УИД 26RS0010-01-2022-005301-87

Дело № 2-3160/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 декабря 2022 года город Георгиевск

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе

председательствующего судьи Сафоновой Е.В.,

при секретаре Уваровой Д.А.,

с участием:

представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда гражданское дело по иску ФИО9 к ФИО11 о расторжении предварительного договора, взыскании задатка, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО2 обратилась с иском к ФИО3 о расторжении предварительного договора, взыскании задатка, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда.

В обоснование иска истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор недвижимости, находящейся по адресу: <адрес>, Георгиевский городской округ, <адрес>, состоящий из жилого дома общей площадью 27,4 кв. м с кадастровым номером 26:25:110312:58 и земельного участка общей площадью 962 кв.м с кадастровым номером 26:25:110312:240, принадлежащей ФИО3 на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость которого сторонами определена в 1 050 000 рублей. В подтверждение намерения о покупке вышеуказанной недвижимости в день подписания настоящего договора истец передала ответчику сумму 50000 рублей в качестве задатка, и 20 000 руб. на оформление документов. При этом продавец ФИО3 скрыла, что продаваемые ею домовладение и земельный участок находятся под обременением по постановлению Георгиевского РОСП.

Ответчику предлагалось вернуть задаток, в том числе путем направления досудебной претензии ДД.ММ.ГГГГ, от чего она категорически отказывается.

Истцу причинены моральные страдания, так как она взяла кредит, платит проценты, но домовладение не купила ввиду того, что продавец ввела ее в заблуждение и скрыла, что имущество на момент подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости находилось под арестом.

Просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в качестве двойного задатка по предварительному договору купли-продажи сумму 120 000 рублей, 20 000 рублей данные на оформление документов, а также взыскать проценты в сумме 1910 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по ставке рефинансирования ЦБ РФ, компенсацию морального вреда в сумме 50 000 рублей, и расходы за оказание юридической помощи адвокату в сумме 25 000 рублей.

В судебное заседание истец и ответчик не явились, воспользовались своим правом на рассмотрение дела с участием своих представителей.

Суд определил рассмотреть дело по имеющейся явке в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца адвокат ФИО10 представила уточненное заявление истца, в котором ФИО3 просит взыскать с ответчика двойной задаток в сумме 100 000 рублей, взыскание компенсации морального вреда не указано, вместе с тем отказ в данной части не последовал, иные требования оставила прежними. В судебном заседании представитель истца ФИО10 исковые требования поддержала в полном размере, и показала, что в связи с наличием запретов на регистрацию недвижимого имущества в Росрестре банк отказал в выдаче кредита на покупку жилья, принадлежащего ответчику, однако возвратить задаток ответчик отказалась. Истцом было подобрана другая недвижимость, сделка купли-продажи на которую в настоящее время состоялась. Риелтор, принимавший участие в сделке, возвратил денежную сумму за подбор жилья, принадлежащего ответчику, однако сумма 20 000 рублей на оформление документов ответчиком также не возвращена.

Представитель ответчика ФИО5 с исковыми требованиями не согласился, представив письменные возражения, в которых указал, что инициатором отказа в совершении сделки являлась истец, срок исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи был определен датой ДД.ММ.ГГГГ. К указанному времени покупатель должна была решить вопрос о финансировании покупки, а продавец провести межевание земельного участка. После подписания предварительного договора купли-продажи ответчик ФИО3 отказалась от услуг риэлтерского агентства, поскольку его работники недобросовестно потребовали деньги как от продавца, так и от покупателя за одну и ту же работу. В течение сентября 2022 г. в процессе взаимодействия с покупателем у ответчика сложилось впечатление, что покупатель утратила интерес к приобретению недвижимости, поскольку стала уклоняться от контактов и не желала обозначать срок заключения основного договора. На требование, полученное ДД.ММ.ГГГГ возвратить задаток в двойной сумме, а также оплатить услуги адвокату, заявленном в телефонном разговоре адвокатом ФИО6, ответчиком сообщено, что информация о наложении запрещений на недвижимость на момент заключения предварительного договора ей не была известна, однако на текущий момент все ограничения уже сняты, что позволяет провести сделку. В ответ было сообщено, что покупатель ФИО2 уже подыскала другой объект для покупки и занимается его оформлением. В течение октября 2022 г. ответчиком были завершены мероприятия и по межеванию земельного участка. Контакты с покупателем или ее адвокатом прекратились, уведомления о планируемой сделке в адрес ответчика не приходили. ДД.ММ.ГГГГ в целях заключения основного договора купли-продажи недвижимости истцу было направлено извещение, которое содержало информацию об отсутствии ограничений на распоряжение имуществом, а также предложение о явке в многофункциональный центр для заключения договора ДД.ММ.ГГГГ или ДД.ММ.ГГГГ В приложении к извещению ответчиком были приложены копии постановлений судебных приставов о снятии ограничений и копии талонов предварительной записи в многофункциональный центр, однако от получения письма покупатель отказалась (неудачная попытка вручения) и оно возвратилось обратно. Ни ДД.ММ.ГГГГ, ни ДД.ММ.ГГГГ покупатель в МФЦ не явился. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца было направлено уведомление о нарушении условий договора, в котором сообщено, что задаток остается у продавца. В связи с тем, что срок предварительного договора был определен сторонами датой ДД.ММ.ГГГГ, к настоящему времени указанный договор уже прекратил своей действие и требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению. На текущий момент времени в связи с недобросовестностью покупателя, а также изменившейся рыночной ситуацией намерение по заключению договора купли-продажи у ответчика отсутствует. Независимо от распределения вины продавца и покупателя в нарушении обязательств по предварительному договору купли-продажи, взыскание денежных средств в счет оплаты услуг риэлторов считает недопустимым. Заявленные истцом к взысканию денежные средства в размере 20 000 рублей переданы риэлторам в счет работ, которые еще не были выполнены. Соответственно, истец имеет право возвратить денежные средства, обратившись лицу, с которым был заключен соответствующий договор оказания услуг. Взыскание процентов за неправомерное удержание денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1910 рублей недопустимо, поскольку нарушения обязательств предварительного договора купли-продажи со стороны продавца отсутствуют, обладание денежными средствами, переданными в счет задатка, в период действия предварительного договора купли-продажи, является законным. Компенсация морального вреда в размере 50 000 рублей не подлежит удовлетворению, поскольку истец заявляет о нарушении имущественных прав, связанных с приобретением недвижимости. Требование о компенсации расходов на услуги представителя в размере 25 000 рублей не подлежат удовлетворению, поскольку в удовлетворении иска надлежит отказать. В свою очередь, считает возможным в случае отказа в удовлетворении иска взыскать с истца расходы на услуги представителя ФИО5 в размере 28 000 рублей по соглашению №с/2022 от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав представителя истца адвоката ФИО7, представителя ответчика ФИО5, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 названной статьи Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Как следует из материалов дела и установлено в ходе рассмотрения дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (соглашение о задатке), по которому ФИО2 передала ФИО3 задаток в сумме 50 000 рублей.

В соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ стороны оговорили основные условия купли-продажи объекта недвижимости: место нахождения недвижимого имущества: <адрес>, Георгиевский городской округ, <адрес>, состоящий из жилого дома общей площадью 27,4 кв. м с кадастровым номером 26:25:110312:58 и земельного участка общей площадью 962 кв.м с кадастровым номером 26:25:110312:240. Отчуждаемое имущество принадлежит ФИО3 на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость сторонами определена в 1 050 000 рублей.

В подтверждение намерения о покупке вышеуказанной квартиры покупатель передал продавцу задаток в размере 50 000 руб. в день подписания настоящего договора. Оставшуюся сумму в размере 1 000 000 руб. покупатель обязуется передать/перечислить продавцу за счет кредитных средств после подписания основного договора купли-продажи в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 9 договора указано: «продавец гарантирует, что указанная недвижимость не продана, не подарена, под арестом (запрещением) не состоит».

В пункте 11 договора указано, что на основании ст.ст. 380-381 ГК РФ, в случае нарушения Продавцом своих обязанностей, связанных с заключением договора купли- продажи недвижимости, он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двухкратном размере.

Актом № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено, что ИП ФИО8 - агентство недвижимости «ЖИЛФОНД» выполнил работы по сбору и оформлению документов для оформления договора купли-продажи с использованием ипотечного кредита на сумму 20 000 руб., а также информационно-консультативные услуги по поиску подбору объекта недвижимости с целью приобретения на основании договора на сумму 50 000 рублей, заказчик ФИО2

По расписке от ДД.ММ.ГГГГ сумма 50 000 рублей по акту от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО8 возвращена.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ001/2022-209032839, на жилой дом по адресу <адрес>, Георгиевский городской округ, <адрес>, кадастровый № постановлением о запрете на совершение действий по регистрации 208167/21/26010-ИП, №, выданным <адрес> отделом судебных приставов ДД.ММ.ГГГГ, наложено запрещение регистрации, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ №. Второе запрещение регистрации, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации 26:25:110312:58-26/471/2022-9, внесено по постановлению о запрете на совершение действий по регистрации 51915/22/26010-ИП, №, выданному <адрес> отделом судебных приставов ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ представителем истца ФИО10 направила ответчику досудебную претензию, в которой предлагает ответчику возвратить двойную сумму задатка 100 000 руб. и 5 000 руб. за услуги адвоката, претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО3 направила истцу извещение о необходимости заключить договор купли-продажи.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку до истечения срока предварительного договора, до ДД.ММ.ГГГГ ответчик – продавец направил истцу – покупателю предложение о заключении основного договора, вопрос о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором, истцом правомерно поставлен перед судом, и подлежит разрешению.

Задаток является способом обеспечения исполнения обязательства, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Суд установил, что уклонение от исполнения договора вызвано стороной ответчика. Так, из содержания искового заявления и утверждения представителя истца адвоката ФИО10 следует, что незаключение договора купли-продажи жилого дома вызвано наличием запрещения на оформление сделок в ЕГРН, в связи с чем кредит на данную недвижимость банком не был одобрен.

Суд приходит к выводу, что ответчик, выставивший свой жилой дом на продажу и заключивший предварительный договор с гарантией, что указанная недвижимость под арестом (запрещением) не состоит» (пункт 9 договора), не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, и не принял все меры для надлежащего исполнения обязательства, поскольку перед заключением предварительного договора не проверил нахождение имущества под арестом (запрещением).

Утверждение представителя ответчика ФИО5 о последующем снятии запрещения не может являться основанием для освобождения от ответственности продавца от уплаты задатка в двойном размере, поскольку запрещение на регистрацию сделок на жилой дом по адресу <адрес>, Георгиевский городской округ, <адрес>, кадастровый № было внесено в ЕГРН до составления предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и существует по настоящее время, что подтверждено выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ001/2022-209032839.

При этом действия ответчика по вызову покупателя в МФЦ для заключения договора суд расценивает как проявление злоупотребления правом, поскольку и на дату вызова покупателя запрещение на регистрацию сделок в органах Росреестра снято не было.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

При таких обстоятельствах требования истца о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании задатка в двухкратном размере подлежат удовлетворению.

Вместе с тем истцом заявлено требование о взыскании суммы 20 000 рублей, переданных на оформление документов.

Данная сумма истцом уплачена в ИП ФИО8 - агентство недвижимости «ЖИЛФОНД», который согласно акту № от ДД.ММ.ГГГГ выполнил работы по сбору и оформлению документов для оформления договора купли-продажи с использованием ипотечного кредита на сумму 20 000 руб.

Суд расценивает уплату данной суммы как убытки истца, связанные с необходимостью заключения договора.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации одновременно с потерей переданного задатка или его возвращением в двойном размере сохраняется обязанность стороны, ответственной за неисполнение договора, возместить другой стороне убытки, понесенные вследствие этого, в части, не покрытой задатком, превышающей его сумму.

Сумма 20 000 рублей убытков покрыта задатком 50 000 рублей, а следовательно взысканию с ответчика не подлежит.

Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Нарушения личных неимущественных прав судом не установлено, действия ответчика на принадлежащие истцу нематериальные блага не посягают, взыскание компенсации морального вреда законом не предусмотрено, в связи с чем исковые требования в части взыскания компенсации морального вреда в сумме 50 000 рублей удовлетворению не подлежат.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1910 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по ставке рефинансирования ЦБ.РФ.

Законом установлена гражданско-правовая ответственность за неисполнение денежного обязательства: в случае неправомерной просрочки в исполнении денежного обязательства должник обязан уплатить проценты на сумму долга (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

Поскольку срок заключения основного договора был предусмотрен до ДД.ММ.ГГГГ, расторжение предварительного договора рассмотрено в настоящем иске, требование взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежит.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.

Оплаченная истцом государственная пошлина составляет 4 638,20 рублей, согласно ст. 333.19 НК РФ по уточненным требованиям подлежит уплате в сумме 4 238,20 руб. (3 638,20 руб. за имущественные требования и 600 руб. за два требования неимущественного характера). С учетом удовлетворенной части иска 82% по имущественным требованиям, в удовлетворении одного требования неимущественного характера – компенсации морального вреда отказано, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в сумме 3 283,32 руб., а сумма 400 руб. подлежит возврату из соответствующего бюджета как переплаченная истцом.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО9 к ФИО11 о расторжении предварительного договора, взыскании задатка, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО9 и ФИО11.

Взыскать с ФИО11 в пользу ФИО9 в качестве двойного задатка по предварительному договору купли-продажи сумму 100 000 рублей. Во взыскании убытков в сумме 20 000 рублей, процентов в сумме 1910 рублей, компенсации морального вреда в сумме 50 000 рублей отказать.

Взыскать с ФИО11 в пользу ФИО9 государственную пошлину в размере 3283,32 рублей, в части 954,88 руб. отказать.

Возвратить ФИО9 из бюджета Георгиевского городского округа государственную пошлину в сумме 400 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Георгиевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.В. Сафонова