УИД: 77RS0017-02-2024-001127-81

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

15 ноября 2024 года г. Москва

Нагатинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Соколовой Е.М., при секретаре Золотарёвой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-5789/2024 по иску ФИО1 к ППК «Фонд развития территорий» о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры по договору долевого строительства и взыскании стоимости устранения недостатков строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ППК «Фонд развития территорий», в котором, с учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил взыскать с ответчика в его пользу неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 335 195,96 руб., расходы на устранение строительных недостатков в размере 113 393,39 руб., компенсацию переплаты за уменьшение фактической площади квартиры в размере 33 980,10 руб., расходы на составление экспертного заключения в размере 50 000 руб., моральный вред в размере 50 000 руб., штраф в размере 50% от взысканной судом суммы в пользу истца, юридические услуги 40 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что застройщик во исполнение условий договора участия в долевом строительстве № ЛК21-кв-... от 28.12.2022, передал истцу квартиру с многочисленными строительными недостатками. В целях подтверждения выявленных недостатков была проведена строительно-техническая экспертиза данной квартиры, согласно расчету, стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире, составляет 526 900 руб. Указанное обстоятельство, по утверждению истца, свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора, устанавливающего обязанность застройщика передать участнику долевого строительства квартиру с качеством, предусмотренным договором, что повлекло нарушение прав истца. 20.10.2023 объект долевого строительства - квартира № ..., расположенная по адресу: адрес, мик. ..., д. 21, передана истцу по передаточному акту, что является нарушением обязательства, поскольку срок исполнения по договору установлен до 30.12.2022. Также площадь квартиры по договору составила 37.1 кв.м., при этом фактически переданная площадь составляет 36.8 кв.м. Требование истца не было удовлетворено ответчиком в добровольном порядке, в связи с чем, истец обратился в суд с данным иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя ФИО2, который заявленные требования, с учетом их уточнений, поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил суду письменные возражения на иск, в которых просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, в случае удовлетворения исковых требований просил о применении в отношении всех финансовых санкций положений ст. 333 ГК РФ, также просил уменьшить размер судебных расходов пропорционально удовлетворенным требованиям с учетом критерия разумности.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 6 указанного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ч.2 ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (п. 9 ст. 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

В силу ч. 1 ст. 8 вышеназванного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и его приёмка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что между ППК «Фонд развития территорий» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № ЛК21-кв-... от 28.12.2022.

Объектом является квартира с условным номером ..., расположенная по строительному адресу: адрес, мик. ..., д. 21.

Цена договора, согласно пункту 4.1, составила 4 202 206 руб.

Участник долевого строительства в полном объеме выполнил свои обязательства по договору, оплатив стоимость объекта долевого строительства в указанном размере, что не оспаривалось стороной ответчика.

20.10.2023 квартира № ..., расположенная по адресу: адрес, мик. ..., д. 21, передана истцу по передаточному акту, что является нарушением обязательства, срок исполнения которого установлен до 30.12.2022.

Также площадь квартиры по договору составила 37.1 кв.м., при этом фактически переданная площадь составляет 36.8 кв.м.

Для проверки принятого объекта долевого строительства на соответствие условиям договора, а также обязательным строительным требованиям истец провел независимую экспертизу в ООО «ЭАЦ Морана».

Согласно экспертному заключению № 9029/23ИО, жилое помещение № ..., расположенное по адресу: адрес, мик. ..., д. 21, имеют недостатки качества отделочных и монтажных работ. Стоимость затрат на устранение дефектов в данной квартире по состоянию на 20.05.2024 составляет 526 900 руб.

Представитель ответчика, не согласившись с представленным истцом заключением специалиста и суммой затрат на устранение выявленных недостатков в квартире, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Суд, посчитав указанное ходатайство обоснованным, определением от 28.08.2024 назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручено экспертам АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №1».

Согласно заключению эксперта № 3004-СТЭ, выполненного АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №1», по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы выполненных строительно-монтажных и отделочных работ, установлено, что в квартире имеются недостатки, указанные в заключении, представленном истцом. Качество выполненных работ не соответствует обязательным требованиям в области строительства (ГОСТ, СНиП, СП и т.п.), а также иным обязательным требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, в частности ст. 7 п. 1. Стоимость устранения недостатков составляет 113 393,39 руб.

Суд принимает заключение № 3004-СТЭ, выполненное АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №1», в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» выводы экспертов не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.

Доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, содержащиеся в заключении, или ставили бы под сомнение их объективность, ответчиком вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено, в материалах дела не содержится и судом не установлено.

Наличие недостатков в приобретенной истцом квартире подтверждено совокупностью исследованных судом доказательств, стоимость работ по их устранению установлена экспертным заключением, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, опровергающих приведенные выше обстоятельства, ответчиком не представлено.

Таким образом, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходя из того, что факт наличия в жилом помещении недостатков, допущенных ответчиком как застройщиком при строительстве жилого помещения, подтверждается экспертным заключением, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков квартиры в размере 113 393,39 руб.

Разрешая требования истца о взыскании неустойку за нарушение срока исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства, суд учитывает, что ответчиком не приведено уважительных причин нарушения обязательства в установленный срок, своевременно не исполнил взятых на себя обязательств, а именно не передал истцу квартиру в установленный договором срок.

Доказательств обратного, свидетельствующего о надлежащем исполнении взятых на себя обязательств, ответчик суду не представил.

При определении размера неустойки суд принимает во внимание следующее.

При установлении размера неустойки суд исходит из положений п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024г. №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», согласно которому в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка РФ, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 по 20.10.2023 в размере 335 195 руб. 96 коп.

Суд не может согласиться с расчетом истца, поскольку он выполнен без учета Постановления Правительства РФ от 18.03.2024г. № 326. Расчет истца выполнен без учета ключевой ставки - 7,5%, действующей по состоянию на 01.07.2023 г.

Таким образом, сумма неустойки за нарушение срока исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 по 20.10.2023, составляет 235 323 руб. 54 коп. (4202206х112х2х1/300х7,5%).

При этом, учитывая наличие заявления ответчика о снижении размера неустойки, фактических обстоятельствах дела, суд приходит к выводу о необходимости снижения, взыскиваемой с ответчика неустойки на основании положений ст. 333 ГК РФ до 170 000 руб.

Тем самым, у суда не имеется оснований для взыскания неустойки в большем размере, что не соответствовало бы компенсационной природе неустойки, которая направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, и именно поэтому должна соответствовать последствиям нарушения.

Разрешая заявленное требование о компенсации за уменьшение фактической площади квартиры, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

Из содержания приведённых норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твёрдой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определённой исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учётом возможного изменения этой площади при определённых условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определённые пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Судом также установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между истцом (участником долевого строительства) и ответчиком (застройщиком), истцу была передана квартира, общей площадью 36,8 кв.м, в то время как проектная площадь этой квартиры составляла 37,1 кв.м., то есть на 0,3 кв.м меньше площади согласованной в договоре участия в долевом строительстве. Указанное подтверждается письменными материалами дела, исследованными в ходе судебного разбирательства, не доверять которым у суда оснований нет и которые никем не оспаривались.

Поскольку к числу обязательных требований, указанных в договоре долевого участия, заключенном между сторонами, относилось предоставление истцу квартиры площадью 37,1 кв.м, уменьшение оплаченной истцом общей площади квартиры является ухудшением качества квартиры.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании компенсации за уменьшения фактической площади квартиры в размере 33 980 руб. 10 коп., подлежат удовлетворению.

В части требований иска о компенсации морального вреда и взыскании с ответчика штрафа суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ч.2, ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Ответчик передал истцу квартиру с многочисленными недостатками, не выполнил в добровольном порядке требования истца, тем самым нарушил права истца, как потребителя.

Проанализировав и оценив представленные доказательства, учитывая обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, суд считает, что заявленная сумма компенсации морального вреда подлежит взысканию частично, в размере 15 000 руб., поскольку именно данную сумму компенсации морального вреда суд находит разумной, соразмерной и соответствующей фактическим обстоятельствам дела, исходя из принципа разумности и справедливости, характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий.

В соответствии со ч.3, ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Суд не усматривает наличие исключительных обстоятельств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки и штрафа последствиям нарушения, в связи с чем суд не находит основания для снижения размера неустойки и штрафа по правилам ст. 333 ГК РФ.

Поскольку в ходе судебного разбирательства по настоящему делу нашел подтверждение факт нарушения прав истца, то с ответчика в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф 16 618,67 руб., размер который рассчитан исходя из ч.3, ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ.

Статьей 88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Поскольку расходы по оплате досудебной экспертной оценки, связаны с существом рассматриваемого спора и были понесены истцом в связи с защитой своего нарушенного права и обращением в суд, несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд с иском, следовательно, указанные расходы подлежат возмещению ответчиком в заявленном размере 50 000 руб.

Также, в соответствии со ст. 100 ГПК РФ, с учетом требований разумности и справедливости, категории дела, периода его рассмотрения, объёма проделанной работы представителя, частичного удовлетворения судом требований иска, взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по оплате юридических услуг в размере 30 000 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета города Москвы подлежит взысканию госпошлина в размере 6 673,70 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ППК «Фонд развития территорий» о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры по договору долевого строительства и взыскании стоимости устранения недостатков строительства - удовлетворить частично.

Взыскать с ППК «Фонд развития территорий» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства в размере 170 000 руб. 00 коп., расходы на устранение выявленных недостатков в размере 113 393 руб. 39 коп., компенсацию за уменьшения фактической площади квартиры в размере 33 980 руб. 10 коп., расходы по проведению независимой экспертизы в размере 50 000 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб. 00 коп., штраф в размере 16 618 руб. 67 коп., расходы по оплате юридических услуг в размере 30 000 руб. 00 коп.

Взыскать с ППК «Фонд развития территорий» в бюджет города Москвы государственную пошлину в размере 6673 руб. 70 коп.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Нагатинский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Судья Соколова Е.М.

Мотивированное решение составлено в окончательной форме 10.01.2025 года.