Дело № 2-14/2025
64RS0048-01-2024-004103-70
Решение
Именем Российской Федерации
12 февраля 2025 года г. Саратов
Фрунзенский районный суд г.Саратова в составе:
председательствующего судьи Кривовой А.С.,
при помощнике судьи Тукашовой М.М.,
с участием представителя истца, третьего лица ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО4 о признании недействительными результатов межевания земельного участка, признании права собственности,
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился с иском к ФИО4, в обоснование которого указал, что истцу на праве собственности принадлежит помещение площадью 3 713,40 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, данное помещение является частью нежилого административного здания площадью 6 031 кв.м. 1966 года постройки кадастровый номер №. Указанное здание площадью 6 031 кв.м. до 2018 года принадлежало на праве собственности АО «Нефтемам-Сапкон». С 14 июня 2018 года здание перешло в собственность ООО «ТД Сапкон-Нефтемаш» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14 июня 2018 года. По договору купли-продажи от 25 марта 2021 года выделенная часть здания — помещение площадью 3 713,4 кв.м. перешло в собственность ИП ФИО3 В рамках дела №А57-33492/2020, рассмотренного Арбитражным судом Саратовской области, где истец был привлечен в качестве третьего лица, ему стало известно, что в ходе рассмотрения указанного дела была проведена судебная экспертиза, по результатам которой было установлено, что здание с кадастровым номером № площадью 6 031 кв.м., в том числе нежилое помещение площадью 3 713,4 кв.м. с кадастровым номером № расположены на земельных участках с кадастровыми номерами №; часть здания с кадастровым номером № фактически отсутствует, фактически существующей частью здания является нежилое помещение площадью 3 713,4 кв.м. с кадастровым номером №, выделенное из нежилого здания площадью 6 031 кв.м. Указанное нежилое помещение площадью 3 713,4 кв.м. с кадастровым номером № фактически является отдельно стоящим зданием и расположено на земельных участках с кадастровыми номерами № № по адресу: <адрес> Земельные участки с кадастровыми номерами № принадлежат на праве собственности ответчику ФИО4 Указанные земельные участки возникли в результате межевания земельного участка площадью 14 481 кв.м. с кадастровым номером № (ранее принадлежавшего АО «Нефтемаш-Сапкон», затем переоформленного на ФИО5), разделенного сначала на два земельных участка: с кадастровым номером № площадью 9 861 кв.м. и с кадастровым номером № площадью 4 600 кв.м., а затем на более мелкие участки предыдущим собственником ФИО5 в 2010 году. При этом при осуществлении кадастровых работ в 2010 году в ЕГРН не были внесены сведениях о находящемся на спорных земельных участках объекта недвижимости 1966 года постройки (ранее учтенный объект). При осуществлении межевания земельных участков по указанному адресу не были учтены права лиц, владеющих на праве собственности зданием с кадастровым номером № площадью 6 031 кв.м. Ввиду изложенного, с учетом уточнения в порядке ст.39 ГПК РФ исковых требований, истец просит признать недействительными результаты межевания земельных участков с кадастровым номером № площадью 2 607 кв.м., № площадью 2 640 кв.м., № площадью 1 302 кв.м. по адресу: <адрес>, обязать ответчика внести изменения в сведения ЕГРН в части местоположений границ земельных участков с кадастровыми номерами № площадью 2 607 кв.м., № площадью 2 640 кв.м., № площадью 1 302 кв.м., прекратить право собственности ответчика на земельный участок площадью 3 593 кв.м., расположенный под зданием площадью 3 713,4 кв.м., по адресу: <адрес> с кадастровым номером № признать право собственности на земельный участок, площадью 3 593 кв.м., расположенный под зданием площадью 3 713,4 кв.м. <адрес> с кадастровым номером № за истцом, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., а также расходы по экспертизе в размере 46 600 руб.
В судебное заседание истец не явился, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещен.
Представитель истца ФИО1, являющаяся также представителем третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Сапкон-Нефтемаш» (далее — ООО «ТД Сапкон-Нефтемаш») в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещена.
Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества от 14 июня 2018 года, заключенный между АО «Нефтемаш» - Сапкон и ООО «ТД «Сапкон-Нефтемаш» признан недействительной сделкой. При этом, по указанному договору было реализовано имущество – нежилое трехэтажное здание с кадастровым номером № общей площадью 6 031 кв.м. по адресу: <адрес> часть которого приобрел в собственность ФИО3
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Учитывая, что не явившиеся в судебное заседание лица надлежащим образом извещены о дне, времени и месте судебного заседания, кроме того, информация о движении по делу своевременно размещена на официальном сайте Фрунзенского районного суда г.Саратова в соответствии со ст.113 ГПК РФ, суд на основании ст.167 ГПК РФ, посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании статьи 209 ГК РФ собственник осуществляет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу статьи 304 ГК РФ, регулирующей защиту прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В силу п. 1 ст. 64 ЗК РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке. В частности, к таким спорам относятся споры смежных землепользователей о границах земельного участка.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно ч.1 ст.22 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
В силу ч.3 ст.22 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае, если в соответствии с федеральным законом местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
Процесс согласования местоположения границ земельных участков регламентирован в ст. 39 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Результат согласования местоположения границ в соответствии со ст. 40 вышеприведенного Федерального закона оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ. При этом, согласование границ при межевании имеет своей целью исключить нарушения прав землепользователей.
Согласно ст.39 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласованием с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе (часть 2).
Согласно п.1 ч.1 ст.39 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование).
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 3 713,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
Данное помещение было приобретено истцом на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 25 марта 2021 года заключенного между ООО ТД «Сапкон-Нефтемаш» и ФИО3
14 июня 2018 года между акционерным обществом «Нефтемаш-Сапкон» (продавец) и ООО «ТД «Сапкон-Нефтемаш» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал, а покупатель принял в собственность недвижимое имущество, в том числе, нежилое здание - административное здание с кадастровым номером № общей площадью 6 031,0 кв.м., 1966 года постройки.
В рамках рассмотрения дела № А57-33492/2020 по иску ООО «ТД Сапконнефтемаш» к ИП ФИО6, ООО «ЦТМ Престиж» о взыскании упущенной выгоды в виде неполученных доходов (решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 апреля 2023 года) была проведена экспертиза, которой было установлено, что нежилое здание с кадастровым номером № площадью 3 713,4 кв.м. фактически является отдельно стоящим зданием и расположено на земельных участках с кадастровыми номерами № по адресу: <адрес>
Апелляционная инстанция в своем постановлении от 19 сентября 2023 года указала, что помещение площадью 3 713,4 кв.м. является частью основного здания с кадастровым номером № и расположено в его пределах, то есть не может рассматриваться как вновь образованный объект недвижимости.
Согласно сведениям из ЕГРН собственником земельных участков с кадастровыми номерами № является ответчик ФИО4, право собственности зарегистрировано 04 декабря 2019 года.
Также в судебном заседании стороной ответчика не оспаривалось, что земельные участки с кадастровыми номерами № принадлежат на праве собственности ответчику ФИО4, возникли в результате межевания земельного участка площадью 14 481 кв.м. с кадастровым номером № разделенного сначала на два земельных участка: с кадастровым номером № площадью 9 861 кв.м. и с кадастровым номером № площадью 4 600 кв.м., а затем на более мелкие участки предыдущим собственником ФИО5 в 2010 году.
То есть, нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 3 713,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> было приобретено ФИО3 после межевания указанных земельных участков.Сторона ответчика в судебном заседании со ссылкой на соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 20 октября 2021 года указала, что ФИО3 собственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 3 713,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, не является, надлежащим истцом также не является.
Сторона истца с данными доводами не согласилась, поскольку данное соглашение государственную регистрацию не прошло.
Согласно п.2 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
Пунктом 3 ч.1 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Суд учитывает, что договор купли-продажи от 25 марта 2021 года и право собственности покупателя ФИО3 зарегистрированы в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после подписания 20 октября 2021 года соглашения о расторжении данного договора купли-продажи недвижимости от 25 марта 2021 года стороны с указанной даты за государственной регистрацией соглашения не обращались, следовательно, стороны договора не имели в действительности цель расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 25 марта 2021 года, а потому доводы стороны ответчика в данной части отклоняются.
В силу ст. ст. 12, 150 ГК РФ, перечень способов защиты гражданских прав неограничен; жизнь, здоровье и другие нематериальные блага подлежат защите в судебном порядке.
Согласно п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с положениями ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащему ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Исходя из положений ч. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Одной из форм образования земельных участков является их перераспределение, в результате которого образуются новые земельные участки (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ).
Согласно п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при перераспределении образуются новые участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.
Регистрация образуемых земельных участков происходит в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны истца была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ООО «Лаборатория Независимой Судебной Экспертизы».
Согласно выводам заключения эксперта № 25/01-416 от 21 января 2025 года, установив фактический режим использования исследуемой территории, существующие технические регламенты в области градостроительства, требования в области формирования земельных участков, было установлено, что для эксплуатации и обслуживания здания площадью 3 713,4 кв.м. по адресу: <адрес> кадастровый номер № необходим и достаточен земельный участок, занимаемый пятном застройки здания площадью 3 593 кв.м., описываемый геоданными в местной системе координат МСК-64, зона 2 показанными в таблице 1 выводов, общая площадь 3 593 кв.м. Экспертом отмечается, что площадь и границы земельного участка необходимого для эксплуатации и обслуживания исследуемого нежилого здания были установлены по фактическому имеющемуся порядку использования прилегающей территории с учетом фактических, имеющихся на местности проездов, в том числе для техники специальных службы. Экспертом не рассматривался вопрос порядка использования прилегающей территории, так как это требует правовой оценки.
Оснований сомневаться в выводах экспертизы не имеется, выводы, содержащиеся в экспертном заключении, мотивированы, заключение содержит ссылки на используемую литературу, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает специальными познаниями в исследуемой области.
Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3 ст. 166 ГК РФ).
Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 3 пункта 52 Постановления № 10/22 разъяснили, что восстановление права потерпевшего, нарушенного в результате совершения сделок купли-продажи недвижимого имущества, возможно только в случае принятия и вступления в законную силу судебного акта, которым будут применены последствия недействительности сделки.
В силу положений ч. 3 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Судом установлено, что в рамках дела № А57-27583/2019 конкурсный управляющий АО «Нефтемаш-Сапкон» ФИО7 обратился с заявлением о признании недействительными сделок АО «Нефтема-Сапкон», в том числе, договора купли-продажи недвижимого имущества от 14 июня 2018 года, в соответствии с которым было отчуждено: нежилое трехэтажное здание — административное здание с кадастровым номером № общей площадью 6031,0 кв.м. по адресу: <адрес>; земельный участок категории и разрешением: земли населенных пунктов для производственно-хозяйственной деятельности, площадью 18 501 кв.м. с кадастровым номером № а также применить последствия сделки.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 11 июля 2024 года в удовлетворении заявления конкурсного управляющего было отказано. Однако постановлением Двенадцатого арбитражного суда Саратовской области от 11 декабря указанный судебный акт был отменен, принят новый судебный акт. Так, суд апелляционной инстанции в процессе рассмотрения спора, со ссылкой на положения ст.61.2 Закона о банкротстве пришел к выводу, что АО «Нефтемаш-Сапкон» и ООО «ТД Сапкон-Нефтемаш» аффилированы между собой, входят в одну группу компаний, находились по одному адресу, было установлено, что между кредитором и должником имеется как юридическая, так и фактическая аффилированность. Имущество выбыло у должника в период подозрительности по заниженной в разы стоимости в пользу аффилированного лица. Также суд пришел к выводу о преследовании заинтересованными лицами единой цели, направленной на вывод за неравноценную стоимость ликвидного имущества должника. Аффилированность и заинтересованность между должником и покупателем установлена, указанные действия квалифицированы в качестве сделок, совершенных в ущерб кредиторам. Установив, что подлинная воля сторон по оспариваемым договорам была направлена на вывод за неравноценную стоимость ликвидного актива АО «Нефтемаш-Сапкон» и, как следствие, причинение ущерба кредиторам должника, суд пришел к выводу, что имеются основания для признания спорных договоров недействительными сделками. Таким образом, суд постановил признать недействительной сделку, совершенную между АО «Нефтемаш-Сапкон» и ООО «ТД «Сапкон-Нефтемаш» - договор купли-продажи недвижимого имущества от 14 июня 2018 года, в соответствии с которым было отчуждено нежилое трехэтажное здание — административное здание с кадастровым номером № общей площадью 6031,0 кв.м. по адресу: <адрес>. Применены последствия недействительности сделки, на ООО «ТД «Сапкон-Нефтемаш» возложена обязанность возвратить в конкурсную массу должника нежилое трехэтажное здание — административное здание с кадастровым номером № общей площадью 6031,0 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>
В данном случае обстоятельства, установленные и изложенные Двенадцатым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 11 декабря 2024 года по делу А57-27583/2019, имеют существенное (преюдициальное) значение для рассмотрения настоящего спора и не подлежат доказыванию вновь.
Как было указано судом выше, в рамках рассмотрения арбитражного дела № А57-33492/2020 апелляционная инстанция Двенадцатого арбитражного апелляционного суда в своем постановлении от 19 сентября 2023 года указала, что помещение площадью 3 713,4 кв.м. является частью основного здания с кадастровым номером № и расположено в его пределах, то есть не может рассматриваться как вновь образованный объект недвижимости.
При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что Двенадцатым арбитражным апелляционным судом установлена недействительность сделки по отчуждению имущества - здания с кадастровым номером № общей площадью 6031,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, была установлена аффилированность и заинтересованность между должником и покупателем, действия квалифицированы в качестве сделки, совершенной в ущерб кредиторам, то правовых оснований для удовлетворения требований истца у суда не имеется.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доводы стороны истца о том, что сделка по заключению договора купли-продажи от 25 марта 2021 года недействительной не признавалась, суд отклоняет с учетом установленных в судебном заседании обстоятельств.
Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы взысканию с ответчика не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 к ФИО4 о признании недействительными результатов межевания земельного участка, признании права собственности – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд, через Фрунзенский районный суд г.Саратова в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.
Мотивированный тест решения изготовлен 26 февраля 2025 года.
Судья А.С.Кривова