Решение по делу № 2-3750/2024 от 27.03.2025 - о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру, внесении в ЕГРН записи о регистрации права собственности на квартиру.

УИД 21RS0024-01-2024-005431-82

№2-612/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2025 года г. Чебоксары

Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Мордвинова Е.Н.,

при секретаре судебного заседания Гулиной Е.Н.,

с участием:

истца ФИО1, её представителей – адвокатов Ческидовой Л.Н. и Васильевой Л.С.,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру, внесении в ЕГРН записи о регистрации права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 с учётом его уточнения в порядке ст.39 ГПК РФ о:

- расторжении договора купли-продажи квартиры <адрес> (далее – квартира) с кадастровым номером №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ней (продавцом) и ФИО2 (покупателем);

- прекращении права собственности ответчика на квартиру;

- признании за ней права собственности на квартиру;

- внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации права собственности на квартиру за ней;

- взыскании с ФИО2 в её пользу судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 55500 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры. Отчуждаемое жилое помещение находилось в собственности истца на основании договора передачи № от ДД.ММ.ГГГГ Ранее квартира являлась муниципальной и в ней, помимо неё, проживали: её сын - ФИО4 и мать - ФИО5 ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО5 – ДД.ММ.ГГГГ, после смерти последних она единолично приватизировала квартиру. Поскольку после смерти сына остались долги, службой судебных приставов с её пенсии удерживалась задолженность по долгам сына. Именно ответчик предложила оформить договор купли-продажи, обманув её, сказав, что квартиру могут забрать судебные приставы в счет погашения долгов. По условиям заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи стоимость отчуждаемого жилого помещения определена в размере 4500000 руб., однако ФИО2 денежные средства в счет стоимости приобретаемого жилого помещения ей не передавала, обманным путем под предлогом, что это необходимо для регистрации договора купли-продажи ответчик попросила её написать расписку о получении денежных средств в размере 4500000 руб. Истец не передавала ответчику квартиру, о чем свидетельствует отсутствие акта приема-передачи жилого помещения, в квартиру ответчик не вселялась, в квартире не проживает и не зарегистрирована, не оплачивает коммунальные услуги и иные платежи по содержанию квартиры. Поскольку совершенный ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи в части оплаты ответчиком стоимости приобретаемого жилого помещения не исполнен, истец, ссылаясь на положения статьи 450 ГК РФ, обратилась в суд с указанными выше требованиями.

Истец ФИО1 и её представители – адвокаты Ческидова Л.Н. и Васильева Л.С. в судебном заседании исковые требования поддержали в редакции уточненного иска по изложенным в нём основаниям, при этом ФИО1 дополнительно пояснила суду, что она написала расписку о получении денег, но деньги за квартиру она не получала, стороны знакомы давно, ответчик её обманула. Поставили под сомнение наличие у ответчика денежных средств для оплаты стоимости квартиры. Просили удовлетворить исковые требования.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена в установленном порядке, реализовала право на участие в судебном разбирательстве через своего представителя – ФИО3

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, при этом пояснил суду, что ДД.ММ.ГГГГ деньги в размере 4500000 руб. были выплачены ответчиком истцу в спорной квартире наличными до того, как они пошли в МФЦ, в связи с чем истцом была написана расписка. Ответчик имела в распоряжении наличные денежные средства, так как ранее, после ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО2 была продана квартира к Молдавии, вырученные от продажи денежные средства в иностранной валюте – долларах были обменены на рубли и направлены на приобретение квартиры у ФИО1 Просил отказать в удовлетворении иска.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи жилого помещения кадастровый №, площадью 52,6 кв.м, расположенного на пятом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

На момент совершения ДД.ММ.ГГГГ сделки, отчуждаемое жилое помещение находилось в собственности истца с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора передачи №, о чем совершена запись государственной регистрации № и подтверждается находящейся в деле выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ

По условиям пункта 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение продано за 4500000 руб., уплаченных покупателем продавцу в день подписания настоящего договора, соглашение о цене является существенным условиям настоящего договора.

Согласно пункту 4 договора купли-продажи продажи продавец передал, а покупатель принял вышеуказанный объект недвижимости в том качественном и пригодном для проживания состоянии, как оно есть на день подписания настоящего договора, с имеющимися на момент подписания договора санитарно-техническим, электро-, газо- и другим оборудованием. Покупатель ознакомился с техническим состоянием объекта недвижимости, претензий не имеет. Стороны договора согласовали вопросы, связанные с расчетами и по коммунальным услугам и плате за электроэнергию и не имеют в этой связи друг к другу взаимных претензий.

В силу положений пункта 6 договора купли-продажи ФИО1 обязалась сняться с регистрационного учета в течение 30 дней после подписания настоящего договора.

Пунктом 7 договора купли-продажи предусмотрено, что в соответствии со ст.556 ГК РФ, подписанием настоящего договора обязательства продавца по передаче вышеуказанного объекта недвижимости покупателю, обязательства покупателя принять объект считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.

Пунктом 10 договора купли-продажи оговорено, что настоящий договор содержит весть объем соглашений между участниками сделки в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны ими, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Ранее подписанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым, что оговорено сторонами в пункте 13 договора купли-продажи.

Данный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию, право собственности за покупателем ФИО2 произведена ДД.ММ.ГГГГ за №, что следует из находящейся в деле выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и содержания договора купли-продажи.

Из установленного, суд приходит к выводу, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена жилого помещения в размере 4500000 руб. (пункт 3 договора купли-продажи).

Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность оплатить истцу за приобретенное жилое помещение 4500000 руб.

Суду представлена расписка, составленная собственноручно ФИО1 о том, что она получила 4500000 руб. от ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ

Истец ФИО1 указывает, что фактически денежные средства в счет стоимости приобретаемого жилого помещения ей не передавались, расписка о получении денежных средств ею была написана в связи с обманом её ответчиком под тем предлогам, что это необходимо для регистрации договора купли-продажи.

Применительно к дате получения денежных средств в счет исполнения условий совершенной между сторонами сделки по отчуждению жилого помещения до даты заключения договора купли-продажи, из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи, аналогичный договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором (договоре от ДД.ММ.ГГГГ) отсутствовали пункты об обязательстве ФИО1 снятьсяс регистрационного учета в течение 30 дней после подписания настоящего договора и о том, что ранее подписанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым.

Как указывалось выше, условия договора в части регистрации права собственности сторонами исполнены, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошёл государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ и за ответчиком зарегистрировано право собственности на вновь приобретенное жилое помещение кадастровый № по адресу: <адрес>, с прекращением права собственности ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, о чем совершена запись государственной регистрации №, что подтверждается находящимися в деле выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Истец при обращении в суд ссылается на неуплату ответчиком стоимости приобретенного объекта недвижимости в размере 4500000 руб., что стороной ответчика опровергается.

Возражая против удовлетворения исковых требований, сторона ответчика в суде заявляла о полном исполнении обязательств ответчика по передаче истцу денежных средств по договору купли-продажи квартиры, в подтверждение чего представила суду подлинник расписки от ДД.ММ.ГГГГ, собственноручно исполненной и подписанной истцом ФИО1 о том, что она получила 4500000 руб. от ФИО2

Согласно п.3 ст.486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пп.1 п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены последствия изменения и расторжения договора, согласно части 2 которой, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (часть 3 названной нормы).

При этом в силу положений части 4 ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом в этом же пункте 65 дано разъяснение, что регистрация права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5 ст.10 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как следует из установленного в ходе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, в этот же день истцом лично была написана и подписана расписка, подтверждающая получение денежных средств по договору купли-продажи от покупателя ФИО2, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Данный договор и расписка были подписаны истцом лично.

Таким образом, истцом ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ были получены денежные средства от покупателя ФИО2 в размере 4500000 руб. во исполнение договора от ДД.ММ.ГГГГ

Во вновь заключенном уже ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договоре купли-продажи спорной квартиры, аналогичном ранее заключённому, в пункте 13 стороны договора прямо оговорили, что ранее подписанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым.

При этом суду доказательства того, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 уже по этому договору продавцу ФИО1 были переданы денежные средства за отчуждаемое последней жилое помещение не представлены, как и не представлены доказательства того, что ФИО1 были возвращены ФИО2 полученные по договору от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 4500000 руб.

Исходя из того, что денежные средства в размере оговоренной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости передавались лишь единожды, принимая во внимание, что предметом договоров от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ являлся один и тот же объект, пунктом 13 договора от ДД.ММ.ГГГГ прямо оговорено, что подписанный ранее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым, суд приходит к выводу, что денежная сумма в размере 4500000 руб. была передана покупателем и получена продавцом во исполнение ими условий договора от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п.2 ст.408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

По смыслу указанной нормы, наличие у должника долгового документа при наличии доказательств его исполнения удостоверяет отсутствие обязательства должника.

Бремя доказывания при оспаривании договора по безденежности по смыслу указанной нормы закона в соответствии со ст.56 ГПК РФ возлагается на истца.

Вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ истцом таких доказательств не было представлено суду.

Бремя доказывания надлежащего исполнения договора - оплаты покупной стоимости приобретаемого имущества, несет покупатель.

В рассматриваемом случае покупатель представил доказательство исполнения своей обязанности – оригинал расписки от ДД.ММ.ГГГГ

Факт передачи денежной суммы в счет оплаты стоимости приобретаемого жилого помещения в рассматриваемом случае подтверждается надлежащим доказательством – собственноручно исполненной истцом распиской, из содержания которой усматривается, что истец получил от ответчика денежные средства в согласованном в договоре купли-продажи размере. Оснований считать, что денежные средства не передавались, у суда не имеется.

Наличие подлинника расписка о получении истцом, как продавцом, денежных средств от покупателя, от ДД.ММ.ГГГГ у ответчика, в силу п.2 ст.408 ГК РФ также свидетельствует о том, что оплата стоимости жилого помещения по договору купли-продажи ответчиком произведена.

Доводы истца о том, что ответчиком в материалы дела не представлены сведения о материальном положении, позволяющем единовременно выплатить столь значительную сумму, отклоняются судом, как несостоятельные, поскольку наличие необходимых средств для уплаты в счет заключаемых договоров не входит в предмет доказывания по делам этой категории.

Кроме того, стороной ответчика в опровержение данной позиции истца заявлено о том, что ранее, после ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО2 была продана квартира к Молдавии, вырученные от продажи денежные средства в иностранной валюте – долларах были обменены на рубли и направлены на приобретение квартиры у ФИО1

В подтверждение приводимых доводов представлен единый ордер серии № на право занятия ФИО2 <адрес> с составом семьи, включая ее дочь - ФИО9

Каких-либо данных, ставящих под сомнение или опровергающих представленные ответчиком доказательства, истцом в нарушение положений ст.56 ГПК РФ, не представлено.

В рассматриваемом случае разрешение исковых требований о расторжении договора купли-продажи при наличии расписки о полной оплате стоимости квартиры зависит от действительности расписки и обязанность по доказыванию её недействительности (безденежности) согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ возлагается на истца.

Оценив представленные в деле доказательства в соответствии с положениями ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что истцом, в нарушение ст.56 ГПК РФ, не представлено доказательств безденежности расписки и соответственно существенных нарушений условий договора купли-продажи, влекущих его расторжение. Таким образом, в удовлетворении иска следует полностью отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру, внесении в ЕГРН записи о регистрации права собственности на квартиру, взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины полностью отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики путём подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Н. Мордвинов

Мотивированное решение составлено 2 апреля 2025 года.