Дело №<номер>
УИД 91RS0№<номер>-15
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ялта 6 июня 2023 г.
Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Корпачевой Л.В. при секретаре Заковряжиной М.Ю. с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2 и её представителя ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами,
по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО4 о признании договоров прекратившими действие, прекращёнными обязательств,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Администрация города Ялта Республики Крым,
установил:
ФИО4 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, в котором с учётом заявления об увеличении размера исковых требований, поданного в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит взыскать с ответчика сумму в размере 648 842,46 рублей, состоящую из задолженности по арендной плате в размере 600 000,00 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) в размере 48 842,46 рублей.
Исковые требования мотивированы следующим.
1 июля 2021 г. ФИО4 и индивидуальный предприниматель ФИО2 заключили договоры аренды № 1 и № 1/1, по условиям которых ФИО4 передала во временное пользование ФИО2 принадлежащие ей на праве собственности помещения, расположенные в квартире по адресу: <адрес>. Срок аренды – одиннадцать месяцев, цель аренды – использование помещений для осуществления образовательной деятельности. <дата> срок действия договоров истёк. ФИО2 внесла арендную плату за период с <дата> по <дата> Арендная плата за период с <дата> по <дата> внесена не была, в связи с чем у ФИО2 образовалась задолженность по арендным платежам в размере 600 000,00 рублей (75 000,00 рублей х восемь месяцев).
В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные требования поддержал по мотивам, изложенным в иске, с учётом заявления об увеличении их размера.
ФИО2 требования ФИО4 не признала, обратилась в суд со встречным иском, в котором просила признать договоры аренды №<номер> и №<номер>, заключённые <дата>, прекратившими действие с <дата> в связи с реализацией права на односторонний отказ от исполнения обязательства по причине невозможности использования арендованных помещений по назначению. Также просила признать с указанной даты прекращёнными обязательства по уплате арендных платежей.
ФИО2 и её представитель ФИО3 в судебном заседании требования, изложенные во встречном иске, поддержали.
Администрация <адрес> Республики Крым о времени и месте судебного разбирательства была уведомлена надлежащим образом, правом направить в судебное заседание своего представителя не воспользовалась.
В соответствии с частью 3 статьи 167 указанного Кодекса суд вправе рассмотреть дело в случае неявки лиц, участвующих в деле и извещённых о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Оснований для признания невозможным рассмотрения дела в отсутствие представителя третьего лица судом не установлено.
Выслушав лиц, принимающих участие в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
ФИО4 является собственником квартиры с кадастровым номером №<номер> общей площадью 88,5 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>.
Право собственности ФИО4 возникло на основании договора дарения квартиры, заключённого <дата>, и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <адрес>, выданным Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым <дата>, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись №<номер>.
Согласно частями 1, 2 статьи 15, частям 1, 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан – отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К числу жилых помещений относится квартира. Квартирой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В силу пункта 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу (равно как и индивидуальному предпринимателю) на основании договора аренды или на ином законном основании с учётом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством.
В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Постановлением Администрации <адрес> Республики Крым от <дата> №<номер>-п ФИО4 разрешено использовать принадлежащую ей квартиру для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности под офис.
<дата> ФИО4 и индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРН – №<номер>, ИНН – №<номер> учебно-тренинговый центр «Стади Лэнд») заключили договоры аренды №<номер> и №<номер>, по условиям которых ФИО4 передала за плату во временное пользование ФИО2 помещения площадью 16,0 кв. м и 67,5 кв. м в квартире с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес>.
При заключении договоров стороны достигли соглашения относительно срока их действия (с <дата> по <дата>), размера арендной платы (10 000 рублей и 65 000 рублей в месяц соответственно) и порядка внесения арендных платежей (ежемесячно авансовым платежом с первого по пятое числа текущего месяца).
Цель аренды – использование помещений для осуществления образовательной деятельности.
В день заключения договоров помещения были переданы арендатору, о чём составлены соответствующие акты.
Указанные обстоятельства установлены решением Ялтинского городского суда Республики Крым от <дата> по гражданскому делу №<номер> (УИД 91RS0№<номер>-61), оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от <дата> (№<номер>), и – в силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации – не подлежат оспариванию и повторному доказыванию при рассмотрении дела, в котором участвуют те же лица.
ФИО2 внесла арендные платежи за период с <дата> по <дата>
<дата> ФИО2 направила в адрес ФИО4 почтовой корреспонденцией два уведомления об одностороннем отказе от договоров аренды (почтовые идентификаторы – №<номер>). Оба письма прибыли в место вручения <дата> и спустя тридцать дней были возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения.
ФИО2 полагает, что договоры аренды прекратились <дата> – спустя два месяца с момента направления ею уведомлений об одностороннем отказе от исполнения обязательств.
<дата> ФИО4 направила в адрес ФИО2 уведомление о прекращении договоров аренды в связи с истечением срока их действия <дата> Уведомление получено ФИО2 <дата>
<дата> ФИО4 в одностороннем порядке приняла и осмотрела помещения, являвшиеся предметом аренды, о чём составила соответствующий акт. Претензий относительно состояния и комплектности помещения арендодателем заявлено не было.
Таким образом, между сторонами возник спор относительно наличия у арендатора права на односторонний отказ от договоров, заключённых <дата>, и, как следствие, относительно даты их прекращения – <дата> (вследствие реализации арендатором право на односторонний отказ от договоров) или <дата> (вследствие истечения срока действия договоров, согласованного сторонами при их заключении).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450, пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, на основании решения суда, а также вследствие одностороннего отказа от исполнения договора.
Поскольку в силу пункта 2 статьи 453 названного Кодекса при расторжении договора обязательства сторон считаются прекратившимися, право на односторонний отказ от договора (односторонний отказ от исполнения обязательства) должно быть выражено в тексте договора ясно и недвусмысленно. Иное привело бы к возможности злоупотребления правом одной из сторон договора и нарушению баланса интересов участников соответствующих правоотношений.
Договоры аренды №<номер> и №<номер>, заключённые сторонами <дата>, указанным требованиям не отвечают.
Как на основание для одностороннего отказа ФИО2 сослалась на пункт 3.4.3 договоров аренды (в обоих договорах пункт сформулирован одинаково), согласно которому арендатор взял на себя обязательство по истечении срока действия договора или при его досрочном прекращении предупредить арендодателя за два месяца.
Вместе с тем буквальное толкование приведённого условия не свидетельствует о наделении арендатора правом отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. Иные правила, которые могли бы свидетельствовать о наличии у арендатора такого права, в тексте договора отсутствуют.
При разрешении вопроса о дате прекращения договора аренды суд также исходит из следующего.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.
Из содержания пунктов 1, 2 статьи 310 указанного Кодекса, следует, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или иным правовым актом. Право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего такую деятельность, по отношению к лицу, её осуществляющему. Предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, такую деятельность не осуществляющему, допускается только в специально установленных законом или иным правовым актом случаях.
Аналогичная позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в пункте 10 постановления Пленума «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» от <дата> №<номер>.
Право на односторонний отказ от договора аренды предусмотрено пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такое право может быть реализовано только в отношении договора, заключённого на неопределённый срок. Во всех остальных случаях вопрос о расторжении договора аренды может быть разрешён только по соглашению сторон либо судом (пункт 2 статьи 450, статьи 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 12 постановления «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» от <дата> №<номер> Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что в случае если требования к совершению одностороннего отказа от договора не соблюдены, то такой отказ не влечёт юридических последствий, на которые он был направлен.
Содержание приведённых правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации применительно к установленным судом обстоятельствам свидетельствует о том, что односторонний отказ индивидуального предпринимателя ФИО2 от договоров аренды, выраженный в уведомлениях от <дата>, не привёл к наступлению каких-либо правовых последствий, а значит договоры сохранили свою силу до истечения срока, согласованного сторонами при их заключении (<дата>).
Разрешая вопрос о взыскании задолженности по арендным платежам суд исходит из следующего.
В силу пункта 1 статьи 611 и пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а последний, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, а также своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из пункта 3 статьи 405 названного Кодекса следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, в том числе, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признаётся исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с неё по обязательству другой стороне.
Общее регулирование, содержащееся в указанной статье применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Содержание приведённых норм материального закона свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, а невозможность использования арендованного имущества по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Возникновение условий, при которых достижение цели аренды становится невозможным, означает, что арендодатель не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду имуществом. Поскольку арендодатель в этот момент не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №<номер>-КГ16-7, определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №<номер>-ЭС14-735, от <дата> №<номер>-ЭС17-17952, от <дата> №<номер>-ЭС19-16588, от <дата> №<номер>-ЭС20-7170 и отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №<номер> (2015), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №<номер> (2017), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №<номер> (2020), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>
Таким образом, юридически значимыми и подлежащими установлению по настоящему делу являются обстоятельства, касающиеся возможности использования ФИО2 имущества в целях, предусмотренных договором аренды.
Согласно сведениям, внесённым в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей, основным видом экономической деятельности ФИО2 является дополнительное образование детей и взрослых (код по ОКВЭД ОК №<номер> (КДЕС. Ред. 2) – 85.41).
ФИО2 получены лицензии на осуществление образовательной деятельности №<номер> от <дата> и № №<номер> от этой же даты, выданные Министерством образования, науки и молодежи Республики Крым.
По смыслу пунктов 9, 17 статьи 2 Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации» от <дата> № 273-ФЗ образовательная деятельность – это деятельность по реализации образовательных программ, под которыми понимается комплекс основных характеристик образования и организационно-педагогических условий, представленный в виде учебного плана, календарного учебного графика, рабочих программ учебных предметов, курсов, дисциплин (модулей), иных компонентов, оценочных и методических материалов, а также в предусмотренных законом случаях в виде рабочей программы воспитания, календарного плана воспитательной работы, форм аттестации.
По условиям договоров аренды №<номер> и №<номер>, заключённых <дата>, помещения были переданы во временное пользование ФИО2 с целью использования для осуществления образовательной деятельности.
Вместе с тем постановлением Администрации <адрес> Республики Крым от <дата> №<номер>-п постановление Администрации <адрес> Республики Крым от <дата> №<номер>-п было отменено. Как следствие возможность использования арендованных помещений для осуществления профессиональной (предпринимательской) деятельности было утрачено по причине, не зависящей от арендатора.
Согласно пунктам 2, 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
Аналогичная позиция высказана в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №<номер>-ЭС15-15053.
При указанных обстоятельствах арендодатель утратил право на получение арендных платежей с <дата> (дата отмены постановления Администрации <адрес> Республики Крым от <дата> №<номер>-п), в связи с чем начисление платы за пользование имуществом после указанной даты нельзя назвать обоснованным.
Задолженность ФИО2 по арендной плате, рассчитанная за период с <дата> по <дата> включительно, составила 462 500 рублей.
Разрешая вопрос о взыскании процентов за неисполнение арендатором денежного обязательства перед арендодателем, суд исходит из следующего.
Согласно универсальному правилу, установленному пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
Размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> (в пределах заявленных требований, часть 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) составляет 46 106,15 рублей и рассчитан следующим образом:
с 9 ноября по <дата>: 150 000 руб. x 28 дней x 7,50 % / 365 дней = 863,01 руб.;
с 7 по <дата>: 225 000 руб. x 13 дней x 7,50 % / 365 дней = 601,03 руб.;
с <дата> по <дата>: 225 000 руб. x 22 дня x 8,50 % / 365 дней = 1 152,74 руб.;
с 11 января по <дата>: 300 000 руб. x 28 дней x 8,50 % / 365 дней = 1 956,16 руб.;
с 8 по <дата>: 375 000 руб. x 6 дней x 8,50 % / 365 дней = 523,97 руб.;
с 14 по <дата>: 375 000 руб. x 14 дней x 9,50 % / 365 дней = 1 366,44 руб.;
с 28 февраля по <дата>: 375 000 руб. x 10 дней x 20 % / 365 дней = 2 054,79 руб.;
с 10 марта по <дата>: 450 000 руб. x 27 дней x 20,00 % / 365 дней = 6 657,53 руб.;
с 6 по <дата>: 462 500 руб. x 5 дней x 20,00 % / 365 дней = 1 267,12 руб.;
с 11 апреля по <дата>: 462 500 руб. x 23 дня x 17,00 % / 365 дней = 4 954,45 руб.;
с 4 по <дата>: 462 500 рублей x 23 дня x 14,00 % / 365 дней = 4 080,14 руб.;
с 27 мая по <дата>: 462 500 руб. x 18 дней x 11,00 % / 365 дней = 2 508,90 руб.;
с 14 июня по <дата>: 462 500 руб. x 41 день x 9,50 % / 365 дней = 4 935,45 руб.;
с 25 июля по <дата>: 462 500 руб. x 56 дней x 8,00 % / 365 дней = 5 676,71 руб.;
с 19 сентября по <дата>: 462 500 руб. x 79 дней x 7,50 % / 365 дней = 7 507,71 руб.
В связи с частичным удовлетворением иска согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7 594,10 рублей, уплаченная истцом при обращении в суд.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил :
иск ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.
Отказать в удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО4 о признании договоров прекратившими действие, прекращёнными обязательств.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО4 задолженность по арендной плате в размере 462 500 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в период с <дата> по <дата> в размере 46 106,15 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 594,10 рублей, всего – 516 200,26 рублей.
В остальной части исковых требований ФИО4 отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня составления мотивированного решения путём подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.
Судья Л.В. Корпачева
Мотивированное решение
составлено <дата>