного кодекса РФ невозможно ввиду установления положениями ст. 448 ГК РФ иного – запрета переуступки (л.д. 18, 21-22).

** ** ** Администрацией МО «Починковский район» Смоленской области в адрес Управления Росреестра по Смоленской области была направлена претензия об устранении допущенного нарушения: исключить из ЕГРН в срок до ** ** ** запись о регистрации договора уступки прав аренды земельного участка от ** ** **, заключенного ... между ФИО1 и ФИО2 (л.д. 19, 21-22).

Из ответа Управления Росреестра по Смоленской области от ** ** ** на претензию Администрации муниципального образования «Починковский район» Смоленской области от ** ** **, следует, что представленный на государственную регистрацию прав договор уступки прав аренды земельного участка с кадастровым № ** от ** ** ** заключен с нарушением требований норм действующего законодательства Российской Федерации, направлен на приобретение в собственность государственного имущества и, соответственно, является недействительной сделкой по основаниям, установленным требованиям норм ст. 168 ГК РФ; договор уступки прав аренды земельного участка с кадастровым № ** от ** ** ** должен быть квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки (ст. 167 ГК РФ). Государственный регистратор прав при проведении правовой экспертизы документов должен был приостановить осуществление регистрационных действий на основании п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной); согласно ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Вместе с тем, согласно п.п. 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ). Например, ничтожной является уступка прав бенефициара по независимой гарантии без одновременной уступки тому же лицу прав по основному обязательству (абзац второй пункта 1 статьи 372 ГК РФ). Статья 383 ГК РФ устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.

Суд, руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, оценив собранные по делу письменные доказательства, в их совокупности, приходит к выводу, что имеются основания для признания договора об уступке прав аренды земельного участка от 23.11.2022 недействительным в силу ничтожности, при заключении которого был нарушен запрет, установленный законом на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на торгах.

Так, судом бесспорно установлено и не оспаривается сторонами, что договор аренды земельного участка № ** от ** ** ** был заключен на основании результатов состоявшегося ** ** ** аукциона (протокол о результатах торгов от ** ** **) на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым № **, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: ..., между Администрацией муниципального образования «Починковский район» Смоленской области и победителем аукциона ФИО1

В этой связи, ФИО1 не имел право заключать с ФИО2 договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ** от ** ** **, поскольку это противоречит положениям п. 7 ст. 448 ГК РФ.

Вопреки доводам ответчика ФИО1, закрепленная в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации норма права является отсылочной к пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

При таких обстоятельствах, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам торгов, в силу статьи 22 Земельного кодекса невозможно ввиду установления запрета такой переуступки статьей 448 Гражданского кодекса. Кроме того, возможность уступки прав по заключенным на торгах договорам позволит лицам в отношении которых ограничено участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, приобретать право аренды на земельные участки без проведения торгов.

В этой связи суд приходит к выводу о признании договора об уступке прав аренды на земельный участок от ** ** **, заключенным между ФИО1 и ФИО2, недействительным как ничтожную сделку, исковые требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку истец был освобожден от уплаты госпошлины, с ответчика ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей (требование неимущественного характера).

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Администрации муниципального образования «Починковский район» Смоленской области (ИНН -----) удовлетворить.

Признать недействительным договор уступки прав аренды земельного участка от ** ** **, местоположение: ..., заключенный между ФИО1 (паспорт -----) и ФИО2 (паспорт -----).

Применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим у ФИО2 права аренды земельного участка, местоположение: ..., аннулировании (погашении) соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Взыскать с ФИО1 (паспорт -----) государственную пошлину в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации в размере 300 рублей.

Решение в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Починковский районный суд.

Судья: А.В. Примеров

Мотивированное решение изготовлено 19.10.2023