Гр. дело №2-229/2023

78RS0005-01-2022-004383-60

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 20 февраля 2023 года

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего - судьи Максимовой Т.А.,

при секретаре Воробьевой Л.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования записи в ЕГРН о регистрации перехода права собственности. В обоснование заявленных требований указано, что квартира, расположенная по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, принадлежит истцам и их родителям – ФИО5 и ФИО6 - в размере ? доли – каждому – на основании договора № передачи жилого помещения в собственность граждан от 03.02.1994. 18.05.2000 умер ФИО5, 26.05.2014 умерла ФИО6 В 2019 году истец получила выписку из ЕГРН, где собственником жилого помещения указан ответчик ФИО3, а также, разбирая архив документов, обнаружила оригинал договора залога от 18.03.1994 с указанием о частичной оплате. Поскольку в получаемых истцом квитанциях в качестве собственника и плательщика жилищно-коммунальных услуг истец указана в качестве одного из сособственников жилого помещения, а также учитывая, что истцом регулярно получалось налоговое уведомление об оплате налога за квартиру, ФИО1 не придала значения сведениям, указанным в ЕГРН. В августе 2021 года истец получила счет по оплате за газ, в котором собственником указан ответчик, после чего обратилась в отдел вселения и регистрационного учета граждан, где, получив справку о регистрации (форму-9), увидела, что собственником квартиры указан ФИО3 на основании выписки из ЕГРН от 18.03.1994. Впоследствии истец обратилась в Многофункциональный центр район, где получила выписку из ЕГРН в отношении квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в которой собственником квартиры указан ФИО3 на основании договора купли-продажи от 18.03.1994, при этом данные в ЕГРН внесены в 2000 году. По мнению истцов, вопрос о продаже их квартиры родителями никогда не обсуждался, в квартире постоянно зарегистрированы истцы и члены их семей, жилищно-коммунальные услуги и налоги в основном оплачиваются истцом ФИО1 По мнению истцов, договор купли-продажи от 18.03.1994, является мнимой сделкой, в связи с чем они обратились с настоящим иском в суд.

Представитель истцов ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, требования поддержала.

Представитель ответчика ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, против удовлетворения требований возражала по доводам, изложенным в письменной позиции.

Третьи лица, извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направили.

Информация о движении дела размещена на сайте суда, в связи с чем стороны имеют возможность получить информацию о движении дела.

В соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, оценив все представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, жилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, представляет собой отдельную четырехкомнатную квартиру общей площадью 87,10 кв.м., жилой площадью – 58,70 кв.м. По данным адресного учета по состоянию на 25.03.2021, в квартире зарегистрированы по месту жительства: ФИО1. (собственник) – с 08.11.1994, ФИО11 (дочь) – с 15.09.2005, ФИО2 (сестра) – с 08.11.1994, ФИО11 (дочь) – с 14.06.2011, ФИО12 (дочь) – с 27.09.2019. При этом в качестве собственника жилого помещения указаны истцы и их родители на основании договора передачи в собственность № от 03.02.1994 (л.д.8).

По данным адресного учета по состоянию на 28.10.2021, в качестве собственника жилого помещения указан ФИО3 на основании выписки ЕГРН № от 18.03.1994 (л.д.9).

Квартира, расположенная по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, на основании заявления ФИО6 передана в собственность ФИО6, действующей за себя и своих детей ФИО1 и ФИО2, и ФИО5 на основании договора № передачи квартиры в собственность от 03.02.1994 (л.д.20, 57).

ФИО5 – отец истцов – умер 18.05.2000, о чем составлена актовая запись о смерти № от 19.05.2000 (л.д.17, 22, 23).

ФИО6 – мать истцов – умерла 25.05.2014, о чем составлена актовая запись о смерти № от 26.05.2014 (л.д.18, 22, 23).

Из выписки ЕГРН в отношении спорной квартиры следует, что в единый государственный реестр внесена запись об отчуждении жилого помещения правообладателями ФИО6, ФИО1, ФИО2 и ФИО5 в пользу ФИО3 на основании договора купли-продажи от 18.03.1994, номер государственной регистрации – 4130014.1 (л.д.19).

Истцами в материалы дела представлен договор от 18.03.1994, по условиям которого ФИО6 передала в залог ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, под 1% в день. На подписи залогодержателя ФИО3 имеется печать АО «Ромос». На оборотной стороне договора залога имеются рукописные надписи о получении 18.04.1994 процентов в сумме 1 800 000 руб., а также о получении 20.05.1994 – 1 800 000 руб., имеются также подписи, расшифровки которых отсутствуют (л.д.21).

Из пояснений ответчика, данных в ходе судебного заседания 26.07.2022, следует, что он денежные средства под ссуду не давал, у него данный договор залога отсутствует.

Согласно данным адресного учета, ФИО3 зарегистрирован по месту жительства в отдельной трехкомнатной квартире общей площадью 62,54 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>; квартира предоставлена на основании договора социального найма жилого помещения № от 17.05.2017 (л.д.39).

Как следует из ответа на запрос суда из Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, 17.03.1994 ФИО5, ФИО6, действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2, с одной стороны и ФИО3 с другой стороны подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (л.д.51-52).

Согласно п.3 Договора, квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением не состоит.

Согласно п.5 Договора квартира продана за 2 559 861 руб., уплачиваемых покупателем (ФИО3) после подписания договора.

Согласно п.6 Договора покупатель за свой счет осуществляет и несет ремонт квартиры, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах по капитальному ремонту всего дома.

Согласно ответу на запрос нотариуса ФИО8, в реестре № нотариальных действий имеется запись № от 17.03.1994 о регистрации договора купли-продажи от 17.03.1994. Перед регистрацией договора нотариусу ФИО6 предоставлена справка Комитета по народному образованию об отсутствии оснований в ограничении ФИО6 по продаже квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>; имеется указание на прописку несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2 после продажи квартиры по адресу: <адрес>.

Согласно представленным истцами квитанциям, не оспариваемым ответчиком, расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг и по содержанию жилого помещения, оплачиваются истцом ФИО1 (л.д.65-92).

По данным Межрайонной инспекции ФНС №18 по Санкт-Петербургу по состоянию на декабрь 2021 года, спорная квартира в ? доле принадлежит ФИО1, дата возникновения права собственности – 01.01.2000 (л.д.98).

Из представленной ответчиком копии трудовой книжки следует, что 07.12.1993 он принят в <данные изъяты> на должность менеджера, откуда уволен 01.02.1998 по собственному желанию (записи №№, №).

Сведения о периоде работы ФИО3 в 1994 году в АО «Ромос» трудовая книжка не содержит.

В соответствии со ст.135 Гражданского кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. от 24.12.1992) (далее – ГК РСФСР), право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.

В соответствии со ст.237 ГК РСФСР, по договору купли - продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Согласно ст.53 ГК РСФСР, недействительна сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать юридические последствия. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 10.09.1991 №380-р "Об организации работы городского Объединения технической инвентаризации" действовавшим в период возникновения спорных правоотношений, на объединение технической инвентаризации и районные проектно-инвентаризационные бюро возложена обязанность по проведению технической инвентаризации и созданию единого банка данных по недвижимости как составной части городского кадастра.

В соответствии с Распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 02.02.1994 №92-р (с изм. от 01.03.1994) "О регистрации собственности и сделок с недвижимостью в жилищной сфере" (вместе с Положением о регистрации собственности и сделок с недвижимостью в жилищной сфере Санкт-Петербурга), начиная с 01.03.1994, собственность на недвижимость в жилищной сфере подлежала обязательной регистрации в Жилищном комитете мэрии Санкт-Петербурга (п.2).

Проектно-инвентаризационным бюро, бюро технической инвентаризации и иным созданным на их базе юридическим лицам, осуществляющим функции по регистрации собственности на недвижимость в жилищной сфере предписано в срок до 01.03.1994 в порядке, согласованном с Жилищным комитетом, осуществить передачу последнему всех материалов, включая архивные, необходимых для регистрации собственности в жилищной сфере Санкт-Петербурга.

При этом, под недвижимостью в жилищной сфере, в силу Положения о регистрации собственности и сделок с недвижимостью в жилищной сфере Санкт-Петербурга, утвержденного вышеуказанным распоряжением мэра, понимались находящиеся на территории Санкт-Петербурга и подчиненных ему территориях жилые дома; квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы, к которым относится и спорное жилое помещение.

Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 года №2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" была установлена обязательность регистрации документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость. Обязанность по ведению государственного земельного кадастра, регистрации и оформлению документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость была возложена на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

В то же время, в Санкт-Петербурге положения Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. №2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" реализовывались путем издания 29 декабря 1994 г. распоряжения мэра Санкт-Петербурга №1329-р "О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга" и приказа Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 29.12.1994 №87 "О регистрации и оформлении документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ним недвижимость в Санкт-Петербурге".

До вступления в силу названных нормативных актов субъекта РФ регистрация прав в отношении нежилых помещений в целях формирования единого банка данных по недвижимости осуществлялась районными проектно-инвентаризационными бюро, в связи с чем вывод истцов о недействительности регистрации договора купли-продажи является ошибочным.

Вместе с тем, из договора купли-продажи спорной квартиры от 17.03.1994 следует, что денежные средства покупателем в размере 2 559 861 руб. уплачиваются покупателем после подписания договора (п.5 Договора). Доказательств оплаты стоимости приобретаемого жилого помещения ответчиком ФИО3 не представлено.

Более того, из представленных в материалы дела доказательств следует, что 18.03.1994 ФИО3 принял в залог ему же принадлежащую на основании договора от 17.03.1994 квартиру, что противоречит как экономической целесообразности такой сделки, так и пояснениям самого ответчика, пояснившего, что спорная квартира принята им в залог от ФИО6

Более того, из пояснений ответчика, как уже было отмечено выше, следует, что денежные средства он ФИО6 не передавал.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для признания договора купли-продажи от 18 марта 1994 года мнимой сделкой, то есть сделкой, совершенной лишь для вида, поскольку из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что денежные средства по договору купли-продажи в размере 2 559 861 руб. продавцам не передавались, а доказательств обратного материалы дела не содержат; приобретенная по договору четырехкомнатная квартира, расположенная по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, ответчику не передавалась, что им не оспаривалось, акт приема-передачи жилого помещения не составлялся, расходы по содержанию жилого помещения ФИО3 не нес, налоги за жилое помещение не оплачивал, что им подтверждено в ходе рассмотрения дела.

При этом суд учитывает, что в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество дата договора купли-продажи указана - 18.03.1994, тогда как из представленных документов следует, что договор датирован 17 марта 1994 года, в реестре совершения нотариальных действий за 17 марта 1994 года имеются подписи сторон о регистрации договора, то есть по состоянию на 18 марта 1994 года ФИО3 не мог не знать, что фактически передает в залог самому себе свою же квартиру.

Кроме того, суд обращает внимание еще и на тот факт, что в пользование ответчику на основании договора социального найма от 17.05.2017 (ордер ЛГИ № от 16.08.1977 на имя ФИО9) предоставлена трехкомнатная квартира. расположенная по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. При наличии в собственности ответчика четырехкомнатной квартиры, жилое помещение по договору социального найма ему предоставлено быть не могло.

В соответствии со ст.170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Ранее действовавшее законодательство, на момент совершения сделки, ст.53 ГК РСФСР, содержало аналогичные правила.

Даже если допустить, что договор купли-продажи от 18 марта 1994 года является притворной сделкой, то есть по сути прикрывает договор залога под ссуду, полученную ФИО6 от АО «Ромос», то в данном случае, как указал сам ответчик, он, ФИО3, денежные средства ФИО6 под ссуду не передавал. То есть даже если допустить, что договор купли-продажи прикрывает договор залога, то в этом случае ФИО6 должна была бы вернуть заемные (полученные под ссуду) денежные средства в АО «Ромос», к которому ФИО3, если исходить из представленных им документов, отношения не имеет.

Однако из представленного договора залога не представляется возможным установить объем денежных средств, переданных ФИО6 под ссуду, договор займа (если допустить, что такой между АО «Ромос» и ФИО6 заключался) сторонами в материалы дела не представлялся, в связи с чем применение в данном случае двусторонней реституции, то есть возврата каждой из сторон исполненного ими, невозможно в принципе.

Кроме того, не представляется возможным также установить возможного ссудодателя, то есть АО «Ромос», поскольку какие-либо реквизиты юридического лица договор залога от 18.03.1994 не содержит, а ответчиком какие-либо документы в отношении АО «Ромос» не представлены.

Вместе с тем, как уже было отмечено выше, по мнению суда, спорная сделка является именно мнимой, поскольку покупателем по договору купли-продажи денежные средства продавцам не передавались, расходы по оплате приобретенного жилья и налоги покупателем не оплачивались, а продавцы в свою очередь отчуждаемое ими жилье продавцу не передали, что ответчиком не оспаривалось.

Таким образом, поскольку оспариваемая сделка является мнимой, то есть ничтожной, суд полагает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования записи о регистрации перехода права собственности на ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №, в отношении квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Доводы ответчика о наличии между ним и ФИО6 устных договоренностей, касающихся права проживания ФИО6 в отчужденной квартире в ходе рассмотрения спора своего подтверждения не нашли, в связи с чем отклоняются судом.

Доводы ответчика о наличии у истцов задолженности по уплате заемных денежных средств и задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг правового значения для рассмотрения спора не имеют, а потому отклоняются судом.

Рассматривая ходатайство ответчика о пропуске истцами сроков давности для обращения за судебной защитой, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.78 ГК РСФСР, действовавшей в период подписания оспариваемого договора, срок исковой давности о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, составлял три года. При этом срок исковой давности в соответствии со ст.83 ГК РСФСР, начинал течь со дня возникновения права на иск; право на иск возникает со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Из текста искового заявления следует, что на момент подписания оспариваемого договора истцам было менее 10 лет, в их интересах действовала мать – ФИО6, о нарушении своего права истцы узнали первоначально в 2019 году, получив выписку из ЕГРН, исковое заявление подано в суд 22.04.2022. Поскольку точная дата в исковом заявлении не указана суд исходит об определении истцами периода с 01.01.2019 по 31.12.2019 включительно, в связи с чем трехгодичный срок для обращения за судебной защитой ФИО1 и ФИО2 не пропущен.

Вместе с тем из представленных документов усматривается, что по состоянию на март 2021, а по данным налогового органа – по состоянию на декабрь 2021 года в государственных органах имелись сведения о правообладателях спорной квартиры – истцах.

В этой связи, суд полагает, что доводы ответчика о пропуске истцами трехлетнего срока давности подлежат отклонению, поскольку материалами дела подтверждается, что о нарушении своих прав ФИО1 и ФИО2 узнали в 2021 году.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО1, ФИО2 – удовлетворить.

Признать недействительным договор от 18 марта 1994 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи о регистрации перехода права собственности на ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №, в отношении квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Калининский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Т.А.Максимова

Решение принято в окончательной форме 22 февраля 2023 года.