Дело № 2- 555/2023
УИД 37RS0012-01-2023-000190-20
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 апреля 2023 года город Иваново
Октябрьский районный суд города Иваново в составе:
председательствующего судьи Пророковой М.Б.,
при секретаре Лицовой С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению жилищной политики и ипотечного кредитования Администрации города Иванова, Территориальному управлению социальной защиты населения по городу Иванову, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделок
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению жилищной политики и ипотечного кредитования Администрации города Иванова, Территориальному управлению социальной защиты населения по городу Иванову (далее по тексту решения - ТУСЗН), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее по тексту решения - Управление Росреестра) о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества (квартир) и о применении последствий недействительности указанных сделок. Исковые требования были мотивированы тем, что в 2014 году в связи с отсутствием средств к существованию, имея на иждивении троих детей, истец была вынуждена заключить договор ипотеки на две имеющиеся в её собственности квартиры. Получить кредит в банке ФИО1 не имела возможности по причине отсутствия у неё какого-либо дохода. Агентством недвижимости «Гарант-Шуя» документы были составлены неверно: вместо договора залога по ипотечному кредитованию были составлены договоры купли-продажи, которые являются ничтожными. Отсутствие своего жилья и незаконная выписка из жилого помещения троих детей причинила семье истца значительный ущерб. При отсутствии подтверждения доходов физические лица не имели право выдавать истцу кредит под залог жилого помещения. По факту мошеннических действий агентства «Гарант-Шуя» ДД.ММ.ГГГГ было возбуждено уголовное дело по ст. 159 ч. 2 УК РФ. Рассмотрение исковых заявлений происходило в марте и апреле 2016 года, поэтому дела № и № требуют пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам. На основании изложенного ФИО1 просила признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ФИО2, недействительным в силу его ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки; признать её собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ФИО3, недействительным в силу его ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки; признать её собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 в судебное не явилась, несмотря на то, что о времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом, о причинах своей неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении судебного заседания, либо о рассмотрении дела в своё отсутствие не заявляла. Участвуя в судебных заседаниях 09.03.2023 и 23.03.2023, ФИО1 свои исковые требования поддержала, дополнительно пояснив, что с настоящим иском в суд она обратилась, имея намерение пересмотреть ранее вынесенные судом решения об оспаривании указанных сделок, поскольку на тот момент ещё не были установлены мошеннические действия, совершенные в отношении неё покупателями квартир, которые вместо договоров займа под залог недвижимости, оформили договоры купли-продажи принадлежавших ей жилых помещений. Что касается ответчиков, то истец усматривает следующие нарушения, допущенные ими: Управление Росреестра безосновательно прекратило ипотеку, которой при заключении договора с ФИО2 была обременена квартира по адресу: <адрес> не зарегистрировало ипотеку в силу договора; Управление жилищной политики и ипотечного кредитования не проверило наличие такой ипотеки при заключении сделки, хотя должно было контролировать подобные вопросы; ТУСЗН допустило снятие с учета по месту жительства троих несовершеннолетних детей, не проверив наличие у них другого жилого помещения для проживания. В результате дети лишились жилья и в настоящее время они вынуждены проживать в квартире матери истца (их бабушки). Поэтому ФИО1 полагая, что ответчики, не исполнившие свои обязанности, нарушили её права и права её детей на жилые помещения, просила удовлетворить исковые требования, признав за ней право собственности на обе квартиры.
Ответчики в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом, представители Управления жилищной политики и ипотечного кредитования Администрации Ивановской области и ТУСЗН направили в суд ходатайства с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие <данные изъяты>
Представитель Управления Росреестра также в судебное заседание не явился, представил письменные возражения на исковое заявление ФИО1 из которого следует, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле в качестве ответчика, поскольку из заявления истца не усматривается, в чем именно выражается нарушение её прав и законных интересов Управлением, которое считает незаконным обращение ФИО1 с настоящим иском в порядке искового (гражданского) судопроизводства, поскольку регистрирующий орган не имеет по делу материально-правового интереса, не оспаривает существующие или несуществующие права, спора между истцом и Управлением не имеется. Поскольку предоставленные на регистрацию документы соответствовали требованиям ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», были представлены в порядке, определенном ст. 18 названного закона и при проведении их правовой экспертизы основания для приостановления государственной регистрации отсутствовали, Управлением Росреестра законно и обоснованно проведены учетно-регистрационные действия в соответствии с представленными от заинтересованных лиц заявлениями и законом. На основании изложенного представитель Управления Росреестра просил отказать ФИО1 в удовлетворении её исковых требований к Управлению как к ненадлежащему ответчику <данные изъяты>
Третьи лица ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание также не явились, о дате, времени и месте судебного заседания были извещены в соответствии с требованиями главы 10 ГПК РФ. Представитель третьего лица ФИО5 представил в суд письменные пояснения по иску ФИО1, в которых указывает, что истец, изменяя круг ответчиков по делу, пытается пересмотреть ранее принятое решение Октябрьского районного суда г. Иваново от 11.03.2016, которым ей было отказано в аналогичном иске. Все доводы, на которые истец ссылается, уже рассматривались судами ранее, никаких нарушений в сделках судом установлено не было, поэтому требования ФИО1 удовлетворению не подлежат <данные изъяты>
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело без участия сторон и третьих лиц.
Выслушав пояснения, данные ранее в судебных заседаниях истцом ФИО1 и представителями Управления Росреестра, изучив и оценив письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований ФИО1
При рассмотрении дела судом установлено, что 27.10.2014 между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> Согласно условиям п. 2.2 данного договора спорная квартира была оценена сторонами в 1 300 000 руб., порядок расчета определен следующим образом: цена договора подлежит передаче в день подписания договора купли-продажи, что оформляется распиской.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о переходе прав на квартиру по адресу: <адрес> на имя ФИО3 № внесена ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>
Кроме того, между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно условиям п. 3 названного договора спорная квартира была оценена сторонами в 700 000 руб., порядок расчета определен следующим образом: 410 000 руб. передаются покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи, остальная часть денежных средств подлежит передаче в срок до ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> Регистрация права ФИО2 на квартиру была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>
Государственная регистрация обеих сделок была осуществлена в соответствии с положениями ГК РФ, в редакции, действовавшей по состоянию на даты регистрации (конец 2014 года) и с соблюдением требований Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего до 01.01.2017.
В соответствии с п. 4 ст. 13 вышеназванного Федерального закона после приема документов для государственной регистрации прав и до внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом. При этом ни указанным Федеральным законом, ни иными правовыми актами на государственного регистратора не была возложена обязанность осуществлять какую-либо иную проверку сделки, за исключением проверки её законности. Поэтому довод истца о невыполнении Управлением Росреестра обязанностей, возложенных законом при осуществлении государственной регистрации, ничем не подтвержден и является голословным.
Что касается погашения Управлением Росреестра записи об ипотеке, имевшейся в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, то суд руководствуется при оценке данного довода истца следующим. Как установлено п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
На договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имеется регистрационная запись № об ипотеке в силу закона <данные изъяты> ФИО1 и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ обратились в Управление Росреестра с заявлениями о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении объекта – жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> на основании которых регистрационная запись об ипотеке была погашена ДД.ММ.ГГГГ.
В силу пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Доводы ФИО1, оспаривавшей законность прекращения ипотеки, ранее являлись предметом рассмотрения в гражданским деле № 2-126/2016 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО7 и судом была дана их соответствующая оценка <данные изъяты> В настоящем деле суд не усматривает каких-либо обстоятельств, являющихся основанием для их иной оценки.
Проанализировав доводы и доказательства, представленные истцом, суд не усматривает несоответствий в действиях Управления Росреестра, в том числе по погашению записи об ипотеке.
Мнение ФИО1 о том, что Управление жилищной политики и ипотечного кредитования Администрации города Иванова не осуществило проверку заключаемых истцом договоров купли-продажи квартир, также основано на неверном понимании закона. Согласно «Положения» об указанном структурном подразделении органа местного самоуправления, утвержденного решением Ивановской городской Думы от 01.110.2006 № 266, к функциям указанного Управления не отнесена проверка сделок с недвижимостью, в отношении которых установлено обременение в виде залога (ипотеки). Полномочиями осуществлять проверку таких сделок, совершаемых физическими лицами между собой, Управление также не наделено. Поэтому никаких нарушений, допущенных со стороны указанного структурного подразделения Администрации города Иваново суд не усматривает.
Относительно снятия с учета в квартире <адрес> несовершеннолетних детей ФИО1 - <данные изъяты> суд также не усматривает поводов для возложения ответственности за это на орган опеки в лице ТУСЗН, поскольку на момент заключения договора купли-продажи указанной квартиры ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, дети не были зарегистрированы в отчуждаемом жилом помещении, на что прямо указано в п. 10 названного договора, собственниками указанного объекта недвижимости также не являлись. Согласно копии поквартирной карточки, предоставленной по запросу суда, несовершеннолетние <данные изъяты> были сняты с регистрационного учета в квартире по адресу: <адрес> одновременно с матерью – ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> то есть за три месяца до совершения сделки по продаже квартиры. Поэтому у органа опеки не имелось законных оснований для проверки и согласования указанной сделки и дачи разрешения на её совершение.
Таким образом, в исковом заявлении оснований ФИО1 не приведено оснований, установленных законом, для признания сделок купли – продажи квартир недействительными. Кроме того, как следует из выписок из ЕГРН, предоставленных по запросу суда, в отношении спорных жилых помещений неоднократно осуществлялись последующие сделки по отчуждению, в результате которых квартира по адресу: <адрес> зарегистрирована на праве собственности за городским округом Иваново, а квартира по адресу: <адрес> - за ФИО5 <данные изъяты>
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П по делу о проверке конституционности положений п. п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан ФИО8 М., ФИО9, ФИО10, ФИО11 и ФИО12 сформулировал следующие правовые позиции.
Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 Гражданского кодекса РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 Гражданского кодекса РФ должно быть отказано.
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Иное истолкование положений п. п. 1 и 2 ст. 167 и ст. 302 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре, не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.
Принимая во внимание приведенные законоположения, правовые позиции высших судебных органов, установленные по делу обстоятельства на основании анализа совокупности представленных доказательств, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании недействительными договоров купли-продажи квартир и о признании за ней права собственности на указанные квартиры.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК ПФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО1 отказать.
Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд города Иваново в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Пророкова М.Б.