дело № 3а-378/2022
16OS0000-01-2022-000170-86
учет 123а
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Казань 2 декабря 2022 года
Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ушаковым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИнвестНедвижимость» к Кабинету Министров Республики Татарстан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «ИнвестНедвижимость» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:
нежилого здания – пристроя к торговому комплексу «Модная семья» – площадью 6 986, 8 квадратного метра с кадастровым номером ...., <адрес> (далее – объект недвижимости с кадастровым номером ....);
земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство административно-торгового здания) площадью 2 157 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....);
земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Зона ДКИ) площадью 980 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....);
земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для реконструкции и последующей эксплуатацией здания под административное с благоустройством территории и организации стоянки для служебного автотранспорта) площадью 950 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: Республика Татарстан, город Казань, Вахитовский район, улица Бурхана Шахиди, дом 13/11 (далее – земельный участок с кадастровым номером ....);
земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нежилыми зданиями) площадью 140 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....
Ссылаясь на нарушение своих прав как налогоплательщика земельного налога и налога на имущество организаций, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, и сформулировав свои требования в окончательном виде, административный истец просит определить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости в размере:
272 772 819 рублей по состоянию на 1 января 2014 года в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ....;
15 912 189 рублей по состоянию на 1 января 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;
7 798 840 рублей по состоянию на 1 января 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;
7 560 100 рублей по состоянию на 1 января 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;
1 255 100 рублей по состоянию на 1 января 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером .....
В судебном заседании представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО1 административный иск не признал.
Общество с ограниченной ответственностью «ИнвестНедвижимость», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей для участия в судебном заседании не направили.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц. Выслушав представителя административных ответчиков, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 названного Кодекса.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.
При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
Частью 1 статьи 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» установлено, что налоговая база в отношении торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 2 000 квадратных метров и помещений в них, расположенных на территориях населенных пунктов с численностью населения более 145 тысяч человек, определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке.
В соответствии с частью 2 этой же статьи перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 22 ноября 2021 года № 3555-р утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год. В пункте 70 данного перечня значится объект недвижимости с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес>.
Этот же объект недвижимости указан в пункте 70 аналогичного перечня на 2021 год, утвержденного распоряжением от 16 ноября 2020 года № 3495-р, пункте 70 перечня на 2020 год, утвержденного распоряжением от 25 ноября 2020 года № 3711-р, пункте 68 перечня на 2019 год, утвержденного распоряжением от 24 ноября 2018 года № 3972-р, пункте 62 перечня на 2018 год, утвержденного распоряжением от 24 ноября 2017 года № 2718-р, пункте 64 перечня на 2017 года, утвержденного распоряжением от 25 ноября 2016 года № 3066-р.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Нормами Налогового кодекса Российской Федерации земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог, указаны в качестве объектов налогообложения (пункт 1 статьи 389), при этом организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, являются налогоплательщиками земельного налога (пункт 1 статьи 388), налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных этим же Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
На основании пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон) предусмотрено право юридических лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Согласно части первой статьи 24.12 и части десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона).
Объект недвижимости с кадастровым номером ...., поставленный на государственный кадастровый учет 1 марта 2011 года, земельный участок с кадастровым номером ...., поставленный на государственный кадастровый учет 23 ноября 2011 года, земельный участок с кадастровым номером ...., поставленный на государственный кадастровый учет 28 апреля 2003 года, земельный участок с кадастровым номером ...., поставленный на государственный кадастровый учет 28 января 2004 года, и земельный участок с кадастровым номером ...., поставленный на государственный кадастровый учет 10 марта 2005 года, принадлежат на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестНедвижимость» (т. 2 л.д. 146-158).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 24 ноября 2014 года № 2572-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости жилого и нежилого назначения (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Татарстан» по состоянию на 1 января 2014 года в размере 419 914 505 рублей 22 копейки (т. 2 л.д. 132).
Кадастровая стоимость земельных участков определена постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 25 ноября 2013 года № 927 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенного пункта города Казани» по состоянию на 1 января 2013 года в размере:
29 072 024 рубля 43 копейки в отношении земельного участка с кадастровым номером ....
13 249 796 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;
11 841 968 рублей 50 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;
1 885 262 рубля 40 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером .... (т. 2 л.д. 122-129, 133-137).
Не согласившись с величиной кадастровой стоимости, административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ...., которое поступило в комиссию 21 января 2022 года и отклонено решением от 18 февраля 2022 года № 31 (т. 1 л.д. 44-47); заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...., которое поступило в комиссию 21 января 2022 года и отклонено решением от 18 февраля 2022 года № 32 (т. 1 л.д. 47-49); заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ...., .... и ...., которое поступило в комиссию 18 марта 2022 года и отклонено решением от 1 апреля 2022 года № 48 (т. 1 л.д. 50-52).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью.
Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В подтверждение величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административный истец представил суду отчеты об оценке от 30 декабря 2021 года № 1229/21-3, от 22 декабря 2021 года № 1229/21-2, от 4 марта 2022 года № 214/22, подготовленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Церебро» ФИО2 Согласно отчетам рыночная стоимость спорных объектов недвижимости определена в размере:
272 772 819 рублей по состоянию на 1 января 2014 года в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .... (т. 1 л.д. 71-220);
15 912 189 рублей по состоянию на 1 января 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером .... (т. 2 л.д. 2-49);
7 798 840 рублей по состоянию на 1 января 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....,
7 560 100 рублей по состоянию на 1 января 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....,
1 255 100 рублей по состоянию на 1 января 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером .... (т. 2 л.д. 51-94).
В ходе рассмотрения дела Кабинет Министров Республики Татарстан и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан заявили о недостоверности представленных административным истцом сведений о величине рыночной стоимости объектов недвижимости. Для проверки правильности определения в отчетах рыночной стоимости объектов недвижимости и установления их действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.
Как следует из заключения эксперта от 21 октября 2022 года № 1842/07 (т. 2 л.д. 197-287), величина рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в отчете определена неправильно, действительная величина рыночной стоимости определена экспертом в ином размере, который составил:
287 985 275 рублей по состоянию на 1 января 2014 года в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ....;
19 806 177 рублей по состоянию на 1 января 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;
9 319 981 рубль по состоянию на 1 января 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;
9 177 841 рубль по состоянию на 1 января 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;
1 618 510 рублей по состоянию на 1 января 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером .....
Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан представлены возражения на заключение эксперта, в которых указано на необоснованное применение корректировки на торг, неподтвержденные сведения об отсутствии коммуникаций на объектах-аналогах.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о соответствии заключения требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.
Разрешая вопрос о правильности определения рыночной стоимости в отчете об оценке, эксперт выявил недостатки, влияющие на уровень точности величины стоимости объектов оценки. В частности, в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... при применении затратного подхода оценщиком завышен физически износ пристроя, рыночная стоимость пристроя рассчитана как стоимость отдельно стоящего здания, не введена поправка на отсутствие части фундамента и стены в местах примыкания, отмеченных в техническом паспорте, неверно установлена стоимость одного кубического метра, расчеты приведены с округлением, что искажает конечный результат расчетов.
При расчете стоимости земельных участков под объектами-аналогами в рамках сравнительного подхода оценщиком принят результат стоимости одного квадратного метра земельного участка под объектом оценки, а не под каждым аналогом, не учтено различие в их площадях, расположении относительно красной линии. Рассчитывая стоимость пристроя, оценщик не учел особенности одного из объектов-аналогов, представляющего собой действующий отель, а также выбрал в качестве объектов-аналогов отдельно стоящие здания, в то время как объект оценки является пристроем.
Используя доходный подход, оценщик принял объекты-аналоги, в отношении которых отсутствует полная информация о включении либо невключении в арендную плату коммунальных платежей, не учел улучшения одного из объектов-аналогов, а также наличия у объектов-аналогов парковок или стоянок для автомобилей, значительного соотношения площадей объектов-аналогов и объекта оценки. Расход на содержание объекта, процент недозагрузки при сдаче в аренду приняты оценщиком по справочным данным. Приведенный в отчете расчет доходным подходом не основан на фактических данных, то есть является ориентировочным, не учтен факт приобретения объекта оценки в результате торгов посредством публичного предложения по продаже имущества должника, что вызывает сомнения в доходности этого объекта и, как следствие, – в обоснованности применения доходного подхода, которому оценщиком присвоен наибольший вес.
В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером .... оценщиком некорректно введена понижающая поправка на расположение относительно красной линии; в отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами .... не учтено расположение торгового объекта и улучшение объекта-аналога.
Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... оценщиком применены затратный и сравнительный подходы, отказ от доходного подхода обусловлен отсутствием позволяющей прогнозировать будущие доходы информации о величине арендных ставок на помещения объекта оценки, фактических коммунальных и эксплуатационных расходах, сведений о величине площади, сданной в аренду в 2013 году. Окончательное суждение о величине рыночной стоимости выработано после сведения результатов использованных методов и определения преимуществ и недостатков каждого из них. Для окончательного согласования результатов исследования результатам оценки, полученным каждым подходом, приданы весовые коэффициенты, итоговая стоимость определена как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими методами, на присвоенные им весовые коэффициенты.
Рыночная стоимость земельных участков рассчитана методом сравнения продаж сравнительного подхода, объекты-аналоги подобраны исходя из критериев категории земель (земли населенных пунктов), разрешенного использования (объекты торгового и иного коммерческого назначения), вида права (собственность), даты предложения (до 1 января 2013 года). Обоснование выбора объектов-аналогов на каждом этапе исследования, равно как обоснование и расчет необходимых корректировок, подробно описаны в заключении эксперта.
Вопреки доводам административного ответчика коэффициент корректировки на торг при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости сравнительным подходом установлен на основании общепринятого в практике оценочной деятельности справочника оценщика недвижимости, составленного по результатам экспертного опроса и анализа сопутствующих факторов, что, с учетом конфиденциального характера информации о фактически совершенных сделках, является допустимым. Вывод о наличии коммуникаций на объектах-аналогах, в отношении которых в объявлениях о продаже отсутствует такая информация, сделан на основе анализа их местоположения в благоустроенных районах с активно застроенной территорией.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности.
При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено, стороны ходатайств об их назначении не заявляли, доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.
Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При оценке доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости суд принимает во внимание, что представленные административным истцом сведения о рыночной стоимости в ходе судебной экспертизы не подтвердились. Таким образом, действительная величина рыночной стоимости должна быть установлена на основании заключения эксперта, содержание которого в ходе судебного разбирательства не опровергнуто.
С учетом изложенного требование административного истца об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению в размере, определенном в результате судебной экспертизы, при этом вновь установленная кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по правилам статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом положений пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ИнвестНедвижимость» удовлетворить.
Определить кадастровую стоимость объектов недвижимости, указав ее равной рыночной стоимости:
в отношении нежилого здания – пристроя к торговому комплексу «Модная семья» – площадью 6 986, 8 квадратного метра с кадастровым номером .... расположенного по адресу: <адрес>, в размере 287 985 275 рублей по состоянию на 1 января 2014 года;
в отношении земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство административно-торгового здания) площадью 2 157 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 19 806 177 рублей по состоянию на 1 января 2013 года;
в отношении земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Зона ДКИ) площадью 980 квадратных метров с кадастровым номером .... расположенного по адресу: <адрес>, в размере 9 319 981 рубль по состоянию на 1 января 2013 года
в отношении земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для реконструкции и последующей эксплуатацией здания под административное с благоустройством территории и организации стоянки для служебного автотранспорта) площадью 950 квадратных метров с кадастровым номером .... расположенного по адресу: <адрес>, в размере 9 177 841 рубль по состоянию на 1 января 2013 года
в отношении земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нежилыми зданиями) площадью 140 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> в размере 1 618 510 рублей по состоянию на 1 января 2013 года
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.
Судья Сафина М.М.
Справка: решение принято в окончательной форме и выполнено в виде электронного документа 12 декабря 2022 года.
Судья Сафина М.М.
Решение13.12.2022